Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Капустиной Л.А., рассмотрев в порядке упрощенного производства без проведения судебного заседания и в отсутствие лиц, участвующих в деле (статья 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шиловой Олеси Сергеевны (ОГРНИП 317265100032110) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.01.2018 по делу № А54-7795/2017 (судья Митяева Л.И.), принятое в порядке упрощенного производства, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «ВИКТОРИ-ЭЛИТ» (г. Рязань, ОГРН 1076234000446, ИНН 6234036243) (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шиловой Олесе Сергеевне (далее – предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 22.04.2017 по 21.08.2017 в размере 147 258 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения дела в упрощенном порядке, судом первой инстанции 22.12.2017 принято решение в виде резолютивной части, согласно которому исковые требования удовлетворены.

11.01.2018 судом на основании заявления ответчика изготовлено мотивированное решение по делу.

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что между сторонами договора аренды имелась устная договоренность, согласно которой арендная плата за июнь и июль 2017 года была снижена с 55 000 рублей до 35 000 рублей, что подтверждается выставленными арендодателем счетами № 715 и № 865, которые были оплачены арендатором. Отмечает, что счет № 1172 на сумму 40 000 рублей на доплату арендной платы выставлен 25.07.2017, т.е. после получения арендодателем уведомления о расторжении договора аренды. Выражает несогласие с выводом суда о возможности удержания обеспечительного платежа в качестве штрафных санкций за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора.

В отзыве общество просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Указывает на то, что соглашения о снижении арендной платы в порядке статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.3 договора сторонами не заключалось. Ссылается на пункт 4.3 договора, которым арендодателю предоставлено право удержания обеспечительного платежа в качестве штрафных санкций за досрочное расторжение договора арендатором.

Согласно пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве» апелляционная жалоба рассматривается судьей единолично без проведения судебного заседания, без извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, без осуществления протоколирования в письменной форме или с использованием средств аудиозаписи.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 22.04.2017 между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № К 56-А (т. 1, л. д. 37–39), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование часть помещения № 59 площадью 6 кв. метров, расположенного на подземном этаже ТРЦ «Виктория плаза» (II очередь строительства) (объект права: нежилое помещение II-0, назначение: нежилое, общая площадь 3144,8 кв. метров, этаж подвал № 0, кадастровый (или условный) номер: 62:29:0070043:2402) на срок с 22.04.2017 по 31.03.2018.

Арендная плата, согласно пункту 4.1 договора, составляет 55 000 рублей в месяц, включая НДС 18 % и вносится арендатором ежемесячно на условиях предоплаты в размере 100 % не позднее 10 числа каждого месяца на основании счета, выставленного арендодателем до 5 числа данного месяца. Арендная плата начисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи части помещения.

Согласно пункту 4.3 договора в целях обеспечения исполнения обязательств по договору, арендатор в течение 10 банковских дней с даты подписания договора вносит на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 55 000 рублей.

Обеспечительный платеж хранится на расчетном счете арендодателя и подлежит возврату по окончании срока аренды. Возврат обеспечительного платежа производится арендодателем в течение 10 банковских дней после подписания сторонами акта возврата части помещения, при условии, что возврат помещения произошел в строгом соблюдении условий настоящего договора и у арендатора отсутствуют задолженность по арендной плате и обязанность по уплате штрафных санкций. В случае наличия такового суммы задолженности подлежат удержанию из обеспечительного платежа, оставшаяся его часть возвращается арендатору.

На протяжении срока аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке удержать денежные средства из обеспечительного платежа в счет просрочки уплаты арендной платы, компенсации ущерба (в иных случаях, предусмотренных договором), выплаты штрафных санкций, о чем уведомляет арендатора.

В течение 10 календарных дней с момента получения уведомления арендатор обязан пополнить обеспечительный платеж на недостающую сумму. В случае если арендатор в установленный срок не произвел пополнение обеспечительного платежа, он обязан уплатить арендодателю штраф, равный сумме, которая была удержана из обеспечительного платежа.

По окончанию срока аренды по договору или в случаях его досрочного расторжения по любым основаниям, обеспечительный платеж не подлежит возврату арендатору в случае неоднократного нарушения (два и более раза в течение срока аренды) арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.1 договора (срока и порядка оплаты арендной платы) более чем на 10 банковских дней.

В соответствии с пунктом 7.1 договора любая из сторон вправе досрочно расторгнуть договор, предупредив другую сторону о своем намерении не менее чем за 30 календарных дней. При досрочном расторжении договора по инициативе арендатора арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в качестве штрафных санкций за досрочное расторжение договора. Все изменения и дополнения к договору действительны лишь в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями обеих сторон (пункт 7.2 договора).

По акту приема-передачи 22.04.2017 имущество передано арендатору (т. 1, л. д. 41).

Во исполнение обязательств ответчиком по платежному поручению от 05.05.2017 № 3 внесен обеспечительный платеж в сумме 55 000 рублей (т. 1, л. д. 49).

На оплату арендной платы истцом выставлены счета от 24.04.2017 № 502 на сумму 16 500 рублей за апрель 2017 года (т. 1, л. д. 50), от 01.05.2017 № 502 на сумму 55 000 рублей за май 2017 года (т. 1, л. д. 52), от 01.06.2017 № 715 на сумму 35 000 рублей за июнь 2017 года (т. 1, л. д. 54), от 01.07.2017 № 865 на сумму 35 000 рублей за июль 2017 года (т. 1, л. д. 58), всего – на 141 500 рублей.

