Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Псковской области от 30.05.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2023 по делу № А52-4647/2022,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Прометей», адрес: 180000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, о взыскании 199 221 руб. 26 коп., в том числе 60 397 руб. 10 коп. задолженности по постоянной части арендной платы и 5468 руб. 01 коп. задолженности по переменной части арендной платы по договору субаренды от 17.06.2022 № R-14/22 за август, сентябрь 2022 года, 5356 руб. 15 коп. неустойки за просрочку внесения платежей за период с 05.08.2022 по 30.09.2022 и 128 000 руб. штрафа на основании пунктов 7.5 и 7.9 договора, а также 55 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя (с учетом уточнения требований).

Предприниматель ФИО1 предъявил встречный иск к Обществу о взыскании 36 000 руб. неосновательного обогащения по договору субаренды от 17.06.2022 № R-14/22 (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Псковская недвижимость», адрес: <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Компания).

Решением от 30.05.2023 с предпринимателя ФИО1 в пользу Общества взыскано 65 865 руб. 11 коп. основного долга, 5356 руб. 15 коп. неустойки, 73 000 руб. штрафа на основании пункта 7.5 договора, а также 39 820 руб. в возмещение расходов по оплате юридических услуг; в остальной части первоначального иска отказано; в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2023 данное решение оставлено без изменения.

Предприниматель ФИО1 в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, материалами дела в совокупности подтверждается невозможность использования субарендатором помещения по назначению ввиду проведения после передачи арендуемого помещения субарендатору ремонтных работ в соседнем помещении, вследствие которых в стене образовалась дыра; суды оставили без внимания доводы предпринимателя об уменьшении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); суды не дали оценку поведению истца с точки зрения добросовестности/недобросовестности.

В судебном заседании представитель предпринимателя ФИО1 поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество (арендатор) и предприниматель ФИО1 (субарендатор) заключили договор от 17.06.2022 № R-14/22 субаренды нежилого помещения площадью 36 кв. м с имуществом в соответствии с приложением № 1 к договору, расположенного на первом этаже здания по адресу: <...>, для организации кафе сроком на 360 дней.

Согласно пункту 1.2 договора арендатор владеет помещением на основании договора аренды от 28.01.2019 № 28/01/19, заключенного с Компанией.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Размер постоянной части арендной платы составляет с 19.06.2022 по 10.07.2022 – 10 руб., с 11.07.2022 – 35 000 руб. ежемесячно (пункт 4.1.1). Переменная часть арендной платы состоит из стоимости потребленной электроэнергии согласно показаниям прибора учета, закрепленного за переданным имуществом согласно акту приема-передачи; стоимости электроэнергии, связанной с потреблением вентиляционной системой, мест общего пользования, освещения, рекламы, которая рассчитывается пропорционально занимаемой площади согласно пункту 1.1 договора и счетчика учета вентиляции; стоимости услуг отопления, рассчитываемой пропорционально занимаемой площади согласно пункту 1.1 договора. Переменная часть арендной платы начисляется с даты подписания акта приема-передачи к договору (пункт 4.1.2).

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрена обязанность субарендатора в течение 3-х дней с момента подписания договора уплатить 72 000 руб., из которых 36 000 руб. являются платой за первый месяц аренды и услуг, 36 000 руб. - платой за последний месяц аренды и услуг.

Согласно пункту 4.2.2 договора оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно за текущий месяц до 4-го числа (включительно) текущего месяца. Оплата переменной части арендной платы производится на основании выставленных арендатором субарендатору счетов в течение 3-х дней с момента их отправки.

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора субарендатор отдельно компенсирует арендатору стоимость услуг по уборке дорог общего пользования в сумме 550 руб. ежемесячно и по охране в сумме 450 руб. ежемесячно. Итого ежемесячная компенсация за услуги составляет 1000 руб. Плата за услуги начисляется с 11.07.2022. Оплата производится ежемесячно за текущий месяц до 4-го числа (включительно) текущего месяца (пункт 4.3.2 договора).

Пунктом 5.3.3 договора арендатору предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с предварительным уведомлением субарендатора за 5 рабочих дней до предполагаемой даты прекращения договора в случае, в частности, если субарендатор не внес какую-либо часть арендной платы, иных платежей в течение 10 календарных дней с момента наступления срока платежа, установленного договором.

В пункте 5.3.4 договора указано, что в случае невыполнения субарендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 договора, арендатор вправе в любом случае во внесудебном порядке расторгнуть договор субаренды в одностороннем порядке, предупредив об этом субарендатора за 60 календарных дней до предполагаемой даты прекращения договора. Начало срока исчисляется со следующего числа после отправления арендатором соответствующего письменного уведомления (заказным письмом по почте, через курьера, WhatsApp, на адрес электронной почты, указанный в разделе 10 договора).

