Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «ИНТЕГРАЛ» обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 с требованием о расторжении договора аренды от 23.04.2016.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком допускались просрочки в оплате арендных платежей по договору, что, по мнению арендодателя, является существенным несоблюдением его условий и служит основанием для расторжения договора аренды.

Решением Арбитражного суда Ростовской области
от 30.05.2018 по делу № А53-6763/2018 иск удовлетворен, поскольку суд установил, что всилу пункта 5.3. досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя допустимо в случае нарушения срока внесения арендной платы более чем на один месяц.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Жалоба мотивирована доводами о том, что действительно ответчиком допускались просрочки в оплате арендных платежей, вместе с тем, оплаты ответчиком производились, в настоящий момент задолженность ответчика по внесению арендной платы отсутствует, имеется переплата. Ответчик оплатил пеню за просрочку внесения арендной платы. В связи с этим допущенные ответчиком просрочки оплаты не могут быть квалифицированы как основания для расторжения договора аренды. Также апеллянт указал, что просрочка оплаты возникла в связи со сменой директора истца, который лично передавал счета на оплату ответчику, после смены руководства счета перестали поступать, что и привело к задержке платежей.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. В свою очередь, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а обжалуемое решение отмене с принятием по делу нового судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции 23.06.2016 между обществом с ограниченной ответственностью «ИНТЕГРАЛ» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды нежилого помещения площадью 1093,3 кв.м. в составе комнат согласно нумерации поэтажного плана 1, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 16; 9, 15, 16, 17-18, 19-20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 как часть здания площадью 1499 кв.м., расположенного: город Таганрог, площадь Марцевский треугольник, сторонами подписан акт-приема передачи.

Согласно пункту 1.2. договор заключен на срок по 14.05.2026.

Из положений пункта 4.2. следует, что арендная плата подлежит передаче арендодателю не позднее 20 числа месяца на условиях авансового платежа.

В силу пункта 5.3. досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя допустимо в случае нарушения срока внесения арендной платы более чем на один месяц.

Истец заявил, что в нарушение условий заключенного договора арендатор надлежащим образом не исполняет обязанность по выплате арендной платы.

Полагая, что допущенные ответчиком нарушения условий договора имеют признаки существенных, обратился с требованием о его расторжении.

Суд первой инстанции верно квалифицировал отношения сторон как вытекающие из договора аренды

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, законодатель, основываясь на принципе свободы договора, в качестве универсального способа прекращения договорного правоотношения предусмотрел расторжение договора по соглашению сторон (неконфликтный способ досрочного прекращения правоотношения).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Данная норма закона предусматривает, что расторжение договора по требованию одной из сторон (конфликтный способ досрочного прекращения правоотношения) возможно в исключительных случаях. Указанные исключительные случаи обусловлены либо существенным нарушением договора (нарушение имеющее разрушительный эффект для правоотношения) либо прямым указанием закона (прежде всего Гражданского кодекса Российской Федерации) на возможность такого расторжения.

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сторона, которой предоставлено право требовать расторжения, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно.

Действительно, в силу пункта 5.3. досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя допустимо в случае нарушения срока внесения арендной платы более чем на один месяц.

Вместе с тем, определяя арендатора неисправным, имеющим задолженность по внесению арендной платы, квалифицируя просрочку арендатора во внесении платежей как существенное нарушение условий договора аренды, являющееся основанием для его расторжения, суд первой инстанции не учел следующего.

Как следует из материалов дела, платежными поручениями № 62 от 17.01.2018, № 63 от 17.01.2018, №
64 от 19.01.2018, № 65 от 19.01.2018 подтверждается, что требования ООО «Интеграл», заявленные в претензионном письме, полученном ответчиком 29.01.2018 года (л.д.84, том 1), были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке до получения соответствующего требования.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Исходя из положений части 3 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации при нарушении арендатором условий договора аренды, арендодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. После неисполнения арендатором такого требования, у арендодателя возникает право требования досрочного расторжения договора. Содержание пункта 5.3. договора данного положения не изменяет.

В пункте 29 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В абзаце 8 пункта 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 указано, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Материалами дела подтверждается, что претензия истца была получена арендатором 29.01.2018.

В тексте претензии указано на необходимость произвести оплату за февраль 2018 года в течение 5(пяти) дней (то есть требования претензии должны быть исполнены до 03 февраля 2018 года).

Как следует из платежного поручения № 184 от 01.02.2018, имеющегося в материалах дела, ответчик внес арендную плату за февраль 2018 года 01.02.2018, то есть ранее, чем в пятидневный срок, установленный в претензии.

Таким образом, требования, изложенные в претензии по оплате за февраль 2018 года, исполнены в установленный арендодателем срок, предшествующие периоды аренды на момент направления претензии оплачены ответчиком в полном объеме, что истцом не оспорено.

Учитывая изложенное, у истца не возникло право требовать расторжения договора аренды, отсутствует буквальное основание – наличие задолженности боле одного месяца не наступило.

Аналогичный правовой подход поддержан в определениях ВС РФ № 303-ЭС15-13076 от 24.09.2015 г., от 2 ноября 2017 г. N 307-ЭС17-16146.

На момент обращения истца в суд с иском (13.03.2018) у ответчика не имелось иных неисполненных обязательств по внесению арендной платы по договору аренды, требование о внесении арендной платы за февраль 2018 года было исполнено в установленный претензией пятидневный срок с даты получения ответчиком претензии. Последующие периоды аренды оплачены также в установленные договором аренды сроки.

Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (определении ВАС РФ от 29.10.2013 №ВАС-14761/13). О наличии таких оснований истцом не заявлено.

Поскольку возможность расторжения договора аренды допускается исключительно в судебном порядке, к чему основания отсутствуют, то истец необоснованно потребовал возврата помещения в срок до 05.02.2018.

Поскольку судом первой инстанции не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а сделанные выводы противоречат имеющимся в деле доказательствам (пункт 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) – решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта, об отказе в иске.

С учетом удовлетворения апелляционной жалобы, понесенные по ней судебные расходы, распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области
от 30.05.2018 по делу № А53-6763/2018 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интеграл» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев, с даты изготовления его полного текста, через суд первой инстанции.

Председательствующий И.Н. Глазунова

Судьи Р.Р. Илюшин

Т.Р. Фахретдинов