Гражданский кодекс часть 1

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее по тексту – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Коннект групп» (далее по тексту – ответчик, ООО «Коннект групп») о взыскании 2 003 963 рублей 06 копеек основного долга по договору от 24.06.2013 № 02-Ю-16556 за период с 01.03.2016 по 31.01.2018, 230 094 рублей 41 копейки неустойки за период с 02.04.2016 по 15.02.2018.

Судом первой инстанции, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Решением от 06.09.2018 Арбитражный суд Приморского края взыскал с ответчика в пользу истца 2 003 963 рублей 06 копеек основного долга, 229 289 рублей 99 копеек пени. В остальной части иска отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что судом первой инстанции не произведена проверка правильности расчета истца, а именно при расчете арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.01.2018 не применена в отношении арендуемого земельного участка новая кадастровая стоимость, установленная решением комиссии от 27.07.2018 №12/15. Также полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:200 в размере 23 722 987,86 рублей подлежит обязательному применению для расчета арендной платы по договору с 23.01.2016.

В судебное заседание апелляционной инстанции третье лицо явку представителя не обеспечило, о времени месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

В соответствии с правилами пункта 5 статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие указанного лица.

Представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал.

Коллегией установлено, что к апелляционной жалобе приложены дополнительные доказательства, а именно: решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю №12/15 от 27.07.2018, выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости №25/ИСХ/18-304844 от 25.06.2018. Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. Представитель истца относительно заявленного ходатайства возражал.

Судебная коллегия в порядке статьи 268 АПК РФ приобщила к материалам дополнительные доказательства ввиду следующего.

Учитывая то обстоятельство, что перечисленные выше документы, представленные на стадии апелляционного обжалования, существенно влияют на установление фактических обстоятельств по делу и их оценку, суд апелляционной инстанции вынужден принять данные доказательства и учесть их при вынесении постановления в соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», поскольку отказ в принятии данных доказательств в рассматриваемой ситуации приведет к вынесению незаконного и необоснованного постановления, что не соответствует целям судопроизводства в арбитражных судах.

Кроме того, апелляционный суд учитывает общедоступный характер сведений, содержащихся в вышеуказанных доказательствах.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 24.06.2013 между Департаментом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендатор) заключен договор №02-Ю-16556 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:200 площадью 3514 кв.м из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: <...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 117 м от ориентира по направлению на юго-запад), для использования в целях строительства объекта социального назначения, сроком на пять года с момента подписания договора (пункты 1.1, 1.3 договора).

Пунктами 2.1, 2.3 договора аренды земельного участка арендная плата установлена сторонами в размере 104 071 рубль 39 копеек. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

В соответствии с пунктом 2.6 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору либо направления арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое арендатор обязан в течение 7 дней с даты его получения рассмотреть, подписать (заверить печатью) и возвратить в адрес арендодателя.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. По акту приема-передачи арендодатель передал в аренду арендатору спорный земельный участок.

В соответствии с соглашением от 13.02.2014 права и обязанности по договору аренды №02-Ю-16556 от 24.06.2013 переданы ООО «Коннект групп».

Договор и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи.

27.02.2018 истцом в адрес ответчика направлено предупреждение №20/04/07-12/5487 от 22.02.2018 с требованием об уплате основного долга по договору аренды и неустойки.

Поскольку указанное в претензии требование ответчиком не исполнено, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавший на момент заключения договора аренды) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу действующей с 01.03.2015 статьи 39.7 ЗК РФ принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Следовательно, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края до 01.03.2015 был определен Постановлением администрации Приморского края №71-па «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края», с 01.03.2015 – постановлением администрации Приморского края №75-па от 11.03.2015.

Ставка арендной платы за использование расположенных на территории Приморского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена согласно подпункту "а" пункта 1 постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 №71-па и пункту 8 постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

По смыслу статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, если арендная плата установлена на основании действующего нормативного правового акта, она определяется в соответствии с его предписаниями.

Таким образом, поскольку регулирование арендной платы за земельные участки в Российской Федерации осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчетов, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров таких изменений.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы произведен истцом на основании постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» с учетом соответствующих размеров ставки земельного налога, коэффициентов, установленных в соответствии с назначением земельного участка, и кадастровой стоимости земельного участка, действующей в соответствующие периоды просрочки внесения арендной платы.

Вместе тем, при удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика арендной платы в полном объеме, суд первой инстанции не учел следующего.

