Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Рыжкова Ю.В. и Чесняк Н.В., в отсутствие истца – общества
с ограниченной ответственностью «Управляющая компания "ЖКХ"» (ИНН 6165189782, ОГРН 1146165003203), ответчиков: индивидуальных предпринимателей Добрякова Анатолия Георгиевича (ИНН 616107764901, ОГРНИП 315619600029403), Макаровой Раисы Андреевны (ИНН 616111170989, ОГРНИП 315619600029492), Поповой Людмилы Николаевны (ИНН 616301057710, ОГРНИП 315619600030402), Ершовой Елены Николаевны (ИНН 613700024365, ОГРНИП 304613720900060), третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация "Квадро-3"», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания "ЖКХ"» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2017 по делу № А53-11354/2016 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.), установил следующее.

ООО «Управляющая компания "ЖКХ"» (далее – общество) обратилось
в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальным предпринимателям Макаровой Р.А., Поповой Л.Н., Ершовой Е.Н., Добрякову А.Г. (далее – ответчики)
о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома (далее – МКД): с ИП Добрякова А.Г. – 115 155 рублей 43 копейки задолженности с 01.06.2014 по 01.07.2015, а также 6754 рубля 65 копеек неустойки
с 01.06.2014 по 02.10.2015 (487 дней просрочки платежа); с ИП Макаровой Р.А. –
76 770 рублей 20 копеек задолженности с 01.06.2014 по 01.07.2015, а также 4503 рубля
23 копейки неустойки с 01.06.2014 по 02.10.2015 (487 дней просрочки платежа);
с ИП Поповой Л.Н. – 38 385 рублей 10 копеек задолженности с 01.06.2014 по 01.07.2015,
а также 2251 рубль 56 копеек неустойки с 01.06.2014 по 02.10.2015 (487 дней просрочки платежа); с ИП Ершовой Е.Н. – 38 385 рублей 10 копеек задолженности с 01.06.2014
по 01.07.2015, а также за 487 дней просрочки платежа 2251 рубль 56 копеек неустойки
с 01.06.2014 по 02.10.2015 (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2017 прекращено производство судебной экспертизы; на общество наложен штраф в размере 5 тыс. рублей за неисполнение определений суда о предоставлении истребованных доказательств. В пользу общества взыскано: с ИП Добрякова А.Г. – 38 409 рублей 02 копейки задолженности, с ИП Макаровой Р.А. – 25 606 рублей 75 копеек задолженности,
с ИП Поповой Л.Н. и с ИП Ершовой Е.Н. по 12 803 рубля 05 копеек задолженности. В остальной части в иске отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что материалами дела подтверждается факт нахождения в помещениях МКД части коммуникаций административного здания, однако ответчики не имеют помещений, которые принадлежат им на праве собственности
и непосредственно располагаются в МКД. В связи с этим суд первой инстанции пришел
к выводу о том, что представленный истцом расчет от 09.03.2017, произведенный простым арифметическим умножением суммы тарифа на площадь помещения
и соответствующее количество месяцев, в данном случае, с учетом особенностей расположения зданий, нельзя признать корректным. Учитывая факт нахождения коммуникаций ответчиков в подвале многоквартирного жилого дома и отсутствие
каких-либо иных соглашений об использовании подвального помещения МКД
для коммуникаций ответчиков, суд первой инстанции пришел к выводу о том,
что подлежат удовлетворению исковые требования в редакции истца от 22.09.2016. Иного расчета ответчики не представили, возражений против методологии расчета не заявили.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2017 решение отменено в части, в пользу общества взыскано неосновательное обогащение: с ИП Добрякова А.Г. – 15 117 рублей, с ИП Макаровой Р.А. – 10 078 рублей,
с индивидуального предпринимателя Поповой Л.Н. – 5039 рублей, с ИП Ершовой Е.Н. – 5039 рублей, в остальной части в иске отказано. Апелляционный суд пришел к выводу, что спорное здание является самостоятельным объектом недвижимости,
а не пристроенным к МКД помещением, поэтому собственники помещений в нежилом здании не обязаны содержать общее имущество МКД. Вместе с тем с ответчиков взыскано неосновательное обогащение в виде сбережения средств по несению расходов
на поддержание в надлежащем состоянии совместно используемых инженерных сетей.

В кассационной жалобе и дополнении к ней общество просит отменить решение постановление и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, документы относительно нежилого здания как самостоятельного объекта недвижимости сфальсифицированы, ответчики пользуются общедомовым имуществом МКД и должны платить за это пользование. Экспертиза проведена без участия истца и не соответствует фактическому состоянию инженерных сооружений.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.

Как следует из материалов дела, 10.06.2014 общим собранием собственников помещений в МКД, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Капустина, 8, принято решение об управлении домом управляющей организацией – обществом.

