Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Инвестнедвижимость» ФИО1 (доверенность от 20.03.2015), ФИО2 (доверенность от 09.06.2014); от закрытого акционерного общества «Белвест Ритейл Северо-Запад» ФИО3 (доверенность от 31.03.2014),

рассмотрев 24.03.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестнедвижимость» на решение Арбитражного суда Псковской области от 08.09.2014 (судья Васильева О.Г.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 (судьи Ралько О.Б., Докшина А.Ю., Тарасова О.А.) по делу № А52-942/2014,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестнедвижимость», место нахождения: 192102, Санкт-Петербург, Стрельбищенская <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ООО «Инвестнедвижимость»), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к закрытому акционерному обществу «Белвест Ритейл Северо-Запад», г. Витебск, Республика Беларусь (далее – ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад»), о взыскании 440 000 руб. задолженности по арендной плате за январь и февраль 2014 года по договору аренды от 01.08.2013 № 0108 и 440 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» заявило встречный иск о взыскании 2 609 559 руб. убытков (с учетом уточнения заявленных требований).

Решением от 08.09.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.12.2014, в первоначальном иске отказано, встречный иск удовлетворен частично: с ООО «Инвестнедвижимость» в пользу ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» взыскано 895 771 руб. 13 коп. убытков, в остальной части встречного иска отказано.

В кассационной жалобе ООО «Инвестнедвижимость», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит решение от 08.09.2014 и постановление от 11.12.2014 отменить в части взыскания убытков и отказа во взыскании арендной платы, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Псковской области.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель ООО «Инвестнедвижимость» поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, ООО «Инвестнедвижимость» (арендодатель) и ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» (арендатор) заключили договор от 01.08.2013 № 0108 аренды помещения общей площадью 190,5 кв. м с кадастровым номером 60:27:010313:03:3894-А-1002, расположенного по адресу: <...>, для ведения розничной торговли промышленными товарами. Срок действия договора с 01.08.2013 по 30.06.2014.

По акту приема-передачи помещение передано арендатору.

Передаваемое в аренду помещение находится в собственности арендодателя, о чем выдано свидетельство серии 60 АЖ № 765608.

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендная плата состоит из двух частей: постоянной (непосредственно арендная плата) в размере 220 000 руб. в месяц и переменной (рассчитывается ежемесячно исходя из количества потребленных арендатором услуг). Постоянная часть арендной платы уплачивается до 25 числа текущего месяца, переменная - до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Письмом от 20.11.2013 № 413 арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор по соглашению сторон.

В ответном письме от 26.11.2013 № 286 арендатор указал на отсутствие оснований для расторжения договора, сообщив о готовности рассмотреть соглашение о расторжении договора в случае компенсации арендодателем убытков арендатору, связанных со значительным уменьшением срока аренды, в размере трехмесячной стоимости аренды с учетом расходов в сумме 527 508 руб. 29 коп., понесенных арендатором (в связи с увеличением по предложению арендодателя в марте 2013 года площади арендуемого помещения).

ООО «Инвестнедвижимость» направило ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» уведомление от 12.12.2013 № 101 об отключении электроснабжения с 12.12.2013 в связи с невыполнением требований пункта 1.3.3 правил технической эксплуатации электроустановок (далее – ПТЭЭП) и самовольным подключением вновь смонтированной электроустановки магазина к схеме собственника (без проведения приемо-сдаточных электроиспытаний, без представления пакета проектной и исполнительной документации). Подключение будет произведено после выполнения требований ПТЭЭП и предоставления приемосдаточной документации о вновь смонтированной установке. В извещении также сообщалось о необходимости реконструкции вводного электрощита и проводки в связи с их аварийным состоянием.

Указанное уведомление направлено арендатору в связи с аварией в электрощитке согласно акту от 10.12.2013, составленному работниками ООО «Инвестнедвижимость» в одностороннем порядке.

Письмом от 13.12.2013 № 289 ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» сообщило об умышленном отключении арендодателем электроэнергии, об отсутствии энергоустановок арендатора, предложило арендодателю добровольно исполнить свои обязательства по договору аренды и обеспечить арендуемое помещение электроэнергией.

