Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца – общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление № 19» и общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационное управление № 19» – ФИО1 (доверенность от 03.03.2015), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 25.05.2016 по делу № А54-1131/2015, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление № 19» и общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационное управление № 19» (далее – истцы) обратились в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – административного здания, назначение: нежилое, 1-этажного (подземных этажей – 1), общей площадью 285,4 кв. м, инв. № 14568, лит. А, расположенного по адресу: <...>, реестровый номер 18918, с земельным участком общей площадью 683 кв. м, кадастровый номер 62:29:0080008:386.

Определением суда от 17.03.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани.

Впоследствии по результатам экспертизы представитель истцов уточнил исковые требования и просил суд урегулировать возникшие между истцами и ответчиком разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества и считать договор заключенным на следующих условиях:

п. 2.1 цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 12 144 903 (двенадцать миллионов сто сорок четыре тысячи девятьсот три) рубля, в том числе:

административное здание – 4 943 979 (четыре миллиона девятьсот сорок три тысячи девятьсот семьдесят девять) рублей, НДС не облагается;

земельный участок – 7 200 924 (семь миллионов двести тысяч девятьсот двадцать четыре) рубля, НДС не облагается.

Цена доли общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление № 19» в праве собственности на административное здание - 2 528 289 (два миллиона пятьсот двадцать восемь тысяч двести восемьдесят девять) рублей; в праве собственности на земельный участок – 3 679 535 (три миллиона шестьсот семьдесят девять тысяч пятьсот тридцать пять) рублей.

Цена доли общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационное управление № 19» в праве собственности на административное здание – 2 415 690 (два миллиона четыреста пятнадцать тысяч шестьсот девяносто) рублей; в праве собственности на земельный участок – 3 521 389 (три миллиона пятьсот двадцать одна тысяча триста восемьдесят девять) рублей;

п. 2.2 продавец предоставляет покупателям рассрочку оплаты цены задания и земельного участка (в дальнейшем – основной долг), предусмотренной п. 2.1 договора, в течение пяти лет с даты заключения настоящего договора;

п. 2.3 оплата основного долга осуществляется обществом с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление № 19» равными долями по 103 463 (сто три тысячи четыреста шестьдесят три) рубля 74 копейки (последний платеж - 103 463 (сто три тысячи четыреста шестьдесят три) рубля 34 копейки) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора;

п. 2.4 оплата основного долга осуществляется обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационное управление № 19» равными долями по 98 951 (девяносто восемь тысяч девятьсот пятьдесят один) рубль 32 копейки (последний платеж - 98 951 (девяносто восемь тысяч девятьсот пятьдесят один) рубль 12 копеек) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

п. 4.1.1 передать земельный участок в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора по акту приема-передачи, подписанному сторонами;

п. 4.2.1 принять земельный участок в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора по акту приема-передачи, подписанному сторонами;

п. 6.2 обязательства покупателей по внесению арендной платы, вытекающие из договоров аренды недвижимого имущества от 01.03.2011 № 0042111 и от 01.03.2011 № 0032111, заключенных с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, прекращаются с даты заключения настоящего договора.

Уточнение исковых требований судом принято.

Решением суда урегулированы разногласия, возникшие между сторонами.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, урегулировать условия договора купли-продажи в редакции продавца. Полагает, что при проведении оценочной экспертизы выполненные экспертом расчеты, последовательность и способ действий не соответствуют обоснованно выбранным и использованным методам, применяемым в оценке, а также требованиям, предъявляемым федеральными стандартами оценки. Приведенная в анализе рынка информация не отражает реальной рыночной стоимости отчужденных объектов недвижимости. В связи с этим полагает, что итоговая величина рыночной стоимости не может быть признана достоверной. Возражает против вывода суда о предоставлении рассрочки в отношении оплаты стоимости земельного участка. Полагает, что оплата рыночной стоимости земельного участка должна производиться единовременно, правовые основания для предоставления рассрочки на оплату земельного участка отсутствуют.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истцоов, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление № 19» и общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационное управление № 19» являются арендаторами муниципального имущества – отдельно стоящего здания, лит. А, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 285,4 кв. м, инв. № 14568, что подтверждается договорами аренды недвижимого имущества от 01.03.2011 № 0042111 и от 01.03.2011 № 00321111 (т. 1, л. <...>).

