Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца – министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ИНН 6163021632, ОГРН 1026103166055), ответчика – акционерного общества «Донэнерго» (ИНН 6163089292, ОГРН 1076163010890) и третьего лица – публичного акционерного общества «Межрегиональная распределительная сетевая компания Юга», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.03.2017 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Еремина О.А.) по делу № А53-2096/2016, установил следующее.

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее – министерство) обратилось в арбитражный суд к АО «Донэнерго» (далее – общество) с иском о взыскании в пользу областного бюджета 520 806 рублей 58 копеек задолженности за период с 02.03.2015 по 31.12.2015 и 8981 рубля 36 копеек пени за период с 20.10.2015 по 31.12.2015.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.05.2016, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2016, в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции установили, что министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 05.06.2014 № 583 аренды находящегося в государственной собственности Ростовской области земельного участка. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1274 кв. м с кадастровым номером 23:40:0202004:61, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Мира, 13, для эксплуатации принадлежащего ответчику объекта недвижимости – бытового корпуса. Согласно
разделу 3 договора годовой размер арендной платы составляет 125 817 рублей; размер арендной платы изменяется ежегодно арендодателем путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 3.4); арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями от общей суммы платы не позднее 20-го числа отчетного месяца (пункт 3.2). 05 июня 2014 года сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 07.07.2014. Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Стороны не отрицают, что право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за публично-правовым образованием Ростовская область. На дату заключения договора аренды от 05.06.2014 размер арендной платы определялся в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 № 120 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» (далее – постановление № 120), предусматривающим необходимость исчисления размера арендной платы за земельный участок, предоставленный для эксплуатации объектов недвижимости, из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента инфляции. 02 марта 2015 года принято постановление Правительства Ростовской области № 135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» (далее – постановление № 135). Согласно пункту 6 постановления № 135 оно вступает в силу со дня официального опубликования, но не ранее 01.03.2015. Руководствуясь положениями пункта 11 приложения 2 к постановлению № 135 об определении арендной платы по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности, Закон № 135-ФЗ), истец заказал проведение рыночной оценки размера ежегодной арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:61. Согласно представленному отчету от 24.08.2015, выполненному ООО «АЛЛ-Консалтинг» (далее – оценщик), размер ежегодной арендной платы составляет 758 574 рубля 16 копеек (оценка производилась по состоянию на 02.03.2015). 19 октября 2015 года ответчик получил уведомление истца
от 08.10.2015 об изменении с 02.03.2015 условий договора аренды в части ежегодного размера арендной платы, которым арендатору предложено доплатить образовавшуюся задолженность за период с 02.03.2015 по 30.09.2015 (в размере 364 357 рублей 28 копеек), а с 01.10.2015 производить оплату исходя из вновь установленного размера. Договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), поэтому размер арендной платы является регулируемой ценой. В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Постановление № 135 изменило методику расчета арендной платы за пользование земельными участками, на которых расположены строения, находящиеся в собственности арендаторов. Однако из толкования пункта 15 приложения 2 к постановлению № 135 следует, что если размер ежегодной арендной платы определен по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то он может меняться в пределах срока договора аренды земельного участка, один раз в пять лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Пункт 15 приложения 2 к постановлению № 135 соответствует принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в абзаце третьем Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Основные принципы). В соответствии с данным принципом в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Доначисление истцом арендной платы в октябре 2015 года с 02.03.2015, на основании оценки рыночной стоимости арендной платы, произведенной в августе 2015 года (по состоянию на 02.03.2015), не соответствует пункту 15 приложения 2 к постановлению № 135. У истца отсутствует право осуществлять перерасчет арендной платы за период, являющийся спорным в настоящем деле. Задолженность ответчика перед истцом по арендной плате, рассчитанной в соответствии с условиями договора от 05.06.2014 № 583, отсутствует, платежи осуществлялись своевременно. Суд апелляционной инстанции дополнительно отметил, что независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, заключенным после вступления в действие Земельного кодекса, устанавливающего механизм нормативного определения арендной платы за использование земель публичной собственности (пункт 3 статьи 65), новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в таком акте даты. Постановление № 135 изменило методику расчета арендной платы за пользование земельными участками, на которых расположены строения, находящиеся в собственности арендаторов. Поскольку новый размер арендной платы за пользование земельными участками, подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, или с указанной в данном акте даты, установление такой даты является необходимым. Из анализа положений абзацев девятого и десятого пункта 15 приложения 2 к постановлению № 135 следует, что в качестве такой даты установлено 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка (в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков). Довод истца о том, что названные положения относятся лишь к ситуациям, когда размер ежегодной арендной платы уже был однажды определен по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом № 135-ФЗ на основании данного постановления, и не относятся к ситуации, когда размер ежегодной арендной платы определяется по результатам рыночной оценки впервые (как в настоящем споре), апелляционный суд признал противоречащим внутренней логике постановления № 135 об изменении арендной платы по основанию изменения рыночной стоимости земельного участка лишь на будущее время (с 1 января следующего года), и не допускающего как ее ретроспективного изменения, так и изменения с даты подписания отчета оценщика. Отклоняя ссылку истца на результаты рассмотрения дела № А53-29635/2015, апелляционный суд отметил, что в указанном деле не рассматривался вопрос действия во времени постановления № 135 и имели место иные фактические обстоятельства.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.11.2016 решение и апелляционное постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Суд округа указал, что возражения общества по размеру рыночной оценки размера ежегодной арендной платы, определенному в отчете оценщика от 24.08.2015, по состоянию на 02.03.2015, судами по существу не проверялись. Применительно к принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в качестве одного из Основных принципов, кассационная инстанция указала следующее. Данный принцип предусматривает, что в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Действующее на момент заключения договора аренды земельного участка от 05.06.2014 № 583 постановление № 120 (пункт 8 приложения 2) предусматривало одностороннее изменение по требованию арендодателя размера годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, как путем ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год, так и в связи с изменением ставок арендной платы, уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, кадастровой стоимости областного земельного участка, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении) ставок арендной платы, нового размера уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, результатов государственной кадастровой оценки земель, порядка определения размера арендной платы. Аналогичное право предоставлено министерству и пунктом 3.4 заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 05.06.2014 № 583. Кроме того, необходимо рассмотреть вопрос об ограничении арендуемого обществом земельного участка в обороте и о возможности применения к нему нормы пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), устанавливающей предельный размер годовой арендной платы за земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте, право аренды которых приобретено в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

