Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателю ФИО1, администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11.05.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023

по делу № А55-10321/2022

по исковому заявлению индивидуального предпринимателю ФИО1 к администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области, о признании договора незаключенным и взыскании,

по исковому заявлению администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1, о признании договора прекратившим действие, о взыскании, третье лицо – ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области (далее – администрация) о признании договора аренды земельного участка от 22.05.2017 № 17/2017 незаключенным и взыскании 139 527 руб. 50 коп., а также судебных расходов в размере 35 000 руб. 00 коп.

Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к предпринимателю о признании договора аренды земельного участка от 01.07.2022 № 17/2017 прекратившим действие, обязании в месячный срок с момента вступления в законную силу настоящего судебного акта передать администрации по акту приема- передачи, в состоянии не хуже первоначального, земельный участок с кадастровым номером 63:27:0401019:126, площадью 123 кв. м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под установку временного торгового павильона, между приусадебными земельными участками № 45 и № 47 по ул. Первомайская, расположенный по адресу: Самарская область, Нефтегорский район, с. Утевка, а также о взыскании задолженности по договору в размере 263 852 руб. 95 коп.

Определением от 29.12.2022 названные требования объединены судом в одно производство, делу присвоен номер А55-10321/2022.

От истца поступило уточненное исковое заявление, согласно которому истец просил взыскать 247 656 руб. 86 коп., из которых 177 254 руб. 78 коп. – задолженность по арендной плате, 70 402 руб. 08 коп. – пени за период с 11.04.2019 по 31.03.2022.

Определением суда в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнение требований судом принято.

Администрацией при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено об изменении предмета требования о прекращении договора аренды на требование об аннулировании записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости об обременении договора аренды земельного участка от 22.05.2017. Поскольку данное заявление выходит за пределы прав, предоставленных истцу статьей 49 АПК РФ, суд отказал в его удовлетворении.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.05.2023 исковые требования ИП ФИО1 удовлетворены частично, с администрации в пользу предпринимателя взыскано 18 768 руб. 38 коп., расходы по государственной пошлине в размере 698 руб. 00 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 4708 руб. 00 коп. В удовлетворении оставшейся части требований предпринимателя отказано.

Исковые требования администрации удовлетворены частично, суд обязал ИП ФИО1 в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу передать администрации по акту приема-передачи в состоянии, не хуже первоначального, земельный участок с кадастровым номером 63:27:0401019:126, площадью 123 кв. м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под установку временного торгового павильона, между приусадебными земельными участками № 45 и № 47 по ул. Первомайская, расположенный по адресу: Самарская область, Нефтегорский район, с. Утевка. В удовлетворении оставшейся части требований администрации отказано.

Дополнительным решением Арбитражного суда Самарской области от 17.08.2023 по делу № А55-10321/2022 суд признал договор аренды земельного участка от 22.05.2017 № 17/2017 между ИП ФИО1 и администрацией прекратившим действие 21.05.2022.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 решение Арбитражного суда Самарской области от 11.05.2023 оставлено без изменения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2023 дополнительное решение Арбитражного суда Самарской области от 17.08.2023 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 просит решение Арбитражного суда Самарской области и постановление апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

В кассационной жалобе администрация просит решение Арбитражного суда Самарской области и постановление апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационных жалоб к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.01.2024 разбирательство по кассационным жалобам ИП ФИО1 и администрация отложено на 19.02.2024. Судебное разбирательство 19.02.2024 в 11 час. 00 мин. продолжено в том же составе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационных жалобах.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.05.2017 № 17/2017, согласно условиям которого, арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование земельный участок с кадастровым номером 63:27:0401019:126 площадью 123 кв. м, под установку временного торгового павильона между приусадебными земельными участками № 45 и № 47 по ул. Первомайская, на срок с 22.05.2017 по 21.05.2022.

Согласно пунктам 2.1., 2.4. договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере 61 500 руб. 00 коп. в год.

Арендная плата за первый расчетный год вносится арендатором единовременно в течение 30 календарных дней с даты подписания договора; за последующие периоды арендная плата оплачивается арендатором ежеквартально не позднее 10 числа с начала квартала, следующего за расчетным.

Ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы влечет за собой уплату неустойки в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 2.5. договора).

