Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 12.12.2018 (судья Рысаева С.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2019

по делу № А55-14206/2018

по исковому заявлению администрации городского округа Тольятти к обществу с ограниченной ответственностью «ДОЛАС» (ИНН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за период с 29.11.2015 по 10.12.2017, пени за период с 26.01.2016 по 05.03.2018, с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Тольятти (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ДОЛАС» (далее – ответчик, общество «ДОЛАС»), о взыскании 116 221 руб. 35 коп., в том числе 48 033 руб. 22 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 15.03.2001 № 1087 за период с 29.11.2015 по 10.12.2017, 68 188 руб. 13 коп. пени за период с 26.01.2016 по 05.03.2018.

В порядке статьи51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее – Росимущество, Территориальное управление, ТУ Росимущества в Самарской области).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 21.01.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись ссудебными актами, администрация обратилась вАрбитражный суд Поволжского округа скассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Информация опринятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена наофициальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа винформационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Горн» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.03.2001 № 1087 (зарегистрирован за № 63-09-1/2001-32946.1 от 22.08.2001), по условиям которого арендатору по акту приёма - передачи в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 63:09:0204068:544 (ранее кадастровый номер 63:09:0202020:У11), расположенный по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, в районе строящейся мойки общества с ограниченной ответственностью «АиВА», общей площадью 515 кв.м., для использования под стоянку автоприцепов и комиссионных автомобилей на срок с 15.03.2001 по 14.03.2004.

Судами установлено, что после заключения сторонами договора аренды от 15.03.2001 № 1087 право собственности на земельный участок площадью 515 кв.м. с кадастровым номером 63:09:0204068:544 было зарегистрировано за Российской Федерацией, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 02.08.2001 № 63-09-1/2001-31407.1.

В соответствии с договором о перенайме земельного участка от 03.06.2002 № 3/1087 права и обязанности арендатора по указанному договору аренды земельного участка перешли к ответчику - обществу «ДОЛАС».

Поскольку стороны после истечения срока действия договора не заявили о его прекращении, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 15.03.2001 № 1087 был возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок.

27 апреля 2011 г. ТУ Росимущества в Самарской области письмом № 8158 сообщило арендатору об отказе от договора аренды земельного участка № 1087 в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что договор аренды будет считаться прекращенным с 27.07.2011 и при наступлении указанного события, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору надлежит возвратить земельный участок по акту приема-передачи Территориальному управлению.

Земельный участок по акту приема-передачи Территориальному управлению не возвращен.

Впоследствии в соответствии с пунктом 1 статьи 39.30, статьей 39.31 Земельного кодекса Российской Федерациина основании обращения Мэрии городского округа Тольятти и распоряжения ТУ Росимущества в Самарской области от 19.10.2015 № 636/р спорный земельный участок передан безвозмездно из федеральной в муниципальную собственность городского округа Тольятти Самарской области, за муниципальным образованием городской округ Тольятти зарегистрировано право собственности, что подтверждается записью в ЕГРП от 28.11.2015 № 63-63/009-63/009/501/2015-8582/2.

6 июня 2016 г. администрация направила в адрес ответчика письмо № 4150/5.2, которым отказалась от договора аренды земельного участка от 15.03.2001 № 1087 в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Администрация указала, что настоящее письмо является уведомлением об отказе от договорных отношений, по истечении 3 месяцев с момента его получения договор аренды будет считаться прекращенным, а земельный участок, соответствующий характеристикам, указанным в договоре аренды на момент его заключения и свободный от строений, подлежит возврату арендодателю по акту приема-передачи (возврата).

Администрация, полагая, что земельный участок не возвращен арендодателю в установленном договором порядке, в том состоянии, в котором он находился до передачи его в аренду, поэтому обязанность внесения арендной платы у арендатора не прекратилась, направленная в порядке досудебного урегулирования спора претензия от 12.03.2018 № 2092/5.2 оставлена без удовлетворения, задолженность по арендной плате и пени не оплачены, обратилась в арбитражный суд за взысканием с общества «ДОЛАС»арендных платежей за период с 29.11.2015 по 10.12.2017 в размере 48 033 руб. 22 коп., а также пени за период с 26.01.2016 по 05.03.2018 в размере 68 188 руб. 13 коп.