При новом рассмотрении дела судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «МРСК Юга».

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017, в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции установили, что у истца отсутствует право осуществлять перерасчет арендной платы за период, который является спорным в настоящем деле, поскольку такой порядок перерасчета арендной платы не соответствует пункту 15 приложения 2 к постановлению № 135. Из представленных документов, принимая во внимание преюдициально установленные обстоятельства в деле № А53-14365/12, суды пришли к выводу о том, что правопредшественник ответчика владел строением, входящим в состав базы отдыха «Искра» (бытовым корпусом) на праве хозяйственного ведения. Земельный участок изначально предоставлялся для строительства базы отдыха на праве постоянного (бессрочного) пользования. Материалы дела подтверждают то обстоятельство, что спорный участок входил в состав изначального земельного участка, предоставленного для эксплуатации базы отдыха «Искра». В противном случае, у субъекта Российской Федерации не было законных оснований для регистрации права государственной собственности Ростовской области на данный земельный участок и строение, которое расположено на нем. Довод истца о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования ответчика в связи с тем, что строение, находящееся на спорном земельном участке, не вошло в уставный капитал общества, отклонен. Основания прекращения права постоянного бессрочного пользования закреплены в Земельном кодексе, наличие которых в рамках настоящего дела не установлено. Ответчик никогда не утрачивал права владения и пользования строением, расположенным на спорном участке. Ошибка, по которой строение не вошло в перечень имущества, подлежащего приватизации при создании общества, исправлена судом в деле № А53-14365/2012 при рассмотрении иска общества к министерству. Суд признал право общества на приватизацию бытового корпуса в п. Кабардинка, по ул. Мира, руководствуясь положениями пункта 16 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В деле № А53-14365/12 суд установил, что здание бытового корпуса подлежало включению в состав приватизируемого имущества, однако не вошло в приватизационный план. Таким образом, при обычном развитии событий, если бы изначально строение вошло в уставный капитал ответчика и было включено при его создании в состав приватизируемого имущества, то право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок у ответчика сохранилось. В рамках дела № А53-14365/12 суд восстановил права ответчика на приватизацию строения, следовательно, право пользования земельным участком, также подлежит восстановлению. При заключении договора аренды, ответчик по существу переоформил право постоянного (бессрочного) пользования землей. Следовательно, размер арендной платы за пользование спорным участком должен определяться положениями Закона № 137-ФЗ для лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков. При этом обстоятельства заключения сторонами договора аренды в отношении спорного земельного участка (в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или по правилам статьи 36 Земельного кодекса, действовавшей в период заключения договора аренды) не влияют на возможность применения предельной величины арендной платы, установленной пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. Стороны не отрицают, что задолженность за пользование земельным участком при применении формулы расчета, приведенной в указанной норме (в размере не более 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте), у ответчика отсутствует. Арендные платежи, рассчитанные в соответствии с условиями договора аренды от 05.06.2014 № 583, осуществлялись ответчиком своевременно.

