Гражданский кодекс часть 1

на определение Арбитражного суда Самарской области от 05.06.2018 (судья Исаев А.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2018 (председательствующий судья Садило Г.М., судьи Колодина Т.И., Серова Е.А.)

по делу № А55-10763/2010

по заявлению участников строительства ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО60 Сайхат, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО37, ФИО7, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО2, ФИО54, ФИО55, ФИО5, ФИО56, ФИО57 о признании недействительными торгов (реализации имущества) и сделок должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Кросс» (ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Самарской области от 20.05.2010 по заявлению ФИО58 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Кросс» (далее – должник).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.09.2010 в отношении должника введена процедура наблюдения. Временным управляющим должника утвержден ФИО59

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.04.2011 в отношении должника введена процедура внешнего управления, внешним управляющим должником был утвержден ФИО59

Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.09.2011 к банкротству должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.05.2013 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим должником утвержден ФИО59

Определением Арбитражного суда Самарской области от 01.08.2014 конкурсным управляющим должником утверждена ФИО1 (далее – конкурсный управляющий).

Участники строительства, включенные в реестр требований должника о передаче жилых помещений: ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО60, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО37, ФИО7, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО2, ФИО54, ФИО55, ФИО5, ФИО56, ФИО57 обратились в арбитражный суд с заявлениями, в которых просили:

- признать недействительной реализацию имущества должника без обременения правами требований всех кредиторов, включенных в реестр кредиторов по передаче жилых помещений;

- обязать конкурсного управляющего должником внести изменения в состав обременения имущества должника, реализованного на торгах, проведенных 21.02.2017, а именно – включить в состав обременения имущества, включенные в реестр требований о передаче жилых помещений должника права требования заявителей о передаче жилых помещений – квартир;

- обязать конкурсного управляющего должником и лицо, выигравшее торги – общество с ограниченной ответственностью «Поволжская строительная корпорация» (далее – общество «ПОСКО»), внести изменения в заключенный по итогам торгов договор купли-продажи от 27.02.2017 в части обременения проданного имущества дополнительными требованиями заявителей (участников долевого строительства) на получение квартир.

ФИО5, кроме указанного заявления, обратилась также с отдельным заявлением: о признании в части недействительными торгов от 21.02.2017 в отношении имущества, а также прав и обязанностей должника; о признании недействительным договора купли-продажи от 27.02.2017 № 2; о признании недействительным соглашения от 27.02.2017 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.04.2014 № 874, а также применении последствий недействительности сделок в виде возврата должнику доли в праве 1675803/1891239 на объект незавершенного строительством, и права аренды земельного участка.

Все заявления участников строительства в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) соединены судом для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2018 к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Министерство строительства Самарской области (далее – Министерство строительства), Департамент градостроительства городского округа Самары, администрация городского округа Самары, Самарский областной фонд жилья и ипотеки (далее – СОФЖИ).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 05.06.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационных жалобах ФИО5, ФИО7 и ФИО2 просят принятые по делу судебные акты отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В судебном заседании 25.10.2018 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 14 ч. 50 мин. 01.11.2018. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» Арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

После объявленного перерыва в суд кассационной инстанции от общества «ПОСКО» поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное необходимостью привлечь к участию в заседании Министерство строительства.

В судебном заседании 01.11.2018 представителем общества «ПОСКО» было заявлено об отказе от ходатайства об отложении судебного заседания.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Самарской области от 17.09.2007 по делу № А55‑12339/2006 за должником признано право собственности на незавершенный строительством жилой дом со встроенными административными помещениями (готовность 55% согласно техническому паспорту, изготовленному ФГУП «Ростехинвентаризация»), расположенный в г. Самаре в Железнодорожном районе, в п. Кузнецовых, на пересечении пр. К.Маркса и ул. Владимирская, литера А.

