Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Сидоровой И.В. и Соловьева Е.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Зуб А.А., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области (судья Пипник Т.Д.), от заявителя – индивидуального предпринимателя Чернявского Вадима Юрьевича (ИНН 616801494394, ОГРНИП 306616806200023) – Шубина Н.В. (доверенность от 20.11.2020), от органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) – Дороженко А.А. (доверенность от 21.01.2021), от третьего лица – администрации города Ростова-на-Дону – Янина В.В. (доверенность от 28.102.021), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (ИНН 6164045474, ОГРН 1026103292380), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Чернявского Вадима Юрьевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021 по делу № А53-3229/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Чернявский Вадим Юрьевич (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент имущественно-земельных отношений) и департаменту архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее – департамент архитектуры) с заявлением, в котором просил:

– признать незаконными действия (бездействия) департамента имущественно-земельных отношений и департамента архитектуры, выразившиеся в отказе в формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка под многоквартирными жилыми домами по адресам: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 225, литера «А» и литера «Б»;

– обязать департамент имущественно-земельных отношений и департамент архитектуры осуществить формирование и постановку на кадастровый учет земельных участков под многоквартирными жилыми домами, расположенными по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 225, литера «А» и литера «Б».

Заявление основано на положениях статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004
№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ). Требования мотивированы тем, что отказ уполномоченных органов местного самоуправления в формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным жилым домом не соответствует действующему законодательству и нарушает права предпринимателя, являющегося собственником помещения в многоквартирном доме, на формирование границ принадлежащего ему на праве общей долевой собственности земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города
Ростова-на-Дону (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.06.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суды установили, что предприниматель является собственником комнаты № 11 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская 225, литера «Б» и квартиры № 37а в многоквартирном доме, расположенном по адресу:
г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская 225, литера «А». Строения литера «А» и литера «Б» находятся земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040439:27, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 225. По сведениям публичной кадастровой карты на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040439:27, кроме жилых домов № 225 литера «А» и литера «Б», расположены иные самостоятельно обособленные объекты недвижимости. В письме от 10.11.2020 № 2944 муниципальное унитарное предприятие технической инвентаризации и оценке недвижимости сообщило, что на земельном участке, расположенном по адресу: г Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 225, расположено два самостоятельных многоквартирных дома литера «А» и литера «Б». Аналогичные сведения указаны в письме управления Росреестра по Ростовской области от 28.08.2020 № 14-1791. Предприниматель неоднократно обращался в администрацию, департамент имущественно-земельных отношений и в департамент архитектуры по вопросу формирования отдельных земельных участков под многоквартирными домами литера «А» и литера «Б». В письме от 23.12.2020 № 59-34-2/42107 департамент архитектуры сообщил об отсутствии возможности формирования земельного участка, расположенного под многоквартирными жилыми домами по ул. Пушкинская, 225. Полагая, что отказ уполномоченного органа не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает права собственника помещений в многоквартирных домах на формирование границ принадлежащего ему на праве общей долевой собственности земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением. Суд первой инстанции при разрешении спора установил, что здания литеры «А» и «Б» находятся на одном земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040439:27, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 225, с видом разрешенного использования «для эксплуатации жилищного комплекса, для многоэтажной застройки». Таким образом, земельный участок под многоквартирными домами сформирован и поставлен на кадастровый учет, что само по себе исключает возможность его повторной постановки на кадастровый учет непосредственно под зданием, в котором находится помещение заявителя. Действующим законодательством не установлен запрет на формирование одного земельного участка для размещения и эксплуатации двух многоквартирных домов, представляющих собой единый жилищный комплекс. Земельный участок под зданием, в котором расположены объекты заявителя, может быть образован только путем раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040439:27 в соответствии с действующим законодательством. В том случае, если объекты недвижимости пересекают границы земельного участка и выходят за его пределы, такая ошибка может быть исправлена путем подачи искового заявления об исправлении реестровой ошибки. В этой связи, основания для признания незаконными оспариваемых действий (бездействия) органов местного самоуправления отсутствуют. Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, дополнительно указав на следующее. Само по себе наличие у каждого жилого дома самостоятельного назначения не означает, что земельный участок, на котором они расположены, является делимым. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040439:27 изначально формировался под эксплуатацию двух объектов недвижимости – жилищного комплекса. Образование земельного участка в целях строительства и эксплуатации двух многоквартирных жилых домов не препятствовало возникновению права общей долевой собственности на такой участок у собственников помещений в многоквартирных домах после их ввода в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на одно из помещений. Положения Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), нормы Жилищного кодекса и Закона № 189-ФЗ не запрещают формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более многоквартирных дома. Вопрос об образовании самостоятельного земельного участка под жилым домом, интересы собственников помещений в котором представляет заявитель, не мог быть разрешен в рамках административной процедуры без учета волеизъявления собственников помещений в другом жилом доме на участке. Доказательства неделимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040439:27 в материалы дела не представлены.

