Гражданский кодекс часть 1

Благотворительный фонд социальных проектов «ВЕТА» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес (место нахождения): 692028, <...>; далее – БФСП «ВЕТА», фонд) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 690091, <...>; далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган), оформленного сообщением от 25.07.2014 № 00/012/2014-007 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:15:020201:371 площадью 153 141,1 кв.м, и о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности фонда на спорный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений администрации Пожарского муниципального района (далее – Управление администрации, третье лицо).

Решением суда от 13.02.2015 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2015 названное решение от 13.02.2015 отменено, в удовлетворении требований фонда отказано.

В кассационной жалобе БФСП «ВЕТА» выражает несогласие с принятым апелляционным судом постановлением от 06.05.2015, просит его отменить и оставить в силе ранее состоявшееся по настоящему делу решение от 13.02.2015.

В обоснование поданной жалобы заявитель приводит доводы о неправильном применении апелляционным судом норм статей 11.9 и 36 Земельного кодекса РФ. По мнению фонда, выводы апелляционного суда о недоказанности возникновения у заявителя права собственности на горнолыжный парк как самостоятельный объект недвижимости сделан без учета того, что спорный участок изначально был сформирован и предоставлен в аренду для строительства и последующей эксплуатации горнолыжного парка (базы). При этом возможность самостоятельного использования возведенного на этом участке объекта недвижимости (пункт обогрева) без всей площади участка отсутствует, а сам участок с горнолыжными трассами является неделимым. Однако апелляционным судом указанным обстоятельствам не дана должная оценка.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель БФСП «ВЕТА» подержал приведенные в жалобе доводы и настаивал на ее удовлетворении. При этом отвечая на вопросы суда пояснил, что спорный участок исключен из состава земель лесного фонда и фактически расположен в границах горнолыжной базы «Сапун», относящейся к особо охраняемым природным территориям рекреационного назначения Приморского края, однако это не исключает возможности распоряжения такими участками органом местного самоуправления (в данном случае третьим лицом, привлеченным к участию в деле).

Управление Росреестра и Управление администрации, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в заседание суда не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела по существу.

Проверив законность обжалуемого постановления с учетом доводов кассационной жалобы и пояснений представителя фонда, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены в данном случае не имеется.

Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, согласно договору аренды от 11.01.2010 № 03 (с учетом внесенных в него изменений соглашением от 14.11.2013), заключенному с Управлением администрации (арендодатель), фонду (арендатору) для целей строительства горнолыжного парка был предоставлен в аренду на срок до 18.11.2014 земельный участок площадью 153 141,10 кв.м с кадастровым номером 25:15:020201:371, относящийся к категории земель особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения), расположенный примерно в 0,8 км по направлению на запад от ориентира – административного здания, находящегося за пределами участка, адрес ориентира: <...>.

Впоследствии за БФСП «ВЕТА» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.10.2012 № RU25513307-05 в публичном реестре (ЕГРП) зарегистрировано право собственности на вновь сознанный объект недвижимости – нежилое здание (пункт обогрева) общей площадью 414,7 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Приморский край, Пожарский район, примерно в 0,8 км по направлению на запад от административного здания по ул. В.Хомякова, 4 в с. Светлогорье.

С учетом окончания строительства постановлением администрации Пожарского муниципального района от 29.11.2013 № 642-па аренда спорного земельного участка площадью 153 141,10 кв.м с кадастровым номером 25:15:020201:371 прекращена (пункт 1), третьему лицу предписано расторгнуть заключенный с БФСП «ВЕТА» договор аренды от 11.01.2010 № 03 (пункт 2), изменен вид разрешенного использования этого участка на «под горнолыжный парк» (пункт 3) и решено предоставить этот же земельный участок в собственность фонда за плату (пункт 4).

Во исполнение указанного ненормативного правового акта между Управлением администрации (продавец) и БФСП «ВЕТА» (покупатель) подписан договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 18.12.2013 № 452, по условиям которого покупатель приобретает в собственность спорный земельный участок площадью 153 141,10 кв.м с кадастровым номером 25:15:020201:371 для целей использования под горнолыжный парк, относящийся к землям особо охраняемых территорий и объектов. Цена выкупа участка составила 301 197 руб. 68 коп. (пункт 3.1 договора) и выплачена покупателем полностью, что подтверждено письмом Управления администрации от 27.12.2013 № 641.

После этого БФСП «ВЕТА» обратился в Управление Росреестра с заявлением от 31.01.2014 № 25-1-00/012/2014-007 о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 153 141,10 кв.м с кадастровым номером 25:15:020201:371, представив в качестве правоустанавливающих документов указанное постановление администрации Пожарского муниципального района от 29.11.2013 № 642-па и заключенный на его основании договор купли-продажи от 18.12.2013 № 452, а также приложив кадастровый паспорт спорного участка.

