Гражданский кодекс часть 1

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008; адрес (место нахождения): 690110, г. Владивосток, ул. Светланская, 22; далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ВладТрак» (ОГРН 1112538002466, ИНН 2538145705; адрес (место нахождения): 690074, г. Владивосток, ул. Снеговая, 34-9; далее – общество) об изменении пункта 5.2 действующего между сторонами договора аренды от 15.04.2013 № 03-Ю-16476, путем изложения его в следующей редакции: «5.2 Договор может быть изменен в период его действия или досрочно расторгнут по требованию арендодателя после принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта – детские дошкольные образовательные учреждения. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются сторонами в письменной форме и являются неотъемлемой его частью, в случае необходимости регистрируются арендатором в установленном порядке».

Иск заявлен на основании статей 450, 451, 452 ГК РФ и обусловлен допущенной технической ошибкой при составлении текста указанного договора в части неверного наименования стороны – арендатора вместо арендодателя в спорном пункте 5.2, предусматривающем условия для досрочного расторжения данной сделки.

До принятия судом решения по существу спора общество в порядке статьи 132 АПК РФ предъявило встречный иск к Департаменту о признании недействительным пункта 5.2 договора аренды 15.04.2015 № 03-Ю-16476 как противоречащего положениям статей 30, 31, 32 Земельного кодекса РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Владивостока (ОГРН 1022501302955, ИНН 2504001783; адрес (место нахождения): 690950, г. Владивосток, Океанский проспект, 20; далее – администрация).

Впоследствии обществом в соответствии со статей 49 АПК РФ заявлен отказ от встречных требований, который принят судом.

Решением суда от 08.04.2015, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2015 без изменения, в удовлетворении первоначальных исковых требований Департамента отказано, производство по встречному иску общества прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

В кассационной жалобе администрация (третье лицо), считая принятые по делу судебные акты в части отказа в первоначальном иске незаконными и необоснованными, просит их отменить и удовлетворить требования Департамента об изменении спорного пункта договора аренды от 15.04.2013.

По мнению заявителя кассационной жалобы, арбитражными судами в нарушение статьи 431 ГК РФ дано неверное толкование спорного пункта договора без учета других условий данной сделки и ее смысла в целом. Администрация полагает, что суды не выяснили действительную волю сторон в отношении их взаимных прав и обязанностей, связанных с досрочным прекращением арендных отношений в случае возникновения обстоятельств, свидетельствующих о необходимости защиты публичных интересов, которыми в данном случае является строительство на используемом ответчиком участке социально значимого объекта – дошкольного образовательного учреждения. При этом третье лицо настаивает на существовании достаточных оснований для изменения указанного договора аренды от 15.04.2013 в порядке статей 450-452 ГК РФ.

Общество в представленном отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы третьего лица и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в порядке статьи 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель администрации поддержал доводы поданной жалобы и дал по ним необходимые пояснения, в том числе дополнительно сообщил, что для защиты нарушенных интересов муниципального образования администрация вынуждена была обратиться в арбитражный суд с самостоятельным иском о расторжении спорного договора аренды от 15.04.2013, который в настоящее время рассматривается в рамках дела № А51-14831/2015.

Представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве на нее.

Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в заседание суда не обеспечил, отзыв на кассационную жалобу не представил, что не препятствует рассмотрению дела по существу.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы с учетом возражений на нее и пояснений присутствовавших в судебном заседании представителей ответчика и третьего лица, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статей 288 АПК РФ оснований для их отмены в данном случае не имеется.

Судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора на основе материалов дела установлены следующие обстоятельства.

Между Департаментом (арендодателем) и ООО «АМиР» (арендатором) ранее был заключен договор от 15.04.2013 № ОЗ-Ю-16476, согласно которому арендатору в пользование на срок с 29.03.2013 по 28.03.2018 передан земельный участок с кадастровым номером 25:28:030004:161 площадью 10132 кв.м, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Острогорная, 13, для его использования в целях, не связанных со строительством, – размещение и эксплуатация автостоянки.

На основании соглашения от 18.06.2013 все права и обязанности арендатора по указанному договору переданы ООО «ВладТрак» (ответчику).

Сам договор аренды и соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается уведомлением регистрирующего органа от 10.07.2013 № 01/086/2013-440 и участвующими в деле лицами не отрицается.

В соответствии с дословным содержанием пункта 5.2 договора он может быть изменен в период его действия или досрочно расторгнут по требованию арендатора после принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта – детские дошкольные образовательные учреждения. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются сторонами в письменной форме и являются неотъемлемой его частью, в случае необходимости регистрируются арендатором в установленном порядке.

Спор возник ввиду того, что, по мнению Департамента, при составлении текста договора аренды сторонами фактически была допущена техническая ошибка, а именно правом на досрочное прекращение действия договора в связи с наступлением указанных обстоятельств должен обладать арендодатель, а не арендатор.

При этом в период действия договора органом местного самоуправления в лице Управления градостроительства и архитектуры администрации издан ненормативный правовой акт в виде распоряжения от 05.08.2013 № 1559 (в редакции распоряжений от 18.06.2014 № 1148 и от 11.07.2014 № 1322), согласно которому утверждена схема расположения земельного участка к акту о выборе земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Поселковая 2-я, 34, площадью 5 264 кв.м, вид разрешенного использования: объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, цель предоставления: для строительства дошкольного образовательного учреждения (детский сад).

Постановлением администрации от 31.12.2013 № 3855 предварительно согласовано место размещения объекта «Дошкольное образовательное учреждение (детский сад) на земельном участке по адресу: Приморский край, город Владивосток, в районе ул. 2-я Поселковая, 34».

