Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии представителя ответчика – индивидуального предпринимателя Скакуновой Зои Анатольевны (г. Рязань, ОГРН 304621532300064, ИНН 621500168838) – Атакишиева А.И. (доверенность от 02.08.2017), в отсутствие истца – администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1046209031384, ИНН 6234010728), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Рязанской области, апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 05.12.2018 по делу № А54-6349/2017 (судья Савин Р.А.),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Рязани (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к индивидуальному предпринимателю Скакуновой Зое Анатольевне (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды от 19.07.2010 № А099-10 за период с 08.04.2009 по 31.03.2017 в сумме 2 214 253 руб. 89 коп., пени за период с 16.11.2010 по 31.03.2017 в сумме 1 130 415 руб. 23 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее – Управление Росреестра по Рязанской области).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 05.12.2018 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в сумме 296 456 руб. 08 коп. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Судебный акт в части отказа в удовлетворении иска мотивирован нарушением порядка заключения договора, предусмотренного Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), подлежащего применению в рассматриваемом случае, в связи с чем требование о взыскании арендной платы и договорной неустойки в отсутствие договора аренды, не порождает у администрации право требовать оплаты соответствующего предоставления. В части удовлетворения иска судебный акт мотивирован наличием на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере 296 456 руб. 08 коп., образовавшегося в результате фактического пользования земельным участком.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. По мнению истца, не соответствует действительности вывод суда о несоблюдении сторонами требований Закона № 122-ФЗ ввиду того, что отсутствие подписи ответчика в договоре на законность государственной регистрации договора аренды не влияет, так как предприниматель лично обратился с заявлением о государственной регистрации, что подтверждает, по мнению администрации, намерение ответчика заключить спорный договор. Кроме того, администрация полагает, что судом первой инстанции неправомерно определена используемая площадь земельного участка согласно экспертному заключению в размере 644 кв.м и не принято во внимание то, что согласно договору аренды площадь предоставленного предпринимателю земельного участка составляет 1828 кв.м.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание истец и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзывах возражения, выслушав представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, индивидуальному предпринимателю Скакуновой Зое Анатольевне на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 447,7 кв.м инвентарный номер 21138, литера А площадью 4478,7 кв.м, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Бирюзова, 26 а.

С целью строительства пристройки к указанному зданию, предприниматель обратилась в администрацию по вопросу предоставления земельного участка, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Бирюзова, д. 26 (схема расположения существующего, проектируемого двухэтажного пристроенного здания и автостоянки).

Письмом от 05.05.2008 № 04-9/1778 администрация сообщила о необходимости формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом, после чего может быть разрешен вопрос о строительстве пристройки к магазину.

После формирования земельных участков предприниматель вновь обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельных участков для размещения автостоянки и нежилого здания с учётом предполагаемой пристройки к нему.

Постановлением администрации города Рязани от 12.03.2010 № 897 Скакуновой Зое Анатольевне предоставлен в аренду сроком на 49 лет для обслуживания нежилого здания земельный участок площадью 1828 кв.м, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Бирюзова, 26 а (Московский район), в границах согласно плану. Категория земель – земли населенных пунктов.

19.07.2010 подготовлен договор № А099-10 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0020002:36 (далее – договор).

Данный договор предпринимателем не подписан.

11.08.2010 письмом № 2534-В администрация отказала предпринимателю в предоставлении в аренду земельного участка ориентировочной площадью 680 кв.м для размещения автопарковки.

Учитывая отказ администрации в предоставлении земельного участка для размещения автостоянки и неподписание проекта договора аренды, полагая, что договор аренды № А 099-10 земельного участка с кадастровым номером 62:29:0020002:36 является незаключенным, предприниматель отказался от необходимости возведения пристройки к нежилому помещению.

Между тем, 06.09.2010 ответчик направил в Управление Росреестра по Рязанской области заявление (входящий номер 01/347/2010-61) о государственной регистрации договора № А099-10 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0020002:36.

На основании указанного заявления Управлением Росреестра по Рязанской области 07.09.2010 проведена государственная регистрация аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания нежилого здания, общая площадь 1828 кв.м, адрес: Рязанская область, г. Рязань, ул. Бирюзова, 26 а (Московский район), кадастровый номер 62:29:0020002:36. 25.05.2017. (запись № 62-62-01/347/2010-061).

Впоследствии администрация города Рязани направила в адрес предпринимателя требование № 87 об уплате неналогового платежа по состоянию на 26.05.2017. Указанное требование предпринимателем не получено.

Учитывая государственную регистрацию договора аренды, полагая, что договор является заключенным, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки юридических лиц между собой и с гражданами.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдениепростой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела усматривается, что согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет согласно постановлению администрации города Рязани от 12.03.2010 № 897 (приложение № 1), а арендатор принимает в аренду на срок с 13.03.2010 по 12.03.2059 земельный участок с кадастровым номером 62:29:0020002:36 площадью 1828 кв.м, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Бирюзова, 26 а (Московский район) для обслуживания нежилого здания в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору паспорте земельного участка (приложение № 2).