Указанное здание является собственностью муниципального образования – городской округ город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии от 29.10.2009 62-МД №055476 (т. 2, л. д. 1).

Указанное здание располагается на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0080008:386, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания нежилого здания, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию – город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.10.2012 серии 62-МД № 620094.

Истцы в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, 13.11.2014 обратились в управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 1, л. д. 91).

Решением Рязанской городской Думы от 30.12.2014 № 486-II установлены условия приватизации административного здания, назначение: нежилое, одноэтажного (подземных этажей-1), общей площадью 285,4 кв. м, инв. № 14568, лит. А, расположенного по адресу: <...>, реестровый номер 18918, с земельным участком общей площадью 683 кв. м, кадастровый номер 62:29:0080008:386 (т. 1, л. д. 17-18). Способ приватизации – выкуп в общую долевую собственность обществом с ограниченной ответственностью «ЖЭУ № 19» (доля в праве собственности на административное здание - 145,95/285,40, земельный участок 349/683) и обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ЖЭУ № 19» (доля в праве собственности на административное здание - 139,45/285,40, земельный участок 334/683) в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В процессе заключения договора купли-продажи указанного выше муниципального имущества у сторон возникли разногласия по его условиям.

Письмом от 19.01.2015 № 02/4-13-224-Исх. Управление земельных ресурсов и имущественных отношений направило истцам проект договора купли-продажи муниципального имущества (т. 1, л. д. 26-32).

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи муниципального имущества, в соответствии с решением Рязанской городской Думы от 30.12.2014 № 486-II «Об условиях приватизации административного здания, лит. А, расположенного по адресу: <...>», продавец продает, а покупатели приобретают в общую долевую собственность в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ объект недвижимого имущества: административное здание, назначение: нежилое, одноэтажное (подземных этажей-1), общей площадью 285,4 кв. м, инв. № 14568, лит. А, расположенное по адресу: <...>, реестровый номер 18918, с земельным участком общей площадью 683 кв. м, кадастровый номер 62:29:0080008:386. Доля в праве собственности общества с ограниченной ответственностью «ЖЭУ № 19» на административное здание - 145,95/285,40; земельный участок 349/683. Доля в праве собственности общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ЖЭУ № 19» на административное здание - 139,45/285,40; земельный участок 334/683.

Согласно пункту 2.1 проекта договора, цена продажи имущества по договору определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта от 12.12.2014 № 486/2014, выполненного ООО «Оценка собственности» и составляет 17 229 424 руб., в том числе, административное здание – 4 275 424 руб., НДС не облагается; земельный участок – 12 954 000 руб., НДС не облагается.

Цена доли ООО «Жилищно-эксплуатационное управление № 19» в праве собственности на административное здание – 2 186 398 руб. 50 коп.; в праве собственности на земельный участок – 6 619 247 руб. 44 коп.

Цена доли ООО Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационное управление № 19» в праве собственности на административное здание – 2 089 025 руб. 50 коп.; в праве собственности на земельный участок – 6 334 752 руб. 56 коп.

Согласно пункту 2.2 договора, оплаты цены земельного участка производится покупателями не позднее 10 рабочих дней со дня заключения договора путем единовременного перечисления в безналичном порядке денежных средств на расчетный счет по реквизитам, указанным в п. 2.10 договора, с назначением платежа: «Оплата по договору купли-продажи от ____ №___ за земельный участок, кадастровый номер 62:29:0080008:386 расположенный по адресу: <...>».

Согласно пункту 2.3 проекта договора, продавец предоставляет покупателям рассрочку оплаты цены здания, предусмотренной п. 2.1 договора, в течение трех лет с момента подписания сторонами договора.

