Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2011 (судья Бредихина Т.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2012 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи: Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу № А55-16572/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Экотехсервис» (ОГРН <***>), г. Самара, к открытому акционерному обществу Банк ВТБ (1027739609391), г. Санкт-Петербург, в лице филиала открытого акционерного общества Банк ВТБ в г. Самара, г. Самара, о понуждении исполнить условия договора и взыскании 428 892 руб. 39 коп. долга по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Экотехсервис» (далее – ООО «Экотехсервис», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области исковым заявлением к открытому акционерному обществу Банк ВТБ (далее – ОАО Банк ВТБ, банк) об обязании заключить дополнительное соглашение от 01.04.2011 к договору аренды нежилого помещения от 01.09.2003 и взыскании арендной платы за период с 01.05.2011 по 31.07.2011 в размере 428 892 руб. 39 коп.

Исковые требования основаны на положениях статей 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и обусловлены тем, что между стонами был заключен договор аренды, по условиям которого предусматривалось право общества изменять размер арендной платы в соответствии с уровнем инфляции, установленным Федеральным законом «О федеральном бюджете» на текущий год, дополнительными соглашениями от 21.09.2007 и от 13.10.2008 стороны внесли изменения в части размера платы, однако впоследствии банк отказался от подписания дополнительного соглашения от 01.04.2011 № 7, по которому размер платы от 01.05.2011 должен был составить 2 342 412 руб. в месяц, вследствие чего банк обязан с 01.05.2011 вносить плату по увеличенной ставке.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2011 в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2012 решение суда оставлено без изменения.

Судебные инстанции установили, что в рамках заключенного договора аренды банком используются нежилые помещения, оценивая условия договора (пункт 6.6), суды сделали вывод о том, что арендодатель не вправе изменять размер платы в одностороннем порядке, в том числе при индексации ставки, кроме этого, в силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения в договор могут быть внесены при наличии оснований, перечисленных в указанной норме. Поскольку изменения в договор внесены не были общество не вправе требовать взыскания платы по новым арендным ставкам.

В кассационной жалобе ООО «Экотехсервис», поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением требований действующего законодательства.

Заявитель полагает, что судами дана неверная оценка условиям договора, поскольку арендная плата установлена не в твердой сумме, а исчислялась по каждому сроку платежа, в данном случае арендатор не изменяет арендную плату, а индексирует ее размер, следовательно, ответчик обязан с 01.05.2011 вносить плату по измененным ставкам.

В отзыве на жалобу банк возражал против отмены судебных актов.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе, при этом, уточнив, что судебные акты оспариваются в части отказа во взыскании 428 892 руб. 39 коп. арендной платы.

В судебном заседании представитель банка просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие требованиям действующего законодательства и судебно-арбитражной практике.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, отзыве на нее и выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между закрытым акционерным обществом «Финансовые технологии» (арендодатель) и ОАО Банк ВТБ (арендатор) заключен договор аренды от 01.09.2003, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору для осуществления банковской деятельности на срок до 19.09.2013 (включительно) нежилое помещение общей площадью 889,8 кв. м, расположенное на 1-ом этаже одноэтажного здания по адресу: <...>.

Согласно пункту 6.1.1 указанного договора аренды за пользование подвальным помещением (184,1 кв. м) устанавливается арендная плата в рублях в сумме, эквивалентной 15,7 долларов США за 1 кв. м, что составит 2890,37 долларов США в месяц.

За пользование помещением, расположенном на 1-ом этаже (705,7 кв. м) установлена арендная плата в рублях в сумме, эквивалентной 21,5 долларов США за 1 кв. м, что составит 15 172,55 долларов США в месяц.

В пункте 6.5 договора аренды стороны предусмотрели, что арендная плата вносится в течение 5 рабочих дней с даты получения счета.

Размер арендной платы может быть увеличен на основании письменного обращения арендодателя не менее чем за 30 календарных дней до такого обращения и не чаще одного раза в год (пункт 6.6 договора).

Из содержания пункта 12.4 договора аренды следует, что изменения в договор вносятся только путем составления отдельного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Фактическая передача нежилого помещения подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2003.

Государственная регистрация договора осуществлена Управлением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.11.2003, регистрационный номер 63-01/01-1/2003-31040.

Дополнительным соглашением от 21.09