Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению администрации городского округа Тольятти к обществу с ограниченной ответственностью Торговая компания «Ронто» о взыскании задолженности по арендной плате, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, – общества с ограниченной ответственностью «Отдых».

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Тольятти (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью ТК «Ронто» (далее – ООО ТК Ронто», общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2020 по 31.12.2020 в размере 106 233 руб. 27 коп, пени за период с 11.07.2020 по 23.11.2020 в сумме 2835 руб. 63 коп..

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечено общество с ограниченной ответственностью «Отдых» (далее – ООО «Отдых»).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.06.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе администрации, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, считает, что оснований для отказа в удовлетворении требований не имелось.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по ледующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между администрацией городского округа Тольятти (арендодатель) и ООО «Отдых», ООО ТК «Ронто» (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка от 06.11.2018 № 3869, по условиям которого администрация передает в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:09:0305025:2103, расположенный по адресу: г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, земельный участок № 69, общей площадью 120 935 кв. м, с разрешенным использованием: туристическое обслуживание, сроком до 02.05.2061.

Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи от 06.11.2018.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.11.2018.

В соответствии с пунктом 1.2.6 договора на земельном участке расположены объекты капитального строительства.

Дополнительным соглашением от 30.11.2018 между администрацией г.о. Тольятти, ООО «Отдых» и ООО ТК «Ронто», определены доли землепользования арендаторов, определен порядок расчета арендной платы.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 06.11.2018.

Пунктом 2.1. договора аренды от 06.11.2018 № 3870 предусмотрено, что расчет арендной платы производится в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области». Арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы в соответствии с условиями настоящего договора. Годовой размер арендной платы для каждого из лиц на стороне арендатора начисляется посредством умножения доли площади объектов (помещений), принадлежащих конкретному лицу на стороне арендатора, в общей площади зданий (помещений) указанных в пункте 1.2.6. договора, на площадь земельного участка, указанную в пункте 1.2.3. настоящего договора, и на годовой размер арендной платы, рассчитанный по формуле, приведенной в пункте 2.2 настоящего договора.

В силу пунктов 2.4. и 2.5. договора аренды от 06.11.2018 № 3870 арендная плата вносится ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца текущего квартала. Исчисление арендной производится с даты, следующей за датой государственной регистрации настоящего договора.

Согласно пункту 2.9. договора аренды от 06.11.2018 № 3870 в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Самарской области либо муниципальных правовых актов городского округа, регулирующих порядок исчисления размера арендной платы за землю, а также в случае изменения методики расчета арендной платы новая величина арендной платы устанавливается в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения со дня вступления в силу нормативных правовых актов, предусматривающих соответствующие изменения.

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные условием договора, арендодатель начисляет пени в размере 0,03 % за каждый день просрочки от суммы задолженности.

Администрацией произведен расчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка 77 152 901 руб. 95 коп., исходя из Кв=0,0162 (пункт 8.1. земельные участки санаториев, домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз), в связи с чем, за период с 01.07.2020 по 31.12.2020 размер арендной платы составил 53 558 руб. 40 коп.

Постановлением администрации городского округа Тольятти от 04.02.2020 № 297-п/1 изменен вид разрешенного использования земельного участка на «туристическое обслуживание, гостиничное обслуживание».

В соответствии с постановлением администрации городского округа Тольятти от 18.06.2020 № 1875-п/1 вид разрешенного использования земельного участка изменен на «Туристическое обслуживание».

Администрация направила в адрес общества претензию от 23.11.2020 № 8477/5.2 с требованием об оплате задолженности.

Неисполнение обществом требований, изложенных в претензии, послужили администрации основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суды двух инстанции, руководствуясь статьями 424, 450, 451, 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 39.20, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), установив, что, с учетом внесенных платежей, задолженность по арендной плате за спорный период у ответчика отсутствует, отказали в иске.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившим силу с 01.03.2015.

Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0305025:2103 площадью 120 935 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, земельный участок № 69, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости в пределах земельного участка с кадастровым номером 63:09:0305025:2103 расположены 27 объектов недвижимости, принадлежащие ООО ТК «Ронто» и ООО «Отдых».

ООО ТК «Ронто» на праве собственности принадлежат нежилые здания: с кадастровым номером 63:09:0305025:1317 здание спального корпуса площадью 247,9 кв. м и с кадастровым номером 63:09:0305025:1315 здание спального корпуса № 16 площадью 247, 2 кв. м.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, обеспечения в соответствии с настоящим Федеральным законом общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Частью 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В силу статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения), и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости).

Согласно части 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Частью 9 статьи 14 Федерального закона 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» предусмотрено, что информация, содержащаяся в государственных информационных системах, а также иные имеющиеся в распоряжении государственных органов сведения и документы являются государственными информационными ресурсами. Информация, содержащаяся в государственных информационных системах, является официальной. Государственные органы, определенные в соответствии с нормативным правовым актом, регламентирующим функционирование государственной информационной системы, обязаны обеспечить достоверность и актуальность информации, содержащейся в данной информационной системе, доступ к указанной информации в случаях и в порядке, предусмотренных законодательством, а также защиту указанной информации от неправомерных доступа, уничтожения, модифицирования, блокирования, копирования, предоставления, распространения и иных неправомерных действий.

Пунктом 1 статьи 8.1 ГК РФ введены принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, среди которых названы принципы публичности и достоверности государственного реестра, обеспечивающие открытость и доступность сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для неограниченного круга лиц, а также достоверность, бесспорность зарегистрированных в реестре прав.