В ходе рассмотрения поступившего от фонда заявления регистрирующий орган счел необходимым запросить дополнительные документы, подтверждающие право собственности фонда на горнолыжный парк, расположенный в границах земельного участка, право на который заявлено к государственной регистрации, и обосновывающих предоставление в частную собственность земельного участка из земель особо охраняемых территорий, в связи с чем в адрес администрации Пожарского муниципального района было направлено соответствующее письмо от 12.02.2014 № 25-05-29, а затем принято решение от 24.06.2014 № 00/012/2014-007 о приостановлении государственной регистрации.

В ответ на полученный запрос администрация Пожарского муниципального района направила регистрирующему органу письма от 24.02.2014 № 0690/01-49-12 и от 03.03.2014 № 0776/01-49-12, в которых со ссылкой на Постановление администрации Приморского края от 17.12.1993 № 470 и нормы статей 94, 98 Земельного кодекса РФ сообщила о том, что спорный земельный участок относится к землям рекреационного назначения и расположен в границах горнолыжной базы «Сапун», поэтому он не является изъятым из оборота. Помимо этого, в ответах указано на то, что весь спорный участок, включая три горнолыжных трассы общей площадью 146 500 кв.м, не подлежит разделу и необходим фонду для использования принадлежащего ему объекта недвижимости, а также автомобильной стоянки, площадки для отдыха и подъездной дороги.

По истечении срока приостановления Управлением Росреестра принято решение от 25.07.2014 № 00/012/2014-007 об отказе в государственной регистрации заявленного права на спорный участок. При этом данное решение принято ответчиком на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о госрегистрации) и мотивировано непредоставлением фондом документов, подтверждающих право собственности на горнолыжный парк или комплекс объектов или сооружений, его составляющих.

Полагая, что такое решение не соответствует закону и нарушает имущественные интересы фонда на выкуп спорного земельного участка, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основания для такой регистрации и требования к представляемым документам, установлены Законом о госрегистрации.

Так согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 13 и абзацу одиннадцатому пункта 1 статьи 17 названного Закона к одной из стадий процедуры государственной регистрации относится проведение правовой экспертизы документов, в ходе которой осуществляется проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

При этом документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о госрегистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о госрегистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); либо не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

Исследовав все обстоятельства спора и оценив представленные в дело доказательства, суды первой и апелляционной инстанций дали различную оценку законности оспариваемого решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности фонда на земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи от 18.12.2013 № 452.

В частности суд первой инстанции пришел к выводу о том, что правовая экспертиза представленных для государственной регистрации документов осуществляется регистрирующим органом только в рамках предоставленных ему полномочий, к числу которых проверка соразмерности площади спорного земельного участка и площади расположенного на нем принадлежащего заявителю объекта недвижимого имущества не относятся. При этом судом отмечено, что ни договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.12.2013 № 452, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности заявителя на спорный земельный участок, ни постановление администрации Пожарского муниципального района от 29.11.2013 №642-па не были оспорены в установленном законом порядке и не признаны недействительными.

Апелляционный суд напротив согласился с указанными регистрирующим органом мотивами отказа и признал, что представленные фондом документы не соответствовали положениям статьи 36 Земельного кодекса РФ, что является самостоятельным основанием для отказа в регистрации заявленного права. В данном случае, как указал апелляционный суд, только собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка под таким объектом. Вместе с тем, фонд не подтвердил свое право на горнолыжный парк, в целях эксплуатации которого им заключен договор о выкупе спорного земельного участка. Кроме того, апелляционный суд также учитывал, что после завершения строительства нежилого здания (пункт обогрева) общей площадью 414,7 кв.м и регистрации права собственности фонда на него земельный участок под этим объектом в порядке статьи 33 Земельного кодекса РФ не формировался.

Суд кассационной инстанции, в свою очередь, вне зависимости от мотивов оспариваемого отказа Управления Росреестра и выводов апелляционного суда, положенных в основу обжалуемого постановления, считает, что в данном случае предусмотренных законом оснований для регистрации права собственности БФСП «ВЕТА» на земельный участок площадью 153 141,10 кв.м с кадастровым номером 25:15:020201:371 действительно не имелось.

Как усматривается из материалов дела, в том числе отражено в кадастровом паспорте от 12.12.2013 № 25/00-13-362076 и указано в ответе администрации Пожарского муниципального района от 24.02.2014 № 0690/01-49-12, спорный земельный участок относится к категории особо охраняемым территорий и объектов, поскольку он расположен в границах территории горнолыжной базы «Сапун». Данные обстоятельства подтвердил представитель фонда в судебном заседании кассационной инстанции.

Согласно статье 94 Земельного кодекса РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К таким землям относятся участки: 1) особо охраняемых природных территорий; 2) природоохранного назначения; 3) рекреационного назначения; 4) историко-культурного назначения; 5) особо ценные земли.

