Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Айбатулина К.К. и Бабаевой О.В., при участии от истца – Федерального государственного казенного учреждения «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 02.03.2015), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Ларго» (ИНН, ОГРН) (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 05.05.2015), от третьего лица – Министерства обороны Российской Федерации (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 21.01.2015), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ларго» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2014 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу № А53-15922/2014, установил следующее.

ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Ларго» (далее – общество) о взыскании 2 429 353 рублей 25 копеек арендных платежей с 22.02.2014 по 01.07.2014, а также 2 429 353 рублей 25 копеек штрафа за передачу имущества в субаренду без согласия арендодателя, 38 250 рублей 39 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.03.2014 по 01.07.2014.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации (далее – министерство).

Решением от 25.11.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.02.2015, с общества в пользу управления взыскано
2 429 353 рубля 25 копеек задолженности и 38 250 рублей 39 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части в иске отказано. Суды исходили из того, что наличие и размер задолженности подтверждаются материалами дела. Предоставление ответчиком в субаренду помещений третьим лицам без согласия арендодателя истцом не доказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в иске. Заявитель ссылается на то, что стороны не заключали договор в письменной форме, в связи с чем он ничтожен. Оригинал спорного договора и акт приема-передачи помещений в материалах дела отсутствуют, названные документы ответчик не подписывал. Управление и его правопредшественник с претензиями к обществу по вопросу подписания договора аренды или с иском в суд о понуждении заключить такой договор не обращались. Кроме того, договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем не вступил в силу, поэтому не было оснований для передачи помещений по акту приема-передачи. В данном случае положения статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) на рассматриваемый договор не распространяются. Имеющийся в деле акт приема-передачи составлен в г. Санкт-Петербурге, а фактически передаваемое имущество находится в г. Ростове-на-Дону, при этом акт не содержит даты его подписания и ссылок на договор, во исполнение которого он составлен. Договор сторонами не исполнялся, поэтому нет оснований для взыскания арендной платы. Суды не оценили уведомление о расторжении договора аренды от 29.06.2012, которое было направлено арендодателем обществу до момента перехода права оперативного управления на объекты аренды истцу. Иск предъявлен ненадлежащим лицом. Уведомление получено обществом в июле 2012 года, следовательно, с указанного времени договор считается расторгнутым. Истцом составлен акт осмотра объекта недвижимого имущества от 29.09.2014, из которого следует, что какие-либо следы деятельности сторонних организаций на объекте отсутствуют. Суды рассмотрели спор без участия ФГУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, с которым у общества возникли спорные правоотношения.

В отзыве управление отклонило доводы жалобы.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и выслушав названных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.

Из материалов дела видно, на основании приказа директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации от 28.04.2011 № 176 проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды нежилых помещений общей площадью 2272,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Московская, 43/13 (литер А). Подлежащее передаче в аренду имущество состоит из следующих помещений: комнаты на 2 этаже № 15 – 21, 21а, 216, 21в, 21г, 22, 22а, 226, 22в, 23, места общего пользования, комнаты № 1, 6 – 13; комнаты на 3 этаже № 2 – 4, 17 – 21, 21а, 216, 21в, 21г, 21д, 21е, 22 – 24, 24а, места общего пользования, комнаты № 1, 5 – 12, 16а; комнаты на 4 этаже № 2, 3, 12, 14 – 29, 25а, места общего пользования, комнаты № 1, 4 – 11; комнаты на 5 этаже № 2, 3, 13 – 21, 21а, 20а, места общего пользования, комнаты № 1, 4 – 11; комнаты на 6 этаже № 2, 3, 12 – 17, 19 – 23, 13а, 17а, 19а, 22а, 23а, места общего пользования, комнаты № 1, 4 – 11.

Из приложения № 2 к документации об аукционе (характеристика объекта) следует, что состояние объекта хорошее: внутренняя отделка простая; отдельный вход со двора; объект подключен к инженерным коммуникациям и обеспечен водой, электроснабжением, ТЭЦ; телефон отдельная проводка; паркет, линолеум, на плитке имеются трещины; потолки подвесные со встроенными светильниками и др.

По итогам проведенного аукциона согласно протоколу от 13.07.2011 победителем признано общество, как предложившее наибольший размер арендной платы – 571 612 рублей 53 копейки в месяц.

В протоколе о проведении торгов указано, что проект договора аренды передается победителю в течение трех дней с даты подписания протокола.

