Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие заявителя – индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хорунжего Василия Федоровича (ИНН 610103800629, ОГРНИП 310618804000050), органа, осуществляющего публичные полномочия – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156) и третьих лиц: комитета имущественных отношений Азовского района, комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2023 по делу № А53-14992/2023, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства Хорунжего Василий Федорович (далее – предприниматель, глава хозяйства, заявитель) обратился в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление Росреестра, регистрирующий орган) с заявлением о признании незаконным отказа, выраженного в уведомлении от 31.01.2023 № КУВД-001/2022-46857847/12.

Заявление основано на положениях Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), нормах Федерального закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) и мотивировано следующим. Глава хозяйства арендовал земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600025:966 на основании договора от 16.10.2013 № 6/14, который использовался в соответствии с разрешенным использованием, в отсутствие нарушений законодательства. На основании обращения предпринимателя с ним заключен договор от 12.09.2022 № 105 купли-продажи данного земельного участка. Однако управление Росреестра незаконно отказало в государственной регистрации перехода права собственности (уведомление от 31.01.2023 № КУВД-001/2022-46857847/12), что нарушает права (интересы) главы хозяйства (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет имущественных отношений Азовского района (далее – комитет) и комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.10.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2023, заявление удовлетворено. Признано незаконным уведомление управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прав от 31.01.2023 № КУВД-001/2022-46857847/12. На регистрирующий орган возложена обязанность по осуществлению государственной регистрацию права собственности главы хозяйства в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600025:966.

