Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2010 (судья Веремей Л.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2011 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи: Ефанов А.А., Романенко С.Ш.)

по делу № А55-15545/2010

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском», г. Самара (ИНН 6312030548, ОГРН 1026300765402) к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Валентина», г. Самара (ИНН 6313000472, ОГРН 1026300841797) при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие «ОСВ-2», г. Самара (ИНН 6312070798, ОГРН 1066312062541) о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» (далее – ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Валентина» (далее – ООО фирма «Валентина», фирма) о взыскании 241 088 руб. 40 коп. руб. задолженности по арендной плате, 151 451 руб. 57 коп. неустойки за нарушение обязательств по оплате арендной платы, 77 512 руб. неустойки за приостановление коммерческой деятельности, 310 050 руб. неустойки за досрочное расторжение договора аренды.

Исковые требования основаны на положениях статей 330, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что на основании заключенного договора аренды ответчиком использовалось нежилое помещение, по инициативе общества договор был расторгнут, однако задолженность в установленном порядке не оплачена, кроме этого согласно условиям договора фирма обязана оплатить неустойку за нарушение обязательств.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечено общество с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие «ОСВ-2» (далее – ООО ЧОП «ОСВ-2»).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2010 иск удовлетворен частично.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2010 решение суда оставлено без изменения.

Судебные инстанции, удовлетворяя иск в части, установили, что за период с апреля 2010 года по 09.07.2010 ответчик использовал нежилое помещение, претензионные требования арендодателя оставлены без удовлетворения, доводы ответчика о препятствии со стороны истца в использовании помещения не приняты во внимание, поскольку не подтверждены документально, при этом истец представил доказательства о том, что ответчик после расторжения уклонялся от возврата объекта, о чем были составлены соответствующие акты.

В кассационной жалобе ООО фирма «Валентина», поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

В отзыве на жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения.

Представитель общества в судебном заседании пояснил, что ответчик использовал нежилые помещения по своему усмотрению, кроме этого фирмой осуществлялись действия по выводу принадлежащего имущества.

Проверив обоснованность доводов содержащихся в жалобе, отзыве на нее и выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что принятые по делу судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» (арендодатель) и ООО фирма «Валентина» (арендатор) был заключен договор аренды от 01.12.2009 № 1-18.Р, по условиям которого во временное пользование и владение арендатора на срок 11 месяцев предоставлялось нежилое помещение общей площадью 51,7 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: г. Самара, Московское шоссе, 18 км.

Пунктом 4.1.1 договора аренды стороны предусмотрели, что ежемесячная арендная плата состоит из двух частей (постоянная и переменная).

Постоянная часть арендной платы представляет собой плату за пользование в размере 636 условных единиц за квадратный метр в год, которую арендатор вправе изменять в одностороннем порядке, но не чаще 1 раз в год и не более чем на 12% (пункт 4.1.1 договора).

Переменная часть предоставляет собой возмещение стоимости потребленной электроэнергии и сезонного отопления, рассчитываемой по приборам учета, оплата расчетов производится по счету, выставляемому арендатору не позднее 20 числа месяца следующего за отчетным (пункт 4.1.2 договора аренды).

При нарушении срока внесения арендных платежей арендодатель вправе требовать пени в размере 1% от суммы задолженности (пункт 8.4 договора).

Пунктом 8.15 указанного договора установлено, что, если арендатор не ведет или приостановил коммерческую деятельность в помещении, он обязан оплачивать арендную плату, в случае приостановления коммерческой деятельности без согласия арендодателя арендатор обязан выплатить неустойку в размере 1% от месячной постоянной части арендной платы.

При досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя, кроме случаев, предусмотренных в пункте 9.2, арендатор выплачивает неустойку в размере двухмесячной постоянной части арендной платы (пункт 8.6 договора аренды).

План помещения определен в приложении № 1 к договору аренды от 01.12.2009 № 1-18.Р.

Условиями пункта 9.2 договора аренды стороны установили, что договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке с предупреждением о расторжении не менее чем за 1 месяц, в том числе в случае, когда арендатор более одного раза по истечении установленного срока не вносит арендную плату полностью или частично.

Фактическая передача помещения, а также разграничение эксплуатационной ответственности по инженерным сетям подтверждается актами от 26.12.2009, подписанными сторонами без возражений.

На основании уведомления от ООО ЧОП «ОСВ-2» от 27.04.2010 (осуществлявшего охранные услуги в Торговом комплексе «Московский», на территории которого расположено нежилое помещение) о вывозе фирмой имущества из арендуемой секции, комиссией ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» составлены акты от 29.04.2010 и от 30.04.2010 обследования помещений, из содержания которых следует, что помещение закрыто на замки фирмы, коммерческая деятельность не ведется, доступа на объект не имеется.

В уведомлении от 01.06.2010 № 1563 МКМ общество предложило арендатору погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в сумме 209 303 руб. 47 коп.

