Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца – товарищества собственников жилья «Зодчий» (ИНН 6163057580, ОГРН 1026103171951) – Гречко В.Н. (доверенность от 04.09.2014), в отсутствие ответчика – Ростовского государственного строительного университета (ОГРН 1026103175559, ИНН 6163020389) и третьих лиц: администрации города Ростова-на-Дону, открытого акционерного общества «БинБанк», Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Зодчий» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.09.2013 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2015 (судьи Фахретдинов Т.Р., Галов В.В., Мисник Н.Н.) по делу № А53-13469/2013, установил следующее.

Товарищество собственников жилья «Зодчий» (далее – товарищество) обратилось в арбитражный суд к Ростовскому государственному строительному университету (далее – университет) с иском, в котором просило:

– прекратить право собственности Российской Федерации и право постоянного (бессрочного) пользования университета на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:112 площадью 1259 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Журавлева, 63;

– признать право общей долевой собственности на указанный земельный участок собственников помещений многоквартирного дома № 63 по пер. Журавлева.

Товарищество также просило указать, что решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи о прекращении права собственности Российской Федерации и права постоянного (бессрочного) пользования университета.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Ростова-на-Дону (далее – администрация), ОАО «БинБанк» (далее – банк), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области (далее – территориальное управление).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.09.2013 в удовлетворении иска отказано, с товарищества в доход федерального бюджета взыскано 8 тыс. рублей государственной пошлины.

Суд установил, что на основании постановления главы администрации от 20.07.1993 № 853 Ростовской государственной академии строительства (далее – академия; переименована в университет) в бессрочное пользование предоставлен земельный участок общей площадью 0,24 га по пер. Журавлева, 65, 81, 83, 85, для строительства и эксплуатации жилого дома (государственный акт № РО-44-02704). В 1999 году на указанном земельном участке завершено строительство жилого многоквартирного дома, которому присвоен адрес: г. Ростов-на-Дону, пер. Журавлева, 63; собственниками помещений многоквартирного дома создано товарищество (протокол собрания от 15.12.1999 № 2). В дальнейшем, у университета был изъят земельный участок площадью 0,1224 га по ул. Журавлева, 63; участок предоставлен в аренду университету (889/1000 доли) для эксплуатации жилого дома и банку (111/1000 доли) для эксплуатации административных помещений. В 2005 году жилой дом передан на баланс товарищества. Из ранее предоставленных университету в постоянное (бессрочное) пользование земель сформированы два земельных участка – с кадастровым номером 61:44:0040442:104 (под многоквартирным домом; образован 28.12.2001) и с кадастровым номером 61:44:0040442:112 (образован 22.12.2003; имел (первоначально) разрешенное использование – для строительства и эксплуатации жилого дома; затем – для автостоянки с зданием и сооружением для размещения служб охраны и наблюдения). По сведениям ЕГРП земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:112 находится в собственности Российской Федерации и постоянном (бессрочном) пользовании университета. Полагая, что указанный участок поступил в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, товарищество обратилось в суд. При разрешении спора суд первой инстанции исходил из того, что право постоянного бессрочного пользования земельным участком в соответствии со статьей 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и статьями 45, 53 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) является вещным правом, подлежащим прекращению по специальным основаниям; переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения данного права. Товарищество не подтвердило основания для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования университета и не доказало наличие у последнего полномочий на распоряжение земельным участком, являющимся федеральной собственностью в силу закона. Суд пришел к выводу о том, что право собственности Российской Федерации и право постоянного (бессрочного) пользования университета прекращаются не в соответствии с требованиями 53 Земельного кодекса, а в силу статей 35, 36, 52 Земельного кодекса, статьи 235 Гражданского кодекса и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс). При этом совершения каких-либо дополнительных действий по отказу от права собственности не требуется. Процедура передачи таких участков собственникам помещений жилых домов урегулирована нормативно (пункт 16 Положения об учете федерального имущества, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2007 № 447), однако в отношении спорного участка не проведена. С учетом изложенного суд признал недоказанным возникновение у собственников помещений в многоквартирном доме права собственности на спорный земельный участок. Суд указал также на избрание товариществом неверного способа защиты прав, поскольку прекращение права относится к компетенции специально уполномоченного органа. Государственная пошлина в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) отнесена на товарищество (т. 1, л. д. 146).

