Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.09.2017 (судья Стуликова Н.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Пышкина Н.Ю.)

по делу № А55-12518/2017

по исковому заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара, город Самара (ОГРН <***>, ИНН <***>) к закрытому акционерному обществу «Самарский гипсовый комбинат», город Самара (ОГРН <***>, ИНН <***>), о взыскании 1 747 143 руб. 40 коп., с привлечением к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – администрации городского округа Самара, город Самара,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу «Самарский гипсовый комбинат» (далее – ЗАО «Самарский гипсовый комбинат») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 18.08.2014 по 28.02.2017 в сумме 1 747 143 руб. 40 коп.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.06.2017 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа Самара (далее – Администрация).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.09.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Департамент просит решение Арбитражного суда Самарской области и постановление апелляционной инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить по основаниям, указанным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 17.03.2014 приказом Министерства строительства Самарской области №118-п утвержден акт о выборе земельного участка площадью 8007 кв. м, расположенного по улице Береговой в Кировском районе города Самары, для строительства производственно-складского корпуса, а также предварительно согласовано место размещения производственно-складского корпуса на указанном земельном участке. 18.08.2014 приказом Министерства строительства Самарской области № 336-п обществу предоставлен в аренду сроком на 5 лет без права выкупа в собственность земельный участок площадью 8007 кв. м с кадастровым номером 63:01:0253008:722, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, улица Береговая, для строительства производственно-складского корпуса.

Между Министерством строительства Самарской области (арендодатель) и ЗАО «Самарский гипсовый комбинат» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 15.09.2014 № 922, по условиям которого обществу в аренду сроком до 17.08.2019 предоставлен земельный участок площадью 8007 кв. м с кадастровым номером 63:01:0253008:722, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, улица Береговая, для строительства производственно-складского корпуса, с актом приема-передачи земельного участка.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 08.12.2014 отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.09.2014 № 922 на основании абзацев 4, 10, 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку при предоставлении земельного участка не была соблюдена процедура, предусмотренная постановлением Правительства Самарской области от 09.11.2012 № 639 «Об установлении перечня случаев предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства исключительно на торгах».

Претензией от 29.03.2017 истец обратился к ответчику с просьбой погасить задолженность по договору аренды за период с 18.08.2014 по 28.02.2017 в сумме 1 747 143 руб. 40 коп. 21.04.2017 в ответ на претензию со ссылкой на постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.03.2016 по делу № А55-4951/2015 сообщило, что требования, изложенные в претензии, не имеют основания для удовлетворения

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Проверив законность оспариваемых судебных актов, коллегия кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене ввиду следующих обстоятельств.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В ходе рассмотрения дела судом установлено ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 15.09.2014 № 922, заключенному ответчиком с Министерством строительства Самарской области. Свое требование истец мотивирует тем, что на основании договора № 922 аренды земельного участка от 15.09.2014 и акта приема-передачи ответчику был передан земельный участок кадастровый номер 63:01:0253008:722 площадью 8007 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Береговая, для строительства производственно- складского корпуса.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 04.03.2016 по делу № А55-4951/2015 был признан законным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в регистрации договора аренды в связи с нарушением порядка предоставления земельного участка, установленного статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Поскольку земельный участок не был возвращен, Департамент числит за обществом задолженность по арендной плате.

В отзыве на иск ЗАО «Самарский гипсовый комбинат» с требованиями истца не согласился, сославшись на статью 328 ГК РФ.

Указал, что определением Арбитражного суда Самарской области от 12.09.2016 по делу № А55-4951/2015 осуществлен поворот исполнения решения путем погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации договора аренды от 15.09.2014 № 922 и обременения в виде аренды (№ 63-63/001/-01/348/2014-450/1 и № 63-63/001/-01/348/2014-450/2). Пояснил, что общество каких-либо прав в отношении спорного земельного участка не приобрело, а между сторонами договора аренды не возникли какие-либо публичные правоотношения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд мотивировал тем, что материалами дела подтверждена невозможность использования земельного участка по целевому назначению, арендодатель не исполнил обязанность по представлению земельного участка, предусмотренную пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, следовательно, и у общества отсутствовала встречная обязанность по внесению арендной платы. Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 04.03.2016 по делу № А55-4951/2015 подтверждается факт невозможности использования земельного участка по назначению, то есть для строительства производственно-складского корпуса, а поэтому встречное предоставление по договору аренды отсутствует.