ООО «Инвестнедвижимость» направило ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» письмо от 20.12.2013 № 131 с требованием предоставить доступ в арендуемое помещение, выделить пространство, свободное от имущества арендатора, для производства работ по замене радиаторов, монтажу перемычек и установке вентилей перед радиаторами во исполнение требований уведомления общества с ограниченной ответственностью «Микрорайон № 7» от 17.12.2013 № 689.

Письмом от 24.12.2013 № 298 ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» сообщило об отказе в предоставлении доступа в помещение, ссылаясь на отсутствие оснований для проведения указанных работ.

Арендодатель 23.12.2013 прекратил водоснабжение арендованного помещения, о чем работниками ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» составлен акт.

ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» обратилось в отдел полиции Управления Министерства внутренних дел России по городу Пскову с заявлением от 24.12.2013 № 299 о привлечении руководителя ООО «Инвестнедвижимость» к уголовной ответственности по факту отключения электроэнергии. В возбуждении уголовного дела отказано.

ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» обратилось в посольство Республики Беларусь в Российской Федерации с заявлением от 21.01.2014 № 311 об оказании содействия.

Уведомлением от 21.01.2014 № 312 арендатор просил арендодателя принять меры по обеспечению порядка в арендованном помещении и его сохранности, поскольку установлено проникновение третьих лиц для производства работ со стороны смежного помещения (снятия гипсокартонной перегородки между помещениями), повреждение окон (витрин). Арендодателю предложено привести помещение в пригодное состояние для осуществления деятельности по договору аренды.

Уведомлением от 22.01.2014 № 313 арендатор также просил арендодателя выполнить обязательства по договору аренды и обеспечить возможность использовать арендованное помещение по назначению – для ведения розничной торговли.

ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» 30.01.2014 направило открытому акционерному обществу «Акционерный Сберегательный коммерческий банк Российской Федерации», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Псковской области, ООО «Инвестнедвижимость» письмо № 317, в котором сообщалось о наличии действующего договора аренды между сторонами, производимых ремонтных работах и возможном причинении убытков арендатору.

Арендатору 03.02.2014 арендодателем направлено требование погасить задолженность по арендным платежам в сумме 240 000 руб.

Также арендатору направлено уведомление от 25.02.2014 № 21, в котором арендодатель потребовал обеспечить доступ в спорное помещение для его осмотра и проверки, в том числе специалистами БТИ, 28.02.2014 с 10.00 до 18.00 и указал на право собственника помещения произвести осмотр без представителя арендатора, самостоятельно обеспечив доступ в арендуемое помещение.

На уведомлении имеется приписка арендатора от 26.02.2014 о том, что в связи с невозможностью использования арендуемого имущества в соответствии с условиями договора аренды, а именно для осуществления розничной торговли обувью, в помещениях нет представителей арендатора и возможность их прибытия в указанный день (28.02.2014) отсутствует. Арендатор дополнительно согласует дату и время, когда он сможет прислать уполномоченного представителя для осмотра помещения арендодателем с участием представителя БТИ.

В письме от 26.02.2014 № 325 арендатор указал, что проверка и осмотр арендованного помещения в соответствии с условиями договора должны осуществляться в присутствии арендатора в согласованное сторонами время, предложил согласовать дату и время осмотра.

По факту выполнения предписания арендодателя арендатор неоднократно письменно представлял информацию о том, что смонтированной электроустановки он не имел, правил эксплуатации не нарушал, что арендодателем умышленно и незаконно прекращена подача электроэнергии и повреждена проводка в помещении.

Арендуемое помещение 28.02.2014 вскрыто представителем ООО «Инвестнедвижимость» в присутствии свидетелей ФИО4 и ФИО5 Составлен акт вскрытия нежилого помещения от 28.02.2014 № 01/14, в котором указано, что в результате вскрытия и осмотра помещения установлено: самовольное подключение вновь смонтированного электрооборудования, выявлены нарушения в работе системы отопления помещения, выявлены несанкционированные перепланировки помещения, обнаружено имущество, подробная опись которого изложена в акте описи от 28.02.2014 № 02/14. Специалист ГППО «БТИ» произвел осмотр и замеры помещения, опись обнаруженного имущества; имущество передано на временное хранение ООО «Инвестнедвижимость».

