Гражданский кодекс часть 1

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Инженер» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, об оспаривании отказа, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального предприятия городского округа Тольятти «Инвентаризатор», администрации городского округа Тольятти,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью строительная компания «Инженер» (далее – ООО СК «Инженер», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительными уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области (далее – регистрирующий орган) от 01.02.2022 № КУВД?001/2021?44847680/6, КУВД-001/2021-44847681/6, КУВД?001/2021-44847683/6, КУВД-001/2021-44847682/6 об отказе в государственной регистрации права собственности; об обязании регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию права собственности ООО СК «Инженер» в отношении объектов недвижимости – нежилое здание корпус ремонта и тех.обслуживания (кадастровый номер 63:09:0303065:639), нежилое здание механическая мастерская модульного типа (кадастровый номер 63:09:0303065:637), нежилое здание склад модульного типа (кадастровый номер 63:09:0303065:640), нежилое здание автозаправочная станция на 4 колонки (кадастровый номер 63:09:0303065:638), расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Обводное шоссе, д. 63.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное предприятие городского округа Тольятти «Инвентаризатор» (далее – МП «Инвентаризатор»), администрация городского округа Тольятти.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.12.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2023, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО СК «Инженер» просит отменить судебные акты и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что право собственности продавца – общество с ограниченной ответственностью проектно-строительное предприятие «Соцкультбыт» (далее – ООО ПСП «Соцкультбыт»), подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в связи с чем заявитель жалобы полагает ошибочным вывод судов о том, что право собственности на спорные объекты продавцом не было зарегистрировано.

По утверждению заявителя жалобы, также является неверным вывод судов о том, что площадь зданий, указанная в акте приемки в эксплуатацию, не соответствует площади объектов недвижимости, за осуществлением государственной регистрации на которые обратился заявитель.

Заявитель жалобы полагает, что судами не применены подлежащие применению положения пункта 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также правовая позиция, сформулированная в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22).

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ООО СК «Инженер», поддержавшего доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, ООО СК «Инженер» 25.10.2021 обратилось в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости (нежилых зданий), расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Обводное шоссе, д. 63: корпус ремонта и тех.обслуживания (кадастровый номер 63:09:0303065:639), механическая мастерская модульного типа (кадастровый номер 63:09:0303065:637), склад модульного типа (кадастровый номер 63:09:0303065:640), автозаправочная станция на 4 колонки (кадастровый номер 63:09:0303065:638).

В заявлении ООО СК «Инженер» сослалось на правоустанавливающие документы, находящиеся в деле № 63/009/341/2-18-1439, а именно: договор купли-продажи и акт приема-передачи от 15.09.2005, соглашение о замене первоначального обязательства другим обязательством от 15.09.2005, постановление мэрии г. Тольятти от 29.12.1997 № 1830-1/12-97.

В уведомлениях от 02.11.2021 регистрирующий орган сообщил ООО СК «Инженер» о приостановлении регистрации и указал на необходимость представления документов, подтверждающих возникновение права собственности.

ООО СК «Инженер» заявлением от 20.12.2021 представило в регистрирующий орган заверенную Росреестром копию договора купли-продажи от 15.09.2005, где также имелась ссылка на то, что копия сделана с документа, имеющегося в реестровом деле.

В уведомлениях от 01.02.2022 № КУВД-001/2021-44847680/6, КУВД?001/2021-44847681/6, КУВД-001/2021-44847683/6 и КУВД?001/2021?44847682/6 регистрирующий орган сообщил ООО СК «Инженер» об отказе в регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости, сославшись на отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости данных о регистрации права собственности ООО ПСП «Соцкультбыт», отсутствие заявления на регистрацию права собственности на объекты недвижимого имущества, непредставление документов, необходимых в соответствии с пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 13.04.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), а также на отсутствие заявления на регистрацию перехода права.

Не согласившись с отказом в регистрации права собственности на объекты недвижимости, ООО СК «Инженер» обратилось с заявлением в арбитражный суд, в котором указывало, что ответом МП «Инвентаризатор» от 07.06.2017 № 1550-ПО подтверждено, что по данным реестра технической документации МП «Инвентаризатор» на производственную базу № 2 (лит. А, А1, А2, А3, А4, А5), расположенную по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Обводное шоссе, д. 63, право собственности зарегистрировано 19.03.1998 за ООО ПСП «Соцкультбыт» на основании постановления мэра г.Тольятти от 29.12.1997 № 1830-1/12-97 «О регистрации акта приемки законченного строительства», регистрационное удостоверение на объекты недвижимости от 19.03.1998 № 21236.

