Гражданский кодекс часть 1

от истца_ председатель ТСЖ ФИО1, паспорт <...> выдан ОВД Ленинского района г. Ростова-на-Дону 03.07.2004г., адвокат Папушин С.Н., доверенность от 26.06.2006г., удостоверение № 2082 от 28.07.2003г._______________________________

от ответчиков _ 1)ДИЗО – вед. спец. юр отдела ФИО2, доверенность от 09.01.2007г. № ИЗ-39/5, удостоверение № 11 до 31.12.2007г. 2) ИП ФИО3 – представитель ФИО4, паспорт <...> выдан ОВД Октябрьского района г. Ростова-на-Дону 06.11.2003г., без доверенности 3) МУ «ДМиБ Ленинского района» - представитель не явился, извещен (уведомление № 824 от 10.08.2007г.), ходатайство__

от третьих лиц_ представители не явились, извещены ( МУПТИиОН - уведомление № 340 от 13.08.2007г., ГУ ФРС по РО - уведомление № 347 от 14.08.2007г., ходатайство)_

рассмотрев в заседании апелляционную жалобу ДИЗО г. Ростова-на-Дону (ответчик)__

на решение от 27 июня 2007 г. по делу № А53-7973/2006-С4-11_____________________

принятое в составе судьи Икряновой Е.А._______________________________________

по иску ТСЖ «Наш дом»______________________________________________________

к ДИЗО г. Ростова-на-Дону, ИП ФИО3, МУ «ДМиБ Ленинского района»_____

третьи лица: ГУ ФРС по РО, МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону______________________

о признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности и признании недействительным договора аренды____________________________

установил:

Товарищество собственников жилья «Наш дом» обратилось в Арбитражный суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, предпринимателю ФИО3 и муниципальному учреждению «Департамент муниципального имущества и благоустройства Ленинского района г. Ростова-на-Дону» о признании недействительным договора аренды, заключенного между ДИЗО и ИП ФИО3, исключении технического подвала к.1,2,3,4,5,6,7,8-9,12,13,14-18,19,20,21 площадью 222,6 кв.м. в жилом доме № 49 по ул. Социалистической из реестра муниципальной собственности и признании недействительной записи о регистрации вышеуказанного технического подвала в реестре муниципальной собственности.

Определениями от 15.08.2006г. и от 28.08.2006г. суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное унитарное предприятие технической инвентаризации и оценки недвижимости г. Ростова-на-Дону и ГУ Федеральной регистрационной службы по РО.

Определением от 24.01.2005г. суд в порядке ст.48 АПК РФ произвел процессуальную замену Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области на Главное управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области.

До принятия решения истец в порядке ст. 49 АПК РФ неоднократно уточнял исковые требования и на момент вынесения решения просил суд признать недействительным договор аренды № 5090-8 от 29.11.2001г., заключенный между ДИЗО и ИП ФИО3, исключить технический подвал к.1,2,3,4,5,6,7,8-9,12,13,14-18,19,20,21 (п) лит «А» площадью 222,6 кв.м. в жилом доме № 49 по ул. Социалистической из реестра муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону (№ 02-2748 от 21.12.2005г.), признать недействительной запись о регистрации данного имущества в реестре муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону и признать недействительным зарегистрированное за ДИЗО право собственности на комнаты № 1 площадью 20,6 кв.м., № 2 площадью 23,2 кв.м., № 3 площадью 14,4 кв.м., № 4 площадью 16 кв.м., № 5 площадью 12,6 кв.м., № 6 площадью 7,4 кв.м., № 7-8-9 площадью 6,3 кв.м., № 12 площадью 35,2 кв.м., № 13 площадью 6,7 кв.м., № 14-18 площадью 32,8 кв.м., № 19 площадью 12,8 кв.м., № 20 площадью 19,7 кв.м. и № 21 площадью 14,9 кв.м., расположенные в техническом подвале жилого дома лит. «А» по ул. Социалистической,49 в г. Ростове-на-Дону.

Решением Арбитражного суда от 27.06.2007г. исковые требования удовлетворены в части признания недействительным договора аренды и признания недействительным зарегистрированного за ДИЗО права муниципальной собственности на вышеуказанное имущество.

