Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 24.07.2017 (судья Кулешова Л.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 (председательствующий судья Драгоценнова И.С., судьи Корнилов А.Б., Попова Е.Г.)

по делу № А55-130/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Параглайдинг «Вектор-Самара», г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Самарской области, публичного акционерного общества «Банк АВБ», общества с ограниченной ответственностью «Энергосервис», общества с ограниченной ответственностью «Изумрудный», общества с ограниченной ответственностью «АльфаСтрахование-Жизнь», Вдовенко Григория Григорьевича, Серого Павла Александровича, общества с ограниченной ответственностью «Авиационные технологии», общества с ограниченной ответственностью «АльфаМедПроект», Кожевникова Дмитрия Алексеевича, общества с ограниченной ответственностью «Компания Альп-Высотка», общества с ограниченной ответственностью «Страховое общество «Сургутнефтегаз», Лашаевой Ирины Михайловны, Кирсановой Ирины Станиславовны, Ржевского Андрея Валериевича, Доровских Ивана Владимировича, Давлетбаева Романа Дамировича, общества с ограниченной ответственностью «Приоритет», Полякова Игоря Анатольевича, о признании незаконным ненормативного акта,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Параглайдинг «Вектор-Самара» (далее – ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара», Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права собственности ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:569 (предыдущий кадастровый номер 63:01:0509001:0:2/26) площадью 9,9 кв.м, расположенное на 13 этаже нежилого здания, находящееся по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, дом 157, выраженного в сообщении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области, Управление, регистрирующий орган) от 30.09.2016 № 63/001/328/2016-9787; обязать Управление Росреестра по Самарской области внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о прекращении права собственности на указанное нежилое помещение.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Самарской области, публичное акционерное общество «Банк АВБ», общество с ограниченной ответственностью «Энергосервис», общество с ограниченной ответственностью «Изумрудный», общество с ограниченной ответственностью «АльфаСтрахование-Жизнь», Вдовенко Григорий Григорьевич, Серый Павел Александрович, общество с ограниченной ответственностью «Авиационные технологии», общество с ограниченной ответственностью «АльфаМедПроект», Кожевников Дмитрий Алексеевич, общество с ограниченной ответственностью «Компания Альп-Высотка», общество с ограниченной ответственностью «Страховое общество «Сургутнефтегаз», Лашаева Ирина Михайловна, Кирсанова Ирина Станиславовна, Ржевский Андрей Валериевич, Доровских Иван Владимирович, Давлетбаев Роман Дамирович, общество с ограниченной ответственностью «Приоритет», Поляков Игорь Анатольевич.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.07.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ‑ АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.03.2011 закрытое акционерное общество «Эл-Траст» (далее – ЗАО «Эл-Траст») и ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю имущество (45 объектов) и долю в праве общей долевой собственности (1/2 доли в праве общей собственности) на 3 нежилых помещения, находящиеся в офисном центре, расположенном по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, дом 157.

Реестр прав на недвижимость на момент рассмотрения данного дела содержит запись от 21.04.2011 № 63-63-01/091/2011-492 о праве собственности ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» на нежилое помещение общей площадью 9,9 кв.м (этаж 13; номера на поэтажном плане: 5, 6), расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, д. 157, с кадастровым номером 63:01:0509001:569. Данная запись о регистрации была внесена в реестр на основании договора купли-продажи от 29.03.2011, заключенного между ЗАО «Эл-Траст» и ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара».

Также в реестре в отношении указанного объекта недвижимого имущества имеется актуальная запись об ипотеке, внесенная на основании договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 21.11.2011 № 996‑0309-11-3-1 (запись регистрации от 23.12.2011 № 63‑63‑01/270/2011-622); залогодержателем является ОАО «АВТОВАЗБАНК».

ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» является собственником нескольких нежилых помещений, в том числе также и помещения площадью 9,9 кв.м с кадастровым номером 63:01:0509001:569, расположенных на 13-м этаже здания по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, д. 157, в отношении которого Общество заявляло иск о признании права отсутствующим по делу № А55‑17937/2015. По данному делу отказано в удовлетворении требований, так как Общество избрало ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку не имеется предусмотренных в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22) условий для предъявления требования о признании права отсутствующим.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа по делам № А55-17935/2015, № А55-17934/2015, № А55-17954/2015, № А55-17939/2015, № А55-17937/2015, № А55‑17926/2015 в отношении других объектов зарегистрированных за ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» в том числе и на объект с кадастровым номером 63:01:0509001:569 (предыдущий кадастровый номер 63:01:0509001:0:2/26) площадью 9,9 кв.м, расположенное на 13 этаже нежилого здания, находящееся по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, дом 157.

Также ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» обращалось в суд с заявлениями о признании незаконными действий Управления Росреестра по Самарской области по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записей о регистрации права индивидуальной собственности общества на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:0:2/43 площадью 9,4 кв.м, расположенное на 6 этаже нежилого здания, на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:0:2/27 площадью 139,2 кв.м, расположенное на 6 этаже нежилого здания, на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:0:2/53 площадью 6,2 кв.м, расположенное на 6 этаже нежилого здания, на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:805 площадью 99,4 кв.м, расположенное на 13 этаже нежилого здания, находящихся по адресу Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, д. 157, и об обязании устранить допущенное нарушение прав.

Определениями Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2016 и от 20.01.2017 дела № № А55-22588/2016, А55-22586/2016, А55-22583/2016, А55-22589/2016 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу номера № А55‑22588/2016. По данному делу в удовлетворении заявленных требований отказано в связи с пропуском срока для обжалования действий (бездействия) незаконными.

17 августа 2016 г. ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о прекращении права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:569.

В регистрирующий орган были представлены следующие документы: доверенность от 05.08.2016, удостоверенная нотариусом; письмо в Управление Росреестра по Самарской области от 17.08.2016 № б/н, в котором сообщалось о том, что нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0509001:569 является санузлом и не имеет самостоятельного назначения; данным помещением пользуются собственники других помещений, входящих в состав нежилого здания, в качестве вспомогательного, а, следовательно, оно относится к общему имуществу здания; технический паспорт помещения от 30.01.2009; решение единственного участника от 27.01.2016.

Кроме того, в тот же день заявитель подал в Управление Росреестра по Самарской области аналогичное заявление № 63/001/328/2016-9777, к которому был приложен рабочий проект от 01.01.2006 № 1-11/05-Р; в составе указанного рабочего проекта содержатся поэтажные планировки типовых этажей здания с 3 по 10 и с 11 по 14.

Вместе с тем 26.08.2016 регистрирующий орган уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации, ссылаясь при этом на необходимость одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на нежилые помещения произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество, а 30.09.2016 отказал в государственной регистрации прекращения права собственности ООО«Параглайдинг «Вектор-Самара» на нежилое помещение площадью 9,9 кв.м, расположенное на 13 этаже, имеющее кадастровый номер 63:01:0509001:569, входящее в состав нежилого здания, расположенного по адресу Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, дом 157.

В сообщении об отказе в государственной регистрации от 30.09.2016 № 63/001/328/2016-9787 регистрирующий орган в качестве причин отказа в государственной регистрации прекращения права указал следующие основания: заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на данный объект недвижимости от иных собственников нежилых помещений в здании по адресу: г. Самара, ул. Галактионовская, дом 157, с приложением решения суда о признании права общей долевой собственности на общее имущество, в Управление Росреестра по Самарской области не поступали; согласие залогодержателя на прекращение права собственности заявителя на указанный объект недвижимости в связи с отказом от права на государственную регистрацию не представлено.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Проверив законность оспариваемых судебных актов, коллегия кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене ввиду следующих обстоятельств.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» обратилось в Управление Росреестра по Самарской области за регистрацией прекращении права собственности на нежилое помещение, в связи с тем, что оно относится к общему имуществу здания.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд мотивировал тем, что в кадастре недвижимости и реестре прав на недвижимость сведения об отнесении спорного нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ и пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64) к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на спорные помещения является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

Пунктами 3 - 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За отдельными изъятиями доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

В соответствии с разъяснениями пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Возможность определения доли в праве долевой собственности установлена статьей 245 ГК РФ. Определяя долю в помещении, суд должен исходить из пропорции площади, принадлежащей истцу на праве собственности, к общей площади здания.

По общему правилу, государственная регистрация прав осуществляется в заявительном порядке (пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ).

