Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, Департамент труда и социального развития Приморского края, краевое государственное казенное учреждение «Центр социальной поддержки населения Приморского края»,

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии:

от истца: ФИО1, на основании решения №1 единственного участника ООО «БТП» от 21.06.2017, паспорт (до и после перерыва); ФИО2, по доверенности от 17.09.2018, сроком действия на 1 год, паспорт (до перерыва);

от УМС г.Владивостока: ФИО3, по доверенности от 10.01.2019, сроком действия по 31.12.2019, служебное удостоверение (до перерыва); ФИО4, по доверенности от 10.01.2019, сроком действия по 31.12.2019, служебное удостоверение (после перерыва);

от КГКУ «Центр социальной поддержки населения Приморского края»: ФИО5, по доверенности от 24.01.2019, сроком действия по 31.12.2019, паспорт (после перерыва).

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «БТП» (далее – ООО «БТП», истец арендатор) обратилось с заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС г.Владивостока, ответчик); обществу с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее – ООО «Аналитик Центр») об урегулировании разногласий, возникших между ООО «БТП» и УМС г.Владивостока при заключении договора №303-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства): нежилых помещений общей площадью 31.60 кв. м (в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 10-15), этаж 1, расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:050042:2311, путем принятия пункта 3.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «3.1. Цена продажи арендуемого имущества составляет 1 364 000 рублей 00 копеек (без учета НДС)» (с учетом неоднократного уточнения истцом исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Определениями от 19.03.2018, 22.08.2018, 18.09.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»); Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, Департамент труда и социального развития Приморского края; КГКУ «Центр социальной поддержки населения Приморского края».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 10.01.2019 прекращено производство по делу в части требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости нежилых помещений общей площадью 31,60кв.м. в здании лит.А, номера на поэтажном плане 10-15, этаж 1, расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:050042:2311, установленной в отчете об оценке от 16.08.2017 №1535/17, подготовленном ООО «Аналитик Центр»; об обязании УМС г Владивостока заключить с ООО «БТП» договор №303-ППВ купли-продажи арендуемого имущества с условием о рассрочке (субъектами малого и среднего предпринимательства): нежилых помещений общей площадью 31.60кв.м (в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 10-15), этаж 1, расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:050042:2311, изложив п.3.4 в следующей редакции «На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (п.3.1 настоящего договора) производится начисление процентов в размере 2.58%, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (1/3*7.75%)». В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2019 жалоба ООО «БТП» принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 19.03.2019.

В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции 19.03.2019 представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель УМС г.Владивостока на доводы апелляционной жалобы возражал, решение Арбитражного суда Приморского края просил оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судом рассмотрено ходатайство истца о приобщении к материалам дела акта обследования помещения №7 в доме №17-а по ул. Русской от 19.03.2019. Коллегия, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определила в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительного письменного доказательства отказать в связи с необоснованностью, поскольку в материалах дела имеется соответствующий акт от 09.08.2018 (т.д.3, л.д.95).

Руководствуясь статьями 163, 184, 185 АПК РФ, коллегия определила объявить перерыв в судебном заседании до 26 марта 2019 года до 13 часов 45 минут, зал заседания №614, о чем лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 №99 «О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Т. Васильевой.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы; представители УМС г.Владивостока, КГКУ «Центр социальной поддержки населения Приморского края» на доводы апелляционной жалобы возражали.

Судом приобщены к материалам дела поступившие от ООО «БТП» документы, а именно: акт от 22.03.2019, фотографии, поэтажный план, акт от 22.03.2019, письмо исх. № б/н от 21.03.2019 на имя Начальника УМС г.Владивостока ФИО6.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

Между УМС г.Владивостока и ОО «БТП» заключен договор №05-00158-007-Н-АР-6910-00 от 19.03.2013 аренды недвижимого имущества - нежилых помещений в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 10-15, этаж 1, общей площадью 31,60кв.м., расположенные по адресу: <...>, для использования в целях «офис, бытовое обслуживание, торговое» (далее – договор аренды, спорный договор). Срок аренды установлен с 19.03.2013 по 18.03.2018. Помещения переданы по акту приема передачи от 19.03.2013.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Приморскому краю, сделана запись №25-25-01/019/2013-357 от 02.09.2013.

ООО «БТП» 12.10.2015 обратилось к УМС г.Владивостока с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества по договору аренды от 19.03.2013 №05-00158-007-Н-АР-6910-00 по адресу: <...> с максимальным сроком рассрочки платежа.

