Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконными решений от 25.08.2014 № 20/04/07-12/27982; от 25.09.2014 № 20/04/02-14/32038; от 18.09.2014 № 20/03/02-14/31203; бездействия, выразившегося в ненаправлении соглашения о расторжении договора аренды земельного участка; об обязании направить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка и проект договора аренды земельного участка

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес (место нахождения): 690110, <...>; далее – Департамент) в частности: решений ответчика от 25.08.2014 № 20/04/07-12/27982 и 25.09.2014 № 20/04/02-14/32038 по вопросу о начислении с 01.02.2014 арендной платы по договору аренды земельного участка от 14.12.2007 № 01-Ю-10153 в размере 36 398 руб. 33 коп. в месяц, а с 24.07.2014 – в размере 28 179 руб. 35 коп., а также содержащих требования об оплате арендной платы в указанном размере, освобождении и возвращении земельного участка по акту приема-передачи; решения ответчика от 18.09.2014 № 20/03/02-14/31203 об отказе в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:103 площадью 247 кв.м на новый срок; бездействия ответчика, выразившегося в ненаправлении предпринимателю соглашения о расторжении спорного договора аренды земельного участка от 14.12.2007 № 01-Ю-10153 и проекта нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:103 с одновременным предложением об их заключении на основании принятого Департаментом распоряжения от 25.07.2014 № 1978-рз. Кроме того, заявитель просил возложить на Департамент обязанность в недельный срок со дня принятия судебного акта подготовить и направить в адрес ИП ФИО1 соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 14.12.2007 № 01-Ю-10153 и проект нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:103 с предложением об их заключении.

Решением суда от 12.02.2015 заявленные требования удовлетворены частично: признаны незаконными оспариваемые решение Департамента от 25.09.2014 № 20/04/02-14/32038, содержащее требования об освобождении и возвращении предпринимателем земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:103, предоставленного последнему по договору аренды земельного участка от 14.12.2007 № 01-Ю-10153, и решение Департамента от 18.09.2014 № 20/03/02-14/31203 об отказе в продлении указанного договора аренды земельного участка на новый срок. В остальном требования предпринимателя отклонены.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 названное решение от 12.02.2015 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано полностью по мотиву невозможности рассмотрения возникшего между сторонами гражданско-правового спора по правилам публичного судопроизводства.

В кассационной жалобе и уточнениях к ней ИП ФИО1 указывает на несоответствие выводов апелляционного суда имеющимся в деле доказательствам и неправильное применение судом норм материального права, в связи с чем просит отменить обжалуемое постановление от 05.05.2015 и направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель жалобы выражает несогласие с утверждением апелляционного суда о том, что рассматриваемый в рамках настоящего дела спор связан с правоотношениями сторон по действующему договору аренды от 14.12.2007 № 01-Ю-10153. При этом, по мнению предпринимателя, суд в данном случае не учел факт расторжения спорного договора по инициативе предпринимателя, что также подтверждено принятым Департаментом распоряжением от 25.07.2014 № 1978-рз. В связи с этим, заявитель жалобы настаивает на том, что все оспариваемые действия (бездействие) ответчика связаны с нарушением установленной статьей 34 Земельного кодекса РФ процедуры предоставления земельного участка, поэтому заявленные требования подлежали рассмотрению судом по существу в порядке норм главы 24 АПК РФ.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в порядке статьи 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители ИП ФИО1 поддержали доводы поданной жалобы и настаивали на отмене обжалуемого постановления апелляционного суда.

Департамент, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку своего представителя в заседание суда не обеспечил, что не может служить препятствием для рассмотрения дела.

Проверив законность обжалуемого судебного акта с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены не имеется.

Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, между Департаментом (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды от 14.12.2007 № 01-Ю-10153, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 25:28:010041:103 площадью 247 кв.м категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения временного магазина розничной торговли (прочей), расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 33 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>.

Срок аренды установлен сторонами в пункте 1.3 договора с 01.11.2007 по 31.10.2010.

Согласно пункту 3.3.3 договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае ненаправления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

После истечения указанного срока арендатор продолжил использовать арендуемый участок по назначению в отсутствие каких-либо возражений арендодателя против этого, в связи с чем действие спорного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Впоследствии ИП ФИО1 направила в Департамент заявление от 27.06.2014 с просьбой предоставить ей в аренду сроком на три года спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:010041:103 для размещения временного магазина. Одновременно с этим заявитель просила расторгнуть ранее заключенный договор аренды № 01-Ю-10153.

На основании данного обращения Департаментом издано распоряжение от 25.07.2014 № 1978-рз, которым прекращено право предпринимателя на аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:103 площадью 247 кв.м, расположенного по адресу: <...> (пункт 1) и принято решение о предоставлении предпринимателю этого же участка в аренду сроком на 3 года для целей, не связанных со строительством: размещение временного магазина розничной торговли (пункт 2).

Указанное распоряжение от 25.07.2014 № 1978-рз отменено распоряжением Департамента от 05.09.2014 № 2414-рз.

