Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2014 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2015 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)

по делу № А55-15044/2014

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» к обществу с ограниченной ответственностью «РЕ Трейдинг» о взыскании 25 712 528 руб. 99 коп.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» (далее – ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «РЕ Трэйдинг» (далее – ООО «РЕ Трейдинг», ответчик) о взыскании 25 712 528 руб. 99 коп., из них:

- суммы неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-044/2-058 от 02.04.2013 в размере 4 893 277 руб. 61 коп.;

- суммы неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-045 от 02.04.2013 в размере 2 245 173 руб. 23 коп.;

- суммы неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-050 от 02.04.2013 в размере 2 078 356 руб. 90 коп.;

- суммы неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-051 от 02.04.2013 в размере 2 015 199 руб. 05 коп.;

- суммы убытков в размере 14 489 522 руб. 20 коп., понесенных в связи с исполнением предварительных договоров аренды № 1-1-044/2-058 от 02.04.2013, № 1-1-045 от 02.04.2013, № 1-1-050 от 02.04.2013, № 1-1-051 от 02.04.2013.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2015, исковые требования удовлетворены частично.

С ООО «РЕ Трэйдинг» в пользу ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» взыскано 23 918 714 руб. 94 коп., в том числе: сумма неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-044/2-058 от 02.04.2013 в размере 3 995 664 руб. 92 коп.; сумма неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-045 от 02.04.2013 в размере 1 915 093 руб. 15 коп.; сумму неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-050 от 02.04.2013 в размере 1 784 028 руб. 37 коп.; сумма неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-051 от 02.04.2013 в размере 1 734 406 руб. 30 коп.; сумма убытков в размере 14 489 522 руб. 20 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 131 977 руб. 66 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «РЕ Трэйдинг», обжалуя состоявшиеся судебные акты в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке, просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Кассационная жалоба мотивирована неполнотой выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, неправильным применением норм материального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 02.04.2013 между ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» (арендодатель) и ООО «РЕ Трэйдинг» (арендатор) заключены предварительные договоры аренды № 1-1-044/2-058 от 02.04.2013г., № 1-1-045 от 02.04.2013, № 1-1-051 от 02.04.2013, № 1-1-050 от 02.04.2013 (далее - договоры), по условиям которых стороны обязуются после окончания работ арендатора, но в любом случае не позднее 105 дней с даты доступа, подписать краткосрочный договор аренды и долгосрочный договор аренды на условиях, согласованных сторонами в Приложении №2 и № 3 к договорам №1-1-044/2-058, № 1-1-045, № 1-1-051, № 1-1-050 (пункты 2.1.1.).

Истец во исполнение условий договоров произвел работы по подготовке помещений объекта к производству работ, необходимых арендатору, в соответствии с перечнем, указанном в Приложениях № 10 к договорам №1-1-044/2-058, № 1-1-045, № 1-1-051, № 1-1-050.

Согласно разделу № 1, пункту 3.9 договоров арендодатель в дату доступа 15.06.2013 должен передать арендатору помещение для выполнения им работ по акту доступа, а арендатор - принять помещение.

Письмом № 484мкм от 13.06.2013 арендодатель уведомил арендатора о завершении работ в помещениях и необходимости их принятия по акту 15.06.2013 для проведения арендатором собственных ремонтных работ.

Вместе с тем, 15.06.2013 арендатор для принятия помещений по акту доступа не явился, о причинах неявки истца не уведомил.

Письмом № 575мкм от 18.07.2103 арендодатель повторно пригласил арендатора для принятия помещений и подписания актов доступа, на что арендатор письмом от 22.07.2013 № 140 сообщил, что ООО «РЕ Трэйдинг» при самостоятельном обследовании помещений, осуществленном 15.07.2013, выявлен ряд замечаний, которые были направлены 17.07.2013 на электронную почту представителю арендодателя ФИО4, и попросил арендодателя сообщить о дате устранения замечаний.

