Гражданский кодекс часть 1

Администрация города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 690091, <...>; далее - администрация), управление градостроительства и архитектуры г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 690091, <...>; далее - управление) обратились в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АЯКС» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 690049, <...>; далее - ООО «АЯКС») о признании объекта незавершенного строительства примерной площадью застройки по периметру 180 кв.м в виде одноэтажного железобетонного каркаса со стенами первого этажа из шлакоблоков, с выполнением арматурных каркасов колонн второго этажа, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 25:28:010036 по адресу: <...>, самовольной постройкой; обязании общества снести спорный объект посредством демонтажа в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу. В случае не исполнения обществом решения суда в установленный срок, предоставить истцам право произвести демонтаж указанного строения с взысканием с общества необходимых на демонтаж расходов (с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

В свою очередь, ООО «АЯКС» обратилось со встречными требованиями о признании права собственности на самовольно возведенное здание – незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, общей площадью 315.8 кв.м, степень готовности 33 %, расположенный на земельном участке 25:28:010036:131 по адресу: Приморский край, г. Владивосток в районе ул. Яблочкова, 50.

Решением от 26.12.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017, первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе ООО «АЯКС просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель настаивает на удовлетворении встречного иска, указывая, что земельный участок имеет разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства. В том, что имелись какие - либо ограничения по использованию земельного участка после принятия ППЗ общество в установленном порядке не было уведомлено. Считает, что выполненные работы связаны со строительством индивидуального жилого дома. Приводит доводы о том, что обществом принимались меры по получению разрешения на строительство.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, 04.09.2007 между Департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор № 01-4-10013 аренды земельного участка, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:01 00 36:0131 площадью 300 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <...>, для использования в целях индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора, сроком действия с 07.11.2006 по 06.11.2016.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 04.09.2007.

24.11.2009 между ФИО2 и ФИО3 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 01-4-10013.

Далее, 28.04.2011 права и обязанности арендатора по договору № 01-4-10013 переданы ФИО4 по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 01-4-10013.

15.04.2014 между ФИО4 и ООО «АЯКС» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по названному договору аренды.

В отношении указанного земельного участка с кадастровым номером 25:28:01 00 36:0131 в ЕГРП зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «АЯКС».

Управлением проведен осмотр и обследование земельного участка с кадастровым номером 25:28:01 00 36:0131, по результатам которого составлен акт от 15.10.2015 № 12, согласно которому в границах земельного участка расположен объект незавершенного строительства в виде двухэтажного железобетонного каркаса с выполнением кладки стен первого этажа из шлакоблоков. Площадь возведенного объекта по периметру на земельном участке ориентировочно составляет 130 кв.м.; объект строительства имеет признаки капитальности; на момент проверки ведутся строительные работы.

Администрация, установив, что строительство объекта осуществляется в отсутствии разрешения на строительство, объект расположен в зонеЖ-3, не предусматривающей строительство индивидуального жилого дома, поэтому постройка является самовольной обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, просила, в том числе обязать общество снести самовольную постройку.

В свою очередь, ООО «АЯКС», ссылаясь на то, что земельный участок имеет разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, строительство объекта осуществляется с учетом разрешенного использования земельного участка обратилось со встречным иском о признании права собственности на объект не завершенного строительства - индивидуальный жилой дом общей площадью 315,8 кв.м со степенью готовности 30%, приложив заключение от 25.08.2016 № 1622 с учетом дополнения от 16.09.2016 о соответствии незавершенного строительством здания строительным нормам и правилам и противопожарным нормам, технический план объекта незавершенного строительства, эскизный проект индивидуального жилого дома.

Статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплена совокупность условий, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество должно квалифицироваться как самовольная постройка. В частности, такими условиями являются:

-возведение объекта с признаками недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей или на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем объекта;

-возведение такого объекта без получения на это необходимых разрешений;

-создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных, указанных в статье 222 ГК РФ обстоятельствах, признать право собственности на самовольную постройку.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из содержания указанных норм и их разъяснения следует, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, а также соответствует ли такая постройка параметрам, установленным документацией по планировке территории и правилами землепользования и застройки, действующими надень обращения в суд.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 30 Постановления № 10/22 объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.