Поскольку арендную плату за январь и февраль 2014 года арендатор не вносил, ООО «Инвестнедвижимость» обратилось в арбитражный суд с натсоящим иском. ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад», ссылаясь на причинение ему убытков в результате действий истца, заявило встречный иск.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за период, в который арендатор не мог пользоваться имуществом в установленных договором целях. Также суд установил, что в результате действий истца ответчику причинен ущерб, который подлежит возмещению за период с 12.12.2013 по 28.02.2014.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, кассационный суд считает, что обжалуемые судебные акты являются законными и должны быть оставлены без изменения.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 611 и 612 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 той же статьи).

Установив, что в спорный период в арендованных помещениях отсутствовало электроснабжение по причинам, не зависящим от ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад», суд первой инстанции правомерно отказал истцу во взыскании задолженности по арендной плате.

Довод жалобы о том, что отключение электроэнергии производилось в связи с нарушением арендатором правил эксплуатации помещений, не подтвержден надлежащими доказательствами. Справка–заключение от 06.03.2014 № 8 таким доказательством не является, поскольку не свидетельствует о подключении арендатором какой-либо новой электроустановки. Периодические испытания электрооборудования в магазине проводились.

Согласно материалам дела ответчик осуществил ремонт и реконструкцию помещения, установил в нем новые розетки и провел освещение. Довод об отсутствии согласия арендодателя на реконструкцию не имеет правового значения, так как после ее проведения арендуемое имущество было принято арендодателем и вновь сдано в аренду ответчику без каких-либо замечаний.

Довод о том, что арендатор фактически пользовался имуществом в спорный период, опровергается материалами дела.

Согласно пункту 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункта 2 статьи 1064 ГК РФ).

Статья 1082 ГК РФ в качестве одного из способов возмещения вреда предусматривает возмещение убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу указанных норм права истец, заявляющий требование о взыскании убытков, обязан в соответствии со статьей 65 АПК РФ доказать факт причинения ему убытков, их размер, виновность и противоправность действий причинителя, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении иска.

Ответчик в соответствии с пунктом 2 статьи 1064 ГК РФ должен доказать, что вред причинен не по его вине.

Суд установил, что из-за отсутствия в помещениях электроэнергии арендатор был вынужден приостановить деятельность отделения розничной торговли № 06105 в городе Пскове и выплатить работникам отделения 38 900 руб. заработной платы, начисленной за период вынужденного простоя.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 11 постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

В пункте 4 статьи 393 ГК РФ установлены дополнительные условия для возмещения упущенной выгоды, которые должно доказать лицо, требующее возмещения таких убытков. В соответствии с названной нормой при определении упущенной выгоды учитываются принятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно документально подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16674/12).

Проверив расчет убытков, суды посчитали обоснованным взыскание с истца 895 771 руб. 13 коп. убытков.

Довод жалобы о двойном обогащении ответчика основан на неправильном толковании норм материального права. Размер упущенной выгоды рассчитан на основании данных о чистой прибыли магазина за последние три месяца (с учетом доходов и расходов ответчика). Тот факт, что товарно-материальные ценности в виде обуви возвращены ЗАО «Белвест Ритейл Северо-Запад» и могут быть дополнительно реализованы, не влияет на размер убытков.

Довод о том, что арендатором не учтены чрезвычайные обстоятельства, также отклоняется судом кассационной инстанции. Истец, оспаривая размер убытков, не доказал неправильность методики расчета либо отсутствие причинно-следственной связи между нарушением обязательств и неполученной прибылью.

Нормы материального и процессуального права применены судами правильно, судебные выводы соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Псковской области от 08.09.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 по делу № А52-942/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестнедвижимость» – без удовлетворения.

Председательствующий Г.М. Рудницкий

Судьи М.А. Ракчеева

Т.И. Сапоткина