Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., в отсутствие истца – администрации города Рязани (г. Рязань, ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – Банка ВТБ (публичное акционерное общество) (г. Санкт-Петербург, ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области (г. Рязань, ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 25.08.2021 по делу № А54-4084/2021 (судья Костюченко М.Е.),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Рязани (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Банку ВТБ (публичное акционерное общество) (далее – ответчик, Банк) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.12.2020 в размере 2 105 287 руб. 15 коп., неустойки за период с 16.03.2018 по 31.12.2020 в сумме 438 260 руб. 01 коп.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 26.07.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 25.08.2021 в удовлетворении иска отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что расчет задолженности по арендным платежам должен быть произведен с учетом коэффициента для ранее установленного условиями договора вида разрешенного использования земельного участка, поскольку факт того, что арендатором земельного участка является Банк, не дает оснований для применения повышающего коэффициента – 10.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на нарушение судом первой инстанции норм материального права. Администрация указывает на то, что размер арендной платы на земельные участки рассчитывается по соответствующей формуле, где коэффициент устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от вида функционального использования и целевого назначения земельного участка по категориям арендаторов, в связи с чем для категории арендатора – Банк ВТБ (ПАО) истцом установлен коэффициент 10 на законных основаниях.

В судебное заседание участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением главы администрации города Рязани от 11.02.2016 № 492 между администрацией города Рязани и ООО «Филиал Спектро-Физик» 11.02.2016 заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № А 004-16 А с кадастровым номером 62:29:0100008:49 общей площадью 6950 кв.м, расположенный по адресу: пр. Яблочкова, д. 6, г. Рязань (Октябрьский округ). Вид разрешенного использования – предпринимательство.

По акту приема-передачи от 11.02.2016 земельный участок передан арендатору.

На основании соглашения об отступном от 27.09.2017 Банк ВТБ 24 (публичное акционерное общество) вступил в права аренды на земельный участок (доля 11504/69500), получив права собственности на следующее недвижимое имущество:

– помещение, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 1468,1 кв.м, этаж № 4, адрес объекта: <...>, пом. Н33, кадастровый номер 62:29:0080081:958;

– помещение, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 1144,9 кв.м, этаж № 6, адрес объекта: <...>, пом. Н23, кадастровый номер 62:29:0080081:948;

– помещение, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 2439,2 кв.м, этаж № 3, адрес объекта: <...>, пом. Н36, кадастровый номер 62:29:0080081:962;

– помещение, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 1326,7 кв.м, этаж № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, адрес объекта: <...>, пом. Н24, кадастровый номер 62:29:0080081:949;

– помещение, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 227,9 кв.м, этаж № 2, адрес объекта: <...>, пом. Н36, кадастровый номер 62:29:0080081:978.

Согласно соглашению от 21.12.2017 № А004-16 R о присоединении к договору аренды № А 004-16 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 62:29:0100008:49 от 11.02.2016, заключенному между администрацией и Банком ВТБ 24, соарендатор (Банк ВТБ 24), принял на себя права и обязанности, предусмотренные договором аренды.

На основании решения внеочередного общего собрания акционеров Банка ВТБ (публичное акционерное общество) от 09.11.2017 (протокол от 10.11.2017 № 51), а также решения внеочередного общего собрания акционеров Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) от 03.11.2017 (протокол от 07.11.2017 № 02/17) Банк ВТБ (публичное акционерное общество) реорганизован в форме присоединения к нему Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество).

Запись о прекращении деятельности Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) внесена в единый государственный реестр юридических лиц 01.01.2018.

Банк ВТБ (публичное акционерное общество) является правопреемником всех прав и обязанностей Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество).

Таким образом, к ответчику перешло право аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:49 по договору аренды А 004-16 А.

Пунктом 4.4. договора предусмотрено внесение арендной платы равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период.

Арендная плата рассчитывается на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 16 градостроительной экономической оценочной зоны города Рязани.

Согласно п. 5.2 договора за неуплату арендной платы в установленный настоящим договором срок начисляется пеня в размере 0,04 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки, включая день погашения задолженности.

В связи с тем, что для земельных участков, используемых для банковской и иной финансово-кредитной деятельности, к ставке арендной платы установлен повышающий коэффициент 10, администрация пересмотрела первоначально произведенное начисление арендной платы и произвела ее перерасчет. По расчету истца в связи с применением указанного коэффициента задолженность Банка по уплате арендной платы составила 2 105 287 руб. 15 коп. В связи с нарушением сроков внесения арендных платежей в указанном размере истцом начислены пени за период 16.03.2018 по 31.12.2020 в сумме 438 260 руб. 01 коп.

Администрацией в адрес ответчика направлено требование от 11.02.2021 № 13 об уплате задолженности по арендной плате и пеней, которое оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.

Ввиду того, что Банк добровольно не исполнил вышеуказанные требования по погашению задолженности и неустойки, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Суд первой инстанции правильно квалифицировал правоотношения сторон как арендные, подлежащие регулированию в соответствии с разделом III, главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено право аренды земельных участков.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без проведения торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ (данная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

В рассматриваемом случае договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в отношении земельного участка, находящегося в государственной собственности, размер арендной платы определен не по результатам торгов, следовательно, в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться нормативно установленным размером арендной платы.