Министерство обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования, ссылаясь на нарушение (неправильное применение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. В деле отсутствуют документы, подтверждающие, что общество приобрело объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Согласно архивной выписке из протокола № 11 заседания Исполнительного комитета депутатов трудящихся от 19.07.1967 «Об уточнении границ и дальнейшем развитии пионерского лагеря «Искра» в курортном поселке Кабардинка» в пользовании государственному предприятию ростовскому производственному объединению энергетики и электрификации (далее – Ростовэнерго) оставлен в пользование земельный участок площадью 5,3 га. Однако на основании государственного акта и в соответствии с постановлением администрации г. Геленджика от 10.12.1992 № 3438 Ростовэнерго на праве бессрочного (постоянного) пользования для эксплуатации базы отдыха «Искра» был предоставлен земельный участок площадью 5,193 га. В 1993 году Ростовэнерго преобразовано в АО «Ростовэнерго», правопреемником которого является ПАО «МРСК Юга». В соответствии с постановлением главы администрации п. Кабардинка от 12.03.1998 № 31 «О переоформлении ОАО «Ростовэнерго» в аренду земельного участка по ул. Мира в п. Кабардинка» ОАО «Ростовэнерго» переоформлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 46 349 кв. м, ранее предоставленный в бессрочное (постоянное) пользование базе отдыха «Искра». Участок площадью 5581 кв. м, неиспользуемый по целевому назначению передан в фонд земель поселка Кабардинка. Постановление главы администрации г. Геленджика от 10.12.1992 № 3438 «О выдаче государственного акта на право бессрочного (постоянного) пользования землей базе отдыха "Искра"» и государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей КК-2 № 408000104 утратили силу. Выводы судов о том, что спорный участок не мог быть поименован непосредственного в государственном акте 1992 года, несостоятельны. Государственный акт, решение, на основании которого он выдан, могли содержать неточности, в том числе, в площади земельного участка. Суд также отмечает некорректное наименование субъекта, которому предоставлялся земельный участок – база отдыха «Искра». Ссылки судов на последующие действия по переоформлению права пользования на право аренды и предоставлению земельного участка ОАО «Ростовэнерго»; на документы, подтверждающие передачу строений к ГУП РО «Донэнерго», заключение между ОАО «Ростовэнерго» и ГУП РО «Донэнерго» договора на возмещение затрат по арендной плате за земельный участок, занятый переданными строениями, последующее формирование земельных участков под объектами ответчика, не подтверждены материалами дела. Документально не обоснованы и выводы о том, что у Ростовской области отсутствовали основания для регистрации права собственности на земельный участок и строение, которое расположено на данном участке, и что в 2010 году для эксплуатации строений ответчика сформированы два самостоятельных земельных участка с кадастровым номером 23:40:0202004:61 площадью 1274 кв. м, для эксплуатации бытового корпуса, расположенного по п. Кабардинка по ул. Мира, 13 и с кадастровым номером 23:40:0202004:65 площадью 7883 кв. м, для эксплуатации остальных строений, ранее входящих в базу отдыха «Искра», расположенных в п. Кабардинка по ул. Мира, 12а. По сведениям ЕГРП право Ростовской области на спорный земельный участок с кадастровым номером зарегистрировано 16.02.2011. Документом-основанием являлась выписка из реестра государственного имущества Ростовской области от 04.06.2010 № 19/6358. Из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202006:0008 площадью 46 349 кв. м, ранее предоставленного в бессрочное (постоянное) пользование базе отдыха «Искра», образованы два участка – с кадастровым номером 23:40:0202006:66 (площадью 38 466 кв. м) и с кадастровым номером 23:40:0252006:65 (площадью 7883 кв. м). Кроме того, статьей 31 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 (действовавшей до 24.12.1993), предусматривалось, что право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов. Форма государственного акта утверждается Советом Министров РСФСР. На момент выдачи Ростовэнерго государственного акта действовало постановление Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 «Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», которым утверждены прилагаемые формы государственного акта. В деле отсутствует государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей на спорный участок. Из содержания государственного акта на право бессрочного (постоянного) пользования землей КК-2 № 408000104 не представляется возможным установить координаты земельного участка, и соотнести их с местоположением спорного участка. Поэтому вывод судебных инстанций о возникновении права постоянного (бессрочного) пользования ответчика на земельный участок неправомерен. Суды ошибочно отклонили довод истца о прекращении права пользования земельным участком, в связи с включением строения в уставный капитал общества. Суд полагает, что при ординарном развитии событий, если бы строение вошло в уставный капитал ответчика и было включено при его создании в состав приватизируемого имущества, то право пользования земельным участком у ответчика сохранилось. В рамках дела № А53-14365/12 суд восстановил права ответчика на приватизацию строения, следовательно, право пользования земельным участком, также подлежит восстановлению. При заключении договора аренды ответчик переоформил право постоянного (бессрочного) пользования. Следовательно, размер арендной платы за пользование земельным участком должен определяться положениями Закона № 137-ФЗ. Однако выводы судебных инстанций в указанной части противоречат действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. Из материалов дела следует, что бытовой корпус был закреплен за ГУП РО «Донэнерго» на праве хозяйственного ведения на основании решения областного комитета по управлению государственным имуществом. Право хозяйственного ведения ГУП РО «Донэнерго» на данный объект было зарегистрировано в ЕГРП в 2003 году. Во исполнение прогнозного плана (программы) приватизации государственного имущества Ростовской области на 2007 год Минимуществом Ростовской области распоряжением от 20.12.2007 № 1684 принято решение о приватизации ГУП РО «Донэнерго» путем преобразования его
