Гражданский кодекс часть 1

Администрация Анучинского муниципального округа Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 692300, <...>; далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – ответчик, глава КФХ ФИО2, ФИО2) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 479 881 руб. 63 коп. за период с 01.04.2021 по 30.09.2021 и расторжении договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования от 07.08.2018 №183.

В ходе рассмотрения дела, истцом в порядке части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) был заявлен отказ от иска в части взыскания задолженности по арендной плате.

В период рассмотрения спора по существу ответчиком – ФИО2 и ФИО3 (лицом не участвующим в деле) были заявлены ходатайства о привлечении последнего к участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Указанные ходатайства, идентичные по своему содержанию, мотивированы наличием между указанными лицами залоговых правоотношений, в которых предметом залога является право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 25:01:010201:34.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.04.2022 в привлечении ФИО3 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, отказано. Производство по делу в части требований о взыскании задолженности прекращено применительно к пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ, требование о расторжении заключенного между Администрацией и ФИО2 договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования от 07.08.2018 №183 удовлетворено.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Приморского края в части отказа в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, ФИО3 обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой на указанный акт.

Рассмотрев жалобу ФИО3 в части отказа в его привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, суд апелляционной инстанции, оставляя обжалуемый судебный акт без изменения, а жалобу апеллянта без удовлетворения, признал выводы суда первой инстанции о недействительности договора залога в отсутствие государственной регистрации ошибочными, указав при этом, что это не привело к неверному разрешению указанного ходатайства.

ФИО3, не согласившись с решением от 04.04.2022 и постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2022, обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование своей позиции заявитель кассационной жалобы приводит доводы о том, что на момент вынесения решения по настоящему делу, которым отклонено заявление ФИО3 о привлечении к участию в деле, у суда первой инстанции отсутствовали достоверные сведения о возврате судом общей юрисдикции административного заявления ФИО3 о признании незаконным решения управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о приостановлении государственной регистрации залога прав аренды земельного участка с кадастровым номером 25:01:010201:34. Поскольку информация о данном обстоятельстве появилась в общем доступе 30.03.2022, то есть после оглашения резолютивной части решения по настоящему делу, имеются основания полагать, что судом первой инстанции нарушена тайна совещательной комнаты. Получить такие сведения Арбитражный суд Приморского края мог только посредством телефонной связи непосредственно из Фрунзенского районного суда г. Владивостока. Полагает, что суд апелляционной инстанции необоснованно отклонил заявление о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения судом общей юрисдикции заявления ФИО3, учитывая, что определение о возвращении административного заявления отменено судом вышестоящей инстанции. Обращает внимание на то, что претензия от 07.10.2021 №06-894, которая содержит требования, как об уплате задолженности, так и о расторжении договора аренды, не является доказательством соблюдения досудебного порядка при расторжении договора, поскольку не дает возможности должнику исполнить требования об уплате долга.

В судебном заседании, проведенном посредством веб-конференции, представитель ФИО3 поддержал доводы кассационной жалобы, настаивал на ее удовлетворении.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу пункта 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах в части отказа в привлечении ФИО3 к участию в деле в качестве третьего лица, суд кассационной инстанции пришел к выводам об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 07.08.2018 между Администрацией (арендодатель) и Главой КФХ ФИО2 (арендатор) на основании решения о проведении аукциона от 04.06.2018 №145-р, итогового протокола аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 26.07.2018 заключен договор аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования №183 по условиям которого арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:01:010201:34, площадью 9 071 433,3 8 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения, имеющий местоположение, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир административное здание конторы. Участок находится примерно в 5 515 м от ориентира, расположенного по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования.

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок его действия установлен с 07.08.2018 по 07.08.2028. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 указанного договора годовая арендная плата составляет 2 958 563 руб. 33 коп., без учета НДС и вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца оплачиваемого квартала равными частями.

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также своевременно вносить арендную плату в соответствии с условиями договора.

Ввиду неисполнения обязанности по своевременному внесению арендных платежей Администрацией в адрес ФИО2 направлено требование от 07.10.2021 №06-894 с предложением погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор земельного участка для сельскохозяйственного использования от 07.08.2018 №183. Указанное требование получено арендатором лично 15.10.2021.

Претензионные требования в добровольном порядке ФИО2 не исполнены, что послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрев ходатайство ФИО3 о его привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, мотивированное заключением в отношении спорного участка договора залога прав аренды земель сельскохозяйственного назначения от 15.03.2021 №5/3-4, суд признал его, не подлежащим удовлетворению, в связи с отсутствием сведений о государственной регистрации ипотеки.

Установив доказанность допущения арендатором существенных нарушений условий договора и соблюдение арендодателем установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) порядка его расторжения, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска Администрации.

При рассмотрении апелляционной жалобы ФИО3 заявлялось ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до разрешения по существу судом общей юрисдикции (с учетом отмены определения о возвращении заявления о признании незаконным акта регистрирующего органа), которое было отклонено апелляционной коллегией с указанием на то, что факт оспаривания ФИО3 решения регистрирующего органа, объективно не препятствует рассмотрению жалобы по существу.

Судебные инстанции установили отсутствие у ФИО3 статуса залогодержателя прав.

