Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании заявителя – индивидуального предпринимателя Ильченко Максима Анатольевича (ИНН 615404911064, ОГРНИП 315619600076411), органа, осуществляющего публичные полномочия – комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726) и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2016 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 (судьи Филимонова С.С., Сурмалян Г.А., Илюшин Р.Р.) по делу № А53-19686/2016, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Ильченко М.А. (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд к комитету по управлению имуществом города Таганрога (далее – комитет) со следующими требованиями:

– признать незаконным отказ комитета, выраженный в письме от 03.06.2016
№ 60.4.3/5608;

– обязать комитет изменить вид разрешенного использования земельного участка площадью 537 кв. м с кадастровым номером 61:58:0004450:52, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Дачная, 98-г, с вида разрешенного использования «объекты бытового и коммунального обслуживания» на «общественное питание; бытовое обслуживание; магазины» в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Таганрог», утвержденными решением Городской Думы г. Таганрога от 25.12.2012 № 506 (далее – Правила землепользования и застройки).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Стройинвест» (далее – общество).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017, требования удовлетворены. Признан незаконным отказ комитета, выраженный в письме от 03.06.2016 № 60.4.3/5608, как противоречащий положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс). Суд обязал комитет принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004450:52 с «объекты бытового и коммунального обслуживания» на «общественное питание; бытовое обслуживание; магазины». С комитета в пользу предпринимателя взыскано 300 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что предприниматель и общество являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004450:52, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Дачная, 98-г. На данном участке расположены нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности предпринимателю (свидетельства о государственной регистрации права от 25.05.2015 № 61-61/042-61/042/012/2015-270/1; от 25.05.2015 № 61-61/042-61/042/012/2015-271/1) и обществу (свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2015 № 61-61/042-61/04/012/2015-269/1). Общая площадь строений, расположенных на земельном участке, составляет 349,7 кв. м; собственником помещения площадью 212,9 кв. м является предприниматель, собственником помещения площадью 136,8 кв. м – общество. На основании постановления администрации г. Таганрога от 16.09.2015 № 2851 комитетом и предпринимателем подписан договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 20.10.2015 № 15-344 для разрешенного использования: объекты социального и коммунально-бытового обслуживания. Предприниматель 29.10.2015 заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Ассорти-Экспресс» договор аренды принадлежащих ему нежилых помещений для эксплуатации магазина. Предприниматель и общество 15.04.2016 подали заявление об изменении вида разрешенного использования участка с кадастровым номером 61:58:0004450:52 с «объекты бытового и коммунального обслуживания» на «общественное питание; бытовое обслуживание; магазины». Впоследствии общество отозвало свое заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Комитет в письме от 13.05.2016 указал, что проект постановления администрации города Таганрога «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Дачная, 98-г» находится на согласовании. Письмом от 03.06.2016 № 60.4.3/5608 в изменении вида разрешенного использования земельного участка отказано в связи с тем, что в публикации, при утверждении акта выбора и схемы расположения участка для размещения объекта (постановление администрации города Таганрога от 28.10.2009 № 5194), указывался вид его разрешенного использования «объекты теплоэнергетики, водоснабжения и водоотведения». При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 1, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статей 1, 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса, и исходили из того, что вид разрешенного использования представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, основанную на градостроительном зонировании территории. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Учтенный в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН) вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны. Материалы дела подтверждают, что земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004450:52 расположен в территориальной зоне Ж1, для которой градостроительным регламентом, испрашиваемые предпринимателем виды разрешенного использования «общественное питание; бытовое обслуживание; магазины» относятся к основным видам разрешенного использования. Поэтом суды признали, что приведение разрешенного вида использования земельного участка в соответствие с его фактическим использованием отвечает положениям земельного и градостроительного законодательства. При этом приведенные в оспариваемом отказе комитета основания не соответствуют материалам дела, поскольку земельный участок с момента его постановки на кадастровый учет как объект прав не имел вид разрешенного использования «объекты теплоэнергетики, водоснабжения и водоотведения». Поэтому суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ является незаконным и нарушает права (интересы) заявителя. В порядке устранения допущенных нарушений на комитет возложена обязанность по принятию решения об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка (статья 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс). Довод общества об отсутствии у предпринимателя права использования земельного участка не по целевому назначению при сдаче помещений для иных целей, признан необоснованным. Целевое назначение земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004450:52 не изменялось, использование нежилого помещения под магазин влечет изменение вида разрешенного использования участка, что не тождественно его целевому назначению. Не принят судебными инстанциями и довод общества о нарушении его прав изменением вида разрешенного использования земельного участка ввиду отсутствия в деле доказательств фактического осуществления обществом какой-либо деятельности на спорном участке.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Суды ошибочно руководствовались положениями пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса, допускающей использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако данная норма должна применяться во взаимосвязи с другими правовыми нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление участка по договору аренды. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены, в соответствии с назначением имущества. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение условий соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать комитет, выступающий арендодателем по договору, изменить вид разрешенного использования арендованного участка по выбору арендатора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленным в договоре, в том числе, и посредством изменения вида его разрешенного использования, не может ущемлять прав собственника участка. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо влечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (статьи 421, 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). Действия предпринимателя направлены на обход установленных законодательством процедур для предоставления земельных участков (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13). Поэтому оспариваемый отказ комитета является законным. Наличие права собственности на здание являлось основанием для комитета заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с видом разрешенного использования «объекты социального и коммунально-бытового обслуживания». Предприниматель знал о целевом использовании земельного участка, и должен был использовать здание и земельный участок по назначению. Предприниматель и ООО «Ассорти-Экспресс» заключили договор от 29.10.2015 аренды нежилого здания (помещений) для эксплуатации магазина. Однако предприниматель не имел права сдавать помещения для использования не по целевому назначению. Суды необоснованно сослались на часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Кодекса и пункт 6 постановления совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». В данном случае нет нарушения законных интересов предпринимателя, который должен использовать участок в соответствии с условиями договора аренды. Судебными актами разрешен вопрос о правах и обязанностях общества. Суд должен был привлечь общество в качестве ответчика, поскольку оно возражает против изменения целевого использования земельного участка.