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, удовлетворить требования, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды пришли к ошибочному выводу о том, что земельный участок непосредственно под каждым из двух многоквартирных жилых домов, в котором расположены объекты заявителя, может быть образован только путем раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040439:27. Суды не учли, что на указанный земельный участок не может быть зарегистрировано право общей долевой собственности ввиду того, что он не сформирован. До оформления права долевой собственности предприниматель не имеет права инициировать процедуру раздела земельного участка. В данном случае единственным способом защиты нарушенного права предпринимателя является оспаривание отказа уполномоченных муниципальных органов в формировании земельного участка. Испрашиваемый земельный участок площадью, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома и объектов, входящих в состав имущества в таком доме, фактически не сформирован. Вывод суда первой инстанции о возможности размещения на одном земельном участке двух многоквартирных домов, представляющих единый жилой комплекс, является ошибочным, поскольку литера «А» и литера «Б» не являются единым жилым комплексом, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. Действующим законодательством прямо предусмотрена возможность любого собственника помещения в многоквартирном жилом доме на обращение в уполномоченный орган с заявлением о формировании земельного участка. На органе местного самоуправления лежит обязанность сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом по заявлению собственников помещений в таковом. Возможность возложения уполномоченным органом такой обязанности на собственников помещений в доме, действующим законодательством не предусмотрена.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу не поступили.

На основании статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено путем использования систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

В судебном заседании представитель предпринимателя, присутствующий в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представители департамента имущественно-земельных отношений и администрации, также присутствующие в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие выводов судебных инстанций закону и материалам дела.

Департамент архитектуры, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечил.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей предпринимателя, департамента имущественно-земельных отношений и администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, предприниматель является собственником комнаты № 11 в многоквартирном доме, расположенном по адресу:
г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская 225, литера «Б» и квартиры № 37а в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская 225, литера «А».

Строения литера «А» и литера «Б» находятся земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040439:27, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 225.

По сведениям публичной кадастровой карты на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040439:27, кроме жилых домов № 225 литера «А» и литера «Б», расположены иные обособленные объекты недвижимости.

В письме от 10.11.2020 № 2944 муниципальное унитарное предприятие технической инвентаризации и оценке недвижимости сообщило, что на земельном участке, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 225, расположено два самостоятельных многоквартирных дома литера «А» и литера «Б». Аналогичные сведения указаны в письме управления Росреестра по Ростовской области от 28.08.2020
№ 14-1791.

Предприниматель неоднократно обращался в администрацию, департамент имущественно-земельных отношений и в департамент архитектуры по вопросу формирования отдельных земельных участков под многоквартирными домами литера «А» и литера «Б».

В письме от 23.12.2020 № 59-34-2/42107 департамент архитектуры сообщил предпринимателю об отсутствии возможности формирования земельного участка, расположенного под многоквартирными жилыми домами по ул. Пушкинской, 225.