Отнесение природных объектов и территорий к особо охраняемым природным территориям осуществляется согласно Федеральному закону от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» принятием нормативного правового акта органов государственной власти (федеральных или региональных) или органов местного самоуправления.

При этом в силу пункта 3 статьи 2 названного Закона субъекты Российской Федерации своими законами могут устанавливать иные категории особо охраняемых природных территорий регионального и местного значения помимо прямо названных в этом Законе категорий.

Согласно статье 3 Закона Приморского края от 11.05.2005 № 245-КЗ особо охраняемыми природными территориями являются участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

На территории Приморского края в числе прочего могут создаваться следующие категории особо охраняемых природных территорий местного значения – зоны покоя и природные объекты (пункт 2 статьи 4 Закона Приморского края от 11.05.2005 № 245-КЗ).

Согласно Постановлению администрации Приморского края от 17.12.1993 № 470 «О выделении особо охраняемых природных территорий рекреационного назначения в Приморском крае» (в редакции постановления от 18.04.2005 № 81-па) на территории Пожарского района к указанной категории земель отнесена горнолыжная база «Сапун» общей площадью 17,8 га, в пределах которой находится спорный земельный участок площадью 153 141,10 кв.м с кадастровым номером 25:15:020201:371.

Вступившим в законную силу решением Приморского краевого суда от 01.12.2005, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.03.2006 по делу № 56-Г06-2, отказано в признании недействующим Постановления администрации Приморского края от 18.04.2005 № 81-па в части внесения изменения в виде замены слов «земли рекреационного назначения» словами «особо охраняемые природные территории рекреационного назначения» в Постановление администрации Приморского края от 17.12.1993 № 470 «О выделении земель рекреационного назначения в Приморском крае».

При этом судами в рамках указанного спора установлено, что органом государственной власти субъекта Российской Федерации фактически изменен правовой режим земель рекреационного назначения путем перевода их в иной вид особо охраняемых территорий, а именно особо охраняемые природные территории, которые имеют более строгий режим использования.

Аналогичные выводы содержатся и в других вступивших в законную силу судебных актах Приморского краевого суда, в том числе в решении от 24.11.2011 о признании недействующим Постановления администрации Приморского края от 18.04.2005 № 81-па в части абзацев 6, 10 пункта 1, касающихся земельных участков на территории Хасанского района; в решении от 20.05.2013 о признании недействующим указанного нормативного правового акта в части, касающейся города Артема; и в определении от 25.06.2013 о признании недействующим того же нормативного правового акта в части абзаца 2 пункта 1, касающегося лесопарковой зоны 40 га Чугуевского района.

Таким образом, поскольку до настоящего времени указанные выше нормативные правовые акты администрации Приморского края в части отнесения спорного земельного участка, расположенного на территории Пожарского района в границах горнолыжной базы «Сапун», к категории земель особо охраняемых природных территорий, заинтересованными лицами не оспорены и не признаны в установленном законом порядке недействующими, то в такой ситуации следует признать, что земельный участок площадью 153 141,10 кв.м с кадастровым номером 25:15:020201:371 в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 и статьи 94 Земельного кодекса РФ является ограниченным в обороте.

Следовательно, указанный участок не мог быть предоставлен в собственность БФСП «ВЕТА» (абзац 2 пункта 2 статьи 27 и пункт 4 статьи 28 Земельного кодекса РФ), поскольку федеральный закон, допускающий приватизацию ограниченных в обороте земель особо охраняемых природных территорий, отсутствует.

Однако это обстоятельство не исключает возможности использования фондом спорного земельного участка в целях эксплуатации горнолыжного парка на обязательственном праве путем получения его в аренду.

С учетом изложенного в данной ситуации у регистрирующего органа в любом случае отсутствовали основания для регистрации права собственности БФСП «ВЕТА» на спорный земельный участок в соответствии с заключенным с Управлением администрации договором купли-продажи от 18.12.2013 № 452, ввиду его несоответствия требованиям действующего земельного законодательства.

В этой связи обжалуемый судебный акт апелляционной инстанции об отказе в признании незаконным оспариваемого решения Управления Росреестра от 25.07.2014 № 00/012/2014-007 не подлежит отмене с учетом приведенного в настоящем постановлении правового обоснования.

Доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются, поскольку они по существу сводятся к толкованию норм права, регулирующих вопросы определения площади выкупаемого земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

Однако указанные заявителем в жалобе обстоятельства не касаются порядка распоряжения ограниченными в обороте земельными участками и не свидетельствуют о возможности отчуждения таких участков в собственность частных лиц, в том числе которым принадлежат объекты недвижимости.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2015 по делу № А51-26745/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.И. Гребенщиков

Судьи О.В. Цирулик

С.Ю. Лесненко