Согласно пункту 2.4 проекта договора, оплата основного долга осуществляется обществом с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление № 19» равными долями по 60 733 руб. 29 коп., (последний платеж – 60 733 руб. 35 коп.) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора;

Оплата основного долга осуществляется обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационное управление № 19» равными долями по 58 028 руб. 49 коп. (последний платеж – 58 028 руб. 35 коп.) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

Пункт 4.1.1 - передать земельный участок в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня оплаты цены земельного участка по акту приема-передачи, подписанному сторонами.

Пункт 4.2.1 - принять земельный участок в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня оплаты цены земельного участка по акту приема-передачи, подписанному сторонами.

Пункт 6.2 - с момента государственной регистрации права собственности покупателей на приобретаемой по настоящему договору имущество прекращается действие договоров аренды недвижимого имущества от 01.03.2011 № 0042111 и от 01.03.2011 № 0032111, заключенных с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани.

Не согласившись с данными пунктами договора, истцы направили в администрацию города Рязани протокол разногласий от 03.02.2015, в котором предложили установить стоимость выкупаемого имущества в сумме 14 000 000 руб., в том числе, административное здание – 3 150 000 руб., земельный участок – 10 850 000 руб., а также предоставить рассрочку оплаты цены здания и земельного участка в течение трех лет с момента заключения договора.

Наличие разногласий по спорным пунктам договора явилось основанием для обращения истцов в суд с иском.

Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Данный принцип конкретизирован в статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Материалами дела подтверждено, что административное здание, назначение – нежилое, лит. А, общей площадью 285,4 кв. м, и земельный участок под этим зданием, с кадастровым номером 62:29:0080008:386, общей площадью 683 кв. м, расположенные по адресу: <...>, являются собственностью муниципального образования – городской округ город Рязань.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статья 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусматривает следующий порядок реализации преимущественного права выкупа: орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 вышеназванного Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Судом установлено, что истцы являются арендаторами нежилого здания и имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ.

Данное обстоятельство не оспаривается участвующими в деле лицами и в соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является доказанным.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что 13.11.2014 истцы в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона № 159-ФЗ, обратились в администрацию города Рязани с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Согласно отчету от 12.12.2014 № 486/2014 об оценке рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: <...>, выполненному оценщиком ООО «Оценка собственности» ФИО2, рыночная стоимость имущества – административного здания, общей площадью 285,4 кв. м, и земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080008:386, общей площадью 683 кв. м, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 24.11.2014 составила 17 229 424 руб., в том числе административное здание – 4 275 424 руб., земельный участок – 12 954 000 руб. (т. 1, л. д. 94-170).

Согласно представленной истцами справке ООО «Трансспектр+» от 27.01.2015 (т. 1, л. д. 39), ориентировочная рыночная стоимость административного здания, общей площадью 285,4 кв. м, и земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080008:386, общей площадью 683 кв. м, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 13.11.2014 составила 14 000 000 руб., в том числе административное здание – 3 150 000 руб., земельный участок – 10 850 000 руб.

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора, заключенного с уполномоченным органом на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 названного закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12.

Подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ.

Таким образом, в случае если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества не облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что рыночная стоимость данного имущества не включает в себя налог на добавленную стоимость.

Учитывая наличие существенных отличий в рыночной стоимости спорного имущества, суд первой инстанции по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту «Оценка» ФИО3

На разрешение эксперта был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость административного здания, назначение: нежилое, одноэтажное (подземных этажей-1), общей площадью 285,4 кв. м, инв. № 14568, лит. А, расположенного по адресу: <...>, реестровый номер 18918, и земельного участка, на котором расположено указанное здание, общей площадью 683 кв. м, кадастровый номер 62:29:0080008:386, без НДС, по состоянию на 13.11.2014.

Согласно заключению эксперта ФИО3, рыночная стоимость спорного имущества составляет 12 076 000 руб., в том числе, административное здание – 4 144 000 руб., земельный участок – 7 932 000 руб.