Определением апелляционного суда от 03.03.2014 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной строительно-технической экспертизы (т. 2, л. д. 100). Определением от 07.08.2014 производство по делу возобновлено (т. 3, л. д. 85).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2015 решение от 17.09.2013 оставлено без изменения.

Апелляционный суд исходил из разъяснений, содержащихся в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22). Иск о признании права собственности может быть удовлетворен только в отношении имущества, находящегося во владении истца; право собственности на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома возникает у собственников помещений в силу закона. Выделение земельного участка определенной площади для строительства многоквартирного дома не свидетельствует о том, что после завершения строительства вся ранее выделенная площадь будет необходима для его эксплуатации. С целью установления минимально допустимой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, апелляционным судом назначалась судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта Ростовского центра судебных экспертиз от 23.06.2014 № 0158/Э минимально допустимая площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома составляет 1946 кв. м. Оценивая данное заключение, суд установил, что определенная экспертом площадь участка не учитывает плотность застройки и действующие на момент выделения земельного участка градостроительные нормы. Эксперт применил нормы градостроительного проектирования, принятые после окончания строительства жилого дома (1999 год), что недопустимо. Установленные градостроительными нормами требования о необходимости установления зон для проезда и разворота пожарной техники, для детской площадки и площадки отдыха, а также автомобильной стоянки само по себе не означает, что с момента принятия новых градостроительных требований ранее выделенные под многоквартирные дома земельные участки подлежат расширению за счет смежных земельных участков. Площадь участка с кадастровым номером 61:44:0040442:104, выделенного для эксплуатации многоквартирного дома, составляет 1173 кв. м, что является достаточным, исходя из установленных экспертом значений площади под многоквартирным домом, территории отмостки, пешеходной зоны (по периметру здания), площадки для сбора бытовых отходов и мусора. Проезд пожарной техники к многоквартирным домам через принадлежащий ответчику земельный участок может быть обеспечен путем установления сервитута (статья 274 Гражданского кодекса). Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:112 является самостоятельным объектом недвижимости и имеет иное целевое назначение; права на него зарегистрированы позже возведения жилого дома. Довод истца о недействительности постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 07.06.2001 № 1602, на основании которого внесены изменения в государственный акт № РО-44-02704, апелляционный суд отклонил. Запрета на изъятие части земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования, для публичного собственника земельное законодательство по состоянию на 07.06.2001 не содержало. Особый способ возникновения права на земельный участок под многоквартирным домом установлен значительно позже принятия данного акта (при введении в действие Жилищного кодекса). В такой ситуации заявленный товариществом иск о признании права собственности на спорный земельный участок является ненадлежащим способом защиты нарушенного права (т. 3, л. д. 138).

Товарищество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Истец полагает, что право пользования спорным участком у собственников помещений многоквартирного жилого дома по пер. Журавлева, 63 возникло в результате перехода права собственности на строения в соответствии со статьями 552 Гражданского кодекса, статьей 37 Земельного кодекса РСФСР, нормами Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (далее – Закон о товариществах собственников жилья). Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума. После введения дома в эксплуатацию (1999 год) собственники помещений стали собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений (статьи 289, 290 Гражданского кодекса). Закон о товариществах собственников жилья к общему имуществу в кондоминиуме относил прилегающие земельные участки, границы которых определялись действующими землеотводами. Для определения нормативной площади земельного участка необходимо применять Методические указания, утвержденные приказом Минземстроя России от 26.08.1998 № 59, в соответствии с которыми нормативный размер земельного участка рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли. При таком расчете необходимая площадь земельного участка для обслуживания дома составляет 3234 кв. м, что превышает суммарную площадь земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0040442:112 и 61:44:0040442:104. Экспертное заключение от 23.06.2014 № 114/10 подтвердило обоснованность выделения и постановки на учет земельного участка для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома, в который входили оба земельных участка. В соответствии со статьей 37, пунктом 11 статьи 39 Земельного кодекса РСФСР переход права собственности на строение, сооружение являлся основанием прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на землю у университета. Таким образом, у собственников помещений многоквартирного дома по пер. Журавлева, 63 в 1999 году возникло право общей долевой собственности на имущество дома и право постоянного (бессрочного) пользования на весь земельный участок, предоставленный для строительства. Ссылки судебных инстанций на постановление от 07.06.2001 № 1602 неправомерны, поскольку на указанную дату университет соответствующим правом на участок не обладал, а у органа местного самоуправления отсутствовали основания для его раздела. С учетом статей 12 и 13 Гражданского кодекса данный акт применению не подлежал. Требования товарищества по существу направлены на оспаривание оснований возникновения права постоянного (бессрочного) пользования университета. При этом факт регистрации вещных прав в ЕГРП не имеет решающего значения применительно к данному спору. Избранный истцом способ защиты является надлежащим, поскольку заявлен владеющим лицом. Учитывая невозможность эксплуатации дома в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040442:104, спорный участок фактически используется собственниками помещений многоквартирного дома. Согласно заключению эксперта от 23.06.2014 № 0158/Э минимально допустимая площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Журавлева, 63, составляет 1946 кв. м, что сопоставимо суммарной площадью двух спорных участков.