Отказывая в иске, суды исходили из следующего: договор аренды земельного участка от 15.03.2001 № 1087 прекратил своё действие 27.07.2011 на основании письма ТУ Росимущества в Самарской области от 27.04.2011 № 8158, поэтому с 28.11.2015 после безвозмездной передачи земельного участка из федеральной в муниципальную собственность, смены арендодателя Росимущества на муниципальное образование городской округ Тольятти в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не произошло; из акта плановой проверки фактического использования земельного участка от 15.04.2015 № 20/15, составленного Росимуществом, следует, что на спорном земельном участке расположены сооружения: два нежилых здания, асфальтовое покрытие, металлические ограждения, которые в настоящий момент используются неизвестными лицами для автомобильной мастерской; спорный земельный участок выставлялся на торги и с 11.12.2017 арендатором указанного земельного участка является ФИО2 на основании договора аренды № 3725, акта приёма-передачи от 11.12.2017.

Таким образом, признав недоказанными факт продления арендных отношений между сторонами, а также пользования арендатором земельным участком после прекращения договора арендыот 15.03.2001 № 1087, суды в удовлетворении иска отказали.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение.

Правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка и по своей природе являются обязательственными.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При этом у арендатора в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации имеется обязанность своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Исходя из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, нахождение земельного участка в аренде не препятствует его передаче из федеральной в муниципальную собственность в соответствии с положениями статьи 39.31 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом передача земельного участка от одного публичного собственника к другому не нарушает прав арендатора, поскольку не является основанием для изменения или расторжения договора, не означает изменения условия этого договора об арендной плате. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, договор аренды от 15.03.2001 № 1087 прекращен на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с момента прекращения договора до возврата арендодателю имущества (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 38, 39 Информационного письма № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенным в пункте 38 Информационного письма № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4.2.10 договора аренды по истечении срока его действия арендатор обязан в тридцатидневный срок урегулировать (решить) вопрос дальнейшего использования данного земельного участка, либо передать земельный участок арендодателю в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по специальному акту; неиспользование земельного участка арендатором в соответствии с его целевым назначением не может служить основанием для невнесения арендной платы и невыполнения работ (услуг) (пункт 2.4).

Из представленных в дело доказательств следует, что арендуемый участок обществом «ДОЛАС» ни Росимуществу, ни администрации не возвращен.

Тот факт, что плановой проверкой в апреле 2015 года установлено расположение на спорном земельном участке сооружений (два нежилых здания, асфальтовое покрытие, металлические ограждения), используемых для автомобильной мастерской неизвестными лицами, не свидетельствует о том, что ответчик не использовал земельный участок по назначению в спорный период и возвратил его в установленном законом порядке.

Доказательств, фиксирующих возврат земельного участка после прекращения договора аренды, суду не представлено. Также не представлены суду доказательства того, что ответчик после прекращения договора аренды обращался в администрацию с требованием о возврате земельного участка и истец уклонился от подписания соответствующего акта.

При наличии согласованного сторонами и законодательно закрепленного права администрации требовать внесения арендных платежей до момента фактического возврата по акту приема-передачи земельного участка и при отсутствии доказательств принятия обществом мер к своевременному возврату арендуемого имущества, суды первой и апелляционной инстанций необоснованно отказали в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения и постановления должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Оспариваемые судебные акты названным требованиям не отвечают. Суд первой инстанции принял решение, не выполнив в полной мере требования части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагающей на суд обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, а суд апелляционной инстанции не устранил допущенные нарушения.

Судебные инстанции при разрешении спора необоснованно не учли требования статей 606, 614, 617, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, и правовые подходы по их применению, сформулированные Верховным Судом Российской Федерации и Высшим Арбитражным Российской Федерации.

При таких обстоятельствах положенный в основу обжалованных судебных актов вывод судов первой и апелляционной инстанций о недоказанности факта продления арендных отношений между сторонами, а также пользования арендатором земельным участком после прекращения договора аренды от 15.03.2001 № 1087, следует признать ошибочным, а судебные акты об отказе в удовлетворении исковых требований администрации подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, руководствуясь правовыми подходами, сформулированными Верховным Судом Российской Федерации по вопросам платы за использование земель, находящихся в публичной собственности, при этом в целях установления периода фактического пользования обществом земельным участком и правильного исчисления размера платы суду необходимо определить дату выбытия арендуемого земельного участка у арендатора и дату вступления в права администрации в результате выставления спорного земельного участка на торги в 2017 году, и с учетом установленного определить размер подлежащей уплате в спорный период арендной платы, дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 12.12.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2019 по делу № А55-14206/2018 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи В.А. Петрушкин

А.Ф. Фатхутдинова