Суды установили, что на основании заявления главы хозяйства от 26.04.2012 комитетом в газете «Приазовье» от 17.10.2012 № 42 (14910) опубликовано извещение о предоставлении в аренду земельного участка площадью 70 тыс. кв. м, расположенного в районе х. Григорьевка с разрешенным использованием – для сенокошения и выпаса скота. В связи с отсутствием других претендентов администрацией Азовского района Ростовской области издано постановление от 24.09.2013 № 805 «О предоставлении индивидуальному предпринимателю главе КФХ Хорунжему В.Ф. в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, х. Григорьевка, для сенокошения и выпаса скота», что послужило основанием для заключения договора от 16.10.2013 № 6/14 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600025:966 сроком на 5 лет. После окончания срока действия договор в отсутствие возражений со стороны арендодателя был возобновлен на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса. На основании заявления главы хозяйства в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса между комитетом и предпринимателем заключен договор от 12.09.2022 № 105 купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:01:0600025:966 с разрешенным использованием – для сенокошения и выпаса скота. Главой хозяйства в управление Росреестра 20.10.2022 поданы документы с заявлением о государственной регистрации права собственности на приобретенный в собственность земельный участок. Уведомлением управления Росреестра от 31.01.2023 № КУВД-001/2022-46857847/12 заявителю отказано в государственной регистрации права в связи с тем, что выкуп земельного участка в собственность не допускается (пункт 3 статьи 9, пункт 5 статьи 10 Закона № 101-ФЗ). Предприниматель, ссылаясь на незаконность отказа регистрирующего органа, нарушающего его права (интересы), оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. При разрешении спора суды исходили из того, что земельные участки с видом разрешенного использования «сенокошение» или «выпас сельскохозяйственных животных» могут предоставляться двумя процедурами, предусмотренными земельным законодательством Российской Федерации. Первая процедура предусматривает предоставление земельных участков в соответствии с подпунктом 19 пункта 3 статьи 39.6, подпунктом 12 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса и пунктом 5 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, согласно которым без торгов предоставляются земельные участки исключительно гражданам на три года, при этом выкуп арендуемого земельного участка не допускается. Во втором случае предоставление земельных участков с таким видом разрешенного использования предусмотрено по основаниям пункта 1 статьи 39.6, статьи 39.11 Земельного кодекса, если нет оснований для отказа, установленного пунктом 8 данной статьи и подпунктом 11 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса. Из приведенных норм следует, что такие земельные участки могут предоставляться в аренду сроком от 3 лет до 49 лет по результатам торгов лицам, в отношении которых соблюдены требования пункта 8 статьи 39.12 и пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса. Таким образом, законодательный запрет на выкуп арендуемых гражданами земель сельскохозяйственного назначения для целей сенокошения установлен в абзаце втором пункта 5 статьи 10 Закона № 101-ФЗ. Действующее земельное законодательство предусматривает прямой запрет на выкуп земель сельскохозяйственного назначения, ранее предоставленных гражданам в аренду для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных. Вместе с тем указанный запрет необходимо рассматривать в системном толковании пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ. В этой связи суды признали, что пунктом 5 статьи 10 Закона № 101-ФЗ не установлен запрет на приобретение юридическими лицами, главами КФХ земельных участков, предназначенных для сенокошения и выпаса скота, в собственность. Такой запрет установлен только для граждан (физических лиц). В соответствии с письмом межрегионального управления Росприроднадзора по Ростовской области и Республике Калмыкия информация о выявленных и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании главой хозяйства земельного участка отсутствует. По информации управления Россельхознадзора по Ростовской, Волгоградской и Астраханской областям и Республике Калмыкия предприниматель за нарушения требований земельного законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600025:966 к административной ответственности не привлекался. Заключением отдела сельского хозяйства администрации Азовского района по вопросу предоставления в собственность (за плату) указанного земельного участка главе хозяйства отмечено, что арендатор использует земельный участок по целевому назначению и разрешенному использованию, им соблюдаются нормы проведения агротехнических и агрохимических мероприятий. Отдел сельского хозяйства администрации Азовского района не возражал против предоставления в собственность (за плату) земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:01:0600025:966. Поскольку заявитель использует земельный участок по целевому назначению и разрешенному использованию, каких-либо нарушений действующего законодательства при использовании земельного участка не выявлено, имелись законные основания для предоставления его в собственность. Довод регистрирующего органа о том, что по сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на земельный участок глава хозяйства указан как физическое лицо, суд апелляционной инстанции отклонил как противоречащий материалам дела. Право аренды у предпринимателя возникло на основании пункта 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, что подтверждается публикацией сообщения в газете «Приазовье» от 17.10.2012 № 42 (14910), постановлением администрации Азовского района Ростовской области от 24.09.2013 № 805, договором аренды от 16.10.2013. Земельный участок представлен заявителю в аренду именно как главе хозяйства, перечисление арендной платы осуществлялось с расчетного счета предпринимателя. Договор купли-продажи земельного участка от 12.09.2022 № 105 также заключен с главой хозяйства. Цена земельного участка по договору купли-продажи оплачена с расчетного счета предпринимателя. Судами также установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600025:966 находится в границах территории объекта археологического наследия федерального значения – «курганная группа Григорьевка – V», состоящего на государственной охране в соответствии с решением малого Совета Ростовского областного Совета народных депутатов от 18.11.1992 № 301 «О принятии на государственную охрану памятников истории и культуры в Ростовской области». Границы территории объекта археологического наследия утверждены постановлением комитета от 06.02.2020 № 20/01-01/660 «Об утверждении границ территории объекта археологического наследия федерального значения "курганная группа Григорьевка – V"». Из отзыва комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области следует, что в настоящее время объект археологического наследия не является особо ценным объектом культурного наследия народов Российской Федерации. Комитетом по охране объектов культурного наследия Ростовской области проводится работа по подготовке охранного обязательства в отношении земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, которое после утверждения будет размещено на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Копия приказа с копией утвержденного им охранного обязательства будет вручена собственнику земельного участка под роспись. В этой связи суды не усмотрели правовых оснований для отказа в государственной регистрации права собственности предпринимателя на земельный участок. Оспариваемый отказ противоречит положениям закону и нарушает права (интересы) заявителя, поскольку препятствует реализации им полномочий собственника. С учетом положений статьи 201 Кодекса, суд первой инстанции с целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя возложил на управление Росреестра обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности главы хозяйства в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600025:966.

Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. Жалоба мотивирована следующим. Согласно пункту 5 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом. Подпунктом 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено, что земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены в аренду без проведения торгов для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных предоставляются в аренду без проведения торгов. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до пяти лет, и выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается (пункт 3 статьи 9, пункт 5 статьи 10 Закона 101-ФЗ). По сведениям ЕГРН главе хозяйства предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600025:966 из земель сельскохозяйственного назначения для выпаса скота и сенокошения. С учетом приведенных норм, предоставленный предпринимателю для указанных целей земельный участок сельскохозяйственного назначения не подлежал передаче в собственность в порядке приватизации в связи с запретом, установленным Законом № 101-ФЗ. Просило также рассмотреть жалобу в отсутствие представителя.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