Учитывая возражения ответчика относительно обоснованности заключения эксперта ФИО3, суд первой инстанции удовлетворил ходатайство ответчика о назначении по делу повторной экспертизы, проведение которой поручил ООО «РОНЭКС», эксперту ФИО4

Согласно заключению эксперта ФИО4 от 25.11.2015 № 210/15 (т. 4, л. д. 1-201) рыночная стоимость выкупаемого имущества на дату оценки – 13.11.2014, без учета НДС, составляет 12 144 903, в том числе: административного здания – 4 943 979 руб., земельного участка – 7 200 924 руб.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Возражения, на которые заявитель жалобы ссылается, оспаривая дополнительную судебную экспертизу, на основании которой судом определена выкупная стоимость, по существу не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта ФИО4, противоречивости или сомнительности исследования, а являются несогласием с выводами экспертизы. Ответчик надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорил.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (ч. 2 ст. 7 Закона № 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Таким образом, выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию эксперта. В связи с этим несогласие ответчика с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования рыночной стоимости объекта оценки и не может являться основанием для проведения повторной либо дополнительной экспертизы.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не может являться предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого. Доводов о незаконности применения экспертом определенной методики исследования не заявлено.

Исследовательская часть экспертного заключения ФИО4 является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение эксперта не содержит.

В заключении эксперта ФИО4 подробно указаны источники получения информации, представлены распечатки справочных и информационных изданий, использованных экспертом, что позволяет проверить достоверность приведенных в заключении данных и правильность выполненных расчетов.

Ссылка заявителя на то, что эксперт неверно избрал объекты-аналоги, необходимые для сравнительного анализа, также отклоняется апелляционным судом как несостоятельная

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункты 10, 14 ФСО № 1).

Тем самым, объектом-аналогом в силу ФСО № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 10 ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям; общая площадь, адрес, расположение и т.п.

При анализе рынка, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация обо всех зданиях, помещениях, которые были проданы администрацией города Рязани в рамках реализации Федерального закона № 159-ФЗ, а также предлагались к продаже в соответствующий период, данные о них содержатся в открытых источниках.

При таких обстоятельствах, возражения заявителя жалобы в отношении экспертного заключения ФИО4 не принимаются апелляционным судом во внимание.

Из представленного заключения усматривается, что экспертом проведено полное исследование представленного для обследования объекта. Доводы, изложенные ответчиком в жалобе, по существу сводятся к несогласию с избранными экспертом методами исследования. Документальных доказательств недостоверности выводов эксперта, изложенных в заключении эксперта, ответчиком не представлено.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно принял заключение эксперта ФИО4 в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости спорного имущества, составляющей по состоянию на 13.11.2014 без учета НДС 12 144 903, в том числе: административного здания – 4 943 979 руб., земельного участка – 7 200 924 руб.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно принял пункт 2.1 в следующей редакции: «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 12 144 903 (Двенадцать миллионов сто сорок четыре тысячи девятьсот три) рубля, в том числе:

земельный участок – 7 200 924 (семь миллионов двести тысяч девятьсот двадцать четыре) рубля, НДС не облагается.

Цена доли общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление № 19» в праве собственности на административное здание – 2 528 289 (два миллиона пятьсот двадцать восемь тысяч двести восемьдесят девять) рублей 19 копеек; в праве собственности на земельный участок – 3 679 535 (три миллиона шестьсот семьдесят девять тысяч пятьсот тридцать пять) рублей 10 копеек.

Цена доли общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационное управление № 19» в праве собственности на административное здание – 2 415 689 (два миллиона четыреста пятнадцать тысяч шестьсот восемьдесят девять) рублей 81 копейка; в праве собственности на земельный участок – 3 521 388 (три миллиона пятьсот двадцать одна тысяча триста восемьдесят восемь) рублей 90 копеек».

У сторон также возникли разногласия по порядку оплаты выкупаемого имущества.

Ответчик полагает, что срок рассрочки оплаты цены административного здания должен составлять три года, поскольку заявление о выкупе имущества было подано в период действия части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ, предусматривающей срок рассрочки не более трех лет. Также полагает, что поскольку земельный участок не находился в аренде у истцов, выкупная стоимость земельного участка должна быть внесена покупателями единовременно. Данная позиция поддерживается им и в апелляционной жалобе.