в общество. Составлен передаточный акт подлежащего приватизации имущественного комплекса и передаточный акт объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса ГУП РО «Донэнерго». В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» открытое акционерное общество, созданное путем преобразования унитарного предприятия, становится правопреемником этого унитарного предприятия в соответствии с передаточным актом, составленным в порядке, предусмотренном статьей 11 указанного Федерального закона, со всеми изменениями в составе и стоимости имущественного комплекса унитарного предприятия, произошедшими после принятия решения об условиях приватизации имущественного комплекса этого унитарного предприятия. Объект недвижимого имущества (бытовой корпус) вошел в состав передаточного акта объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса ГУП РО «Донэнерго». В силу пункта 3 статьи 299 Гражданского кодекса право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в предусмотренным данным Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника. Следовательно, право хозяйственного ведения ГУП РО «Донэнерго» на бытовой корпус, а также право в отношении земельного участка, на котором расположен указанный объект, прекращены в момент создания общества. Ответчик приобрел из государственной собственности Ростовской области строение на основании договора купли-продажи от 02.10.2012 № 252/НД и в соответствии с распоряжением Минимущества Ростовской области от 04.07.2012 № 1318 (в редакции распоряжений от 26.07.2012 № 1520, от 01.10.2012 № 1980, от 04.02.2013 № 240) являвшегося предметом оспаривания по делу № А53-37067/2012. Указанное распоряжение принятого в соответствие с решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-14365/2012, согласно которому удовлетворены требования общества о признании первоочередного права на приватизацию по рыночной цене участка с кадастровым номером 23:40:0202006:61 и объекта недвижимого имущества, расположенного на данном участке. Указанным решением установлено, что 18.12.2009 произведена государственная регистрация права собственности Ростовской области на строения, составляющие государственную казну Ростовской области. Таким образом, общество приобрело в собственность объекты недвижимого имущества, составляющие казну Ростовской области. 21.01.2011 в ЕГРП внесены записи о праве собственности Ростовской области на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:61 в соответствии со статьей 3.1 Закона № 137-ФЗ. Поэтому собственнику объектов недвижимого имущества (Ростовской области) при продаже указанных объектов земельный участок принадлежал на праве собственности, а не на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, 08.04.2013 Управлением Росреестра по Краснодарскому краю приняты решения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект недвижимого имущества (бытовой корпус) в связи с тем, что одновременно с государственной регистрацией договора купли-продажи и перехода права собственности на объекты необходимо зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, на котором расположены объекты, к обществу. Данные отказы решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-19286/2013 признаны незаконными. На момент обращения с заявлением в Минимущество Ростовской области о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202006:61 у общества отсутствовало право постоянного (бессрочного) пользования указанным участком. Между Минимуществом Ростовской области и обществом заключен договор от 05.06.2014 № 583 аренды находящегося в государственной собственности Ростовской области земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202006:61. В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за публичные земельные участки устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. На момент заключения договора аренды размер платы устанавливался в соответствии с постановлением № 120. Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится равными долями ежемесячно не позднее 20-го числа отчетного месяца путем перечисления на счет указанный в договоре. Письмом от 08.10.2015 № 19.6.3/2674 в адрес ответчика направлено уведомление об изменении размера ежегодной арендной платы по договору, согласно которому годовой размер платы с 02.03.2015 составляет 758 574 рубля 16 копеек. Этот размер определяется на основании отчета об оценке от 24.08.2015 № 157-432-Р/15 и в соответствии с постановлением № 135. Предметом требований истца является задолженность за период с 02.03.2015 по 31.12.2015, то есть в период действия пункта 2 статьи 3 Закона № 137-Ф3 (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ). Таким образом, предельный уровень арендной платы в размере 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, не может применяться, так как не соблюдено условие, когда годовой размер арендной платы определен в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. Отказывая во взыскании годовой арендной платы, исходя из отчета об оценке от 24.08.2015 № 158-4333-Р/15, суд определяет годовой размер арендной платы исходя из 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, нарушая тем самым нормы земельного законодательства.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. От департамента и общества поступили ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, министерство (арендодатель) и обществом (арендатор) заключили договор от 05.06.2014 № 583 аренды находящегося в государственной собственности Ростовской области земельного участка. По условиям договора арендатор принимает в аренду участок из земель населенных пунктов площадью 1274 кв. м с кадастровым номером 23:40:0202004:61, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Мира, 13 для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего ответчику (бытового корпуса). Согласно разделу 3 договора годовой размер арендной платы составляет 125 817 рублей. При этом стороны определили, что размер арендной платы изменяется ежегодно арендодателем путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 3.4). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями от общей суммы платы не позднее 20 числа отчетного месяца (пункт 3.2). За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2).

