Гражданский кодекс часть 1

третье лицо: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690106, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Алтекс» (далее – ООО «Алтекс», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, управление, уполномоченный орган, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 354-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Согласно заключению эксперта № 10/2022-СЭ от 01.02.2022, составленного индивидуальным предпринимателем ФИО2, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 093 000 (три миллиона девяносто три тысяч) рублей (без учета НДС)» (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.03.2022, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2022, исковое требование удовлетворено.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, управление просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления. В обоснование жалобы заявитель указал на то, что уполномоченным органом приняты все возможные меры, направленные на установление достоверной величины стоимости объекта недвижимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО «Аналитик Центр» от 21.09.2020 № 2738/20, который согласно экспертному заключению от 12.12.2019 № 34/160920/22-03 Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ). Отметил, что приватизация муниципального имущества направлена на пополнение бюджета муниципального образования с целью содержания городского хозяйства. Кроме того, ответчик, ссылаясь на положения частей 3, 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», обратил внимание на то, что порядок оплаты имущества, находящегося в собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами субъектов Российской Федерации и местного самоуправления.

ООО «Алтекс» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель УМС г. Владивостока поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения присутствующего в судебном заседании представителя управления, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, что между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Алтекс» (арендатор) был заключен договор аренды от 23.01.2015 № 04-00598-003-Н-АР-7096-00 в отношении недвижимого имущества – помещение II, назначение: нежилое, общая площадь 99,1 кв.м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 1, 4, 5, 6, расположенное по адресу: <...>, для использования в целях: офис, торговое, оказание социально-бытовых услуг.

Указанное нежилое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 23.01.2015. Договор аренды зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 29.07.2015 (номер регистрационной записи 25-25-001-25/001/006/2015-4049).

21.01.2020 ООО «Алтекс» направило в адрес управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, в ответ на которое 09.03.2021 получено уведомление от 05.02.2021 № 21/191 с предложением заключить договор купли-продажи с приложением копии решения Думы г. Владивостока от 28.01.2021 № 485 и 3 проектов договора с различными условиями: о единовременной оплате, о выкупе в рассрочку путем внесения ежемесячных платежей в равных долях сроком на пять лет, о выкупе в рассрочку путем внесения ежеквартальных платежей в равных долях сроком на пять лет.

Пунктом 3.1 проектов договора предусмотрена цена помещения в размере 7 115 166 рублей 67 копеек (без учета НДС), определенная на основании отчета ООО «Аналитик Центр» об оценке от 21.09.2020 № 2738/20.

Ввиду несогласия арендатора с предложенной выкупной стоимостью имущества, по его заказу обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма «Консант» подготовлен отчет об оценке от 08.04.2021 № 01-02/03-21, согласно которому величина рыночной стоимости нежилого помещения составляет 3 475 723 рубля (без учета НДС).

В связи с чем ООО «Алтекс» 09.04.2021 направило МКУ «АПМЗН» предложение заключить договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества № 354-ППВ с условием о рассрочке в редакции приложенного протокола разногласий по цене, в ответ на которое письмом от 12.04.2021 № 21/173 отказано по мотиву отсутствия полномочий самостоятельно вносить изменения в стоимость выкупа муниципальных помещений.

Неурегулирование сторонами разногласийпризаключении договора купли-продажи муниципального имущества в добровольном порядке явилось поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Из положений статьи 3 Закона от 22.07.2008 от 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании статьи 3 Закона от 29.07.1998 № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона от 29.07.1998 № 159-ФЗ.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо № 92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

При рассмотрении настоящего спора установлено, что между сторонами имеются разногласия в части выкупной стоимости имущества, препятствующие заключению договора купли-продажи, представленные сторонами отчеты имеют существенные различия в отношении этой стоимости, в связи с чем судом первой инстанции назначена экспертиза.

Согласно экспертному заключению от 01.02.2022 № 10/2022-СЭ, выполненному индивидуальным предпринимателем ФИО2 рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 21.01.2020 составила 3 093 000 рублей (без учета НДС), исследовав и оценив которое суды пришли к выводу о его достоверности, не содержащему противоречий и неточностей, соответствующим требованиям Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций правомерно удовлетворили уточненные требования общества, определив условия договора купли-продажи в части рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере 3 093 000 рублей (без учета НДС).

С учетом правильного применения судами норм материального права к установленным обстоятельствам по спорному вопросу доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального права, в том числе, влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.03.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2022 по делу № А51-7554/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.Н. Новикова