По акту приема-передачи от 22.05.2017 земельный участок передан арендатору.

Поскольку земельный участок в период действия договора от 22.05.2017 не был освобожден от возведенного на нем торгового павильона, принадлежащего третьему лицу, а арендная плата за его использование арендатором вносилась, последний обратился к администрации с претензией от 08.08.2017, содержащей просьбу возместить затраты по арендной плате, которая администрацией не удовлетворена.

Невозможность использования земельного участка, несмотря на внесение арендной платы, послужила основанием обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о признании договора аренды незаключенным и взыскании сумм, внесенных за аренду земельного участка.

Ответчик, в свою очередь, обратился с самостоятельными требованиями к истцу о признании договора прекратившим действие с 01.07.2022, обязании ИП ФИО1 передать администрации по акту приема-передачи земельный участок, и взыскании задолженности по арендной плате.

Земельный участок площадью 123 кв. м был выставлен на аукцион, на который подали заявки два участника – ИП ФИО1 и ФИО2 Поскольку ФИО2 в назначенное время и дату на аукцион не явился, победителем признан единственный зарегистрированный участник ИП ФИО1, с которым и заключен договор аренды земельного участка от 22.05.2017. Земельный участок был передан ИП ФИО1 по акту приема-передачи от 22.05.2017.

ИП ФИО1 в качестве задатка были внесены 12 300 руб. 00 коп., а впоследствии по чеку-ордеру от 16.05.2017 – 49 200 руб. 00 коп., по чеку-ордеру от 11.07.2018 – 37 742 руб. 47 коп., по платежному поручению от 10.07.2019 – 37 742 руб. 47 коп.

В связи с нахождением на переданном в аренду земельном участке торгового павильона, администрация обратилась в Самарский районный суд г. Самары с заявлением о возложении на ИП ФИО2 обязанности освободить земельный участок от расположенного на нем объекта путем демонтажа.

Заочным решением Самарского районного суда г. Самары от 26.09.2017 суд обязал ФИО2 освободить земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, Нефтегорский район, с. Утевка, между приусадебными участками № 45 и № 47 по ул. Первомайская в с. Утевка от расположенного на нем объекта – торгового павильона, путем демонтажа.

Истец обратился к ответчику с заявлением от 06.04.2018 об освобождении земельного участка, о зачете ранее внесенной арендной платы в счет оплаты за земельный участок с момента его освобождения, рассмотрев которое ответчик в письме от 03.05.2018 сообщил об утверждении Положения об организации работы по освобождению земельных участков от незаконно размещенных на них объектов, о невозможности произвести зачет арендной платы в силу закона, о возбуждении в отношении ИП ФИО2 дела об административном правонарушении.

Впоследствии, истец направил ответчику требование от 12.02.2021 о расторжении договора, приложив к нему соглашение о расторжении.

В письме от 09.03.2021 администрация сообщила, что земельный участок освобожден и направила истцу проект соглашения о досрочном расторжении договора.

Отказывая в подписании соглашения о расторжении договора, истец в письме от 14.12.2021 просил ответчика подготовить соглашение о расторжении договора, предусматривающее возврат денежных средств в размере 189 297 руб. 00 коп., на что получил отказ, отраженный в письме от 28.12.2021.

Полагая, что сторонами не согласован предмет договора, поскольку арендодатель выставил на аукцион земельный участок, не соответствующий условиям договора аренды и требованиям закона к предмету, истец обратился в суд с требованием о признании договора аренды от 22.05.2017 незаключенным.

Разрешая спор, суды пришли к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении требований о незаключенности договора аренды и мотивировали судебные акты тем, что содержание договора, так и совместные действия сторон, в том числе истца, свидетельствуют о заключении договора аренды от 22.05.2017 № 17/2017 и согласовании всех существенных условий, предусмотренных законом к такого рода договорам. Истец заинтересован был в освобождении земельного участка, полученного им по договору от 22.05.2017, а не по какому-либо иному основанию, обращался с вопросом освобождения земельного участка к ответчику, главе муниципального района Нефтегорский Самарской области, в прокуратуру, службу судебных приставов.

Анализируя условия договора аренды от 22.05.2017, судом установлено, что подписывая договор, стороны согласовали предмет – земельный участок, его площадь, кадастровый номер, адрес места нахождения.