05 июня 2014 года стороны подписали акт приема-передачи земельного участка. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 07.07.2014.

На дату заключения договора размер арендной платы определялся в соответствии с постановлением № 120. Размер арендной платы за земельный участок, предоставленный для эксплуатации объектов недвижимости, исчислялся исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.

02 марта 2015 года принято постановление № 135. Согласно пункту 11 приложения 2 к названному постановлению арендная плата определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом № 135-ФЗ.

Согласно пункту 6 постановления № 135 оно вступает в силу со дня официального опубликования, но не ранее 01.03.2015. Постановление № 135 размещено на интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru, портале правовой информации Ростовской области http://pravo.donland.ru, опубликовано в журнале «Собрание правовых актов Ростовской области» № 3, ст. 290 (подписано в печать 22.04.2015).

Истец, руководствуясь названными положениями постановления № 135, на основании государственного контракта от 06.07.2015 № 2015.249143 заказал оценщику проведение рыночной оценки размера ежегодной арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:61.

Согласно представленному в материалы дела отчету от 24.08.2015 № 157-4322-Р/15 размер ежегодной арендной платы составляет 758 574 рубля 16 копеек (оценка произведена по состоянию на 02.03.2015).

19 октября 2015 года ответчик получил уведомление истца от 08.10.2015
№ 19.6.3/2674 об изменении условий договора аренды в части ежегодного размера арендной платы. Истец уведомил ответчика о том, что с 02.03.2015 размер ежегодной арендной платы составляет 758 574 рубля 16 копеек, в связи с чем, предлагалось ответчику за период с 02.03.2015 по 30.09.2015 доплатить образовавшуюся задолженность в размере 364 357 рублей 28 копеек, а с 01.10.2015 производить оплату исходя из вновь установленного размера. Из приложения, направленного с уведомлением следовало, что размер ежегодной арендной платы с 02.03.2015 установлен на основании отчета об оценке размера арендной платы от 24.08.2015 № 157-4322-Р/15.

Министерство, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязанность по внесению арендной платы за спорный земельный участок, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование спорным земельным участком, относящимся к собственности субъекта Российской Федерации (Ростовской области), относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления № 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса, поэтому размер арендной платы за использование земельного участка является регулируемой ценой.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.

Суд округа в постановлении от 25.11.2016 указал судам при новом рассмотрении рассмотреть вопрос об ограничении арендуемого обществом земельного участка в обороте и о возможности применения к отношениям сторон пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, устанавливающего предельный размер годовой арендной платы за земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте, право аренды которых приобретено в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с пунктом 3 статьи 268 Гражданского кодекса в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

Предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному названным Кодексом праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (пункт 12 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Пунктом 9 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предусмотрено, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.

