Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видео-конференц-связипри содействии Пятого арбитражного апелляционного суда судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 14.01.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2022

по делу № А51-4121/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Омега Плюс» к Управлению муниципальной собственности города Владивостока, муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», Думе города Владивостока

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

Общество с ограниченной ответственностью «Омега Плюс» (ОГРН 1132537003598, ИНН 2537100123, адрес: 690011, г. Владивосток, ул. 2-я Строительная, 12, пом. II; далее – ООО «Омега Плюс», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее – Управление), муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН 1022501294551, ИНН 2536123449, адрес: 690106, г. Владивосток, Партизанский проспект, 3; далее – МКУ «АПМЗН», Учреждение), Думе города Владивостока (ОГРН 1032501280723, ИНН 2536111725, адрес: 690090, г. Владивосток, ул. Суханова, 3; далее – Дума) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 355-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 4 363 000 (четыре миллиона триста шестьдесят три тысячи) рублей (без учета НДС)» (с учетом уточнения требований в порядке стати 49 АПК РФ).

Решением суда от 14.01.2022, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2022 без изменения, уточненные требования общества удовлетворены. В части требований к Учреждению и Думе производство по делу прекращено в связи с отказом общества от иска в указанной части.

В кассационной жалобе Управление выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, не выяснены все фактические обстоятельства спора, в связи с чем просит их отменить, в удовлетворении заявленных обществом требований отказать.

По мнению заявителя жалобы, заключение судебной экспертизы, на основе которого приняты обжалуемые судебные акты, является недостоверным и недопустимым доказательством в части, касающейся определения стоимости объекта оценки, которая не соответствует его рыночной стоимости. При этом представленный ответчиком отчет ООО «Аналитик Центр» от 21.09.2020 № 2739/20 (с учетом заключения саморегулируемой организации от 25.09.2020 № 34/160920/22-04), напротив, подтверждает достоверность предложенной им величины рыночной стоимости спорного имущества. В связи с чем полагает, что в такой ситуации у судов не имелось правовых оснований для назначения судебной экспертизы. Настаивает на том, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), производится исключительно уполномоченными органами и не может пересматриваться в судебном порядке. Полагает, что вольное исполнение возмездных договоров субъектами права недопустимо и ведет к дефициту муниципального бюджета.

ООО «Омега Плюс» в отзыве на кассационную жалобу опровергло все приведенные в ней доводы и предложило оставить обжалуемые судебные акты без изменений как законные и обоснованные.

Представитель Управления в судебном заседании, проведенном в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении, против чего возражал представитель ООО «Омега Плюс» по мотивам, изложенным в представленном отзыве.

Остальные участвующие в деле лица – Учреждение и Дума извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, отзывы на кассационную жалобу не представили.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы с учетом отзыва на нее и пояснений представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены отсутствуют.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, ООО «Омега Плюс» на основании договора аренды муниципального имущества от 18.10.2017 № 03-1102032-001-Н-АР-8107-00 использует нежилое помещение общей площадью 164,0 кв.м, с кадастровым номером 25:28:030017:2345, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Строительная 2-я, 12, пом. II. Срок аренды установлен по 16.07.2022.

ООО «Омега Плюс» на основании Закона № 159-ФЗ обратилось в Управление с заявлением по вопросу о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения с кадастровым номером 25:28:030017:2345, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию город Владивосток.

Решением Думы города Владивостока от 28.01.2021 № 485 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» установлена рыночная стоимость спорного имущества в размере 8 953 000 руб.

Уведомлением от 05.02.2021 № 21/192 МКУ «АПМЗН» предложило ООО «Омега Плюс» заключить договор купли-продажи указанного муниципального имущества с приложением проекта договора купли-продажи с условием о рассрочке № 355-ППВ, согласно пункту 3.1 которого выкупная стоимость имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) определена в размере 8 953 000 (восемь миллионов девятьсот пятьдесят три тысячи) рублей (без учета НДС). Указанная цена установлена согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжением Управления от 05.02.2021 № 236/28 «О приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественною права на приобретение арендуемого имущества».

При подготовке проекта договора купли-продажи использован отчет об оценке от 21.09.2020 № 2739/20, подготовленный ООО «Аналитик Центр» (оценщик Девкина Е.Б.), согласно которому выкупная цена спорного объекта составила с учетом НДС – 10 365 000 руб. и без учета НДС – 8 953 000 руб.

