Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Алексеева Р.А. и Ташу А.Х., при участии от ответчика – товарищества собственников недвижимости (жилья) «Алиса» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (председатель) и ФИО2 (доверенность от 08.10.2018), в отсутствие истца – товарищества собственников жилья «РГУ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Комфортсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников недвижимости (жилья) «Алиса» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2018 (судья Бирюкова В.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2018 (судьи Новик В.Л., Величко М.Г., Шапкин П.В.) по делу № А53-32885/2017, установил следующее.

ТСЖ «РГУ» (далее – ТСЖ) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ТСН(Ж) «Алиса» (далее – ТСН) и ООО «Комфортсервис» (далее – общество) о запрете ТСН заключать договоры управления многоквартирным домом (далее – МКД) по ул. Зорге, 56/1, в том числе литера «Б», заключать договоры о содержании и ремонте общего существа в этом доме, договоры с ресурсоснабжающими организациями о снабжении коммунальными ресурсами МКД, начислять собственникам и нанимателям жилых и нежилых помещений в МКД по ул. Зорге, 56/1, в том числе литера «Б», и получать от них плату за управление, содержание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги; а также о запрете обществу начислять собственникам и нанимателям указанных жилых и нежилых помещений МКД и получать от них плату за управление, содержание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги (уточненные требования).

Решением от 04.07.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.09.2018, иск удовлетворен со ссылкой на обоснованность предъявленных требований.

В кассационной жалобе ТСН просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, суд не исследовал вопрос о том, являются ли здания литеры «А» и «Б»
по ул. Зорге 56/1 одним МКД либо двумя. Данное обстоятельство было возможно установить в ходе проведения по делу судебной экспертизы, однако суд отклонил соответствующее ходатайство ТСН со ссылкой на невозможность проведения исследования. Судами не выполнены требования статьи 72 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому их выводы не соответствуют представленным в материал дела доказательствам.

Отзыв на жалобу в суд не поступил.

Изучив материалы дела и выслушав названных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.

Как видно из материалов дела, по адресу <...>
на территории двух строительных пятен возведены две очереди МКД (здание 1-й очереди возведено в 2006 году на строительном пятне 4 – 31, здание 2-й очереди –
в 2008 году на строительном пятне 4 – 31«А»). Здание 1-й очереди введено
в эксплуатацию разрешением от 27.01.2007 в отношении 10-этажного 80-квартирного жилого дома, по адресу: <...>, пятно 4 – 31 с указанием: подъездов – 2, квартир – 80, общая площадь дома – 4766,2 кв. м. Здание 2-й очереди введено в эксплуатацию разрешением от 29.02.2008 в отношении 10-этажного
80-квартирного жилого дома, по адресу: <...>, пятно 4 – 31 А, с указанием: подъездов – 2, квартир – 80, общая площадь дома – 4774,7 кв. м.

В 2007 году в жилом доме 1-й очереди было создано ТСЖ, зарегистрированное в качестве юридического лица 25.05.2007. В связи со сдачей 2-й очереди дома с целью соблюдения интересов всех собственников помещений в доме в апреле 2008 года было проведено общее собрание членов ТСЖ и собственников помещений в доме, на котором члены ТСЖ, а также лица, которым будет принадлежать право собственности на помещении в доме, приняли решение о принятии в состав ТСЖ будущих собственников квартир 3, 4 подъездов (2-й очереди), подавших заявление о вступлении в ТСЖ, о довыборах членов правления ТСЖ и членов ревизионного органа из числа собственников помещений 2-й очереди.

01 апреля 2008 года между застройщиком Южный федеральный университет (правопреемник РГУ) и ТСЖ подписан акт приема-передачи 2-й очереди жилого дома
№ 56/1 по ул. Зорге.

Таким образом, управление общим имуществом МКД 1-й и 2-й очереди осуществляло ТСЖ.

В соответствии с протоколом от 23.05.2010 общим собранием собственников помещений в МКД 2-й очереди принято решение о создании ТСЖ «РГУ-2», которое зарегистрировано в качестве юридического лица 12.08.2010 и осуществляло управление МКД 2-й очереди с сентября 2010 года по июль 2016 года; членами ТСЖ «РГУ-2» являлись 58 собственников квартир. Оплата коммунальных и иных платежей осуществлялась собственниками как в ТСЖ «РГУ-2», так и в ТСЖ. В августе 2016 года ТСЖ «РГУ-2» было ликвидировано.

В сентябре 2017 года в Едином государственном реестре юридических лиц зарегистрировано ТСН, которое создано на основании решения общего собрания собственников квартир в МКД 2-й очереди (протокол от 17.11.2016).