Согласно пункту 5.4 договор может быть досрочно расторгнут субарендатором в одностороннем порядке в случае, если арендатор не передает в установленные сроки субарендатору арендуемое имущество (пункт 5.4.1); если арендатор не исполняет надлежаще обязательства, предусмотренные пунктом 3.2 договора (пункт 5.4.2).

Как предусмотрено пунктом 5.5 договора, о досрочном расторжении договора субарендатор письменно уведомляет арендатора за 60 календарных дней. Начало срока исчисляется со следующего числа после получения стороной соответствующего письменного уведомления (заказным письмом по почте, через курьера).

Порядок возвращения помещения арендатору согласован сторонами в разделе 6 договора.

Согласно пункту 6.1 договора возврат арендуемого помещения арендатору осуществляется уполномоченными на то представителями сторон в дату окончания срока субаренды (или в день досрочного расторжения договора субаренды).

При возврате арендуемого помещения составляется акт обратной передачи, который подписывается сторонами (пункт 6.4 договора). В силу пункта 6.5 договора арендуемое помещение считается фактически возвращенным арендатору с момента подписания акта обратной передачи помещения.

В случае досрочного расторжения договора по инициативе субарендатора в соответствии с пунктами 3.3.3, 5.5, 5.6 договора обязанность по решению вопросов, связанных с передачей (возвратом) арендуемого помещения, в том числе согласование даты и времени подписания акта обратной передачи помещений сторонами, возлагается на субарендатора (пункт 6.6).

В случае неподписания акта обратной передачи при сдаче помещения с имуществом в указанный срок субарендатор оплачивает фактическое пользование арендуемым помещением исходя из двойной ставки арендной платы, установленной пунктом 4.1.1 договора. Оплата арендной платы в таком размере производится до фактической передачи арендуемого помещения либо подписания акта обратной передачи, а если расторжение договора будет производиться в судебном порядке, то до момента вступления судебного решения в силу (пункт 7.1 договора).

Пунктом 7.2 договора за несвоевременное внесение платежей предусмотрена ответственность субарендатора в виде неустойки в размере 0,2% за каждый день просрочки.

Пунктом 7.5 договора за неустановление субарендатором согласованной с арендатором информационной вывески в течение месяца после подписания акта приема-передачи помещения в соответствии с пунктом 3.4.13 договора предусмотрена ответственность субарендатора в виде штрафа в размере 1000 руб. за каждый день просрочки выполнения обязательства.

Пунктом 7.9 договора за несоблюдение субарендатором режима работы торгового комплекса в соответствии с пунктом 3.4.15 установлена ответственность субарендатора в виде штрафа в размере 1000 руб. за каждый выявленный факт нарушения.

В соответствии с пунктом 7.8 договора в случае его досрочного расторжения по инициативе и/или по вине субарендатора плата за последний месяц аренды, перечисленная в соответствии с пунктом 4.2.1, не зачисляется в последний месяц аренды и возврату субарендатору не подлежит, а остается у арендатора в качестве компенсации за досрочное расторжение договора.

Арендуемое имущество передано субарендатору по акту приема-передачи от 19.06.2022, в котором указано, что помещение находится в технически исправном состоянии; состояние помещений на момент передачи – хорошее; субарендатор по результатам осмотра помещений не имеет каких-либо претензий к арендатору относительно состояния помещения.

После заключения договора ответчик уплатил истцу 72 000 руб. за первый и последний месяцы аренды в соответствии с пунктом 4.2.1 договора.

В дальнейшем предприниматель ФИО1 направил арендатору уведомление от 08.08.2022 об одностороннем отказе от исполнения договора субаренды от 17.06.2022 на основании пункта 2 статьи 450, пунктов 2, 4 статьи 620 ГК РФ в связи с непригодностью помещения для использования по назначению из-за постоянного неприятного запаха, проникающего из соседнего помещения пышечной-пирожковой через прорубленное в стене отверстие для вытяжки; просил осуществить приемку помещения 17.08.2022 в 15 час. 00 мин.

Ответным письмом от 09.08.2022 № 105 арендатор заявил о несогласии с претензиями субарендатора, считая, что условия договора арендатор не нарушал, наличие оснований для одностороннего отказа от договора субарендатор не подтвердил.

В свою очередь, Общество направило в адрес предпринимателя ФИО1 уведомление от 19.09.2022 № 156 о расторжении (одностороннем отказе от исполнения) договора на основании его пункта 5.3.3 в связи с образованием у субарендатора задолженности, указав, что договор считается прекращенным с 01.10.2022, просил не позднее 30.09.2022 погасить задолженность по арендной плате за август 2022 года и уплатить арендную плату за сентябрь 2022 года, уплатить штрафные санкции, в том числе неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы и штраф по пунктам 7.5, 7.9 договора, а также прибыть 30.09.2022 в 16 час. 00 мин. в арендуемое помещение для осуществления его передачи.

Поскольку предприниматель 30.09.2022 на приемку помещения не явился, Общество составило односторонний акт от 30.09.2022 приема-передачи нежилого помещения, направив субарендатору 03.10.2022 по почте экземпляр одностороннего акта приема-передачи от 30.09.2022.