В конкурсную массу должника включено следующее имущество:

- доля в праве 1675803/1891239 на объект незавершенный строительством, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.02.2011 сделана запись регистрации 63-63-01/472/2010-141;

- право аренды земельного участка под домом, с кадастровым номером 63:01:0109002:1756, площадью 3000 кв.м, по договору от 09.04.2014 № 874 аренды земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, проспект К.Маркса./ул. Владимирская.

Конкурсным управляющим, как организатором торгов, 21.02.2017 проведены торги по продаже имущества должника на электронной площадке «Центр дистанционных торгов», размещенной на сайте http://cdtrf.ru сети Интернет.

Продаже единым лотом подлежало следующее имущество:

1. Доля в праве 1675803/1891239 на объект незавершенный строительством, степень готовности 55%, назначение: объект в стадии строительства, кадастровый (или условный) номер 63:01:0632001:256, этажность 10, в том числе подземных 1, адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, б/н, вид права: общая долевая собственность;

2. Право аренды земельного участка на основании договора от 09.04.2014 № 874 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, категория: «земли населенных пунктов», кадастровый номер: 63:01:0109002:1756, S= 3000 кв.м, для завершения строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, проспект Карла Маркса/ул. Владимирская.

Имущество обременено требованиями участников долевого строительства в количестве 113 требований на квартиры (площадь 6264,32 кв.м), а также требованиями в сумме 8 103 078 руб.

Согласно публикации от 11.03.2017 № 63030135586 в газете «Коммерсант», по итогам торгов организатором торгов принято решение признать торги несостоявшимися, так как к участию допущен только один участник.

С единственным участником – обществом «ПОСКО», заключен договор купли-продажи от 27.02.2017 № 2, по условиям которого общество «ПОСКО» приняло в собственность 1675803/1891239 долей в праве общей долевой собственности на вышеназванный объект незавершенного строительством, а также соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.04.2014 № 874.

Участники строительства (заявители), ссылаясь на то, что их требования не вошли в состав обременения при выставлении имущества на торги, что повлекло преимущественное право кредиторов одной очереди перед другими кредиторами той же очереди, обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При разрешении спора, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Согласно статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Из приведенной нормы, с учетом положений статьи 12 ГК РФ, следует, что условием признания судом результатов торгов недействительными является нарушение установленного порядка проведения торгов и нарушение вследствие этого прав и законных интересов заявителя.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности, торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 информационного письма от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», основанием признания публичных торгов недействительными могут являться только существенные нарушения, оказавшие влияние на результат торгов.

Учитывая изложенное, применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, оспаривать действительность торгов по продаже имущества должника имеют право не любые субъекты гражданских прав, а только лица, полагающие, что они без законных оснований не были допущены к участию в торгах, либо были необоснованно исключены из участников торгов, либо незаконно не признаны победителями торгов, а также конкурсные управляющие и конкурсные кредиторы, при условии допущенных нарушений прав и законных интересов должника, в том числе и порядка проведения торгов.

Таким образом, основанием для признания торгов недействительными является совокупность двух условий: нарушение норм законодательства при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего торги.

При разрешении спора судами установлено, что 21.02.2015 и.о. министра строительства Самарской области ФИО61 был утвержден протокол оценки заявок на участие в конкурсе по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства, проводимого на основании приказа Министерства строительства от 26.01.2015 № 53-п «О проведении конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства» по лоту № 1, предусматривающим удовлетворение прав требований 88 участников долевого строительства на получение ими жилых помещений в количестве 91, общей площадью 5308,42 кв.м проблемного объекта, расположенного по адресу: <...> застройщиком которого являлся должник. Победителем признан СОФЖИ, который взял на себя обязательство удовлетворить права требования 88 участников строительства.

Со стороны Министерства строительства в адрес СОФЖИ 20.05.2015 направлены списки граждан для удовлетворения их прав.

На основании подпрограммы «Оказание государственной поддержки гражданам - участникам долевого строительства, пострадавшим от действий застройщиков до 2017 г.», утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 27.11.2013 № 684, между Министерством строительства, администрацией г.о. Самара и СОФЖИ в целях исполнения обязательств по проведенному конкурсу заключено трехстороннее соглашение от 14.07.2016.