С 01.06.2014 по 01.07.2015 управление МКД осуществляло общество.

Ответчики являются собственниками административного нежилого 5-этажного здания площадью 1 286,2 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010502:4661 по адресу:
г. Ростов-на-Дону, ул. Капустина, 8а. Ответчикам принадлежат следующие доли в праве собственности на нежилое здание: Добрякову А.Г. – 3/7, Макаровой Р.А. – 2/7,
Ершовой Е.Н. – 1/7, Поповой Л.Н. – 1/7.

Истец утверждает, что указанное здание не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, а представляет собой часть спорного МКД. Общество указывает, что водоснабжение и электроснабжение нежилых помещений ответчиков происходит путем присоединения к общедомовым точкам поставки коммунальных ресурсов (точкам ввода), а часть подводящих коммуникаций (электрокабель
и водопроводные трубы), снабжающих нежилые помещения ответчиков коммунальными ресурсами, проходят по подвальным помещениям МКД. Водоснабжение нежилого здания в спорный период осуществлялось с использованием насосного оборудования, установленного в МКД. Поэтому ответчики обязаны участвовать в содержании общего имущества дома. Поскольку собственниками помещений не установлены тарифы
на содержание общего имущества МКД, подлежат применению тарифы, установленные муниципалитетом.

Возражая против иска, ответчики признали снабжение административного здания водой и электроэнергией путем подключения своих коммуникаций к точкам поставки коммунального ресурса, расположенным в МКД. Однако, по их мнению, это не порождает возникновения общей собственности на общедомовое имущество МКД. Часть сетей,
по которым административное здание снабжается коммунальными ресурсами, являются транзитными, полностью содержатся за счет ответчиков (последние осуществляют
их ремонт, замену), при водоснабжении административного здания насосные системы МКД не используются. Конструктивно административное здание не связано с МКД, имеет собственные отдельные фундаменты, стены, отдельные вводы системы теплоснабжения и водоотведения. Общество не осуществляло управление общим имуществом административного здания, не являлось в отношении ответчиков исполнителем коммунальных услуг.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено,
что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу пункта 1 статьи 290 Кодекса, пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат
на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование
за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Перечень общего имущества также приведен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Апелляционный суд установил, что МКД и административное здание по своим техническим характеристикам не являются единым объектом недвижимого имущества,
а представляют собой самостоятельные отдельно стоящие здания, у ответчиков отсутствует право долевой собственности на общедомовое имущество МКД, в связи с чем они не обязаны платить обществу за содержание общего имущества МКД.

Из представленной в материалы дела проектной документации следует,
что административное здание изначально планировалось к строительству как пристроенные офисные помещения; МКД и спорное здание возводились на едином земельном участке. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 30.08.2016 № 2048 завершенный объект строительства поименован как 17-этажный 105-квартирный жилой дом с офисами и пристроенным 6-ти этажным офисным зданием.

В действительности МКД имеет 15 этажей, а офисное здание – 5 этажей. В технических паспортах, составленных по состоянию на 26.05.2006 и на 20.12.2006, спорные офисы поименованы как пристройка (литера А1).

Вместе с тем суд правомерно указал, что статус строения как самостоятельного объекта недвижимого имущества определяется не проектной и технической документацией на него, а теми конструктивными характеристиками, которыми оно фактически обладает.

После завершения строительства земельный участок на основании постановления администрации г. Ростова-на-Дону от 03.06.2011 № 347 разделен на два участка: земельный участок с кадастровым номером 61:44:000000:1153 площадью 2425 кв. м
для эксплуатации МКД и земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010502:350 площадью 693 кв. м для эксплуатации спорного административного здания. Раздел участка согласован с ТСЖ «Леда», являющимся в тот момент управляющей компанией МКД.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что при этом нормы земельного законодательства не допускали такого формирования земельных участков, при котором их границы разделяли бы единый объект недвижимого имущества. Указанный раздел земельного участка никем не оспорен и не признан недействительным.

Согласно письмам ГУП ТИ РО от 23.03.2007 № 218 и ООО «Зодчий», являвшегося застройщиком зданий по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Капустина, 8, фундаменты жилого дома и офисного здания представляют собой не связанные друг с другом монолитные железобетонные плиты, выполненные по грунтовому основанию различной толщины. Земельный участок по указанному адресу разделен согласно проекту раздела земельного участка, подписанного директором МУП «ГЦКиГ»; данный объект будет разделен на два самостоятельных объекта, то есть офисное здание (литера А1) будет выделено
в самостоятельный объект при наличии справки о присвоении адреса.

Административному зданию присвоен самостоятельный почтовый адрес:
г. Ростов-на-Дону, ул. Капустина, 8а; здание поставлено на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

04 апреля 2012 года в ЕГРП внесены регистрационные записи о праве ответчиков на спорное административное здание как на самостоятельный объект недвижимого имущества.

