Гражданский кодекс часть 1

на определение Арбитражного суда Ростовской области от 14.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2021 по делу № А53-37313/2018 (Ф08-13340/2021)

по заявлению ФИО2 о признании торгов недействительными к обществу с ограниченной ответственностью «Московская торговая Компания», к обществу с ограниченной ответственностью «Завод Ятаган», в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Завод Ятаган».

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Завод Ятаган» ФИО2, являвшийся участником торгов, обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании недействительными торгов № 66275-ОТПП по продаже земельных участков должника посредством публичного предложения, взыскании с должника денежных средств, уплаченных в качестве задатка, в двойном размере – 101 438 рублей 26 копеек, а также убытков в размере 19 616 720 рублей 53 копеек.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2021 в порядке статьи 46 Арбитражного процессуально кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) в качестве ответчика привлечено
ООО «МТК».

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 14.09.2021 в удовлетворении заявления ФИО2 отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 01.11.2021 определение Арбитражного суда Ростовской области от 14.09.2021 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ФИО2 обратился в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить. В обоснование кассационной жалобы ФИО2 указывает на то, что конкурсным управляющим ФИО1 при публикации о проведении торгов не была размещена информация о том, что на земельных участках расположены многоквартирные жилые дома. Кассатор указывает на то, что не уклонялся от заключения договоров, а просил направить для подписания договор в редакции, опубликованной на сайте fedresurs.ru.

До начала судебного заседания в суд округа поступил отзыв конкурсного управляющего ФИО1, в котором изложены доводы против удовлетворения кассационной жалобы.

В судебном заседании конкурсный управляющий ФИО1 возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании был объявлен перерыв в порядке статьи 163 Кодекса.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Кодекса кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав присутствующего в судебном заседании конкурсного управляющего ФИО1 и проверив в соответствии со статьей 286 Кодекса правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, судебная коллегия кассационной инстанции приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, ФИО3 обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании ООО «Завод Ятаган» несостоятельным (банкротом), определением от 27.11.2018 заявление принято к производству, возбуждено производство по делу о банкротстве.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.05.2019 ООО «Завод Ятаган» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве, – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

Должник и ООО «МТК» заключили договор оказания услуг по проведению торгов по продаже имущества общества:

– лот № 1: земельный участок 50:11:0020402:3321, Московская область, Красногорский район, деревня Гаврилково, ТСЖ ЭЖК «Эдем», уч.1-1, площадью 2107 кв. м, начальная цена – 18 435 407 рублей 20 копеек;

– лот № 2: земельный участок 50:11:0020402:3353, Московская область, Красногорский район, деревня Гаврилково, ТСЖ ЭЖК «Эдем», уч.18-8, площадью 738 кв. м, начальная цена – 6 494 591 рубль 88 копеек.

Первые торги от 11.03.2021 № 61645-ОАОФ и от 24.03.2021 № 62287-ОАОФ, а также повторные торги № 63387-ОАОФ от 19.04.2021 и № 63928-ОАОФ от 29.04.2021 признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок на участие.

На электронной площадке «Межрегиональная электронная торговая система» проведены торги посредством публичного предложения.

Согласно протоколам от 08.06.2021 № 66275-ОТПП/2, от 10.06.2021 № 66275-ОТПП/1 победителем торгов по лотам № 1, № 2 признан участник ФИО2, цена предложения лота № 1 составила 3 511 777 рублей 55 копеек, лота № 2 – 1 801 501 рубль.

Организатор торгов 10.06.2021 направил конкурсному управляющему протоколы о результатах торгов и данные победителя для заключения договора.

Конкурсный управляющий ФИО1 11.06.2021 направил ФИО2 предложения о заключении договора купли-продажи.

Конкурсный управляющий 22.06.2021 в адрес организатора торгов направил письмо о необходимости проведения повторных торгов посредством публичного предложения по лоту № 2, а также о том, что победитель торгов отказался от заключения договора, в связи с чем предложение о заключении договора купли-продажи по лоту № 1 направлено следующему участнику торгов, предложившему наиболее высокую цену.

Конкурсный управляющий 22.06.2021 заключил договор купли-продажи с другим участником торгов – ФИО4 по лоту № 1, ценовое предложение в размере 3 350 000 рублей.

Организатор торгов 05.07.2021 возобновил торги посредством публичного предложения по лоту № 2, по результатам которых победителем признан ФИО4, ценовое предложение в размере 1 905 555 рублей 55 копеек.