Решение мотивировано тем, что спорные помещения являются техническим подвалом, предназначенным для эксплуатации расположенных в нем инженерных коммуникаций жилого дома, ввиду чего с момента приватизации части имущества в данном доме являются общим имуществом всех собственников помещений в доме, а следовательно, не могли сдаваться в аренду муниципальным образованием как единоличным собственником этого имущества. Кроме того, судом указано на то, что договор аренды с ИП ФИО3 является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, которая была произведена только после возникновения спора в суде в нарушение наложенного судом в порядке обеспечения иска запрета.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик - ДИЗО г. Ростова-на-Дону подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, ссылаясь на то, что спорный подвал не относится к общему имуществу жилого дома, т.к. в нем находятся только участки трубопроводов, а запорная арматура находится в изолированных от спорного подвальных помещениях, которые не являются муниципальными и к ним имеется самостоятельный доступ. Заявитель жалобы считает, что при отнесении спорных помещений к техническому подвалу и определении соответствия имеющихся входов установленным требованиям суд неправомерно применил современные СНиП к зданию 30-х годов постройки и не учел, что проектное назначение помещения может быть учтено только в отношении зданий, возведенных после введения в действие ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики», право же собственности муниципалитета на ранее возведенный жилой и нежилой фонд возникло на основании норм 1991г. о разграничении государственной собственности. Кроме того, ДИЗО указывает на то, что суд при установлении факта наличия ранее в спорных помещениях запорной арматуры неправомерно отклонил акт обследования, составленный МУ «ДМиБ Ленинского района», однако принял противоречивые и неточные показания свидетелей, не имеющих соответствующего образования. Также ответчик не согласен с выводом о незаключенности договора аренды, ссылаясь на то, что последний исполнялся сторонами.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение без изменения, указывая на то, что все доводы апелляционной жалобы были исследованы и правомерно отклонены судом первой инстанции.

Остальные ответчики и третьи лица отзывов на апелляционную жалобу не представили. Ответчик МУ «ДМиБ Ленинского района» и третьи лица явку представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени его проведения, при этом от неявившегося ответчика и от третьего лица ГУ ФРС в адрес суда поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей. ИП ФИО3 в судебное заседание направлен представитель, участвовавший в судебных заседаниях первой инстанции, без документов, удостоверяющих полномочия на момент судебного заседания апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей истца и явившихся ответчиков, апелляционная инстанция полагает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции, дом лит. «А» по ул. Социалистической, 49 имеет подвал, состоящий из помещений № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7-8-9, № 10, № 11, № 12, № 13, № 14-18, № 19, № 20 и № 21. Помещения разделены на два изолированных подвала, при этом подвал, состоящий из помещений №1, №2, №3,№ 4, №5, №6, №7,8-9, №12, №13, №14-18, №19, №20, и №21, изолирован от подвала, состоящего из помещений № 10 и № 11 и зарегистрирован за ДИЗО г. Ростова-на-Дону на праве муниципальной собственности.

При этом, данные технической инвентаризации свидетельствуют о том, что первоначально подвал представлял собой единый комплекс помещений, поскольку изолированные на настоящий момент помещения сообщались через существовавший проход из помещения № 5 в помещение № 10. На планах подвала, датированных 1963 годом, зафиксировано, что проем открыт. Последующим обследованием, проведенным в 1996г., зафиксировано, что проход заложен. Аналогичные данные отражены на планах2000г. и 2006г.

Между тем, разрешительных документов на заделку указанного проема в материалах технического дела не имеется, что свидетельствует о самовольном характере действий по разделению единого подвала дома на два изолированных подвала. Судом первой инстанции обоснованно указано на то, что определение лица, осуществившего эти действия, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, тогда как значение имеет то, что в результате самовольных действий подвал был неправомерно разделен на два объекта, учитывался при технической инвентаризации как два самостоятельных объекта, что впоследствии привело к неправомерной регистрации его как двух самостоятельных объектов с различным режимом собственности.

Свое право собственности на спорные помещения истец мотивирует следующим: решением горисполкома г. Ростова-на-Дону от 14.07.1982г. № 753 был утвержден список домовладений, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, организациям и местным Советам на праве государственной собственности. В пункте 162 списка № 240 к указанному решению значится дом № 49 по ул. Социалистической, на основании чего 19.07.1982г. на указанный дом было выдано удостоверение № 240/172 о регистрации его по праву государственной собственности за ЖЭУ № 20 ПЭТ Ленинского района Ростовского горжилуправления МЖКХ РСФСР.

