Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности администрации города Владивостока

на решение от 18.11.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015

по делу № А51-4888/2014 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В. Кобко, в апелляционном суде – судьи А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышев, С.М. Синицына

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к Управлению муниципальной собственности администрации города Владивостока

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Лев-Информ», муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>; далее – предприниматель ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН <***>, адрес: 690091, <...>; далее – УМС г. Владивостока, управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) № 172-ППВ, изложив пункт 3.1. вышеуказанного договора в следующей редакции: «…цена продажи арендуемого имущества составляет 3 983 051 (три миллиона девятьсот восемьдесят три тысячи пятьдесят один) рубль 00 копеек (без учета НДС)» (требование уточнено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Правовым обоснованием иска явилась ссылка предпринимателя на статьи 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 1, 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), статью 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) и указание на то, что рыночная стоимость спорного объекта является завышенной и определена не на дату обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», агентство), общество с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» (далее – ООО «Лев-Информ»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.11.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015, иск удовлетворен.

УМС г.Владивостока, не согласившись с указанными судебными актами, подало в Арбитражный суд Дальневосточного округа кассационную жалобу, в которой просит их отменить в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора, нарушением норм материального права, принять новый судебный об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что рыночная цена по выкупу имущества в проекте договора купли-продажи определена на основании отчета от 23.10.2013 № 022312, составленного ООО «Лев-Информ». Данный отчет, который в установленном законом порядке не оспорен, послужил основанием для принятия Думой города Владивостока решения от 21.11.2013 № 199 «О внесении изменений в приложение к решению Думы г. Владивостока от 21.02.2013 № 38 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2013 год», на основании чего считает, что в спорном договоре не может быть предусмотрена иная цена.

Таким образом, управление полагает вывод суда относительно того, что предложенная ответчиком цена является завышенной и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта недвижимости неправомерным. В материалах дела представлено три отчета об оценке рыночной стоимости имущества, каждый из которых, по мнению заявителя жалобы, является в силу положений статей 64-89 АПК РФ надлежащим доказательством по делу.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу, возражая относительно приведенных в ней доводов, просил состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель УМС г.Владивостока поддержал доводы, изложенные в жалобе, дав суду пояснения, с которыми согласился представитель МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости». Представитель предпринимателя озвучил позицию, приведенную в отзыве на жалобу.

ООО «Лев-Информ», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Проверив законность принятых решения от 18.11.2014, постановления от 03.02.2015 с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на неё, заслушав в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 07.03.2012 между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 02-01926-001-Н-АР-6698-00, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 112 кв.м (в здании лит. 1, номера на поэтажном плане: 14, 16-27 (литер VI), этаж: цокольный), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Нерчинская (Я.Лациса), 40, для использования под магазин.

Уведомлением от 29.11.2013 МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» предложило предпринимателю ФИО1 заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с приложением проекта договора купли-продажи арендованного муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) № 172-ППВ по цене 5 906 780 руб. (без учета НДС), которая основана на отчете ООО «Лев-Информ» от 23.10.2013 № 022312.

Согласно пункту 3.1. проекта договора цена продажи арендуемого имущества определена продавцом в соответствии с отчетом об оценке объекта недвижимости, составленным независимым оценщиком, и распоряжением УМС г. Владивостока от 22.11.2013 № 909/28 «О приватизации муниципального имущества, включенного в Программу приватизации на 2013 год и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества».

В свою очередь, истцом подготовлен и направлен агентству протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, пункт 3.1. которого изложен в следующей редакции: «…цена продажи арендуемого имущества составляет 4 152 542 рублей (четыре миллиона сто пятьдесят две тысячи пятьсот сорок два) рублей 00 копеек (без учета НДС)».

Цена объекта в протоколе разногласий определена покупателем на основании отчета от 20.12.2013 № 802 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон».

Уведомлением от 09.01.2014 № 1-14/4 агентство сообщило предпринимателю об отклонении протокола разногласий и об отказе в заключении договора купли-продажи в предложенной им редакции.

Предприниматель ФИО1, считая, что выкупная стоимость вышеназванного объекта недвижимости является завышенной, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Статьей 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлены в статьях 3 и 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 4 данного Закона орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона.

Статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Статьей 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ регламентировано, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из пункта 13 названного Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», изложено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суд, принимая во внимание наличие двух отчетов, содержащих противоречивые сведения о величине рыночной стоимости объекта, по инициативе истца, определением от 07.07.2014 назначил судебную экспертизу в целях установления рыночной цены спорных нежилых помещений, проведение которой поручил эксперту Федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» по Приморскому краю ФИО5.

Согласно заключению эксперта ФИО5 от 06.08.2014 № 0998 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 21.08.2013 составляет 4 700 000 руб. с учетом НДС, 3 983 051 руб. – без учета НДС.

Исследовав и оценив данное заключение об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и приняв его в качестве надлежащего доказательства, а также фактические обстоятельства спора, свидетельствующие о наличии существенной разницы между определенной по заданию управления и его реальной рыночной стоимостью по состоянию на 21.08.2013, суды первой и апелляционной инстанций на основании приведенных норм материального права обоснованно признали заключение договора купли-продажи по цене 3 983 051 руб. (без учета НДС).

Доводы заявителя жалобы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда и правомерно им отклонены, не опровергают установленного, направлены на несогласие с оценкой исследованных доказательств по делу, поэтому подлежат отклонению судом кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

Поскольку судами правильно применены нормы материального права к спорным правоотношениям сторон, установлены все обстоятельства по делу, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, то основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18.11.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 по делу № А51-4888/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи О.В. Цирулик

С.И. Гребенщиков