Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Назаренко И.П. и Плотниковой Л.Н.,
в отсутствие в судебном заседании представителей истца – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН <***>), ответчика – автокооператива «Полет» (ОГРН <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2012 (судья Меленчук И.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012 (судьи Чотчаев Б.Т., Ковалева Н.В., Кузнецов С.А.) по делу № А53-19427/2011, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
(далее – департамент) обратился в арбитражный суд с иском к автокооперативу «Полет» (далее – кооператив) о взыскании 1 954 744 рублей 43 копеек долга по договору аренды
от 12.05.2005 № 27603 за период с 01.01.2007 по 30.06.2011, и пени в размере             525 331 рубля 85 копеек за период с 21.03.2007 по 31.07.2011 (уточненные требования,         т. 1, л. <...>).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2012, оставленным
без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 03.04.2012, в иске отказано. Суды пришли к выводу о том, что представленный истцом расчет суммы долга не соответствует условиям спорного договора, не допускающего одностороннее изменение арендодателем арендной платы, ввиду отсутствия дополнительных соглашений по установлению размера арендных платежей на 2007 – 2011 годы. В удовлетворении требований о взыскании долга за период по 30.09.2008 и начисленной на него пени отказано в связи с применением по заявлению ответчика последствий пропуска срока исковой давности.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение от 20.01.2012
и постановление от 03.04.2012, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению заявителя, стороны согласовали новую методику определения размера арендной платы и внесли соответствующие изменения в договор аренды от 12.05.2005       № 27603, департаментом правомерно применены нормативные акты мэра города     Ростова-на-Дону от 19.12.2005 № 1919 и от 29.12.2007 № 1420  (с учетом изменений к ним). Размер арендной платы за государственные (неразграниченные) и муниципальные земельные участки в договорах аренды устанавливается не в твердой сумме, а является определяемым, в связи с чем, исчисление арендной платы по каждому сроку платежа не является изменением условия договора о размере арендной платы.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 12.05.2005 департамент и кооператив подписали договор аренды земельного участка № 27603, по условиям которого кооперативу сроком
с 28.04.2003 по 28.04.2052 предоставлен в аренду земельный участок
общей площадью 15 589 кв. м, с кадастровым номером 61:44:06 12 87:0023, расположенный по адресу: <...>, для размещения, строительства и эксплуатации гаражей. Годовой размер арендной платы за участок составляет 189 904 рубля 51 копейку (пункт 3.1 договора).

В силу пункта 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашением к договору. В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором платежей осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

21.06.2005 договор зарегистрирован в порядке, установленном законом.

Считая, что кооператив ненадлежащим образом исполнил обязанность
по внесению арендной платы, департамент обратился с иском в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Гражданский кодекс) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом
в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно приложению № 2 к договору аренды земельного участка от 12.05.2005
№ 27603 при определении размера арендной платы за пользование земельным участком используется формула расчета арендной платы, установленная Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 22.12.2004 № 2100,
с применением размеров коэффициентов, действующих на момент заключения договора. Как следует из постановления № 2100, фактически им внесены изменения в названное Положение, утвержденное постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 № 555.

Согласованная сторонами в договоре от 12.05.2005 методика расчета арендной платы соответствовала действовавшему на момент его заключения Положению о порядке определения размера арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденному постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 № 555, и учитывала среднюю ставку земельного налога за единицу площади земельного участка в год, коэффициент индексации ставок земельного налога, коэффициент зоны градостроительной ценности (территориальной зоны) и коэффициент кратности (дифференцирован по видам использования земель и категории арендаторов).

Постановлением администрации Ростовской области от 15.12.2005 № 283  (в редакции постановления от 15.11.2006 № 445) установлен порядок, согласно которому размер годовой арендной платы за использование земельных участков определен как произведение кадастровой стоимости земельного участка и утвержденной ставки арендной платы по видам использования земель, и подлежал ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Аналогичная формула расчета арендной платы закреплена и получила дальнейшее развитие в постановлениях мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 № 1919 и от 29.12.2007
№ 1420, постановлении администрации Ростовской области от 05.12.2007 № 475 (с учетом изменений в названные правовые акты).

Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может содержать формулу (методику) расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ). Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1709/11.

08.12.2006 сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к спорному договору, которым изменен кадастровый номер арендуемого земельного участка
на 61:44:000000:0193 и изменен размер арендной платы, составившей 104 058 рублей        82 копейки в год. Изменение размера арендной платы обусловлено применением сторонами нового механизма расчета арендной платы, установленного постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 № 1919 «Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону» в редакции от 25.07.2006, а именно переходом к формуле расчета арендной платы, исчисляемой как произведение кадастровой стоимости участка и ставки арендной платы по виду использования земельного участка.

Дополнительное соглашение зарегистрировано 25.01.2007 (т. 1, л. д. 78).

Как следует из материалов дела, разногласий относительно суммы внесенных ответчиком платежей (за 2007 год 116 тыс. рублей, за 2008 год 124 тыс. рублей,
за 2009 год 139 тыс. рублей, за 2010 год 148 тыс. рублей, за 1 полугодие 2011 года
86 тыс. рублей) между сторонами нет.

При разрешении спора суды согласились с мнением ответчика о необходимости исчисления платы за использование земельного участка путем умножения суммы аренды, рассчитанной в дополнительном соглашении от 08.12.2006 на 2006 год (104 058 рублей     82 копейки), на коэффициенты индексации, установленные на 2007 и последующие годы федеральными законами о федеральном бюджете  (пункт 3.4 договора аренды).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Закона              № 137-ФЗ стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Основанный на вышеназванной правовой позиции довод кассационной жалобы департамента заявлен правомерно, поскольку согласованная сторонами новая формула расчета арендной платы путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы по виду использования земли надлежащим образом не применена, размер кадастровой стоимости используемого кооперативом участка и ставка  арендной платы, действительные (в соответствии с нормативными правовыми актами Ростовской области и города Ростова-на-Дону) в спорный период, судами не исследованы и не установлены.

Согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права.

Поскольку выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам (согласованию сторонами новой формулы расчета размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности) и нормам материального права (стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы с учетом согласованного ими порядка ее определения), судебные акты на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует на основании всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств устранить отмеченные недостатки, установить действительный размер задолженности кооператива за используемый по договору аренды от 12.05.2005 № 27603 (в редакции дополнительного соглашения к нему от 08.12.2006         № 1) земельный участок, основания неприменения сторонами в 2006 году коэффициента индексации и волю сторон на его применение в последующие годы, оценить правомерность расчета департаментом долга кооператива с использованием ставок арендной платы, установленных для участков под автотранспортными предприятиями, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012 по делу
№ А53-19427/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                 Н.С. Мазурова

Судьи                                                                                                                И.П. Назаренко

                                                                                                                          Л.Н. Плотникова