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Ссылка подателя жалобы на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13 некорректна. Данное постановление принято по вопросам предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством, для которых Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры. В данном случае спорный земельный участок изначально предоставлялся в аренду для целей строительства, поэтому действия предпринимателя не могут быть направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости. Вывод судебных инстанций о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка основан на законе (статьи 1, 85 Земельного кодекса, статьи 1, 30, 32, 37 Градостроительного кодекса) и соответствует материалам дела, свидетельствующим о том, что участок используется для целей, испрашиваемых заявителем. Комитет направил 06.10.2016 в адрес предпринимателя предложение о приведении разрешенного вида использования земельного участка в соответствие с фактическим его использованием, что не противоречит Правилам землепользования и застройки. Кроме того, в настоящее время постановлением от 14.06.2017 № 844 вид разрешенного использования земельного участка изменен (на вид, испрашиваемый предпринимателем).

От комитета отзыв на жалобу не поступил.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы общества.

Как видно из материалов дела и установлено судами, предприниматель и общество обратились в администрацию города Таганрога с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Дачная, 98-г.

На данном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности предпринимателю (свидетельства о государственной регистрации права от 25.05.2015 № 61-61/042-61/042/012/2015-270/1; от 25.05.2015 № 61-61/042-61/042/012/2015-271/1) и обществу (свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2015 № 61-61/042-61/04/012/2015-269/1). Площадь объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004450:52, составляет 349,7 кв. м, из которых предпринимателю на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью 212,9 кв. м, а обществу – площадью 136,8 кв. м (т. 1, л. д. 61, 62).

На основании постановления администрации города Таганрога от 16.09.2015 № 2851 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 20.10.2015 № 15-344. По условиям договора арендатору передан участок площадью 537 кв. м с кадастровым номером 61:58:0004450:52, имеющий вид разрешенного использования – объекты социального и коммунально-бытового обслуживания, предназначенные для обслуживания населения и не требующие устройства санитарных разрывов (пункт 1.1). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.11.2015 (т. 1, л. д. 63 – 73).

