Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу МКУ "Управление казной города Ростова-на-Дону" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.08.2017 по делу № А53-15437/2017

по иску МКУ "Управление казной города Ростова-на-Дону"

к ответчику - ПАО "Роствертол"

при участии третьего лица - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

о внесении изменений в договор

принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Управление казной города Ростова-на-Дону" обратилось в арбитражный суд Ростовской области с иском к публичному акционерному обществу "Роствертол" о внесении в договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 15.06.2006 № 2552-6 изменения порядка определения размера арендной платы, установив ее размер в сумме 528988 рублей в месяц (без учета НДС).

Определением от 09.06.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону.

Решением от 31.08.2017 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что в спорном договоре стороны не предусмотрели условие об изменении арендной платы в одностороннем порядке при изменении методики расчета арендной. Спорный договор заключен в 2006 году, следовательно, установленный решением Ростовской-на-Дону городской Думой от 26.04.2011 № 100 принцип исчисления арендной платы, к сторонам не применяется. Пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть применен при согласии сторон, принудительное изменение договора в судебном порядке такую возможность исключает.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что ответчик без согласования с истцом изменил объект договора. По мнению заявителя, изменение объекта договора влечет изменение размера арендной платы. Кроме того, на момент заключения договора арендодатель не мог предвидеть то, что произойдут изменения в законодательстве, определяющем порядок определения размера арендной платы, а также тот факт, что арендатор самовольно снесет объект муниципальной собственности. По мнению заявителя, необходимо назначить судебную оценочную экспертизу и поставить перед экспертом вопрос об определении рыночной стоимости права пользования объектом на условиях аренды.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы.

Представитель ответчика в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные, просил решение оставить без изменения.

Представитель третьего лица - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в заседание не явился. Департамент о судебном заседании извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 15.06.2006 между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель), МУ "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Ворошиловского района" (балансодержатель) и ОАО "Роствертол" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности № 2552-6 (т. 1 л.д. 22-25), согласно которому арендодатель на основании решения городской комиссии по недвижимости г. Ростова-на-Дону (протокол от 15.06.2006 № 10) предоставил арендатору в аренду за плату нежилое помещение (здание, сооружение) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. (пр., пер.) Новаторов, 10б, лит. А, Б, общей площадью 1092,70 кв. м, под учебный центр, склад, в том числе помещения расположенные: отдельно стоящее - 45,20 кв. м, отдельно стоящее - 1047,50 кв. м, комнаты № лит. А, целое - 1047,5 кв. м, лит. Б целое - 45,2 кв. м.

В соответствии с пунктом 1.2 договор действует до 16.02.2021.

Согласно пункту 2.2.2 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, на основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 3.1 договора установлено, что при определении размера арендной платы за пользование объектом, используется формула расчета арендной платы, утвержденная постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону, с применением размеров коэффициентов, действующих на момент заключения договора.

Согласно пункту 3.2 договора арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из размеров коэффициентов, используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежа и перечислять ее на расчетные счета в соответствии с пунктом 11 договора.

В соответствии с пунктом 3.3. договора арендатор перечисляет платежи, предусмотренные настоящим договором, за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа начавшегося месяца.

Согласно разделу 8 договора, размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом на дату заключения договора рассчитывается по формуле: А = Кз х Сб х Кбл. х Квх. х Кт.и х S, где: Кз - коэффициент зонирования; Сб - базовая величина арендной платы за 1 квадратный метр общей площади объекта (помещения) соответствующей категории, установленная постановлением Мэра города от 10.01.2006 N 01; Кбл - коэффициент благоустройства; Квх - коэффициент варианта входа; Кт.и - коэффициент типа использования; S - площадь арендуемого помещения.

По акту приема-передачи имущества от 15.06.2006 нежилое помещение передано арендатору (т. 1 л.д. 27).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Между сторонами подписаны дополнительные соглашения от 01.01.2007 № 3274-6/1347, от 01.01.2008 № 4230-6/1200, от 10.04.2009 № 6858-6/222, от 19.04.2010 № 8732-6, от 14.08.2014 № 1095-6 (т. 1 л.д. 29-33), которыми изменено условие о размере арендной платы.

На основании статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 5 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 26.04.2011 № 100 "О принятии Положения "О порядке передачи в аренду объектов, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" и выписки из протокола от 25.09.2015 № 32 заседания городской комиссии по результатам оценки Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону подготовлено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым с 25.09.2015 общий размер арендной платы за пользование объектов составляет 385414 руб. 30 коп. в месяц согласно отчету об оценке ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" от 21.09.2015 № 167-15-Р.

Указанное выше дополнительное соглашение направлено департаментом в адрес ОАО "Роствертол" с письмом от 10.08.2016 № 59-30-177915 (т. 1 л.д. 35).

Письмом от 09.09.2016 № 269-22/478 (т. 1 л.д. 36-37) общество уведомило департамент об отказе от подписания дополнительного соглашения с указанием на необоснованность изменения размера арендной платы на 126 % по отношению к 2015 году.

