Гражданский кодекс часть 1

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017 (председательствующий судья Апаркин В.Н., судьи Попова Е.Г., Семушкин В.С.)

по делу № А55-13775/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альфа Стиль», г. Самара (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «ПКЦ Контур», г. Самара, Департамент градостроительства городского округа Самара, г. Самара, о признании решения незаконным и обязании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа Стиль» (далее – ООО «Альфа Стиль») обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области) с заявлением (с учетом уточнений – л.д. 122-123 т. 1) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Самарской области от 02.03.2017 № 63-00-119/17-21742 об отказе в осуществлении кадастрового учета и об обязании Управления Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления кадастрового учета земельного участка площадью 8996,03 кв. м согласно межевому плану, подготовленному 10.02.2017 ООО ПКЦ «Контур», приложенному к заявлению от 17.11.2016 № 30-3975392.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.07.2017 заявление удовлетворено, оспариваемое решение Управления Росреестра по Самарской области признано незаконным. Суд обязал Управление Росреестра по Самарской области по вступлении судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Альфа Стиль» путем осуществления кадастрового учета земельного участка площадью 8996,03 кв. м согласно межевому плану, подготовленному 10.02.2017 ООО ПКЦ «Контур», приложенному к заявлению от 17.11.2016 № 30-3975392.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017 решение Арбитражного суда Самарской области от 14.07.2017 отменено. Принят по делу новый судебный акт. В удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе ООО «Альфа Стиль» просит постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017 отменить, решение Арбитражного суда Самарской области от 14.07.2017 оставить в силе, мотивируя нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании Арбитражного суда Поволжского округа 30.01.2018 объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 06.02.2018. Информация размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». После перерыва судебное заседание продолжено 06.02.2018 в 11 часов 30 минут в том же составе.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, 30.08.2005 постановлением Главы города Самары № 2281 был утвержден Акт о выборе земельного участка площадью 8996,03 кв. м под застройку и реконструкцию квартала № 21 в границах улиц: Венцека, Алексея Толстого, Пионерской, Водников (л.д.19-20 т.1).

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 20.01.2011 № 8-п срок действия постановления Главы города Самары от 30.08.2005 был продлен на двенадцать лет (л.д. 10-14, 119-120 т.1).

Распоряжением Департамента управления имуществом городского округа Самара от 25.08.2016 № 915 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) территории кадастрового квартала № 63:01:0812002» была утверждена схема расположения земельного участка площадью 8996,00 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Алексея Толстого в границах ул. Пионерской и Венцека, для производства работ комплексной реконструкции застройки квартала № 21– строительству жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземными автомобильными стоянками, относящегося по категории к землям населенных пунктов, в пределах территории зоны среднеэтажной жилой застройки 3-6 этажей (Ж-3) по Карте правового зонирования Правил застройки и землепользования в городе Самаре, на кадастровом плане (кадастровой карте) территории кадастрового квартала № 63:01:08 12 002, образуемого путем перераспределения земельного участка площадью 3466 кв. м из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528 (л.д.15-18 т.1).

В соответствии с данным распоряжением 07.11.2016 кадастровым инженером ФИО3 в результате выполнения кадастровых работ был подготовлен межевой план в связи с образованием одного земельного участка площадью 8996 кв. м путем перераспределения земельного участка площадью 3466 кв. м из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528 (л.д.43-52 т.1).

В адрес Управления Росреестра по Самарской области от кадастрового инженера ФИО3 17.11.2016 поступило заявление № 30-3975392 о постановке на кадастровый учет земельного участка, образованного путем перераспределения земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528 (л.д.39-40 т.1).

Управлением Росреестра по Самарской области было принято решение от 30.11.2016 № 3-00-119/16-172299 о приостановлении осуществления кадастрового учета в связи с тем, что межевой план от 07.11.2016 по содержанию не соответствует части 10 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон о кадастре), т.к. предусматривает образование участка, нарушающего требования Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) о допустимости его образования. Управлением рекомендовано представить межевой план, подготовленный с соблюдением требований части 10 статьи 38 Закона о кадастре, части 1 статьи 39.27 ЗК РФ об образуемых участках (л.д.68-70 т.1).