По результатам проверки, проведенной НКО «Фонд капитального строительства» (письмо от 05.03.2015 № 1394), установлено, что помещения площадью 1286,2 кв. м, принадлежащие ответчикам, общих конструктивных элементов и несущих стен с МКД
не имеют, все инженерные системы здания имеют отдельные точки подключения от МКД; начисление взносов на капитальный ремонт производиться не будет.

Суду представлено заключение специалиста ООО «ЭК "Кодекс"» от 20.01.2017 № 63-16, согласно которому административное 5-этажное здание технически
и конструктивно является отдельно стоящим зданием. У административного здания нет общих признаков с МКД, таких так фундамент, общие стены с сообщением между объектами исследования, общих лестничных клеток, которые могли бы соответствовать единому архитектурному строению. При визуальном осмотре подвальных помещений МКД и административного здания установлено, что трубопровод, обеспечивающий административное здание холодной водой, проходит через подвальные помещения МКД
с отдельным отводом от тройника ввода от городских сетей, обеспечивает независимую подачу воды от городских сетей в обход насосных установок МКД. Подключение водомерного узла административного здания осуществляется через транзитный трубопровод от ввода от городских сетей независимо от системы водоснабжения МКД.

Обоснованность выводов в заключении подтверждается также результатами осмотра спорных зданий, назначенного судом апелляционной инстанции. Из содержания акта осмотра от 15.06.2017 с участием представителей ответчиков и общества, приложенной к акту видеосъемки следует, что внешние несущие стены МКД
и административного здания являются раздельными, расстояние между ними 70 – 80 см, между внешними стенами зданий проходит труба вентиляции кафе, выходящая из стены подвала МКД. В цокольном помещении МКД, в котором располагается точка ввода сетей энергоснабжения, до приборов учета МКД обустроена отдельная шина
с вводно-распределительным устройством (далее – ВРУ) и двумя приборами отключения, посредством которой через транзитный кабель осуществляется поставка электроэнергии
в административное здание. В подвальном помещении МКД до тройника насосов холодного водоснабжения, снабжающих водой верхние этажи МКД, имеется подключение транзитного водопровода, который проходит по помещениям подвала
без разветвлений по направлению к административному зданию. В самом административном здании обустроены приборы учета холодной воды и электроэнергии. Расчеты по оплате стоимости холодного водоснабжения и электроэнергии осуществляются ответчиками на основании самостоятельно заключенных договоров
с ресурсоснабжающими организациями (потребление собственниками административного здания холодной воды и электроэнергии не отражается на объемах потребления данных коммунальных ресурсов собственниками помещений МКД).

При изложенных обстоятельствах суд пришел к правомерному выводу о том,
что административное здание ответчиков является самостоятельным объектом недвижимости с отдельным входом, не имеет с МКД общих помещений, крыши, подвальных помещений, пандусов, галерей, переходов или иных несущих
или ограждающих конструкций, общих систем инженерного обеспечения и оборудования; здания и подвалы в них не имеют проходов из одного в другое. Административное здание не пристроено к стене МКД. Тот факт, что через подвальные помещения МКД проходят транзитные водопроводные и электрические сети, не свидетельствует о том,
что названные строения представляют собой единый объект недвижимости.

Поскольку названные строения являются самостоятельными объектами,
у ответчиков отсутствует обязанность платить обществу за содержание общего имущества МКД.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции правомерно учел особенности подключения здания к системам холодного водоснабжения и электроснабжения.

Согласно заключению судебной экспертизы от 13.03.2017 № 1224/16 ввод в МКД осуществляется в одном из помещений подвала. В данном помещении смонтирован водомерный узел, состоящий из двух вводов, металлических трубопроводов, водомера
с задвижками, насосного узла с обвязкой трубопроводов.

Через одну из линий обвязки насосного узла вода подается через транзитный трубопровод, закрепленный по стенам подвальных помещений при помощи металлических хомутов, в административное здание.

В одном из помещений цокольного этажа МКД расположено ВРУ
для присоединения внутренних электрических сетей к внешним питающим линиям,
а также для распределения электрической энергии внутри здания и защиты отходящих линий от перегрузок и коротких замыканий.

От ВРУ подается питание на административное здание; питающие кабели проходят транзитом по подвальным помещениям жилого дома, прикреплены к потолку (перекрытию) до ВРУ в помещении № 36 цокольного этажа административного здания.

Системы водоснабжения и электроснабжения административного здания присоединены к общедомовым коммуникациям МКД.

Таким образом, холодное водоснабжение и электроснабжение административного здания не обеспечиваются путем подключения напрямую к сетям ресурсоснабжающих организаций, имеют единый ввод в помещения подвального и цокольного жилого дома
с последующим транзитом в административное здание.