Достоверность государственного реестра означает, с одной стороны, соответствие сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились данные в Единый государственный реестр недвижимости, с другой - что такие сведения соответствуют объективной реальности.

Таким образом, суды, производя расчет размера обязательства ответчика по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 06.11.2018 № 3870, правильно исходили из сведений Единого государственного реестра недвижимости, в котором содержатся сведения об объектах недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

Абзац 1 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ закрепляет, что правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (абзац 2 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ).

Пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Из анализа материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0305025:2103, расположены нежилые здания и инфраструктура детского лагеря (спальные корпуса, домики для обслуживающего персонала, сторожки, теплоузел, складские помещения, домик пионеров и т.д.), при этом, исходя из условий дополнительного соглашения от 30.11.2018 вид разрешенного использования определен как земельные участки пионерских лагерей, детских и спортивных лагерей (пункт 8.2).

Судами двух инстанций установлено, что согласно Карте градостроительного зонирования (Приложение № 1 к Правилам землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденным решением Думы городского округа Тольятти от 24.12.2008 № 1059) земельный участок с кадастровым номером 63:09:0305025:2103, расположен в границах территориальной зоны Р-3 «Зона отдыха».

Вместе с тем коэффициент вида использования земельного участка (8.2) определен сторонами в дополнительном соглашении, с учетом решения Думы г.о. Тольятти Самарской области от 01.10.2008 № 972.

Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Судебные инстанции по результатам оценки представленных ООО ТК «Ронто» и ООО «Отдых» доказательств и сведений, содержащихся в публичном реестре (справочной информации по объектам недвижимости Росреестра) обоснованно исходили из того, что на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0305025:2103 имеются 2 объекта недвижимости общей площадью 495,1 кв. м, принадлежащие ООО ТК «Ронто», что составляет 14,96% от общей площади земельного участка и 25 объектов недвижимости общей площадью 2814,3 кв. м, принадлежащих ООО «Отдых» (доля в участке 85,04%).

Поскольку в установленном порядке данные публичного реестра относительно объектов недвижимости и их технических характеристик уполномоченным органом не были опровергнуты, судебные инстанции правомерно определили размер обязательств по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Следует отметить, что при заключении договора аренды от 06.11.2018 № 3869, с учетом дополнительного соглашения от 30.11.2018 в пункте 1 стороны, с учетом фактического использования земельного участка определили применение коэффициента (Кв) вида использования в размере 0,00011 (земельные участки пионерских лагерей, детских и спортивных лагерей).

На основании акта осмотра от 27.12.2019 № 196/12-19 спорного участка принято постановление от 04.02.2020 № 297-п/1 об изменении вида использования земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0305025:2103, 63:09:0305025:2104 с «туристическое обслуживание» на «туристическое обслуживание, гостиничное обслуживание» (4.7).

Впоследствии в порядке самоконтроля принято постановление от 18.06.2020 № 1875-п/1 об изменении вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0305025:2103, 63:09:0305025:2104, согласно которому восстановлен прежний вид разрешенного использования с кадастровым номером 63:09:0305025:2103 «туристическое обслуживание» (5.2.1).

Данные обстоятельства, безусловно, свидетельствуют о действиях уполномоченного органа, который после устранения допущенных нарушений и установления фактического использования участка необоснованно применяет к арендаторам коэффициент вида разрешенного использования в размере 0,0494 («земельные участки гостиниц» (6.1).

Суды двух инстанций, принимая во внимание сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, учитывая долю ответчика в праве пользования земельным участком, которая соразмерна доле принадлежащих ему объектов недвижимого имущества к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, пришли к верному выводу, что, исходя из общей площади зданий, доля ООО ТК «Ронто» в праве на объекты недвижимого имущества на земельном участке составляет 0,148604.

Таким образом, исходя из условий дополнительного соглашения от 30.11.2018, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Самарской области - 06.12.2018, годовой размер арендной платы для ООО «Отдых» пропорционально доле 103046,94 кв. м. составляет 9 798,67 руб., для ООО ТК «Ронто» пропорционально доле 17888,06 кв. м – 1700 ,97 руб., при этом применяется Кв = 0,00011, Ки на 2020 год – 1,400.

Суды правомерно исходили из представленного ООО ТК «Ронто» контррасчета, произведенного исходя из общей площади зданий на земельном участке = 3309,4 кв. м, где доля ООО ТК «Ронто» от общей площади зданий составляет 0,148604, в связи с чем размер арендной платы в год составит -1777,53 руб. за 2020 год, с учетом произведенной оплаты платежными поручениями от 10.07.2020 № 307, от 06.10.2020 № 513, по состоянию на 06.10.2020 у ООО ТК «Ронто» образовалась переплата в сумме 177,84 руб.

Доводы заявителя кассационной жалобы относительно отсутствия оснований для отказа в удовлетворении исковых требований основаны на неправильном толковании норм, регулирующих спорные правоотношения.

При таких обстоятельствах суды двух инстанций, принимая во внимание контррасчет ООО ТК «Ронто», пришли к обоснованному выводу, что задолженность по арендной плате за спорный период у ответчика отсутствует, что в силу статьи 408 ГК РФ прекращает обязательство, и является основанием для отказа в иске.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 7, 65 ЗК РФ, 424, 614 ГК РФ, установив наличие у общества переплаты по арендным платежам, отказали в иске.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 07.06.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2021 по делу № А55-1053/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи Р.В. Ананьев

Ф.В. Хайруллина