Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, кассационную жалобу управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 30.09.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014

по делу № А51-5230/2014 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.А. Жестилевская,

в суде апелляционной инстанции судьи А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышев, Н.А. Скрипка

по иску общества с ограниченной ответственностью «Надежда и Ко»

к управлению муниципальной собственности города Владивостока

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», закрытое акционерное общество «Дальневосточное консалтинговое агентство», общество с ограниченной ответственностью «Лев-Информ»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

Общество с ограниченной ответственностью «Надежда и Ко» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690068, <...>; далее – ООО «Надежда и Ко») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690106, <...>; далее – управление) о признании недостоверной рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 60,30 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-4, расположенных в подвальном этаже здания по адресу: <...>, определенной в сумме 3 516 949 руб. без учета НДС в соответствии с отчетом от 18.09.2013 № 022144 общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ»; об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора № 162-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства); просит изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке, составленному независимым оценщиком ЗАО «Дальневосточное консалтинговое агентство», № 1251 от 17.12.2013 цена продажи арендуемого имущества составляет 1 412 000 (один миллион четыреста двенадцать тысяч) рублей 00 копеек (без учета НДС)», пункт 3.4. договора в следующей редакции: «На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (п. 3.1 настоящего договора), производится начисление процентов в размере 2,75 % годовых исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (1/3 от 8,25 %)», пункт 6.4 исключить.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – агентство), ЗАО «Дальневосточное консалтинговое агентство», оценщик ООО «Лев-Информ» ФИО1.

Решением суда от 30.09.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014, производство по делу в части исковых требований о признании недостоверной рыночной стоимости нежилых помещений прекращено в связи с отказом истца от иска в этой части; в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе управление просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель указывает, что рыночная цена по выкупу имущества определена на основании отчета независимого оценщика (ООО «Лев-Информ»), который утвержден думой города Владивостока. Данный отчет в установленном порядке не оспорен и поэтому является подлежащим применению.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом положений пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для их отмены.

Из материалов дела судом установлено, что 09.01.2013 между управлением (арендодатель) и ООО «Надежда и Ко» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 05-00124-001-Н-АР-6866-00, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 60,30 кв. м (в здании лит. 1, номера на поэтажном плане: 1-4, этаж: подвальный), расположенное по адресу: <...>, для использования под магазин.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) уведомлением от 08.11.2013 исх. № 1-13/3441 агентство предложило обществу заключить договор купли-продажи арендуемых нежилых помещений с условием о рассрочке платежа (с субъектами малого и среднего предпринимательства) с приложением проекта договора № 162-ППВ купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке по цене 3 516 494 руб.

Согласно пункту 3.2 проекта договора порядок и сроки оплаты приобретенного недвижимого имущества утверждены распоряжением УМС г. Владивостока от 05.11.2013 № 842/28 «О приватизации муниципального имущества, включенного в Программу приватизации на 2013 год и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества».

19.12.2013 истцом подготовлен и передан ответчику протокол разногласий к проекту договора купли-продажи с сопроводительным письмом, в котором сообщалось о том, что общество заинтересовано в приобретении указанного имущества и намерено реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого объекта по реальной рыночной цене, установленной в соответствии с отчетом об оценке выкупаемого нежилого помещения в доме 54 по ул. ФИО2 от 17.12.2013 № 1251, произведенной ЗАО «Дальневосточное консалтинговое агентство», согласно которому рыночная стоимость имущества установлена в размере 1 412 000 руб.

23.12.2013 управление подготовило письменное уведомление исх. № 1-13/4154 об отклонении протокола разногласий и об отказе в принятии договора купли-продажи в предложенной истцом редакции.

ООО «Надежда и Ко», полагая, что выкупная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости является завышенной, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суды правомерно исходили из следующего.

Статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Федерального закона.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судами и следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи управление руководствовалось отчетом об оценке от 18.09.2013 № 022144, подготовленным ООО «Лев-Информ», согласно которому рыночная стоимость оцениваемых помещений, находящихся в собственности муниципального образования, по состоянию на 15.09.2013 составила 3 516 494 руб. (без учета НДС); данная цена включена управлением в пункт 3.1 проекта договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества № 162-ППВ.

В свою очередь, ООО «Надежда и Ко» обратилось к другому независимому оценщику – ЗАО «Дальневосточное консалтинговое агентство», которым подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений № 1251, утверждённый 17.12.2013, которая по состоянию на 06.09.2013 составила 1 412 000 руб.

Исследовав представленное в материалы дела экспертное заключение № 19/2014/Владивосток, изготовленное экспертным советом ООО «Российское общество оценщиков» на отчет от 18.09.2013 № 022144, выполненный оценщиком ФИО1 ООО «Лев-Информ», суды установили, что отчет от 18.09.2013 № 022144 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны экспертным советом необоснованными.

Напротив, изучив экспертное заключение № 3045/2014 от 21.07.2014, изготовленное ООО «Российское общество оценщиков», на отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 17.12.2013 № 1251, суды выявили, что отчет от 17.12.2013 № 1251 соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными. Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке.

В этой связи суды включили в проект договора купли-продажи условие о выкупной стоимости арендуемого имущества в размере 1 412 000 руб.

Далее, в соответствии с пунктом 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В силу пункта 1 и пункта 5 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки не может быть более чем один год.

Таким образом, приняв во внимание то, что действующим законодательством предусмотрена возможность оплаты в рассрочку выкупаемого при приватизации имущества, суды изложили пункт 3.4 проекта договора в редакции, предложенной истцом, а именно: «На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (п. 3.1 настоящего договора) производится начисление процентов в размере 2,75% годовых, исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (1/3 от 8,25%)».

Кроме того, установив, что пункт 6.2 проекта договора устанавливает иной размер процентов за нарушение покупателем срока оплаты выкупной цены арендуемого имущества, а в пункте 6.4 проекта договора в редакции ответчика фактически установлена двойная ответственность за одно нарушение, суды правомерно исключили пункт 6.4 из условий договора.

Суд кассационной инстанции находит выводы судов сделанными на основе всестороннего и полного исследования доказательств по делу в их совокупности и взаимосвязи, с правильным применением норм материального права.

Нарушений судами норм процессуального права, в том числе влекущих в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену обжалуемых судебных актов, окружным судом не установлено.

Доводы, приведенные заявителем в кассационной жалобе, не опровергают выводы арбитражных судов, основанные на исследованных доказательствах и установленных по делу обстоятельствах, направлены на переоценку последних и не свидетельствуют о нарушении норм материального права, которые могли бы являться основанием для отмены принятых по делу судебных актов в порядке кассационного производства, в силу чего судом округа отклоняются по правилам статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При изложенном основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.09.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014 по делу № А51-5230/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Н. Новикова

Судьи С.Ю. Лесненко

О.В. Цирулик