Сторонами также определены стоимость арендной платы, сроки ее внесения и срок действия договора. С учетом указанного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора аренды.

Требуя признать договор незаключенным, истец фактически ссылается на неисполнение ответчиком обязанности по передаче истцу земельного участка, освобожденного от объекта третьего лица, в то время как по условиям договора арендодатель обязался передать участок свободным от третьих лиц, гарантировал, что предмет договора не обременен правами третьих лиц.

Однако, ненадлежащее исполнение обязательств по договору не могут свидетельствовать о незаключенности такого договора.

Кроме того, истец, требующий признания договора незаключенным, произвел частичное исполнение по нему – перечислил ответчику арендные платежи, что свидетельствует о том, что истец приступил к исполнению обязательств по договору, ответчик, в свою очередь, принял оплату и передал участок истцу.

Таким образом, представленные в материалы дела доказательства подтверждают совершение сторонами действий по исполнению договора.

В части требования администрации о взыскании долга по арендной плате, требования предпринимателя о взыскании неосновательно сбереженных средств в связи с незаключенностью договора, суды пришли к следующему.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Земельный участок передан арендодателем и принят арендатором по акту приема-передачи от 22.05.2017. Несмотря на указание в нем на пригодность использования земельного участка по назначению и отсутствие недостатков, арендодатель признал, что земельный участок не освобожден от объекта предыдущего арендатора.

Согласно акту от 19.06.2020 судебного пристава-исполнителя ОСП Нефтегорского и Алексеевского районов о совершении исполнительных действий, ФИО2 освободил земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, Нефтегорский район, с. Утевка, между участком № 45 и № 47. К акту приложены фотоматериалы.

Возможность использовать земельный участок по назначению возникла у предпринимателя не ранее 19.06.2020.

Таким образом, в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению по причине его передачи в аренду обремененным имуществом иных лиц, требовать от арендатора вносить арендную плату за пользование земельным участком арендодатель не мог, в силу отсутствия физической возможности такого использования.

Между тем, поскольку договор аренды сторонами в добровольном порядке не расторгнут, соглашение о расторжении договора не подписано, следовательно, он продолжал действовать до указанного в нем срока – 21.05.2022, истец, при наличии доказательств освобождения земельного участка, имел возможность использовать его и обязан был в этой связи вносить арендную плату по договору.

Неиспользование земельного участка при наличии такой возможности, в силу пункта 2.6. договора, не может служить основанием невнесения арендной платы. Доказательств совершения действий по расторжению договора аренды до окончания срока указанного договора предпринимателем в материалы дела не представлено.

Договор аренды заключен на торгах на определенный в нем срок по 21.05.2022, заявление о продлении договора от арендатора не поступило, следовательно, договор прекратил свое действие 21.05.2022.

При указанных обстоятельствах, учитывая возможный срок использования земельного участка с момента его фактического освобождения, установленную договором стоимость арендной платы и даты внесения платежей, внесенные истцом платежи по договору в размере 136 984 руб. 94 коп., суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для начисления арендной платы с 20.06.2020.

С учетом уточненного расчета администрации, требования заявлены за период с 21.06.2017 по 30.06.2022 в размере 177 254,78 руб., после прекращения договора предмет аренды не возвращен. С учетом изложенного, суды сделали выводы об обоснованности требований администрации о взыскании арендной платы по 30.06.2022. Согласно расчету арендная плата составляет за период с 20.06.2020 по 30.06.2022 в сумме 118 216,56 руб.

При этом судами были учтены платежи ранее, которые оплачивались арендатором в размере 136 984 руб. 94 коп., поэтому суды посчитали возможным произвести зачет и переплату в сумме 18 768 руб. 38 коп. возвратили арендатору.

Поскольку истцом плата по договору произведена в размере 136 984 руб. 94 коп., следовательно, 18 768 руб. 38 коп. оплачены за пределами стоимости арендной платы, начисленной в период действия договора. Учитывая даты осуществления истцом платежей, требование администрации о начислении неустойки является неправомерным.

Исследовав и оценив доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 606, пунктом 1 статьи 611, пунктом 2 статьи 612, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», суды обосновано отказали в удовлетворении заявленных требований о признании договора аренды земельного участка не заключенным.