Университет в отзыве сослался на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемых судебных актов. Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 1259 кв. м по пер. Журавлева, 63 был предоставлен университету на праве постоянного (бессрочного) пользования постановлением главы администрации города Ростова-на-Дону от 20.07.1993 № 853. Данное вещное право в установленном порядке не прекращалось (статьи 45, 53 Земельного кодекса). Ввиду недоказанности требований в части прекращения права собственности Российской Федерации, права постоянного (бессрочного) пользования университета на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:112, истцом не подтверждено наличие у него титула собственника на спорный участок. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:112 является самостоятельным объектом недвижимости и имеет иное целевое назначение, что подтверждается кадастровым паспортом. В настоящее время на земельном участке под кадастровым номером 61:44:0040442:112 осуществляется незаконная предпринимательская деятельность (оборудована незаконная платная автостоянка). В целях пресечения незаконных действий университетом принято решение огородить земельный участок. Установка ограждения утверждена 21.06.2013 главным архитектором Кировского района г. Ростова-на-Дону, однако до настоящего времени участок от личного транспорта граждан не освобожден, переписка сторон по указанному вопросу оказалась безрезультатной.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель товарищества поддержал доводы жалобы, просил судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.

От университета поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя товарищества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 20.07.1993 № 853 (т. 1, л. д. 63, 64) у МУП ЖКХ Кировского района и граждан изъяты земельные участки по пер. Журавлева, 65, 81, 83, 85, 87 (пункт 1). Участок общей площадью 0,24 га в зоне реконструкции, частично занятой малоценным жилым и нежилым фондом, подлежащим сносу, предоставлен академии в бессрочное пользование (пункт 2). На академию возложена обязанность получить акт отвода участка; произвести отселение граждан; предоставить им компенсацию за снос строений, сооружений и зеленых насаждений (пункты 3.1, 3.3, 3.5).

На основании постановления от 20.07.1993 № 853 академии выдан государственный акт № РО-44-02704 на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком для строительства и эксплуатации жилого дома (т. 1, л. д. 57 – 60).

Приказом Минобразования Российской Федерации от 30.01.1997 № 159 академия переименована в университет, что отражено в уставных документах последнего (т. 1, л. д. 138).

Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 28.12.1999 № 3089 утвержден акт приемки в эксплуатацию десятиэтажного жилого дома университета, которому присвоен адрес: г. Ростов-на-Дону, пер. Журавлева, 63; университету предписано совместно с дольщиками зарегистрировать право собственности (т. 1, л. д. 24).

В декабре 1999 года собственниками помещений многоквартирного жилого дома создано товарищество (протокол общего собрания жильцов дома от 15.12.1999 № 2).

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 07.06.2001 № 1602 (т. 1, л. д. 61, 62) в связи с приемкой в эксплуатацию офисных помещений на первом этаже жилого дома у университета изъят земельный участок площадью 0,1224 га по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Журавлева, 63 с внесением в государственный акт № РО-44-02704 соответствующих изменений (пункт 1). Участок предоставлен в аренду университету (889/1000 доли) для эксплуатации жилого дома и банку (111/1000 доли) для эксплуатации административных помещений.

