Гражданский кодекс часть 1

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Новый уровень» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации городского округа Тольятти о признании незаконным отказа, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области, общество с ограниченной ответственностью «СК Евроальянс»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Новый уровень» (далее – истец, общество «Новый уровень», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к администрации городского округа Тольятти (далее – администрация, ответчик) о признании незаконным отказа Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Тольятти (далее - Департамент) от 03.03.2021 № 1737/5.2 в заключении дополнительного соглашения о продлении срока аренды по договору аренды от 14.02.2012 № 2555, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества посредством заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 14.02.2012 № 2555, предусматривающего увеличение срока действия договора на три года, а также об обязании направить в Арбитражный суд Самарской области сообщение об исполнении решения суда в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ‑ АПК РФ), привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области), общество с ограниченной ответственностью «СК Евроальянс» (далее – общество «СК Евроальянс»).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.12.2021 удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2022 решение суда отменено, заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ администрации в лице Департамента, выраженный в письме от 03.03.2021 № 1737/5.2, в заключении дополнительного соглашения о продлении срока аренды по договору аренды земельного участка от 14.02.2012 № 2555, на администрацию возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества путем заключения в течение 5 дней со дня вступления настоящего постановления в законную силу дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 14.02.2012 № 2555 об увеличении срока действия договора аренды на три года; с администрации в пользу общества «Новый уровень» взысканы расходы по уплате государственной пошлины.

Администрация, не согласившись с принятым судебным актом, обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно‑телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ

Общество «Новый уровень» отклонило жалобу по мотивам, изложенным в отзыве на нее.

В судебном заседании представитель администрация жалобу поддержал, просил отменить постановление как незаконное и необоснованное, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Законность обжалуемого судебного акта проверена впорядке, предусмотренном главой35 АПКРФ подоводам, изложенным вкассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, администрация (арендодатель) и закрытое акционерное общество «Национальные кредитные карточки» (далее –ЗАО «Национальные кредитные карточки», арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 14.02.2012 № 2555, согласно которому арендатору передан земельный участок площадью 30 823 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101173:515, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес – ул. Юбилейная, д. 8, для строительства административных зданий, гостиницы, туристического центра и здания многофункционального назначения, сроком на 90 месяцев.

По условиям пункта 1.1. срок действия договора аренды исчисляется с момента государственной регистрации договора.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области 26.09.2013 (государственный номер 63-63-09/127/2012-682).

Таким образом, срок действия договора аренды – с 26.09.2013 по 26.03.2021.

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что договор аренды земельного участка прекращается по истечении срока его действия.

25.03.2016 ЗАО «Национальные кредитные карточки» (прежний арендатор) и общество «СК Евроальянс» (новый арендатор) заключили договор переуступки права аренды указанного земельного участка № 37‑16.

11.03.2020 общество «СК Евроальянс» (прежний арендатор) и общество «Новый уровень» (новый арендатор) заключили договор переуступки права аренды земельного участка, в соответствии с которым к новому арендатору в полном объеме перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14.02.2012 № 2555.

Договор переуступки права аренды земельного участка от 11.03.2020 зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области 25.03.2020.

25.02.2021 общество «Новый уровень» обратилось в администрацию в лице Департамента с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 14.02.2012 № 2555 о продлении срока его действия на три года, которое мотивировано положениями частей 6 - 8 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (далее - Закон № 166‑ФЗ).

Администрация в лице Департамента, рассмотрев указанное заявление, письмом от 03.03.2021 № 1737/5.2 отказала обществу «Новый уровень» в заключении дополнительного соглашения к договору аренды, указав, что до настоящего времени указанный земельный участок не освоен и не используется в течение 3-х лет в соответствии с видом разрешенного использования, что в силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, является основанием для прекращения договорных отношений по инициативе арендодателя.

Полагая отказ администрации в лице Департамента, выраженный в письме от 03.03.2021 № 1737/5.2, в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия спорного договора аренды на 3 года незаконным, общество «Новый уровень» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198, статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Обязанность доказывания законности ненормативного правового акта в соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ возложена на орган, который принял оспариваемый акт.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ требование о признании недействительным ненормативного акта, незаконным решения и действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые ненормативный акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя.

Отсутствие (недоказанность) хотя бы одного из условий является основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Законом № 166 статья 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) дополнена частями 6 - 8 следующего содержания: «6. До 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции данного Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

7. Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 данной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года.

8. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении».

Таким образом, в соответствии с частью 7 статьи 19 Закона № 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Исходя из приведенных норм права, до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при соблюдении условии, установленных в части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

При этом частью 8 статьи 19 Закона № 98-ФЗ установлена обязанность арендодателя без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, полагая, что путем подписания 16.03.2021 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 14.02.2012 № 2555, стороны пришли к соглашению об исключении из договора аренды пункта 6.2 раздела 6 «Расторжение договора», который предусматривал прекращение договора аренды земельного участка по истечении срока его действия, договор аренды земельного участка от 14.02.2012 № 2555 с дополнительным соглашением от 16.03.2021 является договором, возобновленным на неопределенный срок, который может продолжаться до реализации арендодателем своего права на односторонний отказ от дальнейшего исполнения данного договора; положения статьи 19 Закона № 98-ФЗ не применимы к спорному договору, поскольку не позволяют трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, обратно в срочные.