Предприниматель, ссылаясь на то, что бездействие уполномоченных муниципальных органов по вопросу о формировании земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирных домов (литеры «А» и «Б») не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает его права как собственника помещений в данных многоквартирных домах, оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

Департамент архитектуры в возражениях на заявление предпринимателя указал, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040439:27 расположены объекты капитального строительства переменной этажности (2КЖ, 6КЖ, 10КЖ), а также два объекта капитального строительства (5КЖ). Проход к многоквартирному дому (литера «А») организован по кровле встроенно-пристроенного помещения (литера «Б»), расположенного под территорией двора жилищного комплекса (1-я очередь – литеры «А» и «Б»). Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040439:27 образован из участка с кадастровым номером 61:44:0040439:3 с целью последующего предоставления собственникам помещений в общую долевую собственность бесплатно для эксплуатации жилищного комплекса (1-я очередь – литеры «А» и «Б») на основании постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 28.12.2005 № 1987 «О разделе земельного участка».

Указанные обстоятельства подтверждены в отзыве департамента имущественно-земельных отношений на заявление предпринимателя. В дело представлена также топографическая съемка, подготовленная департаментом архитектуры, визуально отражающая расположение земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040439:27 и размещение на нем нескольких объектов недвижимого имущества, в том числе, двух многоквартирных жилых домов (л. д. 25).

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: несоответствие таких решений (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в арбитражный суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса).

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

По результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований, заявленных предпринимателем. Суды при разрешении спора установили, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040439:27 площадью 7426 кв. м сформирован, поставлен на кадастровый учет, имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации жилищного комплекса, сведения о нем внесены в кадастр недвижимости 23.03.2006. Действующим законодательством не установлен запрет на формирование одного земельного участка для размещения и эксплуатации многоквартирных домов, представляющих собой единый жилищный комплекс. Земельный участок непосредственно под каждым из двух многоквартирных жилых домов, в которых расположены объекты заявителя, может быть образован только путем раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040439:27 в соответствии с действующим законодательством. Само по себе наличие у каждого из указанных жилых домов самостоятельного назначения не означает, что земельный участок, на котором они расположены, является делимым. Земельный участок изначально формировался под эксплуатацию двух объектов недвижимости – жилищного комплекса. Образование земельного участка в целях строительства и эксплуатации двух многоквартирных жилых домов не препятствовало возникновению права общей долевой собственности на такой участок у собственников помещений в многоквартирных домах после их ввода в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на одно из помещений. Вопрос об образовании самостоятельного земельного участка под жилым домом, интересы собственников помещений в котором представляет заявитель, не мог быть разрешен в рамках административной процедуры без учета волеизъявления собственников помещений в другом жилом доме на данном участке.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы предпринимателя о наличии оснований для удовлетворения заявленных им требований, судом округа не принимаются. Податель жалобы полагает, что земельный участок площадью, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома и объектов, входящих в состав имущества в таком доме, фактически не сформирован. Поэтому единственным способом защиты нарушенного права заявителя является оспаривание отказа уполномоченных муниципальных органов в формировании земельного участка для эксплуатации многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат предпринимателю. При этом материалы дела не подтверждают, что жилые дома (литеры «А» и «Б») являются единым жилым комплексом. Между тем, именно данные доводы проверялись судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора, которые их отвергли со ссылкой на положения земельного и жилищного законодательства, а также материалы дела. Правильность вывода судов первой и апелляционной инстанций о невозможности образования в административном порядке самостоятельных земельных участков для эксплуатации многоквартирных жилых домов (литеры «А» и «Б») подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить достаточным основанием для отмены судебных актов (статья 286, часть 2 статьи 287 Кодекса).

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4
статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена предпринимателем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 27.09.2021).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021 по делу № А53-3229/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи И.В. Сидорова

Е.Г. Соловьев