Так, установлено, что спорный объект относится к объектам капитального строительства, что подтверждается заключением эксперта судебной строительно-технической экспертизы по объекту - сооружение (незавершенное строительство), расположенное на земельном участке в районе ул. Яблочкова, 50 в г. Владивостоке, проведенной ОАО «Приморгражданпроект». В заключении дано описание объекта: сооружение каркасное, монолитный железобетонный каркас; наружные стены - кладка из блоков легкого бетона; наружная стена со стороны откоса - монолитная железобетонная. На момент обследования возведен каркас на уровне 1-го этажа.

Строительство объекта ведется обществом в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:01 00 36:0131; общество является владельцем земельного участка по договору аренды от 04.09.2007 № 01-4-10013; общество вступило во владение земельным участком на основании договора передачи прав и обязанностей от 15.04.2014. Договор от 15.04.2014 сведений о том, что в границах земельного участка начато строительство, либо имеется какая-нибудь постройка, не содержит.

То, что строительство объекта ведется в отсутствие разрешения на строительство, необходимость получения которого предусмотрена пунктом 9 статьи 51 ГК РФ, сторонами не опровергается.

Вместе с тем общество ссылается на то, что им предпринимались меры по получению разрешения на строительство.

В материалы дела представлены: заявление общества от 01.07.2016, а также письмо администрации г. Владивостока от 08.07.2016 № 7830/20у, в котором обществу отказано в выдаче разрешения на строительство, в том числе по мотиву, что названный земельный участок находится в территориальной зонеЖ-3, которая не предусматривает размещение индивидуальных жилых домов.

О том, что в границах названного земельного участка невозможно осуществить строительство индивидуального жилого дома было известно предыдущему владельцу земельного участка -ФИО3, которому также отказано в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома (письмо от 22.04.2011 № 4936Д).

Из названных документов также следует, что общество приняло меры к получению разрешения на строительство после подачи настоящего иска (исковое заявление администрации принято определением от 14.12.2015). Доказательств того, что до начала строительства обществом предпринимались меры для получения необходимой разрешительной документации в дело не представлено.

Далее установлено, что территориальная зона Ж-3, в границах которой расположен земельный участок с кадастровым номером 25:28:01 00 36:0131 установлена Правилами землепользования и застройки на территории г. Владивостока, утвержденными решением думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462. Согласно пункту 23 этих правил, установленная территориальная зона Ж-3 допускает застройку жилыми домами высотой свыше 5-ти этажей, а также объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые необходимы для функционирования данной зоны. Строительство индивидуальных жилых домов как в составе основных, так и в составе условно-разрешенных видов использования не предусмотрено.

В этой связи суды, оценив согласно статьи 71 АПК РФ представленные в деле доказательства и установив, что на день обращения в суд постройка не соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, руководствуясь пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, обоснованно признали не подлежащими удовлетворению требования общества, поэтому отказали по встречному иску.

Опровергающих тому доказательств в дело не представлено.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о том, что названный земельный участок передан в аренду в 2007 году; общество не было уведомлено об изменении разрешенного использования земельного участка в связи с установлением зоны Ж-3 рассмотрены судами и обоснованно отклонены поскольку, как указано выше, возведение спорной постройки начато обществом после принятия Правил землепользования и застройки на территории г. Владивостока в отсутствие необходимых разрешительных документов.

Удовлетворяя требования по первоначальному иску, суды исходили того, что спорная постройка, возведенная в отсутствие разрешительной документации является самовольной в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ.

В силу абзаца 2 пункта 2 этой же статьи самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи. Учитывая, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано в судебном порядке, поскольку постройка на дату обращения в суд не соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, оснований считать, что судами неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для решения вопроса о сносе постройки, у суда кассационной инстанции не имеется. Поэтому окружной суд считает правомерными выводы судебных инстанций об удовлетворении заявленных требований.

Доводы относительно того, что постройка соответствует градостроительным нормам и правилам, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в данном случае не являются определяющими, поскольку постройка возведена в нарушение действующих градостроительных норм, установленных в отношении земельного участка в границах которого ведется строительство спорного объекта, поэтому судом кассационной инстанции не принимаются.

Другие доводы, приведенные в кассационных жалобах, не опровергают выводы судебных инстанций, основанные на исследованных доказательствах и установленных по делу обстоятельствах, направлены на переоценку последних и не свидетельствуют о нарушении норм материального права, которые могли бы являться основанием для отмены принятых по делу судебных актов в порядке кассационного производства, в силу чего судом округа отклоняются по правилам статьи 286 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, судами не допущено.

В силу изложенного обжалуемые решение, постановление на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.12.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017по делу № А51-27018/2015 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи С.И. Гребенщиков

Е.К. Яшкина