Постановление № А52-1241/17 от 29.05.2019 АС Псковской области

Резолютивная часть постановления объявлена мая 2019 года .

В полном объёме постановление изготовлено июня 2019 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующегоШадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Зориной Ю.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шуиной Е.И.

при участии от общества с ограниченной ответственностью «ФасКом» ФИО1 по доверенности от 18.10.2018, ФИО2 по доверенности от 11.04.2019, ФИО3 по доверенности от 26.02.2019, ФИО4 по доверенности от 23.05.2019, от общества с ограниченной ответственностью «Сантехснабжение» ФИО5 по доверенности от 26.04.2017, от общества с ограниченной ответственностью «Строительные инновации» ФИО6 по доверенности от 05.07.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Псковской области апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ФасКом» на решение Арбитражного суда Псковскойобласти от 21 февраля 2019 года по делу № А52-1241/2017 ,

                                                 у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ФасКом» (адрес: 180007,              <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сантехснабжение» (адрес: 197198, Санкт-Петербург, ул. Съезжинская, д. 11, лит. А, пом. 8Н, ком. 8; ОГРН <***>, ИНН <***>, далее - Компания), обществу с ограниченной ответственностью «Строительные инновации»(адрес: 197022, Санкт-Петербург, просп. Каменноостровский, д. 27, лит. А, пом. 6Н, оф. 15-Б; ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – ООО «Строительные инновации») об истребовании из чужого незаконного владения ООО «Строительные инновации» земельного участка с кадастровым номером 60:27:0070306:12, площадью 1149 метров квадратных, местоположение: <...> и объекта незавершённого строительства (Блокированный трёхэтажный жилой дом на 4 квартиры) с кадастровым номером 60:27:0070306:165, площадью застройки 828,20  метров квадратных, со степенью готовности объекта - 77 %, местоположение: <...> (с учетом изменения состава лиц, участвующих в деле, и уточнения исковых требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области, ФИО7, общество с ограниченной ответственностью «Комфорт Лайф».

Решением суда от 21 февраля 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано. Производство по делу в части требования к Компании прекращено.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы указывает на следующее. Объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 60:27:0070306:12, поставлен на кадастровый учет 19.06.2017. Право собственности зарегистрировано за ООО «Строительные инновации». Вместе с тем, данный объект был построен Обществом в период с 05.08.2014 по 17.10.2016. Земельный участок был продан 20.12.2016 Компании без расположенного на нем объекта незавершенного строительства. Отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу нарушает установленный пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ запрет, в связи с чем, договор, на основании которого произведено отчуждение земельного участка, в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий. Судом дана ненадлежащая оценка акту проверки в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия от 15 сентября 2014 года, составленному Государственным комитетом Псковской области по охране объектов культурного наследия и отражающему состояние территории земельного участка с КН 60:27:0070306:12. В акте указано, что на земельном участке расположен незавершенный строительством объект капитального строительства,представляющий собой сооружение из сборных железобетонных блоков, с элементами кирпичной кладки, имеющий в плане правильную прямоугольную форму. Кроме того, сделка по купле-продаже спорного земельного участка между ООО «Сантехснабжение» и ООО «Альбатрос Веллнесс Москва» была совершена между аффилированными лицами, поэтому не может считаться сделкой, осуществлённой для целей получения какого-либо экономического эффекта и направленной на создание ею правовых последствий, то есть соответствует признакам мнимости, установленным пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ).

В судебном заседании представители апеллянта поддержали изложенные в жалобе доводы.

Компания и ООО «Строительные инновации» в отзывах на апелляционную жалобу и представители в судебном заседании  просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, Обществом (продавец) и Компанией (покупатель) 20.12.2016 заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым продавец продает и передает в собственность, а покупатель покупает и принимает в соответствии с условиями настоящего договора в частную собственность принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок общей площадью 1149 кв. м с кадастровым номером 60:27:0070306:12, расположенный на землях населенных пунктов, предназначенный для строительства многоквартирного дома, общежития, находящийся по адресу: <...>, стоимостью 3 000 000 руб. (пункты 1, 3 договора).

Согласно пункту 4 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Покупатель осмотрел указанное недвижимое имущество, претензий по качеству и техническому состоянию не имеет; настоящий договор одновременно является и передаточным актом (пункты 6-7 договора) (том 1, листы 13-15).

Далее, Компанией (продавец) вышеуказанный земельный участок продан по договору купли-продажи 01.02.2017 ООО «Альбатрос Валлнесс Москва» (покупатель). Цена сделки - 3 000 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Договор одновременно являлся и передаточным актом.