ФИО2 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов № 66275-ОТПП по продаже земельных участков должника посредством публичного предложения, взыскании с должника денежных средств, уплаченных в качестве задатка, в двойном размере – 101 438 рублей 26 копеек, а также убытков в виде упущенной выгоды в размере 19 616 720 рублей 53 копейки.

ФИО2 указал, что не был осведомлен о нахождении на земельных участках многоквартирных жилых домов, поэтому принял решение не заключать договоры. Заявитель ссылался также на то, что при подготовке к участию в торгах им были запрошены у конкурсного управляющего ФИО1 выписки из ЕГРН, в которых отсутствовала информация об ограничениях в использовании.

Требование о взыскании убытков в виде упущенной выгоды ФИО2 мотивирует тем, что в случае приобретения участков его имущественная масса увеличилась бы на кадастровую стоимость земельных участков – 24 929 999 рублей 08 копеек. При расходах на приобретение участков в размере 5 313 278 рублей 55 копеек неполученный доход, по мнению заявителя, составил 19 616 720 копеек 53 копейки.

Отказывая в удовлетворении требований ФИО2, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что ФИО2, признанный победителем торгов, не воспользовался своим правом на заключение договоров купли-продажи, в связи с чем договоры заключены с другим участником торгов. Суды указали, что ФИО2, действуя с должной степенью осмотрительности, имел возможность получить информацию с публичной кадастровой карты, при изучении которой видно, что на указанных участках расположены строения, имел возможность лично осмотреть покупаемые им земельные участки.

Между тем суды не учли следующее.

В силу пункта 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, исходя из правовой природы общего имущества такого дома как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, в пункте 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено правило о принадлежности земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, собственникам помещений в многоквартирном доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Как следует из материалов дела, ФИО2 в своем заявлении указывал на то, что на реализуемых земельных участках расположены многоквартирные жилые дома, введённые в эксплуатацию. Данный факт конкурсный управляющий ФИО1 не отрицает.

ФИО2 также заявлен довод о том, что при таких обстоятельствах земельные участки подлежали передаче собственникам помещений в объектах недвижимости.

Изложенные обстоятельства имеют существенное значение для рассмотрения настоящего спора, однако должной и всесторонней оценки в нарушение положений статей 170 и 271 Кодекса судами не получили.

Если утверждение ФИО2 о том, что в границах участков находятся земли, относящиеся к общему имуществу, соответствовало действительности, торги, проведенные конкурсным управляющим ФИО1, следовало признать как противоречащие существу законодательного регулирования – закрепленному в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы права собственности на расположенное в многоквартирном жилого доме помещение и доли в праве собственности на земельный участок, и принципу, закрепленному в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также как нарушающие охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников помещений многоквартирного дома).

Согласно пункту 4 статьи 20.3 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Согласно пункту 2 статьи 129 названного закона мероприятия по формированию конкурсной массы должника, в том числе, направленные на обособление его имущества от имущества других лиц, осуществляет конкурсный управляющий, который представляет должника в гражданском обороте.

Поскольку участки изначально находились в собственности должника, на нем лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирных домах, но и в общую долевую собственность земельных участков, сформированных по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Собственник-застройщик, конкурсный управляющий не вправе распоряжаться земельными участками под многоквартирными домами.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права.

При этом вопрос о возврате заявителю задатка должен быть разрешен судами при рассмотрении требования о признании недействительными торгов, поскольку такое требование подлежит квалификации в качестве применения последствий признания торгов недействительными.

Вместе с тем судебная коллегия соглашается с выводами судов об отсутствии оснований для возврата задатка в двойном размере, так как участие в торгах является добровольным.

Судебная коллегия полагает также обоснованными выводы судов о недоказанности заявленных ФИО2 убытков в виде упущенной выгоды по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание отсутствие у суда кассационной инстанции полномочий по установлению фактов и оценке доказательств по делу, принятые в рамках настоящего обособленного спора определение и постановление в части, касающейся отказа в удовлетворении заявления ФИО2 о признании торгов недействительными и возврате задатка, подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса, обособленный спор в отмененной части – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении судам следует установить все существенные для рассмотрения спора обстоятельства (наличие или отсутствие на земельных участках многоквартирных жилых домов, их правовой статус в случае наличия, факты регистрации права собственности иных лиц на помещения в них и т.д.), а также проверить проведенные конкурсным управляющим ФИО1 торги на соответствие положениям пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В остальной части определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 14.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2021 по делу № А53-37313/2018 в части, касающейся отказа в признании торгов № 66275-ОТПП недействительными и взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Завод Ятаган» денежных средств, уплаченных в качестве задатка, отменить, в отмененной части обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.В. Конопатов

Судьи А.Н. Герасименко

С.М. Илюшников