Кадастровым инженером ФИО3 07.12.2016 был повторно подготовлен межевой план в связи с образованием одного земельного участка площадью 8996 кв. м путем перераспределения земельного участка площадью 3466 кв. м из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528 (л.д.73-82 т.1).

Данный межевой план был дополнительно представлен 10.02.2017 кадастровым инженером в Управление Росреестра по Самарской области в целях устранения обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета от 30.11.2016 № 3-00-119/16-172299 (л.д.71-72 т.1).

Уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от 17.02.2017 № 63-00-119/17-16686 осуществление кадастрового учета было также приостановлено, поскольку сведения, содержащиеся в дополнительно представленных документах, не устраняют причин приостановления осуществления кадастрового учета по заявлению от 17.11.2016 № 30-3975392 (л.д.106-109 т.1).

Решением Управления Росреестра по Самарской области от 02.03.2017 № 63-00-119/17-21742 в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образованного путем перераспределения земельных участков, указанных в представленных межевых планах от 07.11.2016 и от 07.12.2016 было отказано (л.д. 110-112 т.1).

В решении отражено, что в соответствии с представленным межевым планом из земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528 путем перераспределения их с землями не разграниченной государственной собственности образуется один земельный участок с видом разрешенного использования для производства работ комплексной реконструкции застройки квартала № 21 – строительству домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземными стоянками.

При этом исходный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0812002:1168 предоставлен на праве аренды юридическому лицу, а также обременен ипотекой. Исходный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0812002:528 обременен ипотекой.

Исходный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0812002:3 сведений об обременениях не имеет.

На образуемом земельном участке расположен объект капитального строительства, многоквартирный жилой дом 63:01:0812002:944. Поэтому, в силу положений части 1 статьи 39.27 ЗК РФ указанные земельные участки не подлежат перераспределению, как между собой, так и с землями государственная собственность на которые не разграничена в силу наличия обременений, а также предоставления одного из них на праве аренды юридическому лицу.

В составе межевого плана не содержатся сведения о том, что орган местного самоуправления, утвердивший схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, является единственным собственником всех помещений многоквартирного дома, в связи с чем невозможно определить допустимо ли перераспределение такого участка по правилам части 1 статьи 39.27 ЗК РФ.

Если собственниками помещений многоквартирного дома являются юридические или физические лица, перераспределение такого земельного участка допустимо по правилам, установленным статьей 39.28 ЗК РФ.

Факт сноса многоквартирного дома не исключает право собственности на земельный участок под указанным домом согласно части 6 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Согласно части 3 статьи 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков, в том числе, в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами. Один из исходных земельных участков сформирован для размещения многоквартирного жилого дома. Однако, в составе приложений к межевому плану отсутствует утвержденный проект межевания территории. Кроме того, в решении отражено, что в соответствии с положениями Постановления от 10.05.2016 № 563 «Об организации работы по реализации полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» принятие решений по вопросу перераспределения земель и (или) земельных участков между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, а также принятия иных решений, предусмотренных главой V.4 ЗК РФ отнесено к компетенции Департамента градостроительства городского округа Самара.

Распоряжение издано вне компетенции издавшего его органа, а соответственно не может являться основанием для подготовки межевого плана, т.к. нарушает требования части 10 статьи 38 Закона о кадастре о несоответствии образуемых земельных участков требованиям земельного законодательства. Межевой план по содержанию не соответствует части 10 статьи 38 Закона о кадастре, т.к. предусматривает образование участка, нарушающего требования ЗК РФ о допустимости его образования.

Вышеуказанный отказ явился основанием для обращения ООО «Альфа Стиль» в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что оспариваемое заявителем решение Управления Росреестра по Самарской области не соответствует закону и нарушает права и законные интересы ООО «Альфа Стиль».