Между тем данные выводы сделаны без учета нижеследующего.

Формами платы за использование земель, как установлено пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, является земельная плата (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу указанных правовых норм у лица, фактически используемого земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если договор аренды признан недействительным, с арендатора может быть взыскано неосновательное обогащение, возникшее в результате пользования имуществом, в сумме, соответствующей размеру арендной платы.

На основании пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося арендодателю возмещения.

Таким образом, в результате исполнения ничтожной сделки общество фактически пользовалось предоставленным ему земельным участком и в силу статьи 167 ГК РФ обязан возместить публичному собственнику в денежной форме стоимость такого пользования.

Положения статьи 1103 ГК РФ определяют принципы субсидиарного применения требования о возврате неосновательного обогащения с другими требованиями о защите гражданских прав, в том числе о возврате исполненного по недействительной сделке.

Необходимым условием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правовых оснований такого сбережения или приобретения, то есть если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, иных правовых актах сделки.

Следует учесть, что неосновательно полученная за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, может быть только та часть уплаченных арендатором денежных средств, которая превышает размер причитающегося собственнику земельного участка (объект аренды).

Данные правовые подходы определены в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 № 306-ЭС15-12164, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 № 9256/11.

Спецификой спорных правоотношений является тот факт, что размер платы за использование земельных участков, находящихся в собственности публичных образований, определяется уполномоченными органами государственной власти (регулируемая арендная плата) (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»)

Из материалов дела и установленных судами обстоятельств следует, что в рамках заключенного с нарушением закона договора аренды от 15.09.2014 № 922 в фактическое пользование обществу был передан земельный участок, о чем подписан акт приема-передачи и не оспаривается последним.

Поскольку документальных доказательств, подтверждающих возврат земельного объекта, либо уклонения Департамента (в спорный период) в его принятии не представлено, следует исходить, что общество использовало объект аренды, в связи с чем, обязано вносить плату за такое пользование (презумпция возмездности).

В процессе судебного разбирательства в том числе, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, общество подтвердило факт нахождения у него в пользовании земельного участка, в связи с чем, последний обязан вносить плату за фактическое пользование вне зависимости от наличия договорных отношений.

В силу основных начал гражданского законодательства юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом (пункт 1 статьи 2 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Прекращение договора аренды не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды объект должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, то есть возврат арендованного имущества должен быть оформлен актом приема-передачи имущества.

В рамках дела № А55-4951/2015 установлено, что в нарушении установленного законом публичного порядка, обществу земельный участок был предоставлен без проведения торгов в обход императивно предусмотренного земельным законодательством порядка.

При таких обстоятельствах общество должно было знать, что заключение договора осуществлялось им без соблюдения публичного порядка и с нарушением прав других лиц. В этом случае общество приняло на себя риск последствий от совершения своих действий.

В связи с чем, действия общества по заключению такого договора с нарушением публичного порядка без проведения торгов носили неоправданный и неразумный характер. В последствии общество не правомерно не возвращает земельный участок, полученный по недействительной сделке, фактически осуществляет пользование в рамках недействительного договора.

Руководствуясь статьями 166, 167, 1103 ГК РФ, статьей 65 ЗК РФ, установив, что общество приняло в пользование земельный участок, предоставленный ему по договору аренды, заключенному с нарушением установленного законом порядка, где размер платы, определяется исходя из регулируемых ставок, суды, по сути, освободили ответчика от какой либо платы за фактическое пользование и не правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

При названных обстоятельствах системные положения статей 167, 1102, пункта 2 статьи 1105 ГК РФ не могут быть истолкованы так, что в случае если лицо фактически временно пользовалось чужим имуществом, не обязано возмещать плату вследствие такого пользования, только лишь на том основании, что использовало такое имущество по ничтожной сделке.

Применительно к спорному случаю суды не учли вышеизложенное, что привело к не исследованию судами вопроса о правомерности взыскания арендной платы в заявленном размере.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда является несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку суд неполно выяснил существенные для дела обстоятельства, а у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению новых обстоятельств, обжалуемые судебные акты следует отменить, дело – направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора. Исследовать правовые основания и дать оценку расчету арендной платы, а также всем доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 25.09.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 по делу № А55-12518/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи В.А. Карпова

Р.В. Ананьев