Как было указано выше, согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статье 28 Федерального Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация здания без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.03.2010 № 14831/09.

Спорный договор купли-продажи предусматривает передачу в собственность обществу «ЖЭУ №19» и обществу Управляющая компания «ЖЭУ № 19» одновременно административного здания и земельного участка, на котором оно расположено.

Указанный договор заключен в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которым регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

В соответствии с частью 2 указанной нормы закона право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку в данном случае договор купли-продажи заключается сторонами в порядке Федерального закона № 159-ФЗ, при этом предметом договора купли-продажи являются одновременно административное здание и земельный участок, на котором данное здание находится, следовательно, предусмотренный частью 1 статьи 5 Закона порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется как на здание, так и на земельный участок. В связи с тем, что покупатели в соответствии с предоставленным им правом выбрали порядок оплаты – в рассрочку, следовательно, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что спорные условия договора подлежат принятию в редакции, предложенной покупателями.

В части установления срока рассрочки суд первой инстанции верно и сходил из следующего.

Заявление о выкупе арендованного имущества было подано истцами 13.11.2014, т.е. в период действия редакции части 1 статьи 5 ФЗ № 159-ФЗ, предусматривающей срок рассрочки – не более трех лет.

Вместе с тем 30.06.2015 вступил в силу Федеральный Закон № 158-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», пунктом 3 статьи 1 которого внесено изменение в часть 1 статьи 5 ФЗ №159-ФЗ, устанавливающее, что срок рассрочки приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства должен составлять не менее пяти лет.

Договор купли-продажи имущества, заключенный по правилам, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Учитывая, что Федеральным законом № 159-ФЗ (в редакции, действующей на дату вынесения судом решения) императивно установлено, что срок рассрочки должен составлять не менее пяти лет, спорные условия договора в части срока рассрочки правомерно приняты судом первой инстанции в редакции истца.

Учитывая изложенное, спорные пункты договора обоснованно приняты судом первой инстанции в следующей редакции:

пункт 2.2: «продавец предоставляет покупателям рассрочку оплаты цены здания и земельного участка (в дальнейшем – основной долг), предусмотренной п. 2.1 договора, в течение пяти лет с даты заключения настоящего договора»;

пункт 2.3: «оплата основного долга осуществляется обществом с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление № 19» равными долями по 103 463 (сто три тысячи четыреста шестьдесят три) рубля 74 копейки (последний платеж – 103 463 (сто три тысячи четыреста шестьдесят три) рубля 63 копейки) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора;

пункт 2.4: «оплата основного долга осуществляется обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационное управление № 19» равными долями по 98 951 (девяносто восемь тысяч девятьсот пятьдесят один) рубль 31 копейки (последний платеж – 98 951 (девяносто восемь тысяч девятьсот пятьдесят один) рубль 42 копейки) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора».

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Учитывая принятие пункта 2.2 договора в редакции истцов, спорные пункты 4.1.1 и 4.2.2 договора правомерно приняты судом в следующей редакции:

пункт 4.1.1: «передать земельный участок в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора по акту приема-передачи, подписанному сторонами»;

пункт 4.2.1: «Принять земельный участок в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора по акту приема-передачи, подписанному сторонами».

Кроме того, пунктом 6.2 проекта договора предусмотрено, что с момента государственной регистрации права собственности покупателей на приобретаемое имущество прекращается действие договоров аренды этого имущества.

Между тем, в пунктах 5 и 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, спорный пункт 6.2 договора обоснованно принят судом первой инстанции в следующей редакции: «обязательства покупателей по внесению арендной платы, вытекающие из договоров аренды недвижимого имущества от 01.03.2011 № 0042111 и от 01.03.2011 № 0032111, заключенных с управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани, прекращаются с даты заключения настоящего договора».

Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 25.05.2016 по делу № А54-1131/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.Г. Тучкова

Судьи Л.А. Капустина

Е.Н. Тимашкова