Данным письмом также подтверждено, что право собственности за ООО ПСП «Соцкультбыт» зарегистрировано на корпус ремонта и тех.обслуживания площадью 2132,7 кв. м (инвентарное дело № 9349), мех.мастерскую модульного типа (инвентарное дело № 9350), склад модульного типа по результатам технической инвентаризации 01.09.1996 (инвентарное дело № 9351), заправку площадью 12,7 кв. м (инвентарное дело № 6503).

По мнению ООО СК «Инженер», право собственности продавца на недвижимое имущество признается юридически действительным в соответствии с частью 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ, согласно которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Основанием для отказа в государственной регистрации послужило также отсутствие заявления продавца – ООО ПСП «Соцкультбыт».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.01.2012 по делу № А55-14150/2011 ООО ПСП «Соцкультбыт» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство; определением Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2012 конкурсное производство в отношении ООО ПСП «Соцкультбыт» завершено, в связи с чем 28.01.2013 в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации общества.

С заявлением о государственной регистрации права собственности на указанные объекты ООО СК «Инженер» обратилось в регистрирующий орган спустя несколько лет после ликвидации ООО ПСП «Соцкультбыт».

В соответствии с пунктом 62 Постановления № 10/22 при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

ООО СК «Инженер» указало, что подлинники договора купли-продажи от 15.09.2005, акта приема-передачи от 15.09.2005 были представлены в регистрирующий орган с заявлением от 24.10.2018; заверенная копия договора купли-продажи от 15.09.2005, со ссылкой на документ, находящийся в реестровом деле, была предоставлена с заявлением о предоставлении дополнительных документов 20.12.2021.

Как указало ООО СК «Инженер», в нарушение Административного регламента из уведомлений о приостановлении государственной регистрации не ясно, какие действия должно совершить общество и какие конкретно документы необходимо представить для возобновления государственной регистрации права.

В целях устранения препятствий в государственной регистрации ООО СК «Инженер» 20.12.2021 представило дополнительные документы: заверенная копия договора купли-продажи от 15.09.2005, со ссылкой на документ, находящийся в реестровом деле.

По мнению ООО СК «Инженер», им в регистрирующий орган были предоставлены все документы и сведения, необходимые для регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

ООО СК «Инженер» 25.10.2021 обратилось в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 63:09:0303065:639, 63:09:0303065:637, 63:09:0303065:638, 63:09:0303065:640, расположенные по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Обводное шоссе, д. 63, с приложением в качестве правоустанавливающего документа договора купли-продажи от 15.09.2005, заключенного между ООО ПСП «Соцкультбыт» и ООО «Центр Капитал» (в настоящее время – ООО СК «Инженер»).

По утверждению ООО СК «Инженер», право собственности ООО ПСП «Соцкультбыт» на указанные объекты недвижимости возникло до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ на основании постановления мэра г. Тольятти от 29.12.1997 № 1830-1/12-97 «О регистрации акта приемки законченной строительством производственной базы № 2 ПСП «Соцкультбыт», что подтверждается выданным МП «Инвентаризатор» регистрационным удостоверением от 19.03.1998 № 21236.

В силу части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 данной статьи, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 данной статьи, или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и данным Законом.

С 05.02.1999 в Самарской области приступил к осуществлению деятельности Тольяттинский филиал ГУЮ «Самарская областная регистрационная палата», где проводилась регистрация прав на объекты недвижимости.

При совершении сделки в 2005 году государственная регистрация прав на объекты недвижимости, а также государственная регистрация перехода таких прав ООО ПСП «Соцкультбыт» проведена не была.

Пунктом 5 части 4 статьи 14 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляется, в том числе в связи с подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ.

ООО СК «Инженер» обратилось за государственной регистрацией права собственности на спорные объекты, указав при этом на ликвидацию продавца.

Из пункта 62 Постановления № 10/22 следует, что при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Суды пришли к выводу, что в данном случае оспариваемые отказы в регистрации права собственности ООО СК «Инженер» на объекты недвижимости основаны на нормах Закона № 218-ФЗ.

Кроме того, судами установлены следующие обстоятельства.