Границы сформированного земельного участка для строительства указанного объекта фактически накладываются на арендуемый обществом земельный участок с кадастровым номером 25:28:030004:161.

С учетом этих обстоятельств Департамент направил в адрес общества письмо от 25.07.2014 № 20/04/10-03/24782 с приложением соглашения о внесении изменений в договор аренды от 15.04.2013 в части изменения редакции пункта 5.2 путем замены указанной в нем стороны арендатора на арендодателя.

Поскольку ответчик в добровольном порядке не подписал соглашение об изменении спорных условий договора аренды, Департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями по первоначальному иску.

Основные положения о договорах, порядке заключения сделок и основаниях для их расторжения или изменений предусмотрены нормами глав 27-29 ГК РФ.

По общему правилу (статьи 421, 422 ГК РФ) стороны свободны в заключении договора и определяют его условия по своему усмотрению кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При этом если условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Вместе с тем договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Таким образом, с момента заключения договора стороны становятся связанными его условиями, изменение которых возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Исходя из положений статей 310, 450, 450.1 ГК РФ стороны при осуществлении предпринимательской деятельности могут предусмотреть в договоре основания для изменения его условий или отказа от исполнения договора в одностороннем порядке полностью или в части в случаях, когда такие изменения или отказ допускаются законом или соглашением сторон. В такой ситуации договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ и пункта 2 статьи 452 ГК РФ при недостижении сторонами согласия по вопросу об изменении договора он может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом под существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Механизм изменения договора по требованию одной стороны при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, урегулирован нормами статьи 451 ГК РФ. При этом такие обстоятельства должны измениться настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор не может быть изменен или расторгнут при отсутствии (недоказанности) всей совокупности необходимых для этого условий, предусмотренных указанной выше нормой права.

В рассматриваемой ситуации заявленные в рамках настоящего спора требования Департамента касаются права арендатора заявить об изменении или расторжении договора при наступлении указанных в пункте 5.2 данного договора условий, а именно в случае принятия решения о предварительном согласовании размещения на арендуемом участке объекта – детского дошкольного образовательного учреждения.

Статья 620 ГК РФ устанавливает конкретный перечень оснований для одностороннего расторжения договора по требованию арендатора. В то же время, помимо прямо указанных в законе оснований, договором аренды могут быть также установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Таким образом, содержащееся в пункте 5.2 договора аренды от 15.04.2013 № ОЗ-Ю-16476 спорное условие о его расторжении по инициативе арендатора не противоречит положениям статьи 620 ГК РФ.

Оснований полагать, что указанные в данном пункте условия относятся к императивным основаниям для расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствии со статьей 619 ГК РФ, в данном случае судами в ходе рассмотрения спора выявлено не было.

Доказательств того, что обществом допущены существенные нарушения своих обязательств по договору (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), либо произошло непредвиденное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (пункт 2 статьи 451 ГК РФ), в материалах дела также не имеется.

Поскольку предусмотренные законом или договором основания для изменения пункта 5.2 договора аренды от 15.04.2013 № ОЗ-Ю-16476 в судебном порядке в данном случае отсутствуют, отказ в удовлетворении первоначального иска Департамента следует признать соответствующим фактическим обстоятельствам спора и подлежащим применению нормам материального права.

Приведенные в кассационной жалобе доводы об обратном со ссылками на статьи 450-452 ГК РФ основаны на ошибочном понимании заявителем указанных им положений действующего законодательства, поэтому судом кассационной инстанции отклоняются как несостоятельные.

Прекращение производства по делу в части встречных требований общества участвующими в деле лицами не оспаривается.

Позиция заявителя жалобы о неправильном толковании судами всех в совокупности условий договора аренды и о невыяснении действительной воли сторон по поводу оснований для досрочного прекращения арендных отношений противоречит материалам дела и содержанию обжалуемых судебных актов.

Вопреки указанному утверждению администрации, арбитражными судами в полной мере исследовался вопрос о допущенной при оформлении договора технической ошибке, на что указывал Департамент в обоснование заявленных требований.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если возможность определить содержание договора по указанным правилам отсутствует, тогда судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Вместе с тем, сопоставив буквальное содержание оспариваемого пункта 5.2, суды не выявили явных противоречий его условий другим пунктам договора аренды. В данном случае основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя отдельным образом согласованы сторонами в пунктах 5.3, 5.4 данного договора. При этом, ответчик возражал против квалификации спорных условий в качестве технической ошибки, что свидетельствует об отсутствии его воли на включение в договор иных условий.

Более того, как правильно указал суд апелляционной инстанции в своем постановлении, правила статьи 431 ГК РФ не влекут необходимости принудительного изменения договора в судебном порядке в тех ситуациях, когда сторонами при его подписании допущены технические ошибки, поскольку в случае возникновения противоречий и неясностей они могут быть устранены в результате толкования судом условий договора.

Доводы заявителя кассационной жалобы о необходимости защиты публичных интересов, которыми в данном случае является строительство на используемом ответчиком участке социально значимого объекта – дошкольного образовательного учреждения, также не свидетельствуют о незаконности обжалуемых судебных актов.

Защита нарушенного права муниципального образования, в интересах которого действует администрация, не являющаяся участником правоотношений по договору аренды, заключенному между Департаментом и обществом, не может быть достигнута посредством разрешения заявленного по настоящему спору требования, поскольку само по себе изменение условий договора не приведет к восстановлению этого права.

Вместе с тем заявитель жалобы не лишен возможности воспользоваться иными предусмотренными законом способами защиты нарушенного права при условии наличия к тому достаточных оснований.

Нормы материально права применены судами верно, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 АПК РФ) судами не допущено, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08.04.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2015 по делу № А51-33156/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.И. Гребенщиков

Судьи С.Ю. Лесненко

В.А. Гребенщикова