На основании решения Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19.07.2005 и приказа ректора университета от 08.08.2005 № 1392 жилой многоквартирный дом по пер. Журавлева, 63 безвозмездно передан на баланс товарищества по акту от 10.08.2005 с приложением технической документации (т. 1, л. д. 65 – 68).

Из имеющихся в деле кадастровых паспортов от 26.08.2013 (т. 1, л. д. 120 – 129) следует, что по пер. Журавлева, 63 сформировано два земельных участка. 28 декабря 2001 года в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040442:104 площадью 1173 кв. м с разрешенным использованием – многоквартирный жилой дом со встроенными объектами общественного назначения. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:112 площадью 1259 кв. м внесен в ГКН 22.12.2003 с разрешенным использованием – для строительства и эксплуатации жилого дома; по актуальным сведениям ГКН участок имеет вид разрешенного использования – для автостоянки со зданием и сооружением для размещения служб охраны и наблюдения.

По сведениям ЕГРП участок с кадастровым номером 61:44:0040442:112 находится в собственности Российской Федерации и постоянном (бессрочном) пользовании университета (записи регистрации соответственно № 61-61-01/636/2009-37 от 25.09.2009 и № 61-61-01/848/2009-104 от 23.12.2009). Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав от 25.09.2009 и от 23.12.2009 (т. 1, л. д. 25, 73).

Полагая, что вещные права Российской Федерации и университета зарегистрированы на участок, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, товарищество обратилось в суд с требованиями о прекращении права собственности Российской Федерации, права постоянного (бессрочного) пользования университета и о признании права долевой собственности на участок собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, одним из которых является признание права. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В пунктах 58 и 59 постановления от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено следующее. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Такой иск подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса.

Исходя из системного толкования статей 12, 209 и 301 Гражданского кодекса, а также из приведенных разъяснений, иск о признании права собственности на земельный участок может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) в случае, если он предъявлен лицом, владеющим таким участком. Лицо, обратившееся в арбитражный суд с требованием о признании права на недвижимое имущество, должно документально подтвердить соответствующее обстоятельство (статьи 9, 65 Кодекса).

По смыслу указанных норм (разъяснений) владение имуществом должно быть правомерным, то есть опираться на соответствующее закону основание. Иное противоречило бы основным началам гражданского законодательства, согласно которым никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса).

При разрешении спора судебные инстанции установили, что из земель, предоставленных университету на праве бессрочного (постоянного) пользования (постановление от 20.07.1993 № 853, государственный акт № РО-44-02704), образованы земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0040442:104 и 61:44:0040442:112.

Участок с кадастровым номером 61:44:0040442:104 площадью 1173 кв. м с разрешенным использованием – многоквартирный жилой дом со встроенными объектами общественного назначения, находится во владении собственников помещений многоквартирного дома и спорным не является.

Участок с кадастровым номером 61:44:0040442:112 площадью 1259 кв. м с разрешенным использованием (первоначально) – для строительства и эксплуатации жилого дома; по актуальным сведениям ГКН – для автостоянки со зданием и сооружением для размещения служб охраны и наблюдения находится в собственности Российской Федерации и постоянном (бессрочном) пользовании университета (записи регистрации соответственно № 61-61-01/636/2009-37 от 25.09.2009 и № 61-61-01/848/2009-104 от 23.12.2009).

Товарищество полагает, что записи о праве собственности Российской Федерации и постоянном (бессрочном) пользовании университета внесены в ЕГРП в отношении участка, перешедшего в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома в силу закона (статья 552 Гражданского кодекса, статья 37 Земельного кодекса РСФСР, нормы Закона о товариществах собственников жилья).

Согласно статье 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому участнику процесса гарантируется право представить доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Часть 1 статьи 66 Кодекса обязывает участвующих в деле лиц представлять доказательства. Эта обязанность основана на положениях статьи 65 Кодекса, в силу которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для риск наступления последствий такого своего поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Обращение товарищества с иском о признании права общей долевой собственности на спорный земельный участок не означает для истца перераспределения обязанностей по доказыванию обстоятельств, обосновывающих заявленные требования.