На территории Рязанской области порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден постановлением правительства Рязанской области от 26.02.2008 № 45 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и срока внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Рязанской области» (далее – Порядок).

В силу пункта 2 названного Порядка, размер арендной платы за земельные участки рассчитывается по формуле: АП = Сб x S x К1 x К2, где: АП – размер годовой арендной платы (руб.); Сб – базовая ставка арендной платы за один квадратный метр площади земельного участка в расчете на год, устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от территориальности и градостроительной ценности земельного участка (руб./кв. м); S – площадь земельного участка; К1 – коэффициент, устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от вида функционального использования и целевого назначения земельных участков по категориям арендаторов; К2 – коэффициент, устанавливается органами местного самоуправления в случае возобновления договора на неопределенный срок, продления срока действия договора аренды земельного участка, переданного под объекты строительства.

Согласно пункту 5 указанного Порядка арендная плата за земельные участки вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября по ставкам, действующим в расчетный период, за исключением случаев предоставления земельных участков на торгах (конкурсах, аукционах) по продаже права на заключение договора аренды земельных участков.

Пунктом 6 Порядка установлено, что размер неустойки (пени) за неуплату в установленный срок арендной платы составляет 0,04 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки до погашения задолженности.

В основу указанной формулы определения арендной платы положены объективные факторы, характеризующие земельные участки: категория земель, вид разрешенного использования, местоположение.

При этом способ определения арендной платы на основании установленной постановлением правительства Рязанской области от 26.02.2008 № 45 формулы не противоречит положениям постановления Правительства Российской Федерации № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Поскольку на федеральном уровне не установлена единая методика расчета арендной платы, из норм федерального законодательства, в том числе вышеперечисленного, следует, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъекта Российской Федерации, субъект Российской Федерации (Рязанская область) вправе в пределах своих полномочий установить способ определения арендной платы.

Постановлениями администрации города Рязани от 27.12.2017 № 5793 «Об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена, в 2018 году» от 03.12.2018 № 4718 «Об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена, в 2019 году» и от 23.12.2019 № 5503 «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в 2020 году» установлены базовые размеры и ставки арендной платы за земли, виды использования земель, коэффициенты к базовым ставкам арендной платы, ставки арендной платы.

Следовательно, принимая во внимание положения приведенных правовых норм, начисление арендной платы должно производиться в соответствии с Порядком, утвержденным постановлением правительства Рязанской области от 26.02.2008 № 45 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и срока внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Рязанской области».

Спор между сторонами возник относительно применения повышающего коэффициента К1 в размере 10, установленного приложениями № 4 к постановлениям администрации от 27.12.2017 № 5793, от 03.12.2018 № 4718 и от 23.12.2019 № 5503 в отношении такого вида использования земель как банковская или иная финансово-кредитная деятельность.

Между тем, суд первой инстанции правомерно указал на то, что истец необоснованно при расчете задолженности по арендным платежам исходил из ставки арендной платы для земельных участков, используемых для банковской и иной финансово-кредитной деятельности, в отношении которой установлен повышающий коэффициент 10, ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

По смыслу статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.

Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Материалами установлен факт того, что при заключении соглашения от 21.12.2017 № А004-16 R о присоединении к договору аренды № А 004-16 земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 62:29:0100008:49 от 11.02.2016, истцом и ответчиком определено назначение земельного участка: для обслуживания и эксплуатации офисных помещений.

Изначально арендная плата была исчислена с применением повышающего коэффициента К1 в размере 2,5 по виду деятельности оптовая и розничная торговля.

Из материалов дела усматривается, что банковская деятельность в помещениях, расположенных на спорном земельном участке никогда не велась, помещение получено по отступному от должника, Банком планируется продажа этих помещений, на момент перехода помещений в собственность в них находились арендаторы, которые в связи с прекращениями договоров аренды возвратили помещения Банку.

Отсутствие по адресу нахождения земельного участка структурных подразделений Банка подтверждается и документами, представленными Отделением по Рязанской области Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу.

При этом постановлениями администрации от 27.12.2017 № 5793, от 03.12.2018 № 4718 и от 23.12.2019 № 5503 коэффициенты к базовым ставкам арендной платы установлены как в зависимости от вида использования земель, государственная собственность на которые не разграничена, так и по категориям арендаторов.

В рассматриваемом споре, как следует из толкования взаимосвязанных положений приложений № 2 и № 4 к данным постановлениям, применение повышающего коэффициента 10 предусмотрено в отношении вида использования земель, государственная собственность на которые не разграничена, – банковская или иная финансово-кредитная деятельность, а не категории арендатора.

Исходя из анализа представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что сам по себе факт того, что арендатором земельного участка является Банк, не дает оснований для применения повышающего коэффициента – 10. В нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств ведения ответчиком на спорном земельном участке банковской или иной финансово-кредитной деятельности.

Таким образом, оснований для применения при определении размера арендной платы коэффициентов, предусмотренных для иного вида разрешенного использования, у администрации не имелось.

Обязательства по уплате арендной платы до произведенного истцом перерасчета исполнены Банком в установленном порядке. Доказательств наличия задолженности ответчика по арендной плате и пени истцом не представлено.

На основании изложенного, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции правомерно отказал администрации в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 25.08.2021 по делу № А54-4084/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Н.В. Заикина

М.М. Дайнеко

Л.А. Капустина