Согласно пункту 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации.

Вопрос о возможности возникновения права общей долевой собственности предопределяется целевым назначением нежилых помещений.

В соответствии с Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.

Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения ‑ возможности его использования как самостоятельного.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (абзац 4 пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

В пункте 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

В материалы дела представлен технический паспорт на спорное помещение, который изготовлен ГУП «Центром технической инвентаризация» и в котором указаны назначения данного объекта. Суд по настоящему делу установил, что он не относятся к общему имуществу собственников помещений, расположенных в здании по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Галактионовская, дом 157, в связи с отсутствием регистрации на него общедолевой собственности и регистрации права только за обществом.

Между тем данные выводы сделаны без оценки представленного технического паспорта на 4 помещения из которых состоит спорный объект и без привлечения всех собственников помещений дома 157 по ул. Галактионова г. Самары. Без исследования технических документов на дом и выяснения чем являются спорные помещения для других собственников здания и были ли предназначены (учтены, сформированы) для использования именно в каких целях. В целях связанных с обслуживанием жилого дома в качестве общего имущества домовладельцами, или использовались фактически в качестве индивидуальной собственности ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара».

В пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 предусмотрено, что соответствующие доли в праве собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Судам следовало установить соответствующие доли в праве собственности на общее имущество в здании, если будет установлено, что спорное имущество является таковым.

Следует отметить, что для правильного определения способа защиты необходимо учесть специфику спорных правоотношений, в том числе с учетом материальной цели, преследуемой обществом.

В пункте 1 статьи 8.1 ГК РФ закреплено, что государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Достоверность государственного реестра означает, с одной стороны, соответствие сведений, содержащихся в ЕГРП, сведениям в документах, на основании которых вносились данные в ЕГРП, с другой ‑ что такие сведения соответствуют объективной реальности (именно с этой целью кадастровый (технический) учет и учет прав осуществляются сегодня в рамках одной системы, одним государственным органом).

Согласно статье 2 Федерального закона № 122-ФЗ (действующего в редакции в период спорных правоотношений) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Исходя из частей 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017, одним из принципов ведения Единого государственного реестра недвижимости (состоящего, в том числе из реестра объектов недвижимости ‑ кадастра недвижимости и реестра границ) является достоверность сведений.

При разрешении данного спора судебные инстанции не проверили возможность, допущенных нарушений принципов достоверности государственного реестра прав и интересов общества, а также собственников иных помещений, расположенных в здании.

Из анализа материалов дела следует, что Общество является собственником нескольких нежилых помещений, в том числе нежилого помещения площадью 9,9 кв.м, расположенного на 13 этаже здания, при этом помещение предназначено для обслуживания нескольких помещений, а следовательно должно принадлежать всем собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности.

Следует отметить, что целью обращения заявителя является исключение (погашение) записи из реестра о регистрации права индивидуальной собственности на спорное имущество в здании.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в реестре прав. При переходе права собственности на нежилое помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве собственности на общее имущество независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

Применительно к спорной ситуации общество указывает, что не обладает какими-либо самостоятельными помещениям в здании вследствие их продажи и отсутствия иных принадлежащих заявителю помещений к новому собственнику перешла и доля на общее имущество в здании, в том числе и спорное помещение площадью 9,4 кв.м (санузел общего пользования), которое не имеет самостоятельного назначения, однако на указанный объект право индивидуальной собственности было ошибочно зарегистрировано за ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара».

Вступившим в законную силу решением по делу № А55-22588/2016 в удовлетворении заявления ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» о признании незаконным действий регистрирующего органа было отказано по мотиву пропуска срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ.

В рамках другого дела № А55-17937/2015 ООО «Параглайдинг «Вектор-Самара» также было отказано в иске о признании права на спорные помещения отсутствующим, при этом судебные инстанции установили, что избранный способ защиты не соответствующий характеру нарушенных прав.

После совершения сделки по купле-продаже объекта недвижимого имущества от 29.03.2011 ЗАО«Эл-Траст» (ОГРН 1026300841160) изменило свое фирменное наименование на ЗАО «Толиман».