ООО «Альбатрос Валлнесс Москва» (продавец) 23.05.2017 заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1149 кв. м, кадастровый номер 60:27:0070306:12 с ООО «Строительные инновации» (покупатель).

Стоимость земельного участка определена сторонами в 4 000 000 руб.                                                                                                                 Соответствующее право собственности за покупателями зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости в установленном порядке.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

ООО «Строительные инновации» 19.06.2017 зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 60:27:0070306:165, со степенью готовности объекта - 77 %, блокированный трехэтажный жилой дом на 4 квартиры, который расположен на спорном земельном участке с кадастровым номером 60:27:0070306:12.

Основанием для регистрации послужили технический план объекта незавершенного строительства от 08.06.2017, разрешение на строительство от 09.06.2015 №60-RU60302000-15-2015, проектная документация Раздел 3. «Архитектурные решения» 28-04-2014-31-АР, справка о стоимости объекта незавершенного строительства от 05.06.2017.

Общество, полагая, что договор купли-продажи от 20.12.2016 является ничтожной сделкой по основаниям пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), поскольку на момент отчуждения земельного участка на нем был расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования (с учетом их уточнения), в удовлетворении иска отказал.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), применяя статью 301 Гражданского кодекса, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Согласно пунктам 3 и 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015                    № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон               № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно положениям статей 130, 131 ГК РФ, а также разъяснениям, содержащимся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума № 25), разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт  75 Постановления Пленума №25).

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату спорного договора) не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи земельного участка между Обществом и Компанией был подписан 20.12.2016.
      Доказательств того, что на момент совершения вышеуказанной сделки на  земельном участке находился объект незавершенного строительства  со степенью готовности 77%, вопреки утверждению апеллянта,  материалы дела не содержат.

Акт проверки в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия от 15.09.2014, составленный Государственным комитетом Псковской области по охране объектов культурного наследия, с фото-таблицей, отражающей состояние территории земельного участка с КН 60:27:0070306:12, правомерно не принят судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего данный факт (том 5, листы 141-182).

Целью проведения проверки специалистами Государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия являлось установление факта исполнения либо неисполнения Обществом предписания № 41 о приостановлении земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, проведение которых может ухудшить состояние объекта культурного наследия.

Из акта следует, что на земельном участке на указанную в них дату Обществом  возведено ограждение из профилированных металлических листов, установленных на металлических конструкциях; произведены земляные работы по устройству котлована  фундамента; в устроенном котловане при помощи строительной техники проводятся работы по сооружению сборного фундамента для возведения трехэтажного жилого дома. Территория участка отсыпана бутовым камнем, образовавшимся при устройстве котлована.

О том, что на момент отчуждения земельного участка данные строительные конструкции соответствовали понятию объект незавершенного строительства, данный акт не свидетельствует.

О назначении соответствующей экспертизы истцом в суде первой инстанции не заявлялось.

Также суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В силу положений статей 9 и 10 ГК РФ юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В случае, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

В тексте договора купли-продажи от 20.12.2016 о нахождении на земельном участке какого-либо объекта незавершенного строительства, продавец не указал, следовательно, Общество само не рассматривало находящиеся на земельном участке строительные конструкции как объект недвижимости.

Более того, изначально, настоящий иск Обществом был заявлен о расторжении договора купли-продажи от 20.12.2016, в связи с отсутствием доказательств оплаты приобретенного земельного участка (том 3, листы 3-6).

О нахождении какого-либо объекта на спорном земельном участке на дату обращения в суд – 24.04.2017, не заявлялось.

Исковые требования, со ссылкой на незаконность сделки по пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, были заявлены лишь 22.11.2018 (том 5, листы 122-129, том 6, листы 10-11), то есть через 1 год 6 мес. после начала рассмотрения дела.

При изложенных обстоятельствах, ввиду отсутствия у Общества доказательств факта существования объекта незавершенного строительства, степени его готовности и правомерности возведения на дату отчуждения земельного участка - 20.12.2016, правовых оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.

Право собственности на спорный объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО «Строительные инновации», которое является собственником земельного участка, где расположен объект. Оплата земельного участка  произведена ООО «Строительные инновации»  в полном объеме в соответствии с условиями договора купли-продажи от 23.05.2017.

По существу, доводы заявителя апелляционной жалобы повторяют позицию Общества при рассмотрении дела в суде первой инстанции, не опровергают выводы суда первой инстанции, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства и не свидетельствуют о нарушении судом норм материального права. Иное толкование положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств дела не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области от 21 февраля                  2019 года по делу № А52-1241/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ФасКом» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФасКом» в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.