Отменяя решение и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в рассматриваемом случае, в руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по организации принятия решений по вопросу перераспределения земель и (или) земельных участков между собой, а также принятия иных решений, предусмотренных главой V.4 ЗК РФ. Однако перераспределение указанных земельных участков было произведено на основании решения неуполномоченного органа местного самоуправления. Земельный участок площадью 3466 кв. м не сформирован в установленном порядке, не прошел кадастровый учет, сведения о нем в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют. Исходный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0812002:528 площадью 2447 кв. м имеет вид разрешенного использования: для строительства первого этапа первого пускового комплекса второй очереди комплексной реконструкции застройки квартала № 21 – строительства жилого дома № 1, секции № 1.1, 1.2, 1.3. На данном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 63:01608120026944 – многоквартирный жилой дом, земельный участок обременен ипотекой в пользу ЗАО «Банк ВТБ24». Исходный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0812002:1168 площадью 3424 кв. м имеет вид разрешенного использования: для строительства второй очереди комплексной реконструкции застройки квартала № 21 – строительства жилого дома № 1, секции № 1.4, 1.5. Земельный участок обременен ипотекой в виде права аренды на земельный участок и строящегося на нем многоквартирного дома в пользу участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 23.08.2016 № 30833-П (номер государственной регистрации от 23.11.2016 63-63/001-63/001/319/2016-6128/2). В отношении земельного участка зарегистрирован договор аренды от 21.11.2013 № 831 в пользу ООО «Альфа Стиль» (номер государственной регистрации 63-63-01/136/2013-241 от 12.12.2013), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.10.2017 № 63/116/741/2017-17. На момент принятия Департаментом управления имуществом городского округа Самара распоряжения № 915 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) территории кадастрового квартала № 63:01:0812002», которым была утверждена схема расположения спорного земельного участка площадью 8996,00 кв. м, образуемого путем перераспределения земельных участков, исходные земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0812002:528 и 63:01:0812002:1168 были обременены правами третьих лиц, что исключает возможность их перераспределения в соответствии с положениями статьи 39.27 ЗК РФ.

Арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя постановление апелляционной инстанции и оставляя без изменения решение суда первой инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Вопросы перераспределения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и земельных участков, находящихся в частной собственности урегулированы статьей 11.7 ЗК РФ и главой V.4 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11.7 ЗК РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.28 ЗК РФ установлены случаи и основания перераспределения соответствующих земельных участков. В частности, допускается перераспределение соответствующих земель в случаях:

– перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории;

– перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Кроме того предусмотрено, что перераспределение таких земельных участков осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков (пункт 2 статьи 39.28 ЗК РФ); перераспределение таких земельных участков осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка (пункт 3 названной статьи кодекса); обязательным приложением к соглашению являются кадастровый паспорт земельного участка или кадастровые паспорта земельных участков, которые образуются в результате перераспределения соответствующих земельных участков (пункт 4 названной статьи кодекса).

Порядок образования земельных участков путем раздела, перераспределения, объединения, выдела, в том числе из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется нормами главы I.1 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 11.3 ЗК РФ решения об образовании земельных участков принимаются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.7 ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.

Согласно пункту 3 данной статьи перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса.

Спорный земельный участок площадью 8996 кв. м образован путем перераспределения не сформированного и не прошедшего кадастровый учет земельного участка площадью 3466 кв. м и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528 из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Полномочиями по распоряжению данными земельными участками обладает администрация городского округа Самара как орган местного самоуправления.

Случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой предусмотрены статьей 39.27 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой допускается в следующих случаях: 1) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута; 2) земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и между которым и землями осуществляется перераспределение, не предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременен правами третьих лиц, за исключением сервитута; 3) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу.

При этом согласно пункту 3 данной статьи в случае перераспределения земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и право распоряжения которыми принадлежит одному и тому же исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления, такое перераспределение осуществляется на основании решения соответствующего органа.

Схема утверждена решением уполномоченного органа местного самоуправления – Департаментом имущества городского округа Самара в пределах территории зоны среднеэтажной жилой застройки 3-6 этажей (ЖЗ) по карте правового зонирования Правил застройки и землепользования в городе Самара, утвержденных постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61, путём перераспределения земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Исходный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0812002:528 площадью 2447 кв. м имеет вид разрешенного использования: для строительства первого этапа первого пускового комплекса второй очереди комплексной реконструкции застройки квартала № 21 – строительства жилого дома № 1, секции № 1.1, 1.2, 1.3.