В соответствии с третьим абзацем статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности), сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Положениями абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых их кадастровой стоимости, установленная кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

Как следует из материалов дела, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 27.07.2018 №12/15 в отношении спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости – 13 322 000 рублей.

При этом заявление ООО «Коннект Групп» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости было подано 16.07.2018, следовательно, для определения арендной платы вышеуказанная кадастровая стоимость применяется с 01.01.2018.

Таким образом, расчет арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.01.2018 должен производиться с учетом установленной решением комиссии от 27.07.2018 № 12/15 кадастровой стоимости земельного участка в размере 13 322 000 рублей, в связи с чем размер арендной платы за январь 2018 года составляет 41 631,25 рубль (13322000*1.5%*2,5/12 месяцев).

Самостоятельно пересчитав размер арендной платы за весь спорный период (с 01.03.2016 по 31.01.2018), суд апелляционной инстанции установил, что взысканию с ответчика подлежит арендная плата в размере 1 971 460 рублей.

Поскольку ответчиком не представлены доказательства оплаты арендной платы за период с 01.03.2016 по 31.01.2018 апелляционная коллегия признает подлежащим удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика арендной платы в размере 1 971 460 рублей за период с 01.03.2016 по 31.01.2018. В остальной части требований о взыскании арендной платы надлежит отказать.

Вместе с тем, коллегия отклоняет как необоснованный довод ответчика о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:200 по адресу: <...> в размере 23722987, 86 рублей подлежит обязательному применению для расчета арендной платы по договору с 23.01.2016 (с учетом даты внесения сведений о данной кадастровой стоимости в ЕГРН – 22.01.2016).

Так, постановлением Департамента земельных имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 №5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года (вступило в силу с 1 января 2016 года).

Сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 22.01.2016.

Как было указано выше, согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Нормативные правовые акты, принятые указанными органами, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

Таким образом, учитывая изложенное, при определении даты изменения размера арендной платы судам следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов.

В случае, если такие акты не содержат порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки, дата изменения кадастровой стоимости определяется в соответствии с положениями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, а также исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Поскольку на территории Приморского края действует нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, которым установлен порядок изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки арендная плата за спорный земельный участок подлежит изменению с указанной в нем даты.

Пункт 12 постановления от 11.03.2015 №75-па устанавливает порядок перерасчета арендной платы по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло внесение очередных результатов кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, истец правомерно применяет при расчете кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:200 в размере 23722987,86 рублей с 01.01.2017.

Также истец заявил о взыскании с ответчика неустойкив размере 230 094,41 рублей за период с 02.04.2016 по 15.02.2018.

Согласно части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по оплате арендных платежей, истец правомерно начислил неустойку согласно пункту 4.2 договора аренды.

Самостоятельно рассчитав неустойку за период с 02.04.2016 по 15.02.2018 с учетом арендной платы за январь 2018 года в размере 41 631,25 рубль, апелляционный суд установил, что исковые требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению частично - в размере 229 173,69 рубля.

Согласно части 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку только при условии заявления должника о таком уменьшении.

В суде первой инстанции ответчик не заявлял об уменьшении неустойки применительно к статье 333 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Поскольку ответчик в суде первой инстанции ходатайство о снижении неустойки не заявлял, то в силу части 2 статьи 9 АПК РФ, самостоятельно несет риск наступления последствий несовершения процессуальных действий. Учитывая обстоятельства дела, апелляционная коллегия считает, что взысканию с ответчика в пользу истца подлежит неустойка в размере 229 173,69 рублей

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно пункту 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

В силу пункта 5 статьи 110 АПК РФ по данному правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы.

Исковые требования удовлетворены судом частично.

С учетом изложенного по правилам пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 33 659 рублей государственной пошлины по иску.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 21 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления) расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

При изложенных обстоятельствах, с Департамента в пользу ООО «Коннект групп» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 44,70 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 06.09.2018 по делу №А51-9627/2018 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Коннект групп» в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края 1 971 460 рублей задолженности по арендной плате, 229 173 рубля 69 копеек пени, всего – 2 200 633 (два миллиона двести тысяч шестьсот тридцать три) рубля 69 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Коннект групп» в доход федерального бюджета 33 659 (тридцать три тысячи шестьсот пятьдесят девять) рублей государственной пошлины по иску.

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Коннект групп» 44 (сорок четыре) рубля 70 копеек расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев

А.С. Шевченко