Как следует из материалов дела, отношения сторон были предметом судебных разбирательств. Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.12.2016 по делу №А51-16900/2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017, Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа 25.05.2017 признано незаконным решение УМС г.Владивостока о признании ООО «БТП» не соответствующим пункту 2 статьи 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отсутствии у ООО «БТП» преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений общей площадью 31,60 кв.м. (в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 10-15), этаж 1, расположенных по адресу: <...>, выраженное в письмах от 29.04.2016 №18283/20у, от 30.05.2016 №18283/20у; на УМС г.Владивостока возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 31,60 кв.м. (в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 10-15), этаж 1, расположенных по адресу: <...>, арендуемых ООО «БТП» по договору аренды недвижимого имущества №05-00158-007-Н-АР-6910-00 от 19.03.2013 в порядке и сроке, установленные Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Решением Думы г.Владивостока от 07.12.2017 утверждены условия приватизации спорного объекта. Уведомлением от 15.12.2017 №1-17/2773 МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» направило истцу предложение о заключении договора купли-продажи, к которому приложены копия Решения Думы г.Владивостока от 07.12.2017, три проекта договора купли-продажи с условиями о единовременной оплате, о выкупе в рассрочку путем внесения ежемесячных платежей в равных долях сроком на пять лет, о выкупе в рассрочку путем внесения ежеквартальных платежей в равных долях сроком на пять лет. Согласно пункту 3.1. проектов договора купли-продажи цена спорного объекта составляет 2 585 593 рубля, определена на основании отчета об оценке, подготовленный ООО «Аналитик Центр».

Письмом от 08.02.2018 ООО «БТП» сообщило о несогласии с отчетом об оценке объекта недвижимости, и намерением заключить договор при условии внесения в договор изменений, согласно прилагаемому протоколу разногласий, предусматривающему цену продажи арендуемого имущества 1 586 000 рублей. В обоснование цены истец представил отчет об оценке объекта недвижимости №057 от 08.02.2018, подготовленного ООО «Краевой центр оценки» по состоянию на 12.10.2015.

Поскольку УМС г. Владивостока на письмо ООО «БТП» от 08.02.2018 не ответило, от заключения договора на условиях протокола разногласий уклонилось, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ввиду того, что 18.09.2018 истец заявил ходатайство о частичном отказе от исковых требований, в части требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости нежилых помещений общей площадью 31,60кв.м. в здании лит.А, номера на поэтажном плане 10-15, этаж 1, расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:050042:2311, установленной в отчете об оценке от 16.08.2017 №1535/17, подготовленном ООО «Аналитик Центр»; об обязании УМС г.Владивостока заключить с ООО «БТП» договор №303-ППВ купли-продажи арендуемого имущества с условием о рассрочке (субъектами малого и среднего предпринимательства): нежилых помещений общей площадью 31.60кв.м (в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 10-15), этаж 1, расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:050042:2311, изложив п.3.4 в следующей редакции «На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (п.3.1 настоящего договора) производится начисление процентов в размере 2.58%, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (1/3*7.75%)», на основании подпункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по делу в части данных требований правомерно прекращено судом первой инстанции.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ от 22.07.2008 №159) установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Между сторонами возникло правоотношение в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируемое Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Согласно статье 3 ФЗ от 22.07.2008 №159 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при наличии условий, предусмотренных названной нормой.

Преимущественное право истца на приобретение спорного имущества и наличие у него соответствующих условий установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 05.12.2016 по делу №А51-16900/2016.

Указанное преимущественное право арендатор может реализовать в порядке, установленном статьей 4 ФЗ от 22.07.2008 №159.

В соответствие с пунктом 4 статьи 4 ФЗ от 22.07.2008 №159 в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение указанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (пункт 4.1. статьи 4).

В силу пункта 9 статьи 4 ФЗ от 22.07.2008 №159 субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.

Из системного толкования положений статьи 3, частей 1, 2, 4, 8, 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, статей 445, 446 ГК РФ следует, что после принятия органом местного самоуправления решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, закон предоставляет арендатору возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части условий приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного спора с соблюдением процедуры, установленной законом.

Более того, в силу положений статьи 12 - 13 Закона об оценочной деятельности рассмотрение преддоговорного спора в таких случаях осуществляется путем применения специальных способов защиты, в том числе путем оспаривания достоверности величины рыночной стоимости, определенной по результатам проведенной органом местного самоуправления независимой оценки.