В спорный период обязанность по содержанию общего ввода коммуникаций холодного водоснабжения и электроснабжения, обеспечения их надлежащего технического обслуживания и безопасности возлагалась на общество как
на управляющую компанию, что влечет соответствующие расходы истца.

Данные расходы в соответствующей части являются неосновательным обогащением ответчиков.

В соответствии со статьей 1102 Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Апелляционный суд по штатному расписании истца и другим доказательствам установил, что в спорный период техническое обслуживание систем
водо- и электроснабжения МКД, в том числе вводных точек коммуникаций
в МКД, обеспечивалось силами работников общества: электриком Донченко В.И.
и сантехниками Стапановым А.Н., Степановым Н.Ю., которым выплачивалась заработная плата.

Суд установил, что всего истец перечислил указанным 217 064 рублей заработной платы, а также внес за них обязательные отчисления в ФОС (30%), что составило 282 183 рубля 20 копеек.

Площадь МКД составляет 9004,10 кв. м, площадь административного здания – 1286,5 кв. м. Таким образом, площадь административного здания составляет 12,5%
от общей площади двух объектов. Сумма затрат истца, подлежащих отнесению
на ответчиков, составляет 35 273 рубля (282 183 рубля 20 копеек х 12,5%).

Данные расходы распределены судом между ответчиками с учетом их долей
в праве собственности на административное здание.

Истец просил отнести на ответчиков также его расходы по выплате заработной платы иным работникам (директору, бухгалтеру), однако нормативно не обосновал данное требование, с учетом того, что данные лица непосредственно не участвовали
в осуществлении обслуживания вводных точек поставки коммунальных ресурсов.

Также истец заявлял о том, что им были понесены иные расходы по содержанию указанных вводных точек: расходы на содержание и ремонт насосных агрегатов холодного водоснабжения, расходы, связанные с работой данных насосов (оплата электроэнергии).

Суд апелляционной инстанции отклонил эти доводы как не подтвержденные доказательствами по делу.

Истец не представил доказательств несения таких расходов. Так, ИП Репченко О.В. ремонтировал только насосы горячего водоснабжения, а поставка горячей воды
в административное здание осуществляется через самостоятельный ввод, не связанный
с МКД.

Также истец ссылался на записи № 883, 92, 152, 226, 290, 299, 361, 800, 716, 641, 570, 505, 783, 754 выписки из банковского счета. Однако из расшифровок данных операций невозможно установить, на какие конкретно цели уплачены данные денежные средства. Более того, общество не доказало, что в спорный период водоснабжение административного здания осуществлялось с использованием системы насосов МКД.
Из протокола общего собрания собственников помещений МКД от 01.10.2014 следует,
что насосом подавалась вода в МКД от 8-го этажа и выше.

Первичная бухгалтерская документация, относящаяся к техническому обслуживанию вводных точек водо- и электроснабжения МКД, истцом не представлена.

Общество не доказало, что осуществляло функции управляющей организации
в отношении помещений общего пользования административного здания (услуги
по текущему ремонту, по поставке коммунальных ресурсов, по содержанию и уборке прилегающей территории и т. д.). Напротив, ответчики представили доказательства того, что расходы на содержание общего имущества административного здания понесены
за их счет путем заключения соответствующих договоров с третьими лицами.

Также общество предъявило требование о взыскании с ответчиков неустойки, рассчитанной в соответствии со статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 14 названной статьи лица, несвоевременно и (или)
не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата
не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

В соответствии со статьей 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, отношения по поводу управления многоквартирными домами, предоставления коммунальных услуг, пользования общим имуществом собственников помещений, содержания и ремонта жилых помещений, внесения платы за жилое помещение
и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, являются жилищными отношениями, которые регулируются жилищным законодательством.

В рамках настоящего спора отношения сторон не подлежат регулированию нормами жилищного законодательства, поскольку истец и ответчики не имеют помещений, расположенных в одном доме, их не связывают расходы по содержанию
и ремонту общего имущества МКД. Фактически истец отыскивает неосновательное обогащение по содержанию общих точек подключений транзитных коммуникаций административного здания.

Таким образом, у истца отсутствуют правовые основания для взыскания
с предпринимателей неустойки, начисленной на основании статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Довод жалобы о фальсификации документов на спорное нежилое здание как самостоятельный объект недвижимости отклоняется. Общество не заявляло
о фальсификации данных документов и не обосновало, в чем состоит фальсификация, достоверность их не опровергло.

Общество также не обосновало отсутствие возможности участвовать в проведении судебной экспертизы и не опровергло ее выводы доказательствами.

Доводы жалобы по существу сводятся к переоценке доказательств, что в силу норм главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается
в суде кассационной инстанции.

Основания для отмены или изменения постановления не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2017 по делу № А53-11354/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания "ЖКХ"» в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Алексеев

Судьи

Ю.В. Рыжков

Н.В. Чесняк