Арендодатель с данными замечаниями не согласился и письмом от 08.08.2013 № 639мкм уведомил арендатора о завершении работ по подготовке помещения и просил направить уполномоченное лицо для подписания акта доступа, приложив к письму фотографии помещений.

Сторонами договора 13.08.2013 осуществлен совместный осмотр подлежащих передаче в аренду помещений, по результатам которого составлен и подписан протокол осмотра помещений, в котором указаны замечания арендатора к техническому состоянию помещений и установлен срок устранения недостатков - 27.08.2013.

Арендодатель в установленный протоколом осмотра помещений срок замечания устранил, о чем уведомил арендатора по электронной почте.

Письмом от 28.08.2013 №185 ООО «РЕ Трэйдинг» сообщило, что несмотря на готовность помещений для проведения строительно-монтажных работ в рамках договоров №1-1-045, №1-1-044/2-058, №1-1-051, №1-1-050, не готово принять помещения для производства работ ввиду низкого уровня наполняемости торгового центра другими арендаторами, и предложило истцу заключить дополнительные соглашения к договорам с внесением в них гарантии арендодателя на представление информации о действующих арендаторах, с приложением соответствующих документов, и с включением в договоры пункта о праве арендатора не открывать магазины до момента 95% наполняемости торгового центра другими арендаторами. Также ответчик указал, что в противном случае будет вынужден рассмотреть вопрос о расторжении договоров.

В свою очередь арендодатель письмом № 713мкм от 06.09.2013 повторно сообщил о необходимости направить 26.09.2013 в 10 час. 00 мин. уполномоченного представителя арендатора для подписания акта доступа.

Пунктом 3.11 договоров №1-1-045, №1-1-044/2-058, №1-1-051, №1-1-050 предусмотрено, что арендатор обязан принять помещение по акту доступа в дату доступа. Арендатор имеет право отказаться от подписания акта только в случае, если помещение не соответствует состоянию, указанному в пункте 3.10 договоров, а также в случае неполучения письменного утверждения арендодателем проектной документации арендатора на выполнение работ в помещениях.

Претензий со стороны арендатора о невыполнении арендодателем указанных в договоре условий, которые бы давали ему право на отказ от подписания акта доступа не заявлялось.

В связи с этим арендодатель, на основании положений пункта 3.7 договоров, согласно которым, в случае неявки либо немотивированного уклонения арендатора от подписания акта доступа, арендодатель имеет право подписать акт доступа в помещения в одностороннем порядке, что считается надлежащим оформлением акта доступа и свидетельством исполнения обязанности арендодателя по передаче помещений, 26.09.2013 в отсутствие надлежащим образом уведомленного представителя арендатора в одностороннем порядке составил акты доступа.

Письмами № 774мкм, №775мкм, №776мкм, №777мкм от 27.09.2013 арендодатель уведомил арендатора о составлении одностороннего акта доступа, направил по одному экземпляру оригиналов акта доступа по каждому договору арендатору, а также указал на необходимость выполнения работ арендатора по подготовке помещения к ведению коммерческой деятельности в соответствии с условиями договоров.

В соответствии с пунктами 3.12.1 договоров арендатор обязуется в течение 105 дней от даты доступа выполнить работы арендатора. Арендатор не позднее, чем за 3 календарных дня до предполагаемой даты завершения работ, уведомляет арендодателя о готовности подписать акт завершения работ арендатора. После этого арендодатель извещает арендатора о дате и точном времени такой приемки, которая производится не позднее, чем через 105 календарных дней от даты доступа.

Таким образом, исходя из даты доступа, указанной в односторонних актах доступа от 26.09.2013, арендатор должен был выполнить все работы, предусмотренные договорами, в период с 27.09.2013 по 09.01.2014.

Вместе с тем, арендатор к выполнению работ не приступил.