Ответчиком в суде первой инстанции заявлены возражения с указанием на отказ в подписании договора аренды по причине несогласия с площадью земельного участка, поскольку принадлежащее предпринимателю здание требует для своего обслуживания земельный участок значительно меньшей площади.

С учетом наличия разногласий сторон относительно площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания, принадлежащего на праве собственности ответчику, судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «ЗемКадастрПроект» Горшкова Андрея Павловича от 01.09.2018 № 1 фактически используемая в соответствии со сложившимся порядком землепользования площадь земельного участка для обслуживания нежилого здания, принадлежащего ответчику, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Бирюзова, 26 а (Московский район), составляет 644 кв.м.

Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы являются мотивированными, ясными и полными. Доказательств некомпетентности эксперта в дело не представлено.

Истец заключение эксперта не оспорил, доказательств использования ответчиком земельного участка общей площадью 1828 кв.м не представил, доводы ответчика не опроверг.

При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание, что в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации эксперты несут ответственность за дачу заведомо ложного заключения, экспертное заключение правомерно принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу.

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы о необходимости определения используемой ответчиком площади земельного участка в размере 1828 кв.м судебной коллегией отклоняются как необоснованные.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 160 ГК РФ установлено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В нарушение указанных норм права,сторонами не соблюдена простая письменная форма договора аренды земельного участка. При этом из представленных в материалы дела документов следует, что у сторон имеются разногласия в отношении площади земельного участка, необходимого для обслуживания нежилого здания, принадлежащего предпринимателю.

Довод подателя апелляционной жалобы о наличии государственной регистрации как доказательства заключения спорного договора был предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонен в силу следующего.

В силу подпункта о) пункта 4.2 договора передача договора на государственную регистрацию должна быть осуществлена арендатором после его подписания. Между тем, договор аренды стороной не подписан. Таким образом, передача договора на регистрацию не может рассматриваться в качестве конклюдентных действий.

Кроме того, из представленных в материалы дела документов следует, что в период с 19.07.2010 по 25.05.2017 сторонами не предпринимались меры по его исполнению. Арендодатель не обращался к ответчику для получения своего экземпляра договора (оригинал договора у истца отсутствует, представленная с исковым заявлением копия была получена от государственного регистратора), не направлял в адрес ответчика счета для оплаты арендной платы, не обращался с требованием о внесении арендной платы в период более 6 лет с даты составления указанного договора.

Арендатор арендную плату за пользование земельным участком не вносил, для обслуживания недвижимого здания участок площадью 1828 кв.м не использовал.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

По смыслу названных норм государственная регистрация аренды является подтверждением обременения вещных прав на недвижимое имущество, тогда как само арендное право по смыслу статьи 216 ГК РФ вещным правом не является, в силу чего наличие в ЕГРП записи об аренде является доказательством обременения земельного участка, однако не является подтверждением наличия обязательственных арендных отношений.

Как следует из пояснений ответчика, договор аренды был сдан для государственной регистрации ошибочно, никогда сторонами не исполнялся. При этом ответчик обоснованно полагал, что указанный договор является незаключенным в связи с неподписанием его арендатором по причине несогласия с его условиями (в т.ч. размером арендной платы и неустойки) и его государственная регистрация не влечет обязанности по его исполнению сторонами.

Кроме того, в соответствии со статьей 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Учитывая нарушения простой письменной формы договора аренды, регистрирующим органом должно было быть отказано в его государственной регистрации.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в рассматриваемом споре наличие государственной регистрации договора аренды не является безусловным доказательством его заключенности.

На основании вышеизложенных норм права и обстоятельств дела, учитывая существенные разногласия сторон в отношении площади земельного участка необходимого для обслуживания здания, принимая во внимание неисполнение сторонами условий договора аренды в течение более 6 лет, несоблюдение обязательной простой письменной формы, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что договор от 19.07.2010 № А099-10 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0020002:36 является незаключенным, в связи с чем правовые основания для взыскания арендной платы по указанному договору отсутствуют.

Вместе с тем, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Содержанием рассматриваемого обязательства является право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащениерезультатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Истцом заявлено требование о взыскании платы за период с 08.04.2009 по 31.03.2017. Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Вместе с тем, исходя из положений статей 196, 199 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что срок исковой давности по данному иску ограничен тремя годами, исковое заявление поступило в суд первой инстанции 01.09.2017, судом первой инстанции, с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, верно указано на то, что требования истца за период с 08.04.2009 по 31.08.2014 заявлены за пределами установленного срока исковой давности и удовлетворению не подлежат.

Таким образом, за период с 01.09.2014 по 31.03.2017 размер платы за фактическое пользование земельным участком площадью 644 кв.м. с применением судом первой инстанции при расчете постановлений администрации г. Рязани для определения величины платы в зависимости от вида использования земель, составил 296 456 руб. 08 коп.

На основании изложенного, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения, в связи с чем правомерно удовлетворил исковые требования администрации в части взыскания с предпринимателя денежных средств в сумме 296 456 руб. 08 коп.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 05.12.2018 по делу № А54-6349/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Н.В. Заикина

М.М. Дайнеко

Е.В. Рыжова