Поскольку по условиям аукциона и проекта договора обязанность по регистрации договора возложена на арендатора, подписанные министерством и ФГУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» проекты договора аренды были переданы ответчику для их подписания со стороны общества и дальнейшей регистрации в установленном законом порядке. Однако ответчик свои обязательства не исполнил, регистрацию договора аренды не осуществил.

Истцом на спорные нежилые помещения 21.02.2014 зарегистрировано право оперативного управления, что подтверждается записью регистрации 61-51-01/130/2014-493 и свидетельством о государственной регистрации права серия 61-АЖ N 721636.

С момента проведения торгов и направления договора аренды для подписания ответчик арендную плату за пользование нежилыми помещениями не уплачивал.

После передачи права оперативного управления истцу с 22.02.2014 по 01.07.2014 за ответчиком образовалась задолженность за аренду в размере 2 429 353 рублей 25 копеек, что послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд с иском.

Истец в материалы дела представил копию договора аренды федерального недвижимого имущества от 23.08.2011 № 141/3/АИ-131 (далее – договор аренды), подписанную министерством, ФГУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» (арендодатели) с одной стороны, и обществом (арендатором) с другой. В силу пункта 2.1 договора срок его действия установлен на пять лет до 31.08.2016. Из пункта 2.2 договора следует, что он подлежит государственной регистрации. В пункте 5.1 договора указано, что размер ежемесячной арендной платы составляет 571 612 рублей 53 копейки. Пунктом 5.3 договора предусмотрено внесение арендной платы ежемесячно, за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно.

На представленной светокопии имеется печать ответчика и подпись его директора. Управление представило копию акта приема-передачи арендованного имущества, на которой также имеется подпись директора общества и оттиск печати ответчика.

Возражая против иска, общество указало, что по причине аварийного состояния спорного имущества договор аренды не заключался.

Однако в письмах от 23.11.2011 № 217, от 03.04.2013 № 48, от 14.11.2013 № 154, подписанных директором ответчика, подтверждается факт заключения договора аренды. О фальсификации договора, акта приема-передачи, названных писем общество не заявляло.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований управления в части взыскания суммы задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами. Размер процентов, рассчитанный истцом, суд признал неверным.

Оставляя решение без изменения, со ссылкой на содержание пункта 2.2 договора аренды и отсутствие его государственной регистрации суд апелляционной инстанции указал, что спорный договор является незаключенным. При этом апелляционный суд отметил, что участник аукциона в лице общества, принимая участие в торгах и знакомясь с документацией, не заявлял о недостоверности аукционной документации или о внесении в нее каких-либо корректирующих сведений. Суд указал, что только после того как общество стало победителем аукциона, у него появились необоснованные претензии относительно технического состояния помещений. Являясь сособственником помещений в спорном здании и одновременно управляющей компанией, общество не могло не знать о техническом состоянии помещений, принятых в пользование по результатам аукциона.

В абзаце 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 данного Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Отсутствие государственной регистрации договора (дополнительного соглашения к договору), подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках, содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.

Как указал суд, ссылка общества в письмах арендодателю на возможность долгосрочной аренды до 50 лет и арендные каникулы на 5 лет свидетельствует о наличии у арендатора хозяйственного интереса во владении спорными помещениями. При этом письмо от 23.11.2011 № 217 не содержало указаний на отказ от заключения договора и предложения заключить договор с другим участником торгов. Копий договора аренды и акта приема-передачи с иным содержанием в дело стороны не представили.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что в силу государственной регистрации права оперативного управления на спорные помещения к истцу перешло право на получение арендных платежей.

Ссылка на то, что спор рассмотрен без участия ФГУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, с которым у общества возникли спорные правоотношения, подлежит отклонению, так как обжалуемые судебные акты не затрагивают прав и обязанностей указанного лица. Истец взыскивает задолженность за период, в который спорное имущество находилось уже в его оперативном управлении.

Суды обоснованно отклонили довод общества о прекращении договора в связи с односторонним отказом от него арендодателя. По смыслу статей 617, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить арендную плату вплоть до возврата имущества, в том числе и в случае перехода права оперативного управления на спорное имущество от арендодателя другому лицу.

Выводы судебных инстанций основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют установленным фактическим обстоятельствам. Доводы жалобы направлены на переоценку доказательств, что не допускается в кассационной инстанции в силу норм главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания для изменения или отмены решения и постановления по доводам жалобы не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 по делу
№ А53-15922/2014оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Ю.В. Рыжков

Судьи К.К. Айбатулин

О.В. Бабаева