Гражданский кодекс часть 1

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, о признании права собственности на объекты недвижимости, установлении границ земельных участков в рамках дела №А55-10304/2018 о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества «АктивКапитал Банк», ИНН <***>,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2018 акционерное общество «АктивКапитал Банк» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурного производства, конкурсным управляющим должника утверждена Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов».

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлениями (вх. № 253110 от 13.09.2021 и вх. № 254904 от 13.09.2021), объединенными судом в одно производство на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с учетом уточнения предмета заявленных требований, принятого судом на основании ст.49 АПК РФ, согласно которому просит:

Признать договор № 2020-281 купли-продажи объекта недвижимого имущества от 16.09.2020 между акционерным обществом «АктивКапиталБанк» и ФИО2 недействительным в части приобретения объектов недвижимости площадью 24 251,34 кв.м.

Признать за ФИО2 право собственности на Усадьбу «Август Парк» с постройками, сооружениями и земельными участками в соответствующем составе.

Взыскать с акционерного общества «АктивКапитал Банк» в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 2 268 864,00 рублей в связи с недействительностью договора №2020-281 купли-продажи объекта недвижимого имущества от 16.09.2020 в части приобретения объектов недвижимости площадью 24251,34 кв.м. Включить данные требования в реестр текущих платежей.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.11.2021 заявления оставлены без рассмотрения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2021 определение Арбитражного суда Самарской области от 10.11.2021 по делу № А55-10304/2018 отменено. Вопрос направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2022 заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании сделки недействительной, признании права собственности на объекты недвижимости, установлении границ земельных границ приняты к новому рассмотрению.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2022 отказано в удовлетворении заявленных требований.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2022 определение Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2022 по делу № А55-10304/2018 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судами первой и апелляционной инстанций судебными актами, ИП ФИО2 обратился с кассационной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2022 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что судами неправомерно не приняты во внимание его доводы, а именно: «Если договор действителен, то право собственности на приобретенные объекты по договору возникает на основании статей 218 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а если в признании права отказано, то и договор недействителен.

Акционерное общество «АктивКапитал Банк» в лице Государственной корпорация «Агентство по страхованию вкладов» отклонило доводы кассационной жалобы по основаниям,изложенным в отзыве.

В судебном заседании заявитель поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель банка доводы, изложенные в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 АПК РФ посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ законность судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в рамках конкурсного производства должника АО «АктивКапитал Банк» были проведены электронные торги по реализации имущества посредством публичного предложения.

По лоту № 6 (протокол № РАД-203808 от 04.09.2020) победителем торгов был признан ФИО2. По результатам торгов был заключен договор № 2020-281 от 16.09.2020, согласно которому ФИО2 приобрел в собственность комплекс недвижимого имущества - Усадьбу «Август Парк» с постройками, сооружениями и земельными участками общей площадью 140 894,94 кв.м. Покупателем оплачена покупная цена в размере 131 881 600 руб. Банк совместно с покупателем 31.10.2020 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлениями о прекращении права Банка на недвижимое имущество и регистрации права собственности на него за ФИО2

Согласно уведомлению № КУВД-001/2020-2223268/1 от 16.11.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области приостановлена государственная регистрация перехода права ввиду несоответствия площадей приобретенных объектов.

Банк 09.04.2021 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером: 50:06:0110402:50 в связи с изменением площади земельного участка или изменением описания местоположения его границ.

Согласно уведомлению № КУВД-001/2021-13808184/1.1 от 21.04.2021 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, приостановлен государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером: 50:06:0110402:50 в связи с пересечением границ с иными земельными участками. Регистрация перехода права собственности на приобретателя имущества ФИО2 не произведена в связи с несоответствием площади приобретаемых объектов, указанных в договоре, реальным площадям объектов.

Заявителем указано, что вместо приобретенного комплекса недвижимого имущества общей площадью 140 894,94 кв.м., фактическая площадь приобретенных объектов недвижимости составляет 116 643,6 кв.м., что на 24 251,34 кв.м. меньше площади, указанной в договоре купли-продажи.