Истцом 07.11.2013 были получены письма ответчика №215, №216, №217, №218 от 26.09.2013, которыми он уведомил арендодателя о расторжении договоров № 1-1-045, № 1-1-044/2-058, № 1-1-051, № 1-1-050 и отказе от подписания краткосрочных и долгосрочных договоров аренды. При этом данные письма не содержали каких-либо ссылок на положения предварительных договоров либо закона, дающие арендатору право одностороннего безусловного отказа от договоров.

Истец 10.01.2014 направил ответчику претензию № 07мкм от 10.01.2014, в которой сообщил, что отказ арендатора от договоров не был принят и они продолжают действовать, а также потребовал оплаты обеспечительного взноса 3 и пени за просрочку исполнения обязательств по договорам № 1-1-045, № 1-1-044/2-058, № 1-1-051, № 1-1-050 в течение 10 дней с момента получения претензии.

В соответствии с пунктами 4.2.3 договоров арендатор обязан перечислить арендодателю обеспечительный взнос 3 не позднее 5 дней от даты подписания акта доступа, то есть не позднее 01.10.2013.

Вместе с тем, арендатор обеспечительный взнос 3 арендодателю в согласованный срок не перечислил.

Согласно пунктам 5.3. договоров, при нарушении арендатором срока оплаты обеспечительного взноса 3 более чем на пять рабочих дней, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения предварительных договоров и заключения краткосрочных и долгосрочных договоров аренды, направив арендатору соответствующее письменное уведомление. При этом арендатор обязан в течение 10 банковских дней с момента получения требования арендодателя выплатить арендодателю штрафную неустойку в размере суммы, равной размеру обеспечительных взносов 1, 2, 3.

Истец 12.02.2014 направил ответчику уведомления о расторжении договоров № 1-1-044/2-058, № 1-1-045, № 1-1-050, № 1-1-051 с 13.02.2014 на основании пунктов 5.3 договоров и требования об уплате штрафной неустойки. Неустойка по пунктам 5.3 договоров арендатором оплачена не была.

На момент расторжения договоров, в связи с нарушением арендатором их условий, истцом начислены следующие суммы неустоек: за нарушение условий договора № 1-1-044/2-058 - в размере 4 893 277,61 руб.; за нарушение условий договора № 1-1-045 - в размере 2 245 173,23 руб.; за нарушение условий договора № 1-1-050 - размере 2 078 356,90 руб.; за нарушение условий договора № 1-1-051 - в размере 2 015 199,05 руб.

Проверив расчёт начисленных неустоек на соответствие их условиям договоров, судебные инстанции признали их обоснованными и правильными.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Основанием для применения неустойки является факт нарушения обязательства.

Ответчик, не оспаривая факт неисполнения им условий предварительных договоров аренды, сослался на отказ от их исполнения в одностороннем порядке в связи с существенным изменением обстоятельств, а также на нарушение сроков выполнения арендодателем работ по подготовке помещения для передачи их арендатору.

Судебными инстанциями проверены доводы ответчика о существенном изменении обстоятельств после заключения спорных договоров, а также о наличии правовых оснований для одностороннего отказа арендатора от их исполнения.

В соответствии с положениями статей 309, 310, пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследования фактических обстоятельств дела, судебные инстанции признали односторонний отказ ответчика от выполнения условий предварительных договоров аренды, неправомерным.

Также судебные инстанции пришли к выводу о том, что поскольку ответчик с требованиями об изменении условий или расторжении договоров в суд не обращался, его односторонний отказ от предварительных договоров обоснованно не был принят арендодателем, который правомерно продолжал исполнение своих обязательств по предварительным договорам и требовал от арендатора исполнения встречных обязательств.

При этом судебные инстанции учли обстоятельства того, что арендатор не направил свои возражения относительно полученных односторонних актов доступа от 26.09.2013, либо возражения относительно состояния помещений, в связи с чем, доводы ответчика о неготовности помещений и невозможности их использования признаны также не обоснованными.