Из материалов дела следует, что истец, получив 13.01.2018 проект договора купли-продажи, 08.02.2018 обратился с предложением о заключении договора на условиях протокола разногласий, который не рассмотрен УМС г.Владивостока, в связи с чем общество обратилось 21.02.2018 с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Поскольку целью проведения оценки рыночной стоимости помещения является установление ее величины, определенной оценщиком по результатам проведенной оценки, в качестве цены в договоре купли-продажи, суд первой инстанции правомерно указал на то, что оспаривание определенной оценочной компанией рыночной стоимости выкупаемого помещения в рамках преддоговорного спора, заявленного в установленный в части 4 статьи 4 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ срок, является надлежащим способом защиты права.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Как следует из материалов дела (экспликации к поэтажному плану технического паспорта дома по адресу: <...>, актом обследования помещений, пояснений лиц, участвующих в деле) в состав отчуждаемых нежилых помещений входят помещение №12 ванная, помещение №13 туалет.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, счел, что помещения санузла №12, №13 являются вспомогательными, необходимы для обслуживания более одного помещения, относятся к общему имуществу, в отношении таких помещений в силу закона возникает общая долевая собственность всех собственников помещений, а отсутствие в технической документации указания на их статус в качестве мест общего пользования не меняет его по существу. При указанных обстоятельствах, по мнению суда первой инстанции, в силу отсутствия на 1 этаже конструктивно ограниченной части дома по адресу <...> иных вспомогательных помещений, в частности туалета и санузла, удовлетворение требований истца влечет нарушение законных интересов третьих лиц, которым также принадлежат помещения в части указанного дома.

Поскольку места общего пользования имеют режим общей долевой собственности и не подлежат отчуждению по договору купли-продажи, предмет договора купли-продажи, в отношении которого заявлены требования об урегулировании преддоговорного спора, не соответствует требованиям действующего законодательства в части включения в предмет договора помещений №12, №13 санузла, суд отказал в удовлетворении требований истца об урегулировании разногласий, возникших между ООО «БТП» и УМС г.Владивостока при заключении договора №303-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества.

Коллегия апелляционного суда не может согласиться с изложенной позицией суда первой инстанции в силу следующего.

ООО «БТП» с 2013 года является арендатором спорного помещения, которое находится в муниципальной собственности г.Владивостока.

Арендуемое спорное помещение соответствует критериям обособленности: в отношении помещения произведен государственный кадастровый учет в соответствии с порядком, предусмотренным Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», присвоен кадастровый номер 25:28:050042:2311; в отношении помещения зарегистрировано право муниципальной собственности в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу положений части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Право собственности муниципального образования город Владивосток на спорное помещение подтверждается представленными в материалы дела документами и в установленном порядке не оспорено.

Помещения санузла №12 и №13, входящие в состав спорного помещения, не являются местами общего пользования ввиду следующего.

Согласно акту проверки использования муниципального имущества №81 от 06.06.2018 (т.д.2, л.д.149), составленному представителями ООО «БТП» и УМС г.Владивостока, спорное помещение площадью 31,6 кв.м, состоит из шести помещений (номера на поэтажном плане 10-15), в том числе помещения санузла №12 и №13, которые с 2013 года используются только истцом, без доступа посторонних лиц.

Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Санузел, входящий в состав спорного помещения, не предназначен для обслуживания более одного помещения, находящегося на первом этаже жилого дома по адресу: <...>. Пользование посторонних лиц этим санузлом не представляется возможным, поскольку это помещение не имеет самостоятельного доступа через места общего пользования, проход в помещения санузла №12 и №13 осуществляется только через помещение №15, которое также входит в состав спорного помещения, арендуемого истцом.

В материалы дела представлен акт №81 от 06.06.2018 проверки использования муниципального имущества, составленный представителями ООО «БТП» и УМС г.Владивостока, согласно которому спорное помещение площадью 31,6 кв.м состоит из шести помещений (номера на поэтажном плане 10-15), в том числе помещения санузла № 12 и 13, используемые только истцом, без доступа посторонних лиц.

В материалы дела представлен акт обследования помещения №6 в доме по адресу: <...>, подготовленный ООО «Управляющая компания Советского района №4», согласно которому в обследуемом помещении имеется штроба с расположенными в ней стояками холодного, горячего водоснабжения и канализации и таким образом, имеется техническая возможность их подключения к системам холодного, горячего водоснабжения и канализации. Повторное обследование проведено 09.08.2018 совместно представителем ООО «Управляющая компания Советского района №4», УМС г. Владивостока, ООО «БТП», сделаны аналогичные выводы.

