Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к администрации городского округа Тольятти об урегулировании разногласий при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации городского округа Тольятти (далее – Администрация, ответчик), в котором просила:

«Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи № 487 от 03.03.2023, изложив пункты 2.1, 2.2.1, наименование приложения № 1 к договору в следующей редакции:

«п. 2.1. Цена продаваемого имущества в размере 2 050 000 рублей, без учета НДС»,

«п. 2.2.1. На сумму денежных средств в размере 2 050 000 рублей, без учета НДС, производить начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования постановления по продаже арендуемого имущества».

«Приложение № 1 к договору: График платежей на сумму 2 050 000 руб.».

Арбитражный суд Самарской области решением от 12.10.2023 урегулировал возникшие между сторонами разногласия, изложив спорные условия договора в редакции, предложенной истцом.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023 решение Арбитражного суда Самарской области от 12.10.2023 оставлено без изменения.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой прocит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области, считая, что судами неправильно применены нормы материального права, а их выводы не соответствуют обстоятельствам дела.

В отзыве на кассационную жалобу ИП ФИО1 возражала против доводов, содержащихся в кассационной жалобе, указала на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, просила оставить их без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Администрацией заявлено ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие ее представителя.

Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, Арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, кадастровый номер 63:09:0101162:10559, площадью 86,4 кв.м. (1 этаж, комнаты № 8, 8а, 9-19, 19 а), по договору аренды от 18.11.2020 № 9409/а, сроком действия с 31.10.2020 по 15.07.2023, заключенному с Администрацией.

ИП ФИО1 обратилась в адрес Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти с заявлением о реализации преимущественного правана приобретение указанного арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Администрация письмом от 20.12.2022 уведомила предпринимателя о том, что с учетом представленных документов она относится к субъектам малого предпринимательства и пользуется преимущественным правом на приобретение имущества; Администрация проведет мероприятия по определению рыночной стоимости нежилого помещения, подготовит проект постановления об условиях приватизации арендуемого имущества и направит его в адрес предпринимателя в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Администрация письмами от 02.03.2023 и от 03.03.2023 направила в адрес предпринимателя постановление об условиях приватизации по преимущественному праву приобретения, и проект договора купли-продажи недвижимости по цене 2 469 228 руб. без учета НДС.

Полагая, что цена, установленная в договоре купли-продажи в редакции ответчика, значительно завышена относительно реальной рыночной стоимости по городу, предприниматель для уточнения реальной цены заказала оценку рыночной стоимости выкупаемого объекта в обществе с ограниченной ответственностью «Звента» (далее – ООО «Звента»), в соответствии со статьей 4 Закона № 159-ФЗ и получила отчет № 23/052 ООО «Звента», где цена недвижимого имущества составила 1 721 000 руб. без НДС.

14.03.2023 предприниматель подписала проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества в размере 1 721 000 руб. и направила его в адрес администрации вместе с отчетом № 23/052 ООО «Звента», запросив у администрации копию отчета об оценке от 30.01.2023 № 2023 02-01/6 ООО «Глобус», на который ссылалась администрация (Вх. С-172/5 2 от 14.03.2023).

Администрация письмом от 16.03.2023 отклонила протокол разногласий, отчет об оценке от 30.01.2023 № 2023 02-01/6 ООО «Глобус» предпринимателю не представила.

ИП ФИО1, ссылаясь на положения статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Закона № 159-ФЗ, считая предложенную цену объекта при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, завышенной, обратилась с настоящим заявлением в суд.

Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Возможность выкупа арендуемого имущества арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Суд первой инстанции установил соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Статья 446 ГК РФ устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92), в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом по правилам главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Поскольку между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, договор купли-продажи между сторонами так и не был подписан, суды пришли к правомерному выводу, что данный вопрос подлежит разрешению в суде в порядке статьи 445 ГК РФ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь Законом № 159-ФЗ, разъяснениями, приведенными в пункте 1 Информационного письма № 92, суды пришли к правильному выводу о том, что все разногласия сторон сводятся исключительно к цене договора, а редакция спорных пунктов истца соответствует оценке, проведенной судебным экспертом.

Судами установлено, что истец, не согласившись с условиями договора, подготовил и направил ответчику протокол разногласий, который в последующем не был принят последним.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 1 Информационного письма № 92, в Законе № 159-ФЗ не установлена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки, и поскольку она носит не обязательный, а рекомендательный характер, то вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

При этом как верно отмечено судами, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Аналогичные выводы содержатся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу №А57-9149/2010, от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011, определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2021 № 307-ЭС21-11140, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 19.07.2019 по делу А65-34781/2018, Арбитражного суда Волго-Вятского округа в от 06.09.2022 по делу № А79-3336/2021.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.07.2023 по делу назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «РусОценка» ФИО2.

Согласно представленному в дело заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:09:0101162:10559, площадью 86,4 кв.м, расположенного по адресу: <...> (1 этаж, комнаты 8, 8а, 9-19, 19а), по состоянию на 14.12.2022 составляет: 2 050 000 руб.

Оценив представленное заключение эксперта, суды пришли к выводу о том, что оно соответствует требованиям, предъявляемым законом, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, выводы эксперта последовательны, противоречий не содержат. Доказательств, свидетельствующих о некомпетентности экспертов, не имеется, отсутствуют основания для отвода экспертов по основаниям, указанным в АПК РФ, заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым законом, также не имеется оснований для непринятия экспертного заключения в качестве надлежащего доказательства, наряду с иными доказательствами, имеющимися в деле.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, учитывая, что разногласия между сторонами сводятся исключительно к оценке цены договора, а редакция спорных пунктов, предложенная истцом (с учетом уточненного искового заявления), соответствует оценке, проведенной судебным экспертом, правомерно пришли к выводу об урегулировании разногласия между сторонами в редакции, предложенной истцом.

Доводы жалобы Администрации о том, что суд апелляционной инстанции оставил без надлежащей оценки распоряжение заместителя Главы г.о. Тольятти от 21.08.2023 № 6314-р/5 о предоставлении спорного нежилого помещения ИП ФИО1 в аренду на новый срок 3 года, направление в ее адрес дополнительного соглашения к договору аренды, что может расцениваться как отказ предпринимателя от преимущественного права на приобретение помещения, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку именно исходя из действий предпринимателя по реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и действий государственного органа, предложившего арендатору выкупную цену, с которым арендатор не согласился, и возник настоящий спор, поскольку Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества; до окончательного оформления выкупаемого имущества в собственность, существует обязанность арендатора оплачивать арендную плату за пользование арендуемым имуществом на основании законно оформленных правоустанавливающих документов. При этом иных требований, кроме урегулирования разногласий по цене договора, в том числе связанных с отказом арендатора от преимущественного права на приобретение помещения, в связи с заключением дополнительного соглашения о продлении срока аренды, или каких-либо иных требований стороны не заявляли и суд эти требования не рассматривал.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, суду кассационной инстанции при проверке судебных актов предоставлено право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволительно непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570 по делу № А63-3604/2015.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемым судебным актом, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 АПК РФ.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 12.10.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023 по делу № А55-11328/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи И.Р. Нагимуллин

Р.А. Нафикова