По делам, рассматриваемым в порядке искового производства, обязанность по собиранию (самостоятельному истребованию) необходимых доказательств на суд не возложена. Доказательства собирают стороны. Суд же оказывает участвующему в деле лицу по его ходатайству содействие в получении тех доказательств, которые им не могут быть представлены самостоятельно, и вправе предложить сторонам представить иные дополнительные доказательства, имеющие отношение к предмету спора. Изложенный правовой подход (по применению положений статьей 9 и 66 Кодекса) содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 № 5256/11.

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных Законом о товариществах собственников жилья (пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса в первоначальной редакции).

В период, когда десятиэтажный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Журавлева, 63, был введен эксплуатацию, а собственниками помещений создано товарищество (декабрь 1999 года), действовали не нормы Жилищного кодекса, а Закон о товариществах собственников жилья, закреплявший перечень общего имущества кондоминиума. В состав такого имущества входил земельный участок в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства (статья 7). Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев (статья 8). Порядок установления границ и размеров земельных участков в кондоминиумах определялся статьями 10 и 11 названного Закона. Границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются действующими землеотводами. Размеры участков для вновь строящихся объектов в кондоминиуме определяются в соответствии с требованиями градостроительных нормативов исходя из условий обеспечения минимальных противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в застройке населенных пунктов, доступа ко всем частям имущества в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации. В существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно. Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством.

Правительством Российской Федерации было издано постановление от 26.09.1997 № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах», а Министерством Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству – приказ от 26.08.1998 № 59 «Об утверждении Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах». В них закреплялся порядок определения размера и установления границ земельного участка в составе кондоминиума. По общему правилу, границы действующих землеотводов, а также земельных участков, находящихся в собственности, бессрочном (постоянном) пользовании или арендуемых домовладельцами или их организациями (жилищные, жилищно-строительные кооперативы, товарищества и т.п.) не подлежали пересмотру. Размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки городов и других поселений, а также на вновь осваиваемых территориях определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Границы участков в кондоминиумах устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций. При определении границ участка учитывались этажность жилого многоквартирного дома, а также то, какие строительные нормы и правила действовали в период его строительства. Определялся удельный показатель земельной доли, который представляет собой площадь земельного участка, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений дома. В результате расчетов с использованием показателя земельной доли определялся нормативный (передаваемый в собственность бесплатно) размер земельного участка.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок товариществу в постоянное (бессрочное) пользование для целей строительства не отводился (в аренду не предоставлялся). Следовательно, границы и размер земельного участка должны определяться с учетом этажности жилого дома и тех строительных норм и правил, которые действовали в период его строительства. Однако истцом не доказано, что испрашиваемый в общую долевую собственность земельный участок (с кадастровым номером 61:44:0040442:112) подлежал передаче в составе общего имущества кондоминиума в долевую собственность домовладельцев (являлся частью нормативно передаваемого в собственность земельного участка). Из заключения судебного эксперта, а также иных имеющихся в деле доказательств не следует, что размер и границы земельного участка, на предоставлении которого в собственность настаивает товарищество (имеющего общую площадь 2432 кв. м) соответствовали нормативным требованиям, установленным строительным нормам и правилам, действовавшим в период возведения жилого многоквартирного дома. Поэтому апелляционный суд признал недопустимым применение при определении размеров и площади, необходимых для эксплуатации жилого многоквартирного дома, норм градостроительного проектирования, принятых после окончания его строительства в 1999 году.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса (в первоначальной редакции) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в постановлении от 28.05.2010 № 12-П указал следующее. Федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном жилищном законе – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Согласно части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса (абзац третий пункта 66 постановления от 29.04.2010 № 10/22).

Как видно из материалов дела, под многоквартирным домом по пер. Журавлева, 63 в г. Ростове-на-Дону до введения в действие Жилищного кодекса сформирован (поставлен на кадастровый учет) земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:104.

С целью установления площади земельного участка, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, апелляционным судом назначалась судебная экспертиза. В заключении от 23.06.2014 № 0158/Э (т. 3, л. д. 4 – 78) эксперт Ростовского центра судебных экспертиз пришел к выводу о том, что минимально допустимая площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома составляет 1946 кв. м. Данная площадь включает в себя территорию, занимаемую непосредственно многоквартирным домом; площадь по периметру здания, в которую входит территория пешеходной дорожки, а также территория отмостки; площадь проезда для пожарной техники; площадь площадки для разворота пожарной техники; площадь совмещенной площадки для детей с площадкой для отдыха взрослых на внутридворовой территории; площадь автомобильной стоянки; площадь площадки для сбора бытовых отходов и мусора.