Вследствие неисполнения обязательств ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» уведомило арендатора о расторжении договора аренды (письмо от 08.06.2010 № 1475 МКМ), получение которого подтверждается уведомлением о вручении от 10.06.2010 № 44303225009903.

В целях вывоза имущества из арендуемых помещений фирма 09.07.2010 обратилась с заявкой к управляющему комплекса «Московский».

При осуществлении 14.07.2010 действий работниками ООО фирма «Валентина» по вывозу имущества из арендных помещений работником ООО ЧОП «ОСВ-2» (Вдовиным А.В.) было принято решение о задержании лиц, поскольку соответствующее разрешение от администрации комплекса получено не было.

Приговором мирового судьи участка № 17 Самарской области работник ООО ЧОП «ОСВ-2» Вдовин А.В. признан невиновным, в связи с отсутствием события преступления.

Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском к неисправному контрагенту.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерацииарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 12 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Исходя из пункта 9.2 договора аренды его действие может быть прекращено до истечения установленного срока с одностороннем расторжением по инициативе арендодателя.

До расторжения договора аренды арендодатель обязан оплачивать платежи за фактическое пользование имуществом.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (прекращение в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы.

Судебными инстанциями на основании имеющихся в материалах дела доказательств установлено, что за период с апреля 2010 года по 09.07.2010 (дата направления уведомления о расторжении договора аренды) арендная плата фирмой в размере 238 484 руб. 93 коп. не вносилась, данный факт и размер задолженности ответчиком не оспорен.

В соответствии с данными приборов учета у ООО фирма «Валентина» имеется задолженность за потребленную электрическую энергию в размере 2398 руб. 70 коп. и газ в сумме 204 руб. 77 коп. (счет от 03.03.2010 № 94825).

ООО фирма «Валентина» не представило доказательств о внесении арендной платы за спорный период до расторжения договора аренды (09.07.2010), соответственно иск в этой части удовлетворен правомерно.

Условиями договора аренды (пункт 8.4) предусмотрена неустойка за просрочку исполнения денежного обязательства арендатора в размере 1% от суммы задолженности.

За период с 16.05.2010 по 13.07.2007 размер неустойки составил 151 451 руб. 71 коп., размер санкции ответчиком также оспорен не был.

Суд первой инстанции с учетом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной при осуществлении конституционно-правового толкования указанной нормы (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О) правомерно уменьшили размер санкции до 15 000 руб., указав на ее чрезмерность.

Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания неустойки за приостановление арендатором ведения коммерческой деятельности и за досрочное расторжение договора, суды правомерно исходили из правил статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 указанной нормы договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 34 Конституции Российской Федерации закреплено, что каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

По общим правилам статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в рамках договора аренды у арендатора возникают обязательства по внесению арендной платы и возврату арендованного имущества арендодателю, следовательно, с учетом статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение перечисленных обязательств могло обеспечиваться неустойкой.

Однако в нарушение требований действующего законодательства сторонами предусмотрена неустойка (пункты 8.5, 8.15 договора) за приостановление арендатором коммерческой деятельности либо несвоевременное начало осуществления коммерческой деятельности, что также не отвечает требованиям пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Неустойка, предусмотренная пунктом 8.6 договора аренды (за досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя) так же не может рассматриваться в качестве способа обеспечения исполнения обязательств.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.09.2011 № 2715/10.

Судебные акты в части отказа во взыскании неустойки за приостановление коммерческой деятельности и за досрочное расторжение, сторонами не оспариваются.

Доводы заявителя жалобы о том, что в спорный период ответчик не использовал спорные помещения, противоречат имеющимся в материалах дела письменным доказательствам.

С учетом положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать арендной платы за фактическое использование имущества.

Передача имущества в пользование арендатора подтверждается актом от 26.12.2009, частичными оплатами арендных платежей.

Оценивая спорные обстоятельства в части препятствий арендодателя в использовании ответчиком нежилого помещения, судами были исследованы все материалы дела.

Из представленных актов обследования помещений от 29.04.2010 и от 30.04.201 установлено, что объект закрыт и опечатан ООО фирма «Валентина».

Приговором мирового судьи от 10.03.2011 по делу № 1-5/11 по обвинению работника ООО ЧОП «ОСВ-2» Вдовина А.В. в совершении преступления, предусмотренного частью 1 статьи 116 Уголовного кодекса Российской Федерации, также было установлено, что 14.07.2010 Маринина В.М. (руководитель ООО фирма «Валентина») осуществляла вывоз товара из нежилых помещений № 25, расположенных в комплексе «Московский» по адресу: г. Самара, Московское шоссе, 18 км, что также свидетельствует о свободном доступе арендатора к нежилым помещениям

Суды с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что арендатор не вносил арендную плату, удовлетворили иск, указывая на отсутствие доказательств, свидетельствующих о препятствии со стороны арендодателя в использовании арендного помещения.

По существу доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2011 по делу № А55-15545/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи К.Р. Гарифуллина

А.А. Минеева