Судом апелляционной инстанции установлен факт правомерного расторжения истцом предварительных договоров аренды по причине ненадлежащего неисполнения арендатором их условий.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В контексте положений пункта 5 статьи 429 и пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, которая необоснованно уклоняется от заключения предварительного договора, должна возместить другой стороне причинённые этим убытки.

Согласно части 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием к расторжению договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причинённых расторжением договора.

Истцом заявлены требования о взыскании убытков в размере 14 489 522 руб. 20 коп., понесенных им в связи с исполнением условий предварительных договоров аренды.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Удовлетворяя требования в данной части иска, судебные инстанции установили наличие оснований для их взыскания: противоправность поведения ответчика, наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, доказанность размера ущерба.

Во исполнение своих обязательств по подготовке помещения к аренде истцом были заключены договоры подряда, договоры оказания услуг с третьими лицами.

Сумма произведенных арендодателем расходов подтверждена представленными в материалы дела договорами на производство строительно-монтажных работ, актами выполненных работ по форме КС-2, справками о стоимости выполненных работ по форме КС-3. Размер понесённых расходов по подготовке помещения к аренде ответчиком не оспорен.

Доводы ответчика о том, что истец способствовал увеличению размера убытков, исследовались судебными инстанциями.

Судом установлено, что истец предпринял все меры для уменьшения размера убытков, и более того, для их недопущения, а именно: подготовил помещения к аренде, уведомил ответчика о необходимости принятии помещений в соответствии с условиями договоров.

Суды пришли к выводу, что, в состав взыскиваемых истцом убытков не включены работы, проводимые в местах общего пользования торгового центра. Документы, имеющиеся в деле (договоры, акты выполненных работ и др.), подтверждают факт несения реального ущерба в виде произведенных расходов по ремонту и переоборудованию конкретных помещений, подлежащих передаче арендатору.

Расходы на производство ремонтных работ признаны суммой реального ущерба, поскольку все ремонтные работы выполнялись в соответствии с требованиями и указаниями арендатора и по представленным им эскизным проектам и не являются вкладом в улучшение стоимости и характеристик принадлежащего истцу имущества.

Таким образом, в связи с досрочным расторжением договоров по причине существенного нарушения его условий ответчиком, истцу причинены убытки в размере 14 489 522 руб. 20 коп., которые правомерно удовлетворены судебными инстанциями в заявленной сумме.

Доводы кассационной жалобы о применении судами двойной меры ответственности за одно и то же нарушение, а также о зачётном характере неустойки по отношению к убыткам (статья 394 Гражданского кодекса Российской Федерации), являлись предметом рассмотрения судебных инстанций и правомерно отклонены.

Судебными инстанциями указано, что заявленные истцом суммы неустойки установлены за нарушение арендатором различных обязательств по предварительным договорам, а именно: неустойка за несвоевременную оплату обеспечительного взноса 1 - нарушение пунктов 4.2.1 договоров; неустойка за несвоевременную оплату обеспечительного взноса 2 - нарушение пунктов 4.2.2 договоров; неустойка за несвоевременную оплату обеспечительного взноса 3 - нарушение пунктов 4.2.3 договоров; штраф в размере обеспечительного взноса 3 за одностороннее расторжение договоров по вине арендодателя - нарушение пунктов 2.1 договоров; штраф за несвоевременное завершение работ арендатора - нарушение пунктов 5.4 договоров; неустойка за непредставление договора страхования - нарушение пунктов 3.8 договоров, а также штрафные неустойки.

Также судами предыдущих инстанций не установлено обстоятельств для применения положений статей 333, 404 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения размера ответственности ответчика.

Доводы кассационной жалобы фактически сводятся к переоценке установленных по делу фактических обстоятельств, что согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При указанных обстоятельствах, обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2015 по делу № А55-15044/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья В.В. Александров

Судьи Н.Н. Королева

К.Р. Гарифуллина