Согласно пункту 3 статьи 20 Земельного кодекса право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан и юридических лиц до введения в действие данного Кодекса, сохраняется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Кодекса).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание судебные акты по делу № А53-14365/2012, имеющие преюдициальное значение для данного спора, а также указания суда округа, судебные инстанции установили следующие обстоятельства. В 1967 году в пользовании Управления Ростовэнерго оставлен земельный участок площадью 5 га для застройки его пионерским лагерем «Искра». В 1992 году под базу отдыха «Искра» в п. Кабардинка по ул. Мира выделен земельный участок площадью 5,193 га на праве постоянного (бессрочного) пользования. Комитетом по земельной реформе выдан государственный акт на право постоянного бессрочного пользования КК-2 № 408000104 для размещения зданий и сооружений базы отдыха. В качестве лица, которому выдан государственный акт, поименована «база отдыха Искра г. Геленджика». Следовательно, пионерлагерь «Искра» (впоследствии база отдыха «Искра»), являлись ведомственным социальным объектом Управления Ростовэнерго, которое выступало застройщиком этого объекта. На основании постановления главы Администрации поселка Кабардинка от 12.03.1998 № 31 право постоянного (бессрочного) пользования переоформлено, ОАО «Ростовэнерго» (сейчас – ПАО «МРСК Юга») предоставлен в аренду земельный участок площадью 46 349 кв. м, часть земельного участка, остальная часть участка передана в фонд п. Кабардинка. Администрацией п. Кабардинка и ОАО «Ростовэнерго» заключен договор от 10.07.1998 аренды земельного участка площадью 46 349 кв. м для эксплуатации базы отдыха «Искра» в п. Кабардинка по ул. Мира. Решением по делу № А53-14365/12 установлено, что у правопредшественника ответчика (ГУП РО «Донэнерго») в пользовании находились объекты из состава имущества база отдыха «Искра», находящиеся в п. Кабардинка по ул. Мира, 12, 12а, 13 (спальный корпус, изолятор, камера хранения, бытовой корпус). Для урегулирования вопроса об оплате за землю, на которой расположены данные строения, ГУП РО «Донэнерго» и ОАО «Ростовэнерго» заключили договор от 15.04.2003 на возмещение расходов по коммунальным платежам и аренде земельного участка, в котором определена площадь участка, занятого строениями ГУП РО «Донэнерго» в составе базы отдыха – 8 964 кв. м (пункт 2.4). Договор исполнялся (в том числе и ответчиком) до 2010 года, в котором для эксплуатации строений ответчика сформированы два самостоятельных земельных участка: с кадастровым номером 23:40:0202004:61 площадью 1274 кв. м для эксплуатации бытового корпуса, расположенного в п. Кабардинка по ул. Мира, 13; с кадастровым номером 23:40:0202004:65 площадью 7883 кв. м для эксплуатации остальных строений, ранее входящих в базу отдыха «Искра», расположенных в п. Кабардинка по ул. Мира, 12а. Правопреемство между ГУП РО «Донэнерго» и обществом подтверждается материалами дела, а также установлено арбитражным судом в рамках дела № А53-14365/12. Общество создано при реорганизации в форме преобразования ГУП РО «Донэнерго» на основании распоряжения Минимущества Ростовской области от 20.12.2007 № 1684 «Об условиях приватизации государственного унитарного предприятия Ростовской области "Донэнерго"». Имущественный комплекс ГУП РО «Донэнерго» передавался в качестве вклада в уставной капитал акционерного общества согласно передаточному акту (пункт 3 распоряжения). В связи с отсутствием документов на земельный участок, занятый строениями в п. Кабардинка по ул. Мира, распоряжением Минимущества Ростовской области от 20.12.2007 № 1684 «Об условиях приватизации