Согласно представленным в материалы дела письменным пояснениям Департамента градостроительства городского округа Самара, требования заявителей предполагалось удовлетворить в соответствии с проведенным 27.02.2015 конкурсом, на основании постановления Правительства Самарской области от 26.02.2013 № 54 «Об утверждении порядка проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства», по результатам которого СОФЖИ обязался удовлетворить права требований 88 участников долевого строительства на получение ими 91 жилого помещения общей площадью 5308,42 кв.м. проблемного объекта, расположенного по адресу: <...> застройщиком которого являлся должник, за счет предоставления в пользу СОФЖИ в собственность бесплатно 2-х земельных участков. Срок удовлетворения таких обязательств установлен до 31.12.2020 в соглашении о сотрудничестве, заключенном 14.07.2016 между Министерством строительства, СОФЖИ и администрацией городского округа Самара.

Департаментом градостроительства городского округа Самара, в свою очередь, была проведена работа по поиску застройщика (инвестора), готового взять на себя обязательства по завершению строительства и удовлетворению прав требований оставшихся участников долевого строительства проблемного объекта. По результатам работы Губернатором Самарской области подписано распоряжение 05.06.2017 № 3280р «О реализации обществом «ПОСКО» масштабного инвестиционного проекта по завершению строительства проблемного объекта, расположенного по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, проспект Карла Маркса (пересечение с ул.Владимирской)».

Конкурсным управляющим 26.07.2016 проведено общее собрание кредиторов, повесткой дня которого являлось внесение изменений в Предложение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, утвержденное собранием кредиторов 25.02.2016.

Все кредиторы должника были уведомлены надлежащим образом, и большинством голосов кредиторов на собрании по вопросу повестки дня «О внесении изменений в Предложение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, утвержденное собранием кредиторов 25.02.2016» было принято решение об утверждении внесения изменений в предложение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника.

Изменения содержали в себе следующие условия продажи имущества:

- 1675803/1891239 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенный строительством, степень готовности 55%, назначение: объект в стадии строительства, кадастровый (или условный) номер 63-01:0632001:256, этажность 10, в том числе подземных 1, адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, б/н, вид права: общая долевая собственность, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.02.2011 сделана запись регистрации 63-63-01/472/2010-141, с учетом существующих обременений правами участников долевого строительства, перечисленных в подпункте 1 и подпункте 2 пункта 21 Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника;

- право аренды земельного участка, категория «земли населенных пунктов», кадастровый номер: 63:01:0109002:1756, площадью 3000 кв.м., на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора от 09.04.2014 № 874, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пр. К.Маркса./ул. Владимирская. Рыночная стоимость единого лота – 554 000 руб.

Имущество предполагалось реализовать на открытых электронных торгах в форме конкурса, с учетом обременений в виде прав требования жилых помещений участников долевого строительства, включенных в реестр требований кредиторов должника по передаче жилых помещений, за исключением тех, кто был передан Министерством строительства для удовлетворения требований в СОФЖИ.

Большинством голосов от присутствующих кредиторов было принято решение о внесении таких изменений в Предложение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, и данное решение оформлено протоколом собрания кредиторов от 26.07.2016 № 15.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника в конкурсном производстве осуществляется в порядке, утвержденном собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Собрание кредиторов должника от 26.07.2016 в установленном законом порядке не оспаривалось и не признано недействительным.

В соответствии с утвержденным порядком конкурсным управляющим проведены торги по продаже спорного имущества должника и с единственным участником торгов – обществом «ПОСКО» был заключен оспариваемый договор купли-продажи от 27.02.2017 № 2, предметом которого являлась доля в праве 1675803/1891239 на вышеназванный объект незавершенный строительством, а также соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.04.2014 № 874.