29 октября 2015 года предприниматель (арендодатель) и ООО «Ассорти-Экспресс» (арендатор) заключили договор о передаче последнему нежилого здания (помещений) в целях эксплуатации магазина, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004450:52 (т. 1, л. д. 74 – 86).

Предприниматель и общество 15.04.2016 обратились в комитет с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004450:52 с «объекты бытового и коммунального обслуживания» на «общественное питание; бытовое обслуживание; магазины» в соответствии с Правилами землепользования и застройки. Впоследствии общество отозвало свое заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка (т. 1, л. д. 32).

13 мая 2016 года комитет подготовил ответ на заявление, в котором указал, что проект постановления администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка находится на согласовании (т. 1, л. д. 118).

В письме от 03.06.2016 № 60.4.3/5608 комитет отказал в изменении вида разрешенного использования земельного участка. Отказ мотивирован тем, что в публикации, а также постановлении администрации от 28.10.2009 № 5194, которым утвержден акт выбора и схема расположения участка для размещения объекта, указан иной вид разрешенного использования земельного участка – объекты теплоэнергетики, водоснабжения и водоотведения.

Полагая, что отказ комитета является незаконным и нарушает его права (интересы), предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Судебные инстанции при разрешении спора руководствовались нормами Земельного (статьи 1, 85) и Градостроительного (статьи 1, 30, 32, 37) кодексов и исходили из того, что вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории. Учтенный в ГКН разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью правил землепользования и застройки территорий. Учтенный в ГКН вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны. Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в ГКН.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили следующее. Земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004450:52 расположен в территориальной зоне Ж1, для которой градостроительным регламентом испрашиваемые предпринимателем виды разрешенного использования «общественное питание; бытовое обслуживание; магазины» являются основными видами разрешенного использования (т. 1, л. д. 105 – 115). По договору аренды от 20.10.2015 № 15-344, земельный участок предоставлен в аренду с видом разрешенного использования – объекты социального и коммунально-бытового обслуживания. В соответствии с кадастровой выпиской от 09.08.2016 № 61/001/16-781703 разрешенное использование земельного участка – объекты бытового и коммунального обслуживания (т. 1, л. д. 53 – 59). Фактически же в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004450:52 используется для эксплуатации магазина (акт обследования земельного участка; т. 2, л. д. 82). Доказательства обратного в материалы дела не представлены. При этом основания отказа комитета, изложенные им в письме от 03.06.2016 № 60.4.3/5608, противоречат материалам дела, свидетельствующим о том, что спорный земельный участок с момента постановки его на кадастровый учет не имел вид разрешенного использования – объекты теплоэнергетики, водоснабжения и водоотведения (т. 1, л. д. 121 – 123).

С учетом приведенных правовых норм и обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции пришли к выводу о том, что отказ комитета, выраженный в письме от 03.06.2016 № 60.4.3/5608, не может быть признан законным.

В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя и в соответствии с приведенной процессуальной нормой суд первой инстанции возложил на комитет обязанность по принятию решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «объекты бытового и коммунального обслуживания» на «общественное питание; бытовое обслуживание; магазины».

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе общество приводит доводы, свидетельствующие, по мнению заявителя, об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных предпринимателем требований. Данные доводы окружным судом отклоняются. Обстоятельства, на которые ссылается заявитель, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к противоположным выводам.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Не принимается и довод жалобы о том, что суд первой инстанции должен был привлечь общество в качестве ответчика по делу, поскольку оно возражало против изменения целевого использования земельного участка. Податель жалобы, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не учитывает публичный характер спора, разрешенного судами. Предпринимателем оспаривается решение (действия) органа местного самоуправления, отказавшего ему в принятии решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка (глава 24 Кодекса).

Несостоятельна и ссылка общества в кассационной жалобе на правовые позиции, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13. В данном постановлении указано, что Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Поэтому стороны договора аренды при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. В данном случае земельный участок изначально предоставлялся в аренду для целей строительства. Поэтому действия предпринимателя по изменению вида разрешенного использования спорного участка не могут быть расценены как направленные на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным обществом в кассационной жалобе. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 15.06.2017).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 по делу № А53-19686/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи Н.С. Мазурова

И.В. Сидорова