Полагая, что договор № 2020-281 купли-продажи объекта недвижимого имущества от 16.09.2020, заключенный между акционерным обществом «АктивКапиталБанк» и ФИО2, является недействительным в части приобретения объектов недвижимости площадью 24251,34 кв.м., ФИО2, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, в котором также просил взыскать АО «АктивКапитал Банк» в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 2 268 864,00 руб. в связи с недействительностью договора № 2020-281 купли-продажи объекта недвижимого имущества от 16.09.2020 в части приобретения объектов недвижимости площадью 24 251,34 кв.м. и включить данные требования в реестр текущих платежей.

Кроме того, заявитель также просил признать за ФИО2 право собственности на Усадьбу «Август Парк» с постройками, сооружениями и земельными участками, перечисленными в заявлении и установить границы земельных участков.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты права и отказал в удовлетворении заявленных требований. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Проверяя доводы кассационной жалобы, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно статье 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные в нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса (пункт 2).

Между тем торги, по результатам проведения которых был заключен спорный договор, не оспорены и в установленном действующим законодательством порядке не признаны недействительными.

Не обжалуя торги, заинтересованное лицо вправе предъявить требования о признании недействительной сделки, совершенной по результатам торгов, только в том случае, если основаниями недействительности сделки явились нарушения, не относящиеся к процедуре подготовки и проведения торгов.

В рассматриваемом случае судами установлено, что регистрации перехода права собственности на приобретателя имущества ФИО2 не произведена в связи с несоответствием площади приобретаемых объектов, указанных в договоре реальным площадям объектов. Вместо приобретенной усадьбы «Август Парк» с постройками, сооружениями и земельными участками общей площадью 140 894,94 кв.м., фактическая площадь приобретенных объектов недвижимости составляет 116 643,6 кв.м., что на 24 251,34 кв.м. меньше площади, указанной в договоре купли-продажи. Таким образом, вопрос о размере площади продаваемого объекта затрагивает предмет торгов.

Однако, ФИО2 просил признать сделку в части приобретения объектов недвижимости площадью 24251,34 кв.м., заключенную на торгах, недействительной, не оспаривая при этом сами торги.

Из сведений, имеющихся в материалах дела не усматривается, каким образом и на основании каких документов площадь земельного участка существенно изменилась.

Письмами от 18.12.2021 Управление Росреестра по Московской области, 24.12.2021 Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по существу пояснений не представили. До настоящего времени сведения и документы, на основании которых площадь земельного участка существенно изменилась, конкурсному управляющему не представлены. При этом судом первой инстанции правомерно принято во внимание, что с 15.08.2018 по 30.10.2020 конкурсный управляющий располагал сведениями о площади земельного участка с кадастровым номером 50:06:0110402:50 равной 67 090,34 кв.м., существенные условия, предусмотренные главами 30 ГК РФ, в оспариваемом договоре предусмотрены.

Переход к ФИО2 права собственности на спорное имущество на основании договора купли-продажи от 16.09.2020 подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), действующего на момент заключения договора купли-продажи от 17.12.2007, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичные положения содержатся в частях 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В данном случае отказ или приостановлении регистрации стороны сделки не оспорили.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2020 № 305-ЭС20-2700, заключение договора купли-продажи здания и земельного участка под ним, а также факт уплаты предусмотренной договором цены не являются основанием для признания права собственности в судебном порядке.

Относительно ссылки заявителя на выявление реестровой ошибки по границам спорного земельного участка судебная коллегия считает следующее.

Порядок исправления ошибок, содержащихся в ЕГРН, урегулирован статьей 61 Закона № 218-ФЗ, в части 3 которой установлено, что под реестровой ошибкой понимается воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном названным Федеральным законом.

Реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав (часть 4 статьи 61 Закона № 218-ФЗ).

Таким образом, суды правомерно пришли к выводу, что наличие реестровой ошибки не может быть устранено в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), требования об установлении права собственности на приобретенный объект по договору и установлении границ земельных участков предъявляются к органу, осуществляющему государственную регистрацию права (Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Департаменту городского имущества Московской области). Соответственно отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований ИП ФИО2

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Самарской области от 16.02.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2022 по делу № А55-10304/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.В. Егорова

СудьиП.П. Васильев

А.А. Минеева