Сторона, которая приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору или иначе подтвердила действие договора, по общему правилу не вправе требовать признания этого договора незаключенным в силу принципа «эстоппель» (пункт 3 статьи 432 ГК РФ, пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49, пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020)).

Между тем судом первой и апелляционной инстанции не учтено следующее.

Требование предпринимателя удовлетворено в части. Ко взысканию им заявлены судебные расходы в размере 35 000 руб.

В мотивировочной части решения суда первой инстанции от 11.05.2023 удовлетворены требования о взыскании судебных расходов в размере 35000руб., в резолютивной отсутствует взыскание судебных расходов на эту сумму. В резолютивной части расходы на оплату услуг представителя взысканы с администрации в размере 4708 руб.

Согласно частям 4, 5 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны содержаться выводы суда и обоснования принятого судом решения. Резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований.

Таким образом, исходя из смысла и содержания данной нормы, решение суда не должно содержать каких-либо противоречий.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Таким образом, мотивировочная часть решения не соответствует его резолютивной части.

Суд апелляционной инстанции не устранил указанное процессуальное нарушение, оставил решение суда первой инстанции без изменения, хотя при таких обстоятельствах правовые основания для оставления решения суда в силе отсутствовали.

Доводы администрации о применении срока исковой давности не получили должной оценки судами в обжалованных судебных актах.

Так, администрация указала на заявление ей о пропуске срока исковой давности на все требования ИП ФИО1 (на первое требование – в отзыве на исковое заявление, на требование о взыскании денежных средств – устное заявление в ходе судебных заседаний (20.09.2022, 08.11.2022, 13.12.2022, 07.02.23), что подтверждается аудиозаписями судебных заседаний, а также суд первой инстанции в решении от 11.05.2023 не дал оценку заявлению ответчика о пропуске срока исковой давности в отношении всех требований.

В связи с чем, вывод суда апелляционной инстанции о том, что администрация не заявляла о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании денежных средств не соответствует материалам дела.

Между тем судами произведен зачет ранее оплаченной арендной платы по платежам 12300, 49200, 37742, 37742,47 руб., в счет арендных платежей за период с 20.06.2020 по 21.05.2022 без применения срока исковой давности.

Истечение действия срока договора 21.05.2022 не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей.

При этом до настоящего времени возврат арендованного земельного участок по акту приема-передачи арендодателю не произведен. В материалы дела такого акта не предоставлено.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

При этом судами не применен абзац 2 статьи 622 ГК РФ к заявленному в иске периоду с 21.05.2022 по 30.06.2022.

Не рассмотрен вопрос о соглашении сторон по досрочному расторжению договора аренды.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса.

Статья 200 ГК РФ определяет, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по делу о защите этого права.

Так суды не дали оценку доводам представителя администрации об отсутствии переплаты по договору аренды.

06 апреля 2018 года ИП ФИО1 обращался в администрацию с заявлением о зачете ранее внесенной арендной платы за земельный участок с момента его освобождения. Письмом от 03.05.2018 № 1453 администрация отказала предпринимателю в зачете.

В соответствии с частью 1 статьи 8 АПК РФ арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

Частью четвертой статьи 15 АПК РФ предусмотрено, что решения, постановления, принимаемые арбитражным судом, должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Судебный акт является законным, если он вынесен в строгом соответствии с подлежащими применению по делу нормами материального права и при соблюдении норм процессуального права.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть отмеченные недостатки, разрешить спор на основе полного и всестороннего исследования, имеющихся в материалах дела доказательств, их оценки по правилам статей 67, 68, 71 АПК РФ, с учетом приведенных положений законодательства применительно к дате прекращения договора аренды установить обстоятельства, связанные с возвратом объекта аренды, оценить доводы и возражения сторон и представленные ими доказательства, проверить расчеты, исследовать представленные в материалы дела доказательства, при необходимости запросить у сторон соответствующие документы, после установления перечисленных обстоятельств принять законный и обоснованный судебный акт.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе суд округа не рассматривал, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 11.05.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023 по делу № А55-10321/2022 оставить без изменения в части отказа в удовлетворении требований о признания договора № 17/2017 незаключенным.

В остальной части решение Арбитражного суда Самарской области от 11.05.2023, дополнительное решение Арбитражного суда Самарской области от 17.08.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2023, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

Р.А. Вильданов