ООО «Омега Плюс», в свою очередь, обратилось к другому независимому оценщику – Романовской Н.В., подготовившей отчет № 493/06-21 от 18.06.2021, согласно которому стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей с правом общедолевой собственности на земельный участок) составила 4 094 916 руб.

Не согласившись с выкупной стоимостью, утвержденной Думой, общество посчитало, что рыночная стоимость объекта недвижимости, право преимущественного выкупа которого принадлежит заявителю, необоснованно завышена, в связи с чем ООО «Омега Плюс» в адрес учреждения направило протокол разногласий к договору № 355-ППВ, предложив иную редакцию пункта 3.1 договора, определив итоговую стоимость выкупаемого объекта в сумме 4 000 000 руб.

Письмом от 29.03.2021 № 21/605 Учреждение отказало в урегулировании разногласий по мотиву того, что в соответствии с пунктом 3 статьи 10 решения Думы от 23.04.2002 № 82 «Об утверждении Положения о порядке проведения приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке» утверждение условий приватизации муниципального имущества относиться к компетенции Думы и у МКУ «АПМЗН» отсутствуют полномочия самостоятельно вносить изменения в цену выкупа муниципальных помещений, в связи с чем требование заявителя в протоколе разногласий об изменении действующей и не оспоренной стоимости муниципального имущества, установленной согласно положениям Закона № 159-ФЗ на основании отчета независимого оценщика и утвержденной органом муниципального образования, не подлежит удовлетворению.

Поскольку стороны самостоятельно не смогли урегулировать возникшие между ними разногласия, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона № 159-ФЗ.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

Следовательно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках разрешения судом конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По смыслу статей 3, 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган не вправе отказать субъекту малого предпринимательства в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено арбитражными судами, ООО «Омега Плюс» является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ему в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем общество имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи этого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению недвижимого имущества, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли между ними только в части выкупной цены.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

В процессе рассмотрения настоящего дела судами выявлены отличия в выкупной цене спорного имущества, предложенной Управлением на основании отчета от 21.09.2020 № 2739/20ООО «Аналитик Центр» (цена составила с учетом НДС – 10 365 000 руб. и без учета НДС – 8 953 000 руб.) и обществом в размере 4 094 916 руб. (отчет независимого оценщика Романовской Н.В. от 18.06.2021 № 493/06-21), что послужило основанием для назначения судебной экспертизы по ходатайству ответчика в порядке статьи 82 АПК РФ, производство которой было поручено ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» эксперту Быковой А.Б.

Согласно представленному заключению судебной экспертизы от 10.12.2021 № С/2021 рыночная стоимость выкупа арендуемого имущества (помещения и доли в праве на земельный участок) по состоянию на 29.01.2020 составила 4 363 000 руб. без учета НДС.

С учетом полученного по результатам судебной экспертизы заключения ООО «Омега Плюс» в порядке статьи 49 АПК РФ уточнило заявленные требования.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды пришли к выводу о необходимости определения цены спорной сделки в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении судебной экспертизы, которое судами признано обоснованным и достоверным, не содержащим противоречий и неточностей, соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федеральных стандартов оценки.

При этом судами не приняты в качестве надлежащих и допустимых доказательств представленные сторонами: отчет от 21.09.2020 № 2739/20ООО «Аналитик Центр» и отчет независимого оценщика Романовской Н.В. от 18.06.2021 № 493/06-21, мотивы отклонения которых изложены в обжалуемых судебных актах и фактически сторонами не оспорены. Ходатайств о проведении по делу повторной или дополнительной экспертиз участвующими в деле лицами также не заявлялось.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций правомерно удовлетворили уточненные требования истца, определив условия спорного договора купли-продажи в части рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере 4 363 000 руб.

В целом указанные выводы судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению в данном случае нормам материального права.

Приведенные в кассационной жалобе Управлением доводы не опровергают указанных выводов судов, а по существу касаются несогласия заявителя с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, что не может свидетельствовать о нарушении или неправильном применении судами норм права.

Позиция ответчика относительно того, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, должна производиться исключительно уполномоченными органами и не может быть пересмотрена в судебном порядке признается судом округа ошибочной как противоречащая пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ и пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 92.

Иные доводы Управления относительно порядка исполнения спорного договора судом округа также отклоняются, поскольку в этой части разногласия между сторонами отсутствовали и судами не разрешались.

Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.01.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2022 по делу № А51-4121/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи С.Н. Новикова

В.А. Гребенщикова