Учитывая, что использование санузла доступно только истцу, помещения №12 и №13 не являются местами общего пользования. Кроме того, как верно отмечает апеллянт, на протяжении всего периода пользования арендуемыми помещениями истец единолично содержал помещения санузла №12 и №13. Во исполнение пункта 2.4.8 договора аренды недвижимого имущества, истцом заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями. Помимо прочего, истцом осуществляются арендные платежи за все спорное помещение, без исключения. Договором аренды не предусмотрены какие-либо обременения в виде обеспечения доступа третьим лицам к помещениям, входящим в состав спорного объекта недвижимости.

Коллегия также принимает во внимание то обстоятельство, что 22.03.2019 проведено обследование помещений под номером 17-20 на поэтажном плане первого этажа, а также жилой квартиры №40, расположенных по адресу: <...>. По результатам осмотра составлены акты от 22.03.2019. Акт обследования помещений под номером 17-20 на поэтажном плане первого этажа свидетельствует о наличии дополнительного санузла в помещении на первом этаже конструктивно ограниченной части дома (в подъезде №3), вход в который осуществляется с лестничной клетки в подъезде; акт обследования жилой квартиры №40, которая расположена над помещением №6 на поэтажном плане первого этажа, содержит сведения, указывающие на наличие возможности оборудования помещений №6,7 санузлом, в случае необходимости.

В этой связи коллегией признается неправомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований на основании того, что помещения санузла №12, №13 являются вспомогательными, необходимы для обслуживания более одного помещения, относятся к общему имуществу ввиду несоответствия изложенных судом выводов фактическим обстоятельствам спора и представленным в материалы дела доказательствам.

Из материалов дела следует, что на стадии заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, касающиеся рыночной стоимости имущества, арендуемого обществом как субъектом малого и среднего предпринимательства и приобретаемого им в порядке, предусмотренном положениями статей 3, 9 Закона № 159-ФЗ.

При этом выкупная цена спорного объекта определена продавцом на основании отчета об оценке от 16.08.2017 №1535/17, подготовленного ООО «Аналитик – Центр» по состоянию на 15.08.2017, в размере 2 585 593 рублей (без учета НДС), покупателем – на основании отчета об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения от 08.02.2018 №057, составленным ООО «Краевой центр оценки» по состоянию на 12.10.2015, в размере 1 364 000 рублей (без учета НДС).

Положениями статьи 13 Закона №135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимися в материалах дела доказательствами.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Учитывая, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного имущества, представленный ответчиком, не является надлежащими доказательством по настоящему делу, поскольку составлен на иную дату (15.08.2017), чем дата получения заявления о выкупе спорного имущества (12.10.2015), коллегия признает обоснованными и подлежащими применению выводы, изложенные в отчете об оценке недвижимого имущества, представленном истцом. При изготовлении указанного отчета оценщиком проведен анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчет стоимости объекта оценки произведен сравнительным подходом, который подлежит применению при наличии достоверной и доступной информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, приходит к выводу о том, что указанный отчет соответствует требованиям Закона №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки. При этом доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено. Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения от 08.02.2018 №057, в установленном законом порядке не оспорена.

В связи с изложенным размер выкупной цены, указанный истцом в исковых требованиях в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения от 08.02.2018 №057, изготовленным ООО «Краевой центр оценки», составляющий 1 364 000 рублей, подлежит включению в проект договора купли-продажи в качестве цены продажи арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Как следует из материалов дела, при подаче искового заявления ООО «БТП» уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 рублей, при подаче апелляционной жалобы – 3 000 рублей.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Согласно статье 101 АПК РФ к судебным расходам относится государственная пошлина. Поскольку апелляционная жалоба ООО «БТП» удовлетворена, взысканию с УМС г.Владивостока в пользу ООО «БТП» подлежат 9 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

В этой связи то обстоятельство, что в конкретном случае ответчиком является государственный или муниципальный орган, освобожденный от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, не должно влечь отказ истцу в возмещении его судебных расходов.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 10.01.2019 по делу №А51-3573/2018 отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «БТП» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока при заключении договора №303-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства): нежилых помещений общей площадью 31.60 кв.м (в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 10-15), этаж 1, расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:050042:2311, путем принятия пункта 3.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «3.1. Цена продажи арендуемого имущества составляет 1 364 000 (один миллион триста шестьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек (без учета НДС)».

Взыскать с Управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью «БТП» 9 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына