Гражданский кодекс часть 1

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «Гольф-парк ДВ» - ФИО1, представитель по доверенности № 5/2015 от 21.12.2015, ФИО2, директор

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации Надеждинского муниципального района

на решение от 04.07.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2016

по делу № А51-5375/2016 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья – А.А. Лошакова, в апелляционном суде – судьи Д.А. Глебов, С.Б. Култышев, Н.А. Скрипка

по иску департамента земельных и имущественных отношений Приморского края

к обществу с ограниченной ответственностью «Гольф-парк ДВ»

третьи лица: администрация Раздольненского сельского поселения Надеждинского муниципального района Приморского края, администрация Надеждинского муниципального района

о взыскании 334 867 руб. 25 коп., расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690110, <...>, далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гольф-парк ДВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690091, <...>, далее – ООО «Гольф-парк ДВ», общество, ответчик) о взыскании 334 867 руб. 25 коп., в том числе 309 782 руб. 18 коп. основного долга и 25 085 руб. 07 коп. пени за период с 10.12.2015 по 20.02.2016 по договору аренды земельного участка от 02.11.2009 № 253-О, о расторжении указанного договора, об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 25:10:010102:176, площадью 3 105 067 кв.м, расположенный по адресу: <...>, и возвратить его по акту приёма-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца судом привлечены администрация Раздольненского сельского поселения Надеждинского муниципального района Приморского края, администрация Надеждинского муниципального района (далее – администрация района).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.07.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, администрация района просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в части расторжения договора аренды земельного участка от 02.11.2009 № 253-О, обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 25:10:010102:176, площадью 3 105 067 кв.м, расположенный по адресу: <...>, и возвратить его по акту приёма-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

В обоснование жалобы заявитель со ссылкой на подпункт 5.3.5. пункта 5 договора приводит доводы о том, что арендатором неоднократно не вносилась арендная плата, в связи с чем арендодатель уведомлял о необходимости исполнения обязательств. Впоследствии им была соблюдена процедура согласования расторжения договора и поскольку только на момент подачи иска задолженность погашена, то данное обстоятельство свидетельствует о недобросовестности общества и существенности нарушения договора.

Кроме того, администрация района не согласна с выводом суда о том, что арендная плата не вносилась ввиду наличия спора относительно применяемой ставки арендной платы, однако, ставки, действующие на территории района, утверждены нормативными актами, с заявлением об оспаривании которых общество в установленном порядке не обращалось.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представители ООО «Гольф-парк ДВ», возражая относительно изложенных в жалобе доводов, просили состоявшиеся судебные акты оставить без изменения, жалобу – удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, заслушав пояснения присутствующих в судебном заседании представителей ответчика, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией Надеждинского муниципального района (арендодатель) и ООО «Гольф-парк «Приморье» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 02.11.2009 № 253-О, согласно которому арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:10:010102:0176, площадью 3105067 кв.м из земель населенных пунктов, в том числе под объектами рекреационного назначения площадью 2 250 000 кв.м, под объектами оздоровительного назначения, административно-управленческими и общественными объектами площадью 855 067 кв.м, расположенный по адресу: Приморский край, Надеждинский район, с. Алексеевка, в 500 м к югу от дома № 9 по ул. Ленина, в целях эксплуатации земельного участка под проектирование и строительство гольф-парка.

Срок договора аренды установлен на период с 01.12.2009 по 30.11.2058 (пункт 1.1. договора).

В силу пункта 2.1. договора арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату за земли под объектами рекреационного назначения в срок не позднее 10-го числа текущего месяца в размере 175 875 руб.

Как следует из пункта 2.2. договора на период проектирования и строительства, начиная с 01.12.2009, арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату за земли под объектами оздоровительного назначения, административно-управленческими и общественными объектами в срок не позднее 10-го числа текущего месяца в размере 66 802 руб. 11 коп.

В пунктах 5.3. и 5.3.5. договора определено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае неоднократного (два раза и более раз) нарушения арендатором условий договора по внесению арендных платежей.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 25.02.2010.

24.07.2012 между ООО «Гольф-парк «Приморье» и ООО «Гольф-парк ДВ» заключен договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, по условиям которого права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 02.11.2009 № 253-О переданы ответчику.

Дополнительным соглашением к договору от 13.07.2012 величина арендной платы установлена в размере 795 932 руб. 17 коп. в месяц.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.08.2012.

На основании постановления администрации Раздольненского сельского поселения Надеждинского муниципального района от 30.10.2013 № 252 разрешено изменение вида использования земельного участка, переданного по договору аренды от 02.11.2009, на «Гольф-поле на 18 лунок, на 9 лунок; административно-бытовые здания; малоэтажная жилая застройка; гостиница, мотель, кемпинг; спортивные сооружения», категория земель: земли населенных пунктов.

Постановлением Пятого арбитражного суда от 11.03.2015 по делу № А51-31881/2013 размер арендной платы по спорному договору определён - 321 374 руб. 43 коп. в месяц, исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка.