государственного унитарного предприятия Ростовской области "Донэнерго"» строения в п. Кабардинка не вошли в уставный капитал реорганизуемого ГУП РО «Донэнерго». Ранее имущество, находившееся в п. Кабардинка по ул. Мира находилось у ГУП РО «Ростоблкоммунэнерго» и передано в ведение ГУП РО «Донэнерго» по передаточному акту от 29.12.2000, вошло в уставный фонд и указано в приложении к Уставу ГУП РО «Донэнерго». С момента образования ГУП РО «Донэнерго» имущество отражалось на балансе и использовалось в производственной деятельности для организации деятельности учебно-оздоровительного центра филиала «Батайские межрайонные электрические сети», выполнялся его капитальный ремонт. Таким образом, правопредшественник ответчика владел строением (бытовым корпусом), входящим в состав базы отдыха «Искра», расположенным в п. Кабардинка по пр. Мира на праве хозяйственного ведения, а земельный участок изначально предоставлялся для строительства базы отдыха «Искра» на праве постоянного (бессрочного) пользования. В противном случае, у Ростовской области не было законных оснований для регистрации права собственности на земельный участок и строение, которое расположено на спорном участке. Ответчик никогда не утрачивал права владения и пользования строением, расположенным на спорном земельном участке. Ошибка, по которой строение не вошло в перечень имущества, подлежащего приватизации при создании общества, исправлена в деле № А53-14365/2012 при рассмотрении арбитражным судом иска общества к министерству. Суд установил, что здание бытового корпуса подлежало включению в состав приватизируемого имущества, однако не вошло в приватизационный план, а также признал право общества на приватизацию данного имущества на основании положений пункта 16 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В рамках названного дела суд восстановил права ответчика на приватизацию строения, следовательно, право пользования земельным участком, также подлежит восстановлению.

Установив, что при заключении договора аренды от 05.06.2014 № 583, ответчик переоформил право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 23:40:0202004:61, суды признали, что размер арендной платы за пользование им должен определяться в соответствии с положениями пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований министерства.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы министерства о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в связи с недоказанностью обстоятельств переоформления обществом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 23:40:0202004:61 окружным судом не принимаются. Эти доводы противоречат фактическим обстоятельствам, установленным судебными инстанциями по результатам исследования доказательств, представленных сторонами в материалы дела, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса. Они не опровергают обоснованность выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу спора. Несогласие подателя жалобы с выводами судов, изложенными в обжалуемых им судебных актах, не означает допущенной при рассмотрении заявления судебной ошибки.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили к отношениям сторон нормы материального права, полно и всесторонне исследовали (оценили) представленные доказательства, переоценка которых в компетенцию суда кассационной инстанции не входит (часть 2 статьи 287 Кодекса). Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации министерство (орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации) освобождено от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017 по делу № А53-2096/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

А.И. Мещерин