Помимо этого Департамент направил в адрес ИП ФИО1 следующие письменные документы:

- предупреждение от 25.08.2014 № 20/04/07-12/27982 о необходимости исполнения арендатором своих обязательств по договору № 01-Ю-10153 с приложением справки о расчетах за 2014 год по состоянию на 19.08.2014, в которой указано на наличие задолженности в размере 144 004 руб. 95 коп. и начисленной пени в сумме 17 421 руб. 83 коп.;

- уведомление от 17.09.2014 № 20/04/04-02/30891 об отказе от спорного договора аренды земельного участка;

- ответ от 18.09.2014 № 20/03/02-14/31203 на обращение предпринимателя от 27.06.2014, в котором сообщено об отказе в продлении договора аренды земельного участка на новый срок в связи с наличием непогашенной задолженности по состоянию на 05.09.2014 в общем размере 260 828 руб. 91 коп. и начисленной пени в сумме 19 869 руб. 91 коп., в связи с чем арендатору предложено возвратить земельный участок по акту приема-передачи;

- претензионное письмо от 25.09.2014 № 20/04/02-14/32038 с требованием об освобождении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:103 площадью 247 кв.м по причине ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору аренды земельного участка, неоднократного нарушения условий о своевременном внесении арендной платы, а также отсутствия у предпринимателя права на переоформление договора аренды на новый срок.

Полагая, что указанные действия (бездействие) Департамента и принимаемые им в порядке реализации публичных полномочий решения по вопросу, связанному с заключением между сторонами нового договора аренды спорного участка, являются незаконными и нарушают экономические интересы предпринимателя, последний в порядке норм главы 24 АПК РФ обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Апелляционный суд, установив все фактические обстоятельства спора и исходя из сложившихся между сторонами правоотношений по поводу аренды земельного участка, пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные ИП ФИО1 требования непосредственно касаются взаимных обязательств сторон договора как арендодателя и арендатора спорного земельного участка.

В данном случае направленные Департаментом в адрес предпринимателя оспариваемые письменные уведомления, ответы на его обращение и претензионные письма, содержат в себе информацию о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязательств по договору аренды от 14.12.2007 № 01-Ю-10153, сведения об одностороннем расторжении данного договора, а также об отказе от продления арендных отношений, в том числе путем заключения нового договора.

Следовательно, оспариваемые действия (бездействия) Департамента не носят властного характера и не связаны с реализацией ответчиком публичных полномочий.

С учетом установленного апелляционный суд правомерно указал на то, что у суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные законом основания для проверки законности оспариваемых действий (бездействия) Департамента и принятых им решений в порядке публичного судопроизводства, и на этом основании отменил принятое по настоящему делу решение от 12.02.2015.

По смыслу положений статей 209, 264, 421, 621 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса РФ (в действующей на момент возникновения спора редакции) намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.07.2005 № 3440/05, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Такие обстоятельства апелляционным судом по настоящему делу установлены не были.

Кроме того, в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ (в редакции, вступившей в силу с 01.03.2015 и действующей на момент принятия апелляционным судом обжалуемого постановления) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Поскольку по существу предпринимателем в суд заявлено требование об обязании Департамента принять решение о заключении нового договора аренды земельного участка, то исходя из предмета настоящего спора вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды подлежал рассмотрению в порядке искового производства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.06.2012 № 17540/11).

Вопрос о причинах возникновения на стороне арендатора задолженности по арендной плате также не может быть разрешен в порядке оспаривания по правилам главы 24 АПК РФ соответствующего уведомления арендодателя с требованием о погашении основного долга и начисленной на него неустойки.

Принимая во внимание, что избранный ИП ФИО1 способ защиты своего нарушенного права не соответствовал характеру сложившихся между сторонами отношений, отказ апелляционного суда в удовлетворении заявленных требований следует признать соответствующим фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают вывода апелляционного суда о том, что рассматриваемый по настоящему делу спор возник из гражданско-правовых отношений и не может быть рассмотрен по правилам публичного судопроизводства.

Утверждение предпринимателя о расторжении договора от 14.12.2007 № 01-Ю-10153 и ссылки на принятое Департаментом распоряжение от 25.07.2014 № 1978-рз (отмененное впоследствии распоряжением от 05.09.2014 № 2414-рз) не принимаются судом кассационной инстанции как не влияющие на законность обжалуемого судебного акта. Даже в случае прекращения действия спорного договора, заявленные по настоящему делу требования предпринимателя, в том числе о понуждении ответчика к заключению нового договора аренды, являются прямым следствием существовавших между сторонами правоотношений и непосредственно связаны с возможностью реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Позиция заявителя жалобы о том, что все оспариваемые действия (бездействие) ответчика связаны с нарушением установленной статьей 34 Земельного кодекса РФ процедуры предоставления земельного участка, признается судом кассационной инстанции ошибочной. Как обоснованно указанно апелляционным судом в обжалуемом постановлении, предусмотренная указанной нормой права процедура выбора земельного участка для целей, не связанных со строительством, посредством утверждения схемы расположения испрашиваемого участка и его последующего кадастрового учета, не распространяется на случаи обращения заинтересованного лица по вопросу предоставления уже сформированного и прошедшего кадастровый учет земельного участка.

Вместе с тем, в данном случае требования предпринимателя о предоставлении земельного участка фактически направлены на переоформление арендных отношений, однако положения статьи 34 Земельного кодекса РФ, на которые ссылается заявитель в обоснование поданной жалобы, не регулируют вопросы предоставления арендатору ранее сформированного земельного участка. Иные нормы права, являющиеся основанием для понуждения ответчика к заключению с предпринимателем нового договора аренды в обязательном порядке, в кассационной жалобе заявителем не указаны.

С учетом изложенного, обжалуемое постановление апелляционного суда, соответствующее нормам материального и процессуального права, не подлежит отмене, а кассационная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 по делу № А51-32918/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.И. Гребенщиков

Судьи О.В. Цирулик

С.Ю. Лесненко