Суд апелляционной инстанции признал выводы суда о возобновлении действия спорного договора аренды на неопределенный срок и отсутствии возможности его продления не соответствующими фактическим обстоятельствам спора, в связи с чем отменил решение суда первой инстанции, и удовлетворил заявленные требования.

Судебная коллегия находит выводы суда апелляционной инстанции, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, правомерными в силу следующего.

Судом апелляционной инстанции установлено, что режим повышенной готовности на территории Самарской области введен Постановлением Губернатора Самарской области от 16.03.2020 № 39 «О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV».

Договор аренды земельного участка от 14.02.2012 № 2555 заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти Самарской области решения о введении режима повышенной готовности.

С заявлением о заключении дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия договора аренды, общество «Новый уровень» обратилось в администрацию 25.02.2021, то есть и в пределах установленного частью 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ срока (до 01.03.2021), и до истечения срока действия договора аренды земельного участка (26.03.2021).

Доказательств того, что до обращения общества «Новый уровень» с указанным заявлением арендодатель обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 14.02.2012 № 2555, по настоящему делу не представлено, равно как не представлено доказательств наличия у арендодателя на момент поступления заявления общества информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании данного земельного участка со стороны арендатора.

Суд апелляционной инстанции отклонил доводы администрации, приведенные им, в том числе в оспариваемом отказе от 03.03.2021 № 1737/5.2, что неосвоение и неиспользование земельного участка в течение 3-х лет в соответствии с видом разрешенного использования в силу статьи 46 ЗК РФ и в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством, является основанием для прекращения договорных отношений по инициативе арендодателя.

На случай неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в течение трех лет, положения пункта 2 статьи 46 ЗК РФ предусматривают возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя, а не отказ в заключении дополнительного соглашения к договору на основании части 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Отказ в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка, принятый по результатам рассмотрения заявления арендатора, не может быть расценен в качестве прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

Допустимых и достаточных доказательств того, что арендодатель в установленном законом порядке инициировал процедуру прекращения аренды земельного участка по основаниям статьи 46 ЗК РФ, по настоящему делу не представлено.

Кроме того, в отзыве на апелляционную жалобу администрация прямо указывала, что какой-либо инициативы по прекращению договорных отношений со стороны администрации не проявлено (т. 2, л.д. 2).

Суд апелляционной инстанции признал несостоятельными доводы администрации о том, что в рассматриваемом случае отсутствовали основания для продления договора аренды земельного участка от 14.02.2012 № 2555, поскольку в связи с подписанием между сторонами дополнительного соглашения от 16.03.2021 и исключением из этого договора пункта 6.2 (договор аренды земельного участка прекращается по истечении срока его действия) он считается продленным на неопределенный срок.

Как уже указано, заявление общества «Новый уровень» о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 14.02.2012 № 2555 поступило в администрацию 25.02.2021 (вх. №1125-вх/5.2), письмо администрации в лице Департамента № 1737/5.2, содержащее отказ в заключении дополнительного соглашения, датировано 03.03.2021, тогда как дополнительное соглашение об исключении из договора аренды пункта 6.2 подписано сторонами лишь 16.03.2021.

Таким образом, на момент обращения общества в администрацию и составления оспариваемого ответа дополнительное соглашение от 16.03.2021 не существовало и, как следствие, договор аренды от 14.02.2012 № 2555 содержал пункт 6.2 (договор аренды земельного участка прекращается по истечении срока его действия).

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что дополнительное соглашение от 16.03.2021, равно как и наличие/отсутствие в договоре аренды земельного участка от 14.02.2012 № 2555 пункта 6.2, для рассмотрения настоящего спора правового значения не имеет, поскольку на момент обращения общества «Новый уровень» с заявлением о заключении дополнительного соглашения (25.02.2021) срок действия договора аренды (по 26.03.2021) во всяком случае не истек, поэтому отсутствуют основания считать этот договор возобновленным на неопределенный срок.

Указанные выводы подтверждаются следующим.

Согласно статье 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, стороны при заключении договора аренды земельного участка от 14.02.2012 № 2555 в пункте 1.1.1. договора предусмотрели, что срок действия договора аренды земельного участка исчисляется с момента его государственной регистрации; договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области 26.09.2013, следовательно, срок действия договора аренды по 26.03.2021.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований, судебный акт суда апелляционной инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с правильным применением норм процессуального и материального права, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом не допущено нарушение единообразия в толковании и применении норм права.

Изложенные в кассационной жалобе доводы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого постановления. Они не опровергают выводы суда апелляционной инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого постановления.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта апелляционной инстанции, судом округа не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2022 по делу № А55-15834/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Карпова