Письмом от 03.10.2016 № 59-30-21695/2 (т. 1 л.д. 39) Департамент направил в адрес общества дополнительное соглашение к договору аренды от 15.06.2006 № 2552-6, в котором установлена арендная плата за пользование нежилым помещением в размере 520607 руб. 50 коп. в месяц на основании отчета об оценке от 29.06.2016 № 121-16-Р.

В письме от 09.11.2016 № 269-22/587 (т. 1 л.д. 43-44) общество уведомило Департамент об отказе от подписания дополнительного соглашения с указанием на необоснованность изменения методики расчета размера арендной платы.

В соответствии с решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 № 123 "О принятии "Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Ростова-на- Дону" (в редакции от 21.06.2016 № 162) функции арендодателя муниципального имущества, находящегося в составе казны муниципального образования переданы от департамента МКУ "Управление казной г. Ростова-на-Дону".

Письмом от 06.12.2016 № УКР-712 (т. 1 л.д. 48-49), МКУ "Управление казной г. Ростова-на-Дону" уведомило общество, что арендодатель в соответствии с условиями договора аренды имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, запрета на изменение методики расчет арендной платы спорный договор не содержит.

В письме от 21.01.2017 № 269-22/15 (т. 1 л.д. 50-52) общество сообщило, что в связи с изменением предмета договора не возражает о пересмотре размера арендной платы в связи с изменением (уменьшением) арендуемой площади объектов недвижимости.

Письмом от 03.03.2017 № УКР-546 (т. 1 л.д. 56) учреждение вновь предложило обществу внести изменения в договор аренды путем подписания дополнительного соглашения в котором установлена арендная плата за пользование нежилым помещением в размере 528988 рублей в месяц на основании отчета об оценке от 15.02.2017 № 023-17-Р.

В связи с отказом ПАО "Роствертол" от подписания дополнительного соглашения к договору, определяющего размер арендной платы, МКУ "Управление казной города Ростова-на-Дону" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса).

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор также может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что если стороны указали в договоре аренды государственного или муниципального имущества, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении актов публично-правового образования, устанавливающих правила, которыми руководствуется публично-правовое образование при определении размера арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, такая корректировка происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В спорном договоре стороны не предусмотрели условие об изменении арендной платы в одностороннем порядке при изменении методики расчета.

Так, согласно пункту 2.2.2 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, на основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из размеров коэффициентов, используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежа и перечислять ее на расчетные счета в соответствии с пунктом 11 договора.

Таким образом, при заключении договора стороны определили, что арендная плата за пользование недвижимым имуществом определяется на основании методики, утвержденной Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 22.06.1999 № 202 "Положение "О порядке передачи в аренду муниципального нежилого фонда", постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 10.01.2006 № 1 "О порядке использования нежилого фонда муниципальной собственности города Ростова-на-Дону".

Между тем, договором не предусмотрено автоматическое применение новой методики определения размера арендной платы при изменении нормативно-правового регулирования. Договором предусмотрено изменение платы только при изменении составляющих формулы расчета арендной платы (раздел 8 договора).

Методика, установленная решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 22.06.1999 № 202, признана утратившей силу в связи с принятием решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 25.12.2008 № 485.

Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 25.12.2008 № 485 "Положение "О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" утратило силу в связи с принятием решения Ростовской-на-Дону городской Думой от 26.04.2011 № 100 "Об утверждении положения о порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону".

Решением Ростовской-на-Дону городской Думой "Об утверждении положения о порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" определена новая методика исчисления арендной платы, согласно которой размер арендной платы устанавливается на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы.

Согласно пункту 4 названного решения Ростовской-на-Дону городской Думой его действия распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2011.

Поскольку спорный договор заключен сторонами в 2006 году, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что установленный в решении Ростовской-на-Дону городской Думой "Об утверждении положения о порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" принцип исчисления арендной платы, не применяется к правоотношениям сторон, возникшим из договора № 2552-6 от 15.06.2006.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что на момент заключения договора арендодатель не мог предвидеть то, что произойдут изменения в законодательстве, определяющем порядок определения размера арендной платы, а также тот факт, что арендатор самовольно снесет объект муниципальной собственности.

В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 36 от 28.05.2009 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Кодекса повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств. Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

По смыслу указанных разъяснений следует, что суд апелляционной инстанции не вправе принимать во внимание новые доводы лиц, участвующих в деле, и новые доказательства в случае отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из содержания искового заявления, дополнений к иску (т. 1 л.д. 5-11, 97-100) следует, что обстоятельства, указанные в пункте 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации не являлись основанием исковых требований при рассмотрении дела в суде первой инстанции, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы в данной части не могут быть приняты во внимание апелляционным судом.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.08.2017 по делу № А53-15437/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Еремина О.А.

Судьи Величко М.Г.

Новик В.Л.