Согласно представленному на регистрацию договору купли-продажи от 15.09.2005 предметом договора является производственная база № 2 (лит. А, А1?А5) ООО ПСП «Соцкультбыт», находящаяся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Обводное шоссе, д. 63, принадлежавшая продавцу на праве собственности на основании постановления мэра г. Тольятти «О регистрации акта приемки законченного строительства» от 29.12.1997 № 1830-1/12-97 (регистрационное удостоверение от 19.03.1998 № 21236, выданное МП «Инвентаризатор»).

ООО СК «Инженер» представило акт приемки законченного строительством объекта – производственной базы № 2 (корпус ремонта и тех.обслуживания – фактическая площадь 1936,5 кв. м, мех.мастерская модульного типа – 541,4 кв. м, склад модульного типа – 461,3 кв. м, автозаправочная станция на 4 колонки – 21,6 кв. м), утвержденный приказом от 30.12.1997 № 01/39п; свидетельство о праве бессрочного пользования на землю под производственную базу от 01.02.1999 № 181-2/02-99, выданное ООО ПСП «Соцкультбыт».

Согласно акту приемки законченного строительством объекта – производственной базы № 2 (утв. приказом от 30.12.1997 № 01/39п) строительно-монтажные работы осуществлялись с 1 квартала 1993 года по 2 квартал 1997 года (т. 1, л.д. 20-21).

При рассмотрении настоящего дела в суд первой инстанции МП «Инвентаризатор» представило копию инвентарного дела № 6503 на регистрацию 19.03.1998 права собственности ООО ПСП «Соцкультбыт» на производственную базу № 2 лит. А, А1-А5, расположенную на земельном участке с площадью застройки 2960,8 кв. м.

Однако на основании договора купли-продажи от 15.09.2005 ООО СК «Инженер» обратилось за государственной регистрацией права собственности на 4 объекта недвижимости (нежилые здания), в том числе:

- корпус ремонта и тех.обслуживания площадью 2132,7 кв. м (год завершения строительства – 1990; кадастровый номер 63:09:0303065:639 присвоен 31.07.2015) (т. 1, л.д. 93),

- механическая мастерская модульного типа площадью 537 кв. м (год завершения строительства – 1994, кадастровый номер 63:09:0303065:637 присвоен 31.07.2015) (т. 1, л.д. 92);

- склад модульного типа площадью 447,4 кв. м (год завершения строительства – 1994, кадастровый номер 63:09:0303065:640 присвоен 03.08.2015) (т. 1, л.д. 91);

- автозаправочная станция на 4 колонки площадью 12,7 кв. м (год завершения строительства – 1994, кадастровый номер 63:09:0303065:638 присвоен 31.07.2015 (т. 1, л.д. 91).

Исследовав представленные документы, суды пришли к выводу, что объекты, перечисленные в акте приемки законченной строительством производственной базы № 2 (утв. приказом от 30.12.1997 № 01/39п), и объекты, заявленные на государственную регистрацию, не соответствуют по площади и по году завершения строительства.

При этом судами довод ООО СК «Инженер» о том, что площадь объектов, заявленных на государственную регистрацию, отличается от объектов, указанных в акте приемки законченного строительством объекта, в связи с тем, что их измерение производилось по внешней стене, – признан несостоятельным, поскольку площади отличаются как в большую, так и в меньшую сторону.

Следовательно, из представленных ООО СК «Инженер» на государственную регистрацию права собственности документов не следует с необходимой и достаточной степенью определенности и достоверности, что у продавца – ООО ПСП «Соцкультбыт», имелось право собственности на заявленные к регистрации объекты недвижимости.

Поскольку в данном случае отсутствие продавца не является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю, у судов отсутствовали основания для удовлетворения требования заявителя жалобы.

Учитывая, что ООО СК «Инженер» для государственной регистрации не представило все необходимые документы, то у регистрирующего органа имелись правовые и фактические основания для приостановления, а затем отказа в государственной регистрации права собственности общества на спорные объекты.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование о признании недействительным ненормативного акта, незаконным решения и действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые ненормативный акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя. Отсутствие (недоказанность) хотя бы одного из условий является основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя.

Поскольку по настоящему делу совокупность указанных обстоятельств не установлена, судом обоснованно отказано ООО СК «Инженер» в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 27.12.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2023 по делу № А55-12521/2022 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи Э.Р. Галиуллин

Ф.В. Хайруллина