Согласно части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

На основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу (части 1 и 3 статьи 86 Кодекса).

Правила оценки доказательств сформулированы в статье 71 Кодекса. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; оценивает их относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено следующее. Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Кодекса заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Кодекса).

Исследовав заключение эксперта от 23.06.2014 № 0158/Э, оценив его по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд установил, что при определении минимально допустимой площади участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, эксперт не учел плотность застройки и действовавшие в период возведения дома нормы градостроительного проектирования. Эксперт применил нормативные предписания (требования), принятые после окончания строительства жилого дома (1999 год), что недопустимо. Площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040442:104, сформированного (в 2001 году) для эксплуатации многоквартирного дома, составляет 1173 кв. м, что является достаточным, исходя из установленных экспертом значений площади под многоквартирным домом, по периметру здания, пешеходной зоны, территории отмостки, а также площадки для сбора бытовых отходов и мусора. Апелляционный суд также отметил, что проезд пожарной техники к многоквартирному жилому дому через принадлежащий ответчику земельный участок может быть обеспечен путем установления сервитута (статья 274 Гражданского кодекса).

В части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации (действовала до 01.03.2015) закреплено, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки данных территорий.

Частью 3 статьи 33 Земельного кодекса (действовала в спорный период) предусмотрено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, формируется исходя из требований земельного и градостроительного законодательства применительно к фактически сложившемуся землепользованию. Учитываются плотность застройки территории и естественные границы участка, его площадь определяется применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий. Размер участка определяется в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период его застройки.

С учетом изложенных норм и приведенных разъяснений, удовлетворение требований товарищества возможно только при доказанности им обстоятельств, свидетельствующих о том, что ранее сформированный земельный участок (с кадастровым номером 61:44:0040442:104) недостаточен для надлежащей эксплуатации жилого дома, расположенного на этом участке. Поэтому (даже в условиях сложившейся плотности застройки) земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:112 необходим истцу. При этом при разрешении спора суд должен учитывать не только нормативное, но и фактически сложившееся землепользование, а также права и законные интересы смежных землепользователей (собственников объектов недвижимости).

Установив, что правомерное владение участком с кадастровым номером 61:44:0040442:112 товарищество не доказало, а также документально не подтвердило формирование спорного участка за счет необходимой придомовой территории, суды признали, что интерес истца не может быть защищен посредством иска о признании права (пункты 58, 59 постановления от 29.04.2010 № 10/22).

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы товарищества по существу сводятся к иной оценке исследованных судами доказательств. Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 16191/11, от 24.07.2012 № 17382/11 и от 05.03.2013 № 13031/12 у кассационной инстанции отсутствуют процессуальные основания для переоценки исследованных судебными инстанциями доказательств. Иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом положений части 2 статьи 287 Кодекса.

Довод о порочности постановления от 07.06.2001 № 1602, на основании которого внесены изменения в государственный акт № РО-44-02704, оценивался апелляционным судом и был им отклонен. Апелляционный суд указал на отсутствие для публичного собственника запрета (по состоянию на 07.06.2001) на изъятие части земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования академии. Особый способ возникновения права на земельный участок под многоквартирным домом установлен значительно позже принятия данного акта (при введении в действие Жилищного кодекса). При этом выделение земельного участка определенной площади для строительства многоквартирного дома не свидетельствует о том, что после завершения строительства вся выделенная площадь будет необходима для его эксплуатации. Действующее законодательство не отождествляет понятия земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, и земельного участка, необходимого для его эксплуатации; размеры указанных земельных участков могут не совпадать (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5944/12).

Ссылка заявителя в жалобе на положения статьи 552 Гражданского кодекса, а также статью 37 Земельного кодекса РСФСР несостоятельна. Указанные нормы к спорным отношениям не применимы с учетом действовавшего в этот период (специального) Закона о товариществах собственников жилья.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 12.03.2015 № 390108).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.09.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2015 по делу № А53-13469/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

Н.С. Мазурова