На данном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 63:01608120026944 – многоквартирный жилой дом, земельный участок обременен ипотекой в пользу ЗАО «Банк ВТБ24». Зарегистрирован договор долевого участия в строительстве жилого дома № 1 со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (номер государственной регистрации 63-63-01/012/2012-292 от 08.02.2012), обременен ипотекой: объект долевого строительства – двухкомнатная квартира площадью 67,93 кв. м в секции 1.1, номер этажа 3, номер объекта 3 (номер государственной регистрации 63-63-01/012/2012-427 от 10.12.2012), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.10.2017 № 63/116/741/2017-19.

Согласно Уведомлению Управления Росреестра по Самарской области от 22.07.2016 № 63/001/320/2016-1639 произведена государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0812002:528 (л.д.98).

Кроме того, при перераспределении земель согласно распоряжению Департамента управления имуществом городского округа Самара № 915 и формировании земельного участка будут устранены правовые препятствия для формирования земельного участка, расположенного непосредственно под домом и необходимого для дальнейшей передачи его в собственность жильцов, так как земельный участок с кадастровым номером 63:01:0812002:528, не является участком под многоквартирным жилым домом. Данный земельный участок предоставлялся ООО «Альфа Стиль» под строительство объекта.

Исходный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0812002:1168 площадью 3424 кв. м имеет вид разрешенного использования: для строительства второй очереди комплексной реконструкции застройки квартала № 21 – строительства жилого дома № 1, секции № 1.4, 1.5.

Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0812002:1168 предоставлен в аренду юридическому лицу – ООО «Альфа Стиль» (т.е. тому же юридическому лицу по заявлению о постановке на учет 17.11.2016, которого была утверждена Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории и которому планируется передача в аренду формируемого земельного участка).

Земельный участок обременен ипотекой в виде права аренды на земельный участок и строящегося на нем многоквартирного дома в пользу участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 23.08.2016 № 30833-П (номер государственной регистрации 63-63/001-63/001/319/2016-6128/2 от 23.11.2016).

В отношении земельного участка зарегистрирован договор аренды от 21.11.2013 № 831 в пользу ООО «Альфа Стиль» (номер государственной регистрации 63-63-01/136/2013-241 от 12.12.2013), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.10.2017 № 63/116/741/2017-17.

В статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189 «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений много квартирного дома, который находится на нём.

До тех пор пока земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, он находится в муниципальной собственности. Но собственники помещений в многоквартирного дома могут владеть и пользоваться им, если это необходимо для эксплуатации дома (постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22)).

Согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Из частей 2-5 статьи 16 Вводного закона с учетом разъяснений, данных в пункте 66 постановления № 10/22, следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие этого Кодекса.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из статьи 36 ЖК РФ, статьи 23 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действующей на момент принятия распоряжения от 25.08.2016, статьи 16 Вводного закона, статьи 16 Федерального закона Российской Федерации 30.12.2004 № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления № 10/22, следует, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Между тем, право собственности на какое-либо помещение в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0812002:528, ни на момент принятия распоряжения, ни на момент рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций зарегистрировано не было, что подтверждается материалами дела, а именно уведомлениями Управления Росреестра по Самарской области об отсутствии в ЕГРП сведений о правопритязаниях каких-либо лиц на исходные земельные участки не имеется и документальных подтверждений ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, право общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок не возникло.

При этом, как указал в судебном заседании представитель ООО «Альфа Стиль», обществом в регистрирующий орган предоставлялись копии договоров долевого участия, в которых, в частности участники долевого строительства дают согласие застройщику на межевание, перераспределение и постановку на учет земельного участка, используемого под строительство и предоставленного уполномоченным органом в соответствии с законом, действующим на момент принятия постановления от 30.08.2005.

Кроме того, истцом в материалы дела был представлен договор от 23.08.2016 №30833-П, который является типовым и содержит пункт 3.4 согласно которому дольщик выражает своё согласие застройщику на образование из земельного участка, на котором ведется строительство жилого дома, нового (ых) земельного (ых) участка (ов) путем раздела и/или объединения и/или перераспределения и выдела земельного (ых) участка (ов) из земельного участка, а также на межевание указанного земельного участка на усмотрение застройщика (ООО «Альфа-Стиль») в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, с последующим оформлением права аренды/права собственности застройщика на вновь образованные земельные участки.