Согласно уставу ТСН создано для совместного управления комплексом недвижимого имущества в 80-квартирном жилом доме по ул. Зорге. 56/1 (литера «Б»). Уставом предусмотрены права ТСН заключать договоры управления МКД, определять смету доходов и расходов на год, устанавливать на основании утвержденной сметы размер платежей и взносов для каждого собственника, выполнять работы для собственников помещений в доме, предоставлять им услуги, получать от собственников и нанимателей помещений плату за управление, содержание и ремонт общего имущества,
за коммунальные услуги и т.д.

1 октября 2017 года ТСН (заказчик) и общество (подрядчик) заключили договор, по условиям которого подрядчик обязался за плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и текущему ремонту имущества МКД 2-й очереди по ул. Зорге, 56/1 Б, а также оказанию услуг по ведению бухгалтерских учетных операций ТСН, по начислению и приему платежей граждан за жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ).

С момента заключения указанного договора общество выставляет квитанции по оплате ЖКУ и осуществляет сбор денежных средств с собственников и нанимателей помещений МКД.

Ссылаясь на существование двух организаций, созданных для управления одним
и тем же МКД: ТСЖ (1 – 4 подъезды, квартиры № 1 – 160) и ТСН (3 – 4 подъезды, квартиры № 81 – 160), и указывая на незаконность данного обстоятельства, ТСЖ обратилось в суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее –
ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Эти способы управления являются самостоятельными и взаимоисключающими. Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран
и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений
в многоквартирном доме. Частью 9 названной статьи установлено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Суды установили, что строения МКД 1-й и 2-й очереди построены на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071510:17. Строительство осуществлялось на основании рабочего проекта (04-104.99-250/IV31-ГП) 4-секционного 160-квартирного
10-этажного жилого дома из конструкций серии "90" в 4 мкр. РГУ.

Согласно представленному истцом заключению экспертизы от 09.07.2014
№ 0489900243 экспертом установлено: 1) Под строительство 1-й и 2-й очереди дома по
ул. Зорге, 56/1 администрацией выделен один обособленный земельный участок (пятно IV-31) в 4 мкр. РГУ г. Ростова-на-Дону, на котором расположен МКД; 2) Фактически в двух отдельно стоящих зданиях 4-х секционного 160-квартирном 10-этажного жилого дома отсутствует конструктивное единство строений. Основополагающие элементы зданий – фундамент и кровля изготовлены в каждом доме отдельно, не имеют между домами физических связей между конструкциями. По строительным нормам данные здания возможно выделить как два самостоятельных строительных объекта; 3) Строение 2-й очереди постройки не имеет обособленных вводов инженерных коммуникаций и оборудования; 4) Дом имеет адресное единство. В связи с единым участком строительства, адресным единством и имеющимися общими инженерными коммуникациями 4-х секционный 160-квартирный 10-этажный жилой дом по указанному адресу является единим объектом применительно к нормам ЖК РФ; 5) Принципиальная техническая возможность разделения названного дома на два (по очередям строительства) имеется, для этого необходимо провести процедуру разделения единого земельного участка и новый кадастровый учет, получить новый адрес, разграничить балансовую принадлежность инженерных коммуникаций и оборудования.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом акта экспертизы от 09.07.2014 № 0489900243, суды пришли к выводу о том, что многоквартирный дом
№ 56/1 по ул. Зорге является единым объектом применительно к положениям жилищного законодательства независимо от количества входящих в него корпусов (секций, очередей строительства).

Ответчик не представил доказательств реализации указанной экспертом возможности раздела дома два самостоятельных объекта.

Суды также приняли во внимание, что при создании как ТСЖ «РГУ-2», так и ТСН решение вопроса о реорганизации ТСЖ в форме выделения собственниками квартир 2-й очереди не принималось.

Согласно части 4 статьи 140 ЖК РФ реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена
в форме выделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1
статьи 136 этого Кодекса. Решение о выделении товарищества может быть принято
на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано товарищество собственников жилья в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

При этом в повестку такого общего собрания должны быть поставлены следующие вопросы: о реорганизации ТСЖ в форме выделения; об утверждении порядка реорганизации в форме выделения; об утверждении разделительного баланса
и передаточного акта.

Документов, подтверждающих соблюдение указанных требований при создании ТСН, судам первой и апелляционной инстанции не представлено.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что с учетом факта выставления собственникам квитанций для оплаты коммунальных услуг, а также отсутствия доказательств, подтверждающих правомерность совершения указанных действий, на ответчиков надлежит возложить запрет совершить определенные действия, а именно устранить препятствия в реализации нарушенного права истца на управление многоквартирным домом.

Исходя из выводов акта экспертизы от 09.07.2014 № 0489900243, необходимость в проведении по делу судебной экспертизы отсутствовала, поэтому соответствующие доводы не могут быть приняты во внимание.

Иных доводов о допущенных судами нарушениях норм материального и процессуального права заявитель в жалобе не привел.

При изложенных обстоятельствах основания для отмены или изменения судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2018 по делу
№ А53-32885/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Ф. Кухарь

Судьи Р.А. Алексеев

А.Х. Ташу