Согласно частям 1 и 2 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон; при этом они пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением ряда распорядительных прав.

Заявленные истцом требования вытекают из договорных правоотношений между Администрацией и главой КФХ ФИО2, которые направлены на защиту интересов арендодателя.

ФИО3 полагал, что принятый по настоящему делу судебный акт мог повлиять на его права по мотиву того, что расторжение договора аренды от 07.08.2018 №183 повлияет на него как на залогодержателя права аренды на земельный участок с кадастровым номером 25:01:010201:34.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон №102-ФЗ) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 названного закона договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно пункту 2 статьи 10 Закона №102-ФЗ договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если Федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2013 №367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в Законе №102-ФЗ, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть после 01.07.2014.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Закона №102-ФЗ в редакции, применяемой к спорным правоотношениям, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Таким образом, Федеральным законом от 21.12.2013 №367-ФЗ, вступившим в действие с 01.07.2014, в ГК РФ введена статья 339.1, в силу подпункта 1 пункта 1 которой, а также статьи 8.1 ГК РФ и пункта 2 статьи 11 Закона №102-ФЗ государственной регистрации в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) подлежит залог недвижимости (ипотека). Договор об ипотеке государственной регистрации не подлежит. Данный вывод изложен в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2019).

Пунктом 3 статьи 11 Закона №102-ФЗ установлено, что предусмотренные названным Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН, если иное не установлено Федеральным законом.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

В силу статьи 19 Закона №102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 7 статьи 20 Закона №102-ФЗ для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента её государственной регистрации.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации законодательное закрепление необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество обеспечивает защиту прав не только правообладателей, но и других лиц, которые в силу особого публичного статуса сведений государственного реестра вправе рассчитывать на их действительность и актуальность во времени, что, в свою очередь, направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота и предсказуемости его развития (Постановления от 24.03.2015 №5-П, от 26.05.2011 №10-П, Определение от 24.09.2012 №1589-О).

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Закона №102-ФЗ в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

В обоснование предъявленных требований ФИО4, обращаясь с соответствующим ходатайством, указал, что расторжение спорного договора аренды напрямую затрагивает его права и законные интересы, поскольку заявитель является залогодержателем прав аренды земельного участка (предмета договора аренды от 07.08.2018 №183) по заключенному с ФИО2 договору залога прав аренды земель сельскохозяйственного назначения от 15.03.2021 №5/3-4, обеспечивающему обязательство по возврату ФИО5 суммы займа в размере 17 970 000 руб.

Изучив документы, представленные ФИО3 в обоснование ходатайства о его привлечении к участию в деле, оценив приведенные в нем доводы, суды пришли к правомерному выводу о том, что в отсутствие в ЕГРН сведений об обременения ипотекой прав аренды земельного участка с кадастровым номером 25:01:010201:34 на основании договора залога от 15.03.2021 №5/3-4, заявителем не подтверждено наличие у него статуса залогодержателя.

В связи с чем суды обоснованно отказали в удовлетворении заявления ФИО3 о его привлечении к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В рассматриваемом случае причины невнесения соответствующих сведений в ЕГРН с момента заключения договора ипотеки, равно как и оспаривание ФИО3 акта регистрирующего органа, правового значения не имеют и не позволяют сделать вывод о том, что принятый судебный акт при изложенных обстоятельствах мог повлиять в отсутствие подтвержденного статуса залогодержателя на права кассатора.

Не свидетельствует о нарушении тайны совещательной комнаты ссылка кассатора на то, что суд первой инстанции в момент принятия резолютивной части решения (28.03.2022) объективно не мог обладать сведениями о возврате судом общей юрисдикции административного заявления ФИО3

В силу части 3 статьи 167 АПК РФ решение принимается судьями, участвующими в судебном заседании, в условиях, обеспечивающих тайну совещания судей.

Согласно части 4 статьи 167 АПК РФ в помещении, в котором арбитражный суд проводит совещание и принимает судебный акт, могут находиться только лица, входящие в состав суда, рассматривающего дело. Запрещается доступ в это помещение других лиц, а также иные способы общения с лицами, входящими в состав суда.

В данном случае заявитель кассационной жалобы не указывает на тот факт, что совещание суда проводилось в помещении, доступ в которое не был исключен. Указанный довод основан на неправильном толковании норм процессуального права, поскольку тайна совещания предполагает принятие решения в отсутствие лиц, участвующих в деле, и посторонних лиц.

Утверждения заявителя кассационной жалобы о том, что суд апелляционной инстанции необоснованно отклонил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения судом общей юрисдикции заявления ФИО3 о признании незаконными действий Управления Росреестра по Приморскому краю, также подлежат отклонению в связи с отсутствием оснований, предусмотренных положениями норм статей 143, 144 АПК РФ.

Доводы ФИО3 об отсутствии возможности должника исполнить требования об оплате долга касается проверки законности принятых по делу судебных актов по существу и не может быть предметом кассационного рассмотрения по заявлению лица, не участвующего в деле.

Поскольку оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.04.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2022 по делу № А51-21478/2021 Арбитражного суда Приморского края в части отказа в удовлетворении ходатайства ФИО3 о его привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи С.И. Гребенщиков

Я.В. Кондратьева