Таким образом, формированием земельного участка в результате перераспределении земель не нарушаются права и законные интересы дольщиков, а, напротив, может обеспечивать такие интересы за счет образованного земельного участка.

На исходном земельном участке с кадастровым номером 63:01:0812002:3 ранее был расположен объект недвижимости временный модульный киоск по реализации продуктов питания, которые не являлся объектом недвижимости, находившийся по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Водников/ул. Пионерская, который в настоящее время снесен, что подтверждает акт обследования от 09.02.2016.

Также, согласно сведениям ГКН в виде кадастровой выписки здания от 29.07.2013 № 63-00-102/13-365009 в связи со сносом снят с учета объект недвижимости с кадастровым номером 63:01:0812002:633 (многоквартирный жилой дом), ранее расположенный на исходном земельном участке с кадастровым номером 63:01:0812002:933.

Сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0812002:933 отсутствуют, что подтверждается Уведомлением об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 07.12.2016 № 63/116/712/2016-24136.

Таким образом, право приобретения в собственность земельного участка, расположенного под снесенным многоквартирным жилым домом не может быть реализовано бывшими собственниками квартир, так как в настоящее время всем муниципалитет предоставил гражданам новое жилье взамен снесенного. В сложившейся ситуации реализовать право приобретения на земельный участок невозможно в связи с отсутствием объекта, дающего такое право.

В соответствии с Письмом Минэкономразвития «О разделе земельного участка» от 30.11.2015 № Д23и-5783 правила, предусмотренные подпунктом 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ, применяются при наличии утвержденного проекта планировки территории (который определяет границы элементов планировочной структуры кварталов, микрорайонов и иных элементов).

При отсутствии утвержденного проекта планировки территории допускается образование земельных участков в соответствии со схемой расположения земельного участка.

Согласно статье 11.6 ЗК РФ при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается (пункт 1). При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок (пункт 2).

Целевое назначение и разрешенное использование образуемых земельных участков применительно к спорной ситуации остается тем же, что и у исходных земельных участков (пункт 3 статьи 11.2 ЗК РФ).

Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 6 статьи 11.6 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки.

По общему правилу пункт 6 статьи 11.6 Кодекса в случае, если один из смежных земельных участков, участвовавших в объединении, был предметом договора об ипотеке, то право залога будет распространяться на весь новый земельный участок, образованный в результате объединения. Это правило установлено в диспозитивной правовой норме, поэтому оно может быть изменено соглашением сторон, где право залога распространяется на часть нового земельного участка, образованного в результате объединения, площадь которой соответствует площади смежного земельного участка, участвовавшего в объединении, который был предметом договора об ипотеке.

Учитывая указанные нормы права, права дольщиков, а также права ЗАО «Банк ВТБ24», как возможных залогодержателей части исходных земельных участков в результате их перераспределения нарушены не будут, поскольку право залога будет распространяться на весь земельный участок, образованный в результате перераспределения земель.

Таким образом, препятствия для образования земельного участка путем перераспределения земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0812002:933, 63:01:0812002:3, 63:01:0812002:1168, 63:01:0812002:528, отсутствуют. Также формирование земельного участка согласно постановлению от 30.08.2005 № 2281 позволит осуществить дальнейшую застройку территории и вводу в эксплуатацию объектов согласно проекту планировки, утвержденному ранее, в который вошла жилая застройка, осуществляемая ООО «Альфа-Стиль».

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно отклонил и довод Управления Росреестра по Самарской области об отсутствии полномочий у Департамента управления имуществом городского округа Самара на образование путем перераспределения земельного участка, так как согласно постановлению администрации городского округа Самара от 10.05.2016 № 563 «Об организации работы по реализации полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» (действовавшему на момент принятия распорядительного акта) Департамент управления имуществом городского округа Самара определен уполномоченным органом местного самоуправления по принятию решений о предварительном согласовании предоставления земельного участка или решений об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направлению принятого решения заявителю, утверждению схем расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории или отказа в ее утверждении, что следует из информационного письма №15-07-26/3184.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства и правомерно признал заявленные требования подлежащими удовлетворению, оснований для их переоценке у суда апелляционной инстанции не имелось.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017 по делу № А55-13775/2017 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Самарской области от 14.07.2017.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи В.А. Карпова

Р.В. Ананьев