Решением Малого совета Ростовского-на-Дону горсовета народных депутатов от 30.07.1992г. № 12/7 был утвержден уточненный перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность, в том числе перечень объектов коммунального хозяйства № 7, в котором под номером 29 указано МПП ЖКХ Ленинского района в составе семи подразделений, с основными фондами остаточной балансовой стоимости по состоянию на 01.01.1992г. 89 399 руб.

Документов, подтверждающих правопреемство МПП ЖКХ Ленинского района по отношению к ПЭТ Ленинского района Ростовского горжилуправления МЖКХ РСФСР, не имеется, однако судебная коллегия считает представленные документы достаточными для установления факта регистрации спорного дома за районным предприятием ЖКХ и передачи этого дома в составе основных средств указанного предприятия в муниципальную собственность в 1992г.

В марте 1993г. часть жилых помещений в спорном доме была приобретена гражданами ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8 в личную собственность, о чем было выдано регистрационное удостоверение МПТИ г. Ростова-на-Дону.

Решением городской думы от 28.12.1995г. был утвержден реестр нежилого фонда муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону, в который под п.1325 был включен спорный объект, с указанием в качестве основания отнесения его к муниципальной собственности вышеназванного решения Малого совета 1992г.

Впоследствии постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 30.06.1999г. № 1446 дом № 49 по ул. Социалистической был включен под номером 2162 в список объектов недвижимости, подлежащим регистрации в качестве муниципальной собственности, на основании чего МУФЗ в сфере ЖКХ Ленинского района было выдано регистрационное удостоверение № 46/2162 от 30.12.1999г.

29.11.2001г. ДИЗО заключило договор аренды № 4090-8 спорного подвала с ИП ФИО3 Срок действия договора был установлен до 15.11.2002г., однако дополнительным соглашением № 2573-8 от 19.09.2002г. данный срок был продлен до 19.09.2008г.

Государственная регистрация указанного договора, равно как и государственная регистрация права муниципальной собственности на спорный подвал не производились вплоть до июля 2006г. Судом первой инстанции установлено, что ДИЗО 12.07.2006г. обратилось с заявлением о государственной регистрации права собственности, на основании которого 14.07.2006г. было зарегистрировано как указанное право, так и обременение в пользу ФИО3, несмотря на то, что определением суда от 03.07.2007г. по настоящему делу от 03.07.2006г. ответчикам было запрещено совершать любые регистрационные действия в отношении спорного имущества.

В настоящий момент пользование ИП ФИО3 спорным подвалом прекращено, что никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается.

Судебной коллегией обоснованно указано на то, что в силу ст.3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» и стст.7,8 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» с момента первой приватизации помещений в спорном доме, т.е. с 1993г., возникла общая долевая собственность граждан и муниципального образования на общие помещения данного дома.

Довод заявителя жалобы о том, что спорные помещения не подлежали включению в состав общей собственности, т.к. на момент начала приватизации уже были зарегистрированы по праву муниципальной собственности, несостоятелен, поскольку включение спорных помещений в реестр муниципальной собственности было произведено в 1995г., а регистрация муниципальной собственности на дом № 49 по ул. Социалистической – в 1999г., когда часть помещений уже была приватизирована.

Кроме того, с 1995г. была введена в действие ч.1 ГК РФ, статьи 289-290 которого содержат императивную норму о принадлежности общего имущества многоквартирного дома на праве общей долевой собственности собственникам квартир, а также состав общего имущества.

Утверждение ДИЗО о том, что назначение помещения должно учитываться для определения его статуса только в отношении жилых домов, возведенных после введения в действие Закона «Об основах федеральной жилищной политики» и ГК РФ, несостоятельно, поскольку не основано на законе.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обоснованно указано на то, что для решения вопроса об обоснованности исковых требований необходимо установление того обстоятельства, относятся ли спорные помещения к общему имуществу жилого дома.

В соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ, общим имуществом являются общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ст.37 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Для разрешения вопроса о том, соответствует ли спорное имущество установленным законом характеристикам общего имущества жилого дома, судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта № 131 от 30.03.2007г., помещения подвала дома № 49 по ул. Социалистической используются для ввода и обслуживания запорной арматуры, горизонтальной разводки и вертикальных стояков трубопроводов централизованных сетей холодного водоснабжения, теплоснабжения, канализации квартир жилого дома и встроенного помещения первого этажа, т.е. в соответствии с терминами и определениями СНиП 31.01.2003г. «Здания жилые многоквартирные» функционально являются техническим подвалом жилого дома, без использования которого техническое обслуживание жилого дома невозможно.