Общество, ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по внесению арендной платы, а также на нарушения условий договора, за которые пунктами 7.5, 7.9 договора установлена ответственность субарендатора, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о взыскании задолженности и штрафных санкций.

В свою очередь, предприниматель ФИО1 предъявил встречный иск о взыскании 36 000 руб. неосновательного обогащения в виде перечисленной арендной платы за последний месяц аренды, считая, что договор расторгнут 18.08.2022 на основании уведомления субарендатора от 08.08.2022 в связи с невозможностью эксплуатации помещения под кафе.

В обоснование встречного иска предприниматель ФИО1 сослался на следующие обстоятельства.

После передачи нежилого помещения в субаренду предпринимателю в соседнем помещении пышечной-пирожковой были начаты работы по установке вытяжки, в ходе которых прорублено отверстие в стене арендуемого предпринимателем помещения. В период с 11.07.2022 по 17.07.2022 в соседнем помещении велись работы, которые препятствовали нормальной деятельности кафе предпринимателя (шум, строительный мусор, пыль, нахождение в помещении рабочих). Кроме того, при вывозе мебели предыдущим субарендатором обнажилась стена, в которой обнаружено отверстие, закупоренное полиэтиленовым пакетом, при извлечении пакета из отверстия идет запах канализации; витрины в арендуемом помещении не открываются, естественное проветривание отсутствует; в помещении не работает система вентилирования; отсутствуют кондиционеры; в здании на момент функционирования кафе не работал санузел. По окончании работ по установке вытяжки в соседнем помещении в спорное помещение через прорубленное в стене отверстие постоянно проникал неприятный запах отходов производства пышечной-пирожковой. По мнению предпринимателя, все указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии у арендуемого помещения таких недостатков, которые делают его непригодным для эксплуатации, и о несоответствии предоставленного в аренду помещения санитарным требованиям.

Суды, всесторонне и полно исследовав и надлежащим образом оценив собранные по делу доказательства, правомерно посчитали недоказанными предпринимателем ФИО1 невозможность использования помещения по назначению по обстоятельствам, зависящим от арендатора, и наличие у помещения таких недостатков, препятствующих его использованию в целях, указанных в договоре, за которые отвечает арендатор.

При таком положении суды обоснованно признали, что арендатор надлежащим образом выполнил обязанность по передаче имущества субарендатору, у которого в связи с этим возникла встречная обязанность по внесению арендной платы до момента прекращения договора 30.09.2022 по инициативе арендатора.

В таком случае суды правомерно в соответствии со статьями 309, 314, 330, 606, 611, 612, 614 ГК РФ удовлетворили исковые требования Общества в части взыскания задолженности по арендной плате за август, сентябрь 2022 года и пеней за просрочку ее внесения.

Суды, установив, что в нарушение пункта 3.4.13 договора субарендатор в течение месяца после подписания договора не разместил вывеску с наименованием субарендатора на информационном носителе на фасаде здания, также правомерно удовлетворили требования Общества в части взыскания штрафа, предусмотренного пунктом 7.5 договора, в уточненном судом размере с учетом исправления допущенной Обществом арифметической ошибки.

Ссылка подателя жалобы на отсутствие оснований для взыскания штрафа по данному пункту ввиду того, что кафе не функционировало, подлежит отклонению, поскольку неиспользование субарендатором помещения по назначению не может служить основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение иных предусмотренных договором обязанностей.

Судебные инстанции, разрешая вопрос о моменте прекращения договора, правомерно посчитали недоказанными субарендатором как наличие оснований для расторжения договора по его требованию по причине ненадлежащего состояния имущества, так и соблюдение порядка расторжения договора, поскольку из положений статей 612, 620 ГК РФ не следует право арендатора (субарендатора) отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке в случае передачи ему имущества с неисправимыми недостатками. В любом случае по условиям договора (пункт 5.5) о досрочном расторжении договора субарендатор должен уведомить арендатора за 60 календарных дней, то есть на основании уведомления предпринимателя от 08.08.2022 договор не мог бы считаться прекращенным 18.08.2022.

Встречный иск предпринимателя ФИО1 о возврате ему 36 000 руб., уплаченных за последний месяц аренды, правомерно в соответствии со статьями 453, 1102, 1103 ГК РФ оставлен судами без удовлетворения с учетом пункта 7.8 договора, поскольку договор прекращен по инициативе арендатора в связи с нарушением субарендатором обязательств по внесению арендной платы.

Таких обстоятельств, которые свидетельствовали бы о недобросовестности Общества, суды не установили.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев по существу вопрос о снижении по заявлению предпринимателя неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований для применения этой нормы ввиду недоказанности явной несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление законными, не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены или изменения данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Псковской области от 30.05.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2023 по делу № А52-4647/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Ю.С. Баженова

Т.И. Сапоткина