В настоящее время продавец – ЗАО «Толиман» (ОГРН 1026300841160) ликвидировано определением Арбитражного суда Самарской области от 11.06.2014 по делу № А55-4782/2013.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с заявлением от 17.08.2016 о государственной регистрации прекращения права индивидуальной собственности на объект общего пользования, используемого всеми собственниками помещений, расположенных в здании.

При таких обстоятельствах цель обращения в регистрирующий орган направлена на определенность в вопросе отнесения спорных помещений к имуществу, не имеющего самостоятельного значения, поскольку указанные объекты изначально были предназначены для пользования всеми собственниками, что также подтверждается техническими паспортами и данными кадастрового учета.

При разрешении настоящего спора судам необходимо было установить, имеются ли у Общества иные способы защиты нарушенных прав в целях достижения принципа достоверности публичного реестра.

В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъяснено, что е сли общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

По общим правилам, поскольку целью обращения в суд одного из собственников помещений в здании является изменение сведений в реестре о праве индивидуальной собственности в связи с принадлежностью их в силу закона к долевой собственности, надлежащим способом защиты должен признаваться иск о признании права, решение, принятое по такому иску, будет признаваться основанием для внесения записи в реестр.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2013 № 8557/13 разъяснено о невозможности признать право общей долевой собственности на общее имущество здания лишь за частью собственников помещений в доме.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 310-КГ17-2466 также было отмечено, что в случае если запись о собственности нарушает чьи-либо права, не может быть использован иск о признании право долевой собственности в отсутствие доказательств законности приобретения такого права у ответчика. Следовательно, надлежащим возможным способом защиты нарушенного права истца является предъявление требования о признании отсутствующим незаконно зарегистрированного права.

В связи с этим иск о признании права долевой собственности может предъявляться лицами, обладающими такой долей в имуществе, к ответчику, признаваемому участником долевой собственности.

При таких обстоятельствах, в случае если общество не имеет в собственности самостоятельных помещений, оно не вправе предъявлять иск о признании права долевой собственности к другим собственникам, поскольку не имеет доли в спорных помещениях, относящихся к общему имуществу.

Кроме того, Общество также лишено возможности предъявлять иск о признании права отсутствующим как лицо, которое не претендует на долю в спорном объекте, поскольку ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым такое право зарегистрировано. В связи с тем, что Общество оспаривает регистрацию собственного титула, ссылаясь на принадлежность спорного объекта к общему имуществу, последний также лишен возможности предъявления такого иска (пункт 53 постановления Пленума № 10/22).

Следует учесть, что в силу части 2 статьи 130 АПРК РФ арбитражный суд первой инстанции вправе объединить несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же лица, в одно производство для совместного рассмотрения.

В производстве арбитражного суда находились ряд дел (№№ А55‑22588/2016, А55-132/2017, А55-134/2017, А55-135/2017, А55‑136/2017, А55-138/2017), в рамках которых также оспаривались решения регистрирующего органа по иным аналогичным помещениям, относящимся, по мнению общества, к общему имуществу.

Судебная инстанция в целях правильной квалификации спорных объектов не рассмотрела вопрос об объединении дел в целях правильного установления круга значимых обстоятельств, в том числе относимости каждого помещения к общему имуществу, в том числе с привлечением собственников помещений в здании. При этом учитывая, что по искам того же общества в рамках дела № А55-22588/2016 суд объединил дела в одно производство в целях определения спорных обстоятельств в отношении тех же помещений, расположенных в здании.

При установлении того, что одно из спорных в вышеуказанных делах помещений не относится к помещениям, относящимся к общему имуществу, общество может быть признано одним из собственников всех вспомогательных объектов, расположенных в том же строении, что, как следствие, исключает спор о достоверности публичного реестра и правильности избранного способа защиты.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 14.12.2017 по делу № А55-136/2017.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать вопрос о правильности избранного обществом способа защиты, имеющего цель обеспечить достоверность публичного реестра; доказанность отнесения спорного помещения к общему имуществу здания, включая оценку технической и кадастровой документации; установить необходимость в привлечении всех собственников самостоятельных помещений, а также определить возможность объединение дел для установления круга всех значимых обстоятельств.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 24.07.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 по делу № А55-130/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова

Судьи Р.В. Ананьев

Ф.В. Хайруллина