Ссылка заявителя жалобы на то, что эксперт вышел за пределы поставленных перед ним вопросов, исследовав не только спорные помещения, но также помещения № 10 и № 11, не являющиеся предметом спора, не может быть принята судебной коллегией, поскольку перед экспертом были поставлены вопросы о функциональном назначении всего подвала жилого дома лит. «А» по ул. Социалистической,49.

Довод ответчика о том, что запорная арматура инженерных сетей дома находится только в помещении № 11, не являющемся предметом спора, тогда как в остальных помещениях имеются только горизонтальные трубопроводы и вертикальные стояки, опровергается выводом эксперта по последнему вопросу экспертного исследования.

Кроме того, экспертом указано, что в соответствии с требованиями СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий» на вводе холодного водоснабжения в помещении № 12, а также у основания стояков холодного водоснабжения в помещениях № 5, № 6 и № 14-18 должна быть установлена запорная арматура.

Из материалов дела следует, что такая арматура в указанных помещениях отсутствует, однако судом первой инстанции были допрошены в качестве свидетелей лица, выполнявшие ранее работы в спорных помещениях, и из их показаний следует, что в период пользования подвалом ИП ФИО3 запорная арматура как на вводе, так и на стояках холодного водоснабжения имелась. Ссылка ДИЗО на то, что показания свидетелей опровергаются актом, составленным МУ «ДМиБ Ленинского района», не принимается судебной коллегией, т.к. указанный акт составлен в одностороннем порядке без участия представителей истца.

Вместе с тем, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, для отнесения спорных помещений к общим помещениям жилого дома (техническому подвалу, техническому этажу) имеет значение не фактическое наличие запорной арматуры на указанных экспертом инженерных коммуникациях, а обязательность их установки в соответствии со СНиП.

В связи с изложенным, судебной коллегией отклонено заявленное истцом в апелляционной инстанции ходатайство о приобщении к материалам дела фотоснимков, подтверждающих факт обнаружения после освобождения ИП ФИО3 спорного подвала закладки ниши с имеющейся запорной арматурой на вводе холодного водоснабжения.

Также в соответствии с выводами эксперта спорный подвал не может использоваться в качестве общественного помещения, поскольку ни входной узел с ул. Социалистической, ни вход из подъезда жилого дома не соответствуют требованиям СНиП к размещаемым в жилых домах помещениям указанного назначения. Более того, экспертом указано, что существующий вход в помещения № 10 и № 11 не соответствует требованиям пожарной безопасности, в связи с чем рекомендовано восстановить заложенный кирпичной кладкой проход в указанные помещения из помещения № 5.

При этом, судебной коллегией не принимается довод заявителя жалобы о неправомерности применения современных СНиП к жилому дому постройки первой половины ХХ века, поскольку данный дом имеет коммуникации и благоустроен в соответствии с существующими требованиям к жилым домам, используется фактически по указанному назначению, а следовательно, должен соответствовать действующим нормам.

Изложенное свидетельствует о том, что подвал дома № 49 по ул. Социалистической полностью необходим для технического обслуживания указанного жилого дома, разделение его на два подвала различного назначения и правового режима нарушает права собственников помещений в жилом доме.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что помещения подвала №№ 1,2,3,4,5,6,7,8-9,12,13,14-18,19,20,21 относятся к общему имуществу жилого дома, являющегося в силу закона общей долевой собственностью всех собственников помещений в этом доме, ввиду чего зарегистрированное за ДИЗО право муниципальной собственности на это имущество является недействительным.

Соответственно, недействительным является договор аренды, заключенный ДИЗО с ИП ФИО3, т.к. в соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а в силу п.1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно указано на то, что указанный договор, ввиду его продления дополнительным соглашением на срок более года, подлежал государственной регистрации, которой произведено не было, а следовательно, в части продления срока его действия является незаключенным.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается.

В соответствии со ст.110 АПК РФ с ДИЗО г. Ростова-на-Дону подлежит взысканию госпошлина по апелляционной жалобе в доход федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 269-271 АПК РФ, судебная коллегия

П О С Т А Н О В И Л А:

Решение арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2007 г. оставить без изменения. В удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

Взыскать с департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону госпошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном гл.35 АПК РФ.

Председательствующий С.С. Филимонова

Судьи И.Г. Винокур

ФИО9