С 01.03.2015 арендная плата рассчитана департаментом в соответствии с подпунктом «г» пункта 7 постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка, которая согласно сообщению филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» по Приморскому краю от 19.10.2015, кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 25:10:010102:176 от 22.10.2015 (92 934 655 руб. 31 коп), составляет – 154 891 руб. 09 коп.

Письмом от 09.09.2015 № 20/04/10-10/31001 департамент как орган, уполномоченный с 01.03.2015 в Приморском крае на распоряжение и управление земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе на территории Надеждинского муниципального района, уведомил ООО «Гольф-парк ДВ» о размере арендной платы по договору; о наличии задолженности по аренде – 1 796 902 руб. 32 коп. и пени – 44 390 руб. 97 коп.; о реквизитах для оплаты аренды.

В связи с неисполнением обязательств по договору от 02.11.2009 № 253-О за период с 01.03.2015 по 14.10.2015 и наличием задолженности, департамент направил в адрес общества уведомление от 21.10.2015 № 20/04/07-12/36485 о расторжении договора с предложением в 7-дневный срок с момента его получения обратиться в департамент для согласования процедуры расторжения договора и возврата земельного участка по акту приема-передачи.

Наличие задолженности со стороны ООО «Гольф-парк ДВ» и его несогласие с досрочным расторжением договора аренды, явилось основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Поскольку платежным поручением от 16.03.2016 № 9 на счет истца внесены денежные средства в размере 309 782 руб. 18 коп. с указанием в назначении платежа: «арендная плата по договору от 02.11.2009 № 253-О за январь-февраль 2016 года», а также платежным поручением от 16.03.2016 № 10 внесено 25 085 руб. 07 коп. с указанием в назначении платежа: «пеня по договору от 02.11.2009 № 253-О согласно акту сверки от 29.02.2016», суд первой инстанции счел заявленные требования в отношении указанных сумм, не подлежащими удовлетворению.

В части требований департамента о расторжении спорного договора и об освобождении земельного участка суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом, отказал, исходя из следующих обстоятельств и применяемых норм права.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что на момент рассмотрения дела причины, послужившие основанием для заявления истцом требований об оплате спорной задолженности и неустойки, отпали. Обстоятельства, приведенные департаментом в обоснование иска о расторжении спорного договора, не признаны судами в качестве существенных.

В этой связи суды, исследовав в соответствии с правилами статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установили, что согласно расчету истца за период с 01.03.2015 по 20.02.2016 начислено арендных платежей в размере 1 858 693 руб. 08 коп., оплата аренды произведена ответчиком в сумме 1 548 910 руб. 90 коп. Остаток долга и неустойка, являющиеся предметом спора, на момент подачи иска, как указывалось выше, погашены последним.

В период рассмотрения дела до принятия решения ООО «Гольф-парк ДВ»также оплачивало аренду.

При таких обстоятельствах, судом констатировано наличие заинтересованности со стороны общества в сохранении арендных отношений.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства судами принят во внимание и тот факт, что в связи с кадастровой ошибкой в определении величины кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:10:010102:176, которая исправлена органом кадастрового учета только 01.10.2015, новый кадастровый паспорт выдан 22.10.2015, а уведомление департамента о перерасчете скорректированной арендной платы получено арендатором в декабре 2015 года (уведомление от 04.12.2015 № 20/04/02-03/41983). После этого общество оплатило задолженность за период с марта по декабрь 2015 года и начисленную на нее неустойку, а в марте 2016 года - оставшуюся задолженность за январь и февраль 2016 года.

При повторном рассмотрении спора апелляционным судом также отмечено, чтовзысканная судом задолженность по делу № А51-31881/2013 в период с 09.08.2012 по 17.10.2013 в размере 2 505 249 руб. 88 коп. образовалась не в результате длительного и систематического (злостного) нарушения арендатором своей обязанности по внесению арендных платежей, поскольку им осуществлялись платежи (1 847 903 руб. 03 коп.) непосредственно по договору, а ввиду наличия между сторонами спора относительно применимой ставки арендной платы с учетом нормативного регулирования условия договора аренды земельного участка, государственная собственность в отношении которого не разграничена.

Оценивая конкретные обстоятельства дела в их совокупности и взаимной связи, суды не усмотрели достаточных оснований для расторжения спорного договора ввиду существенного нарушения его условия по внесению арендных платежей. Как следствие этому, судом отказано в удовлетворении производного требования об обязании ответчика передать департаменту земельный участок по акту приема-передачи.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, свидетельствуют о несогласии заявителя с той оценкой, которую арбитражные суды дали фактическим обстоятельствам, являлись предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую оценку, вновь заявлены в суде кассационной инстанции, в связи с чем подлежат отклонению, так как направлены на переоценку представленных в дело доказательств, что противоречит положениям статьи 286 АПК РФ.

Поскольку судами правильно применены нормы материального права к спорным правоотношениям сторон, установлены все обстоятельства по делу, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, то основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.07.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2016 по делу № А51-5375/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.Н. Новикова

Е.К. Яшкина