Участники спора явку представителей в суд округа не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых управлением Росреестра судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании заявления главы хозяйства от 26.04.2012 комитетом в газете «Приазовье» от 17.10.2012 № 42 (14910) опубликовано извещение о предоставлении в аренду земельного участка площадью 70 тыс. кв. м, расположенного в районе х. Григорьевка с разрешенным использованием – для сенокошения и выпаса скота. В связи с отсутствием других претендентов администрацией Азовского района Ростовской области издано постановление от 24.09.2013 № 805 «О предоставлении индивидуальному предпринимателю главе КФХ Хорунжему В.Ф. в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, х. Григорьевка, для сенокошения и выпаса скота», что послужило основанием для заключения договора от 16.10.2013 № 6/14 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600025:966 сроком на 5 лет. После окончания срока действия договор в отсутствие возражений со стороны арендодателя был возобновлен на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса.

На основании заявления главы хозяйства в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса между комитетом и предпринимателем заключен договор от 12.09.2022 № 105 купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:01:0600025:966 с разрешенным использованием – для сенокошения и выпаса скота.

Главой хозяйства в управление Росреестра 20.10.2022 поданы документы с заявлением о государственной регистрации права собственности на приобретенный в собственность земельный участок. Уведомлением управления Росреестра от 31.01.2023 № КУВД-001/2022-46857847/12 заявителю отказано в государственной регистрации права в связи с тем, что выкуп земельного участка в собственность не допускается (пункт 3 статьи 9, пункт 5 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Предприниматель, ссылаясь на незаконность отказа регистрирующего органа, нарушающего его права (интересы), оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В части 1 статьи 198 Кодекса закреплено право граждан и организаций обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемые решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения таких требований необходима совокупность (одновременное наличие) двух условий: несоответствие оспариваемых решения, действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя (часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 Кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункты 1, 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

С государственной регистрацией прав Закон № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд приостановления государственной регистрации прав и (или) отказа в такой регистрации прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ.

На основании пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 данного Кодекса.

Продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу осуществляется при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса).

По смыслу приведенных правовых норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции исходили из следующего. Действующее земельное законодательство предусматривает прямой запрет на выкуп земель сельскохозяйственного назначения, ранее предоставленных гражданам в аренду для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных. Вместе с тем, данный запрет необходимо рассматривать в системном толковании с пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ. Земельный участок предоставлялся главе хозяйства в аренду по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 39.6, статьи 39.11 Земельного кодекса в отсутствие оснований для отказа, предусмотренных пунктом 8 данной статьи и подпунктом 11 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса. Земельный участок в аренду представлялся не гражданину (для личных нужд), а главе хозяйства (в предпринимательских целях). Изложенное подтверждается публикацией сообщения в газете «Приазовье» от 17.10.2012 № 42 (14910), постановлением администрации Азовского района Ростовской области от 24.09.2013 № 805, договором аренды от 16.10.2013. Заявитель использовал арендованный земельный участок по целевому назначению и разрешенному использованию, каких-либо нарушений действующего законодательства при его использовании не выявлено. То, что часть земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600025:966 находится в границах территории объекта археологического наследия федерального значения, не влечет невозможность представления испрашиваемого участка в собственность предпринимателя. В отсутствие правовых оснований для отказа в государственной регистрации права собственности, оспариваемое решение управления Росреестра, оформленное уведомлением от 31.01.2023 № КУВД-001/2022-46857847/12, признано судами незаконным и нарушающим права (интересы) главы хозяйства как его легального приобретателя. С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя, суд первой инстанции возложил на управление Росреестра обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности главы хозяйства в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600025:966 на основании заключенного с комитетом договора купли-продажи от 12.09.2022 № 105.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы повторяют доводы, которые управление Росреестра приводило в обоснование возражений на заявление и в апелляционной жалобе, эти доводы проверены и отклонены судами с приведением мотивов их непринятия. Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, доказательств, представленных в материалы дела, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для выводов, отличных от выводов судебных инстанций, признавших оспариваемое решение незаконным, а требования заявителя – обоснованными. Какие-либо иные доводы в жалобе не приведены. Нормы материального права применены судами правильно, которыми исполнена и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами в силу иного понимания им норм действующего законодательства, а также иной оценки фактических обстоятельств дела, само по себе не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых им решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом доводов жалобы регистрирующего органа, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2023 по делу № А53-14992/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

А.И. Мещерин