Счета оплачены ответчиком по платежным поручениям от 05.05.2017 № 2 на сумму 16 500 рублей (т. 1, л. д. 51), от 23.05.2017 № 6 на сумму 10 000 рублей (т. 1, л. д. 53), от 14.06.2017 № 7 на сумму 10 000 рублей, от 23.06.2017 № 9 на сумму 15 000 рублей, от 30.06.2017 № 10 на сумму 10 000 рублей (т. 1, л. д. 55–57), от 07.07.2017 № 11 на 5 000 рублей, от 14.07.2017 № 12 на сумму 5 000 рублей (т. 1, л. д. 59–60), всего – на 71 500 рублей.

Письмом от 21.07.2017 (т. 1, л. д. 42) предприниматель сообщила истцу о досрочном расторжении договора аренды на основании пункта 7.1 договора.

В ответном письме № 36 от 21.07.2017 (т. 1, л. д. 43) истец сообщил ответчику, что последним днем аренды будет являться 21.08.2017, указав на то, что снижение арендной платы невозможно, поскольку скидки досрочно уходящему арендатору не предоставляются и арендодатель намерен выставить счет на доплату арендной платы с 01.06.2017.

На доплату арендной платы за период с июня по июль 2017 года истец выставил ответчику счет от 25.07.2017 № 1172 на сумму 40 000 рублей (20 000 рублей х 2 мес.) (т. 1, л. д. 61), а также счет от 01.08.2017 № 1029 на сумму 37 258 рублей (за период с 01.08.2017 по 21.08.2017). Кроме того, у арендатора образовалась задолженность и за предыдущие периоды аренды.

Поскольку добровольно задолженность по арендной плате не была погашена, истец 06.09.2017 направил в адрес ответчика претензию от 06.09.2017 № 51 (т. 1, л. д. 18–19).

Отказ от ее добровольного удовлетворения послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Применительно к статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Имеющийся в материалах дела акт приема-передачи от 22.04.2017 подтверждает передачу арендованного имущества арендатору и его нахождение в пользовании ответчика в спорный период, за который взыскивается задолженность (май 2017 – 21.08.2017).

Поскольку за период с апреля 2017 по 21.08.2017 арендатором, с учетом обеспечительного платежа, внесено 126 500 рублей, в то время как подлежало уплате 273 758 рублей, задолженность предпринимателя правомерно определена судом в размере 147 258 рублей (273 758 рублей – 126 500 рублей).

Возражения предпринимателя сводятся к утверждению о том, что задолженность за июнь и июль 2017 года у ответчика отсутствует, поскольку в этот период у сторон имелась устная договоренность о снижении арендной платы за июнь и июль 2017 года с 55 000 рублей до 35 000 рублей, что подтверждается счетами арендодателя № 715 за июнь 2017 года и № 865 за июль 2017 года.

Не принимая указанную позицию, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со статьями 432, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор обязуется уплачивать ежемесячную арендную плату в размере 55 000 рублей, включая НДС 18 %.

Согласно части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что все изменения и дополнения к договору действительны лишь в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями обеих сторон.

Доказательств изменения согласованного сторонами условия о размере арендной платы и внесения изменений в договор аренды в материалы дела не представлено. Выставление истцом счетов за июнь и июль 2017 года на сумму меньше, согласованной сторонами в договоре, не является таким соглашением, а обоснованно оценено судом как его право на выставление счетов на оплату в меньшем размере. Реализация указанного права не означает отказа от оставшейся части долга (его прощения арендатору), поскольку в материалах дела имеется выставленный истцом счет на корректировку арендной платы за июнь и июль 2017 года (на 40 000 рублей, т.е. по 20 000 рублей доплаты за каждый месяц).

Довод заявителя о возможности удержания долга за июнь и июль 2017 из суммы обеспечительного платежа, обоснованно не принят судом.

Действительно, пунктом 4.3 договора предусмотрено, что на протяжении срока аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке удержать денежные средства из обеспечительного платежа в счет просрочки уплаты арендной платы, компенсации ущерба (в иных случаях, предусмотренных договором), выплаты штрафных санкций, о чем уведомляет арендатора. В течение 10 календарных дней с момента получения уведомления арендатор обязан пополнить обеспечительный платеж на недостающую сумму.

Таким образом, удержание задолженности из обеспечительного платежа является правом, а не обязанностью арендодателя.

Кроме того, обеспечительный платеж направлен арендодателем в погашение штрафных санкций за досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора, что согласуется с пунктом 7.1 договора и разъяснениями, изложенными в пункте 15 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».

Поскольку в данном случае договор расторгнут до истечения срока его действия по инициативе арендатора, удержание обеспечительного платежа в качестве штрафных санкций является обоснованным.

Довод заявителя о том, что счет на доплату арендной платы № 1172 на сумму 40 000 рублей выставлен 25.07.2017, т.е. после получения уведомления о расторжении договора аренды, не имеет правового значения.

В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства.

При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства (пункты 3, 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьями 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.01.2018 по делу № А54-7795/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

Л.А. Капустина