Обществом «ПОСКО» получено разрешение от 30.11.2017 № 63-301000-254-2017 на строительство многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, на пересечении пр. Карла Маркса и ул. Владимирская, сроком действия до 30.11.2019.

Судами принято во внимание, что удовлетворение прав участников долевого строительства должника, переданных новому застройщику – обществу «ПОСКО» – по конкурсу в ходе мероприятий конкурсного производства, проведено с реализацией масштабного инвестиционного проекта, связанного с завершением строительства проблемного объекта, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса (пересечение с ул. Владимирская), на основании постановления Правительства Самарской области от 27.04.2016 № 201 «О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 27.11.2013 № 684 «Об утверждении государственной программы Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области до 2020 г.».

Во исполнение обязательств по удовлетворению прав участников долевого строительства должника в количестве 104 человек на передачу жилых помещений площадью 6264,32 кв.м, и 9 граждан по удовлетворению денежных требований, возникших из расторжения договоров долевого участия по жилым помещениям в размере 8 103 078 руб., между Министерством строительства и обществом «ПОСКО» 02.05.2017 было заключено соглашение с инвестором, имеющим намерение реализовать масштабный инвестиционный проект в целях обеспечения жилыми помещениями участников долевого строительства многоквартирных домов, включенных в перечень проблемных объектов, который определен Правительством Самарской области, и (или) сведения о которых содержатся в реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов чьи права нарушены, сформированный в соответствии с приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.09.20113 № 403.

Как установлено судами, согласно расчетам обществу «ПОСКО» для завершения строительства проблемного объекта в рамках утвержденного масштабного инвестиционного проекта требуется 528 373 211,00 руб.

По состоянию на 01.05.2018 общество «ПОСКО» уже произвело затраты на строительство в размере 198 475 116 руб.

Судами учтены доводы общества «ПОСКО» о том, что исполнить обязательства по передаче жилых помещений в отношении еще 88 участников долевого строительства, в том числе, заявителей по настоящим требованиям, и переданных ранее для удовлетворения их требований в СОФЖИ, не представляется возможным, поскольку удовлетворение заявлений о признании недействительными торгов и об обязании включить в состав имущества иных обременений, повлечет существенные значительные расходы, и, как следствие – неспособность справиться с обязательствами, на которые общество «ПОСКО» не рассчитывало при заключении договора, что, в свою очередь, может повлечь как нарушение прав участников долевого строительства, перед которыми общество «ПОСКО» взяло на себя обязательства по удовлетворению их требований, так и возможное банкротство самой организации – общества «ПОСКО».

Также судами принято во внимание, что фактически проданный по оспариваемому договору объект – доля в праве 1675803/1891239 на объект незавершенного строительством, степень готовности 55%, этажностью в 10 этажей – на текущий период не существует, поскольку он видоизменен, и представляет собой объект с иными характеристиками и этажностью в 20 этажей, в связи с чем при условии признания оспариваемых торгов недействительными их повторное проведение будет невозможно, как невозможен и возврат в конкурсную массу должника проданного обществу «ПОСКО» имущества.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, учитывая, в том числе, что Положение о порядке, об условиях и о сроках продажи имущества должника и внесенные в него изменения не оспорены и не признаны недействительными, отсутствуют нарушения порядка проведения торгов, а также то, что ранее созданы условия предоставления мер компенсационного характера со стороны Министерства строительства в виде расселения объекта и удовлетворении 88 участников долевого строительства (в том числе и заявителей) на иных объектах и иным застройщиком (СОФЖИ), в условиях отсутствия длительного времени заинтересованных лиц в приобретении объекта на условиях с обременением участников долевого строительства и продолжения строительства, пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы, указанные заявителями в кассационных жалобах, были предметом исследования судебных инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных судами нижестоящих инстанций фактических обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств в силу положений статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Самарской области от 05.06.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2018 по делу № А55-10763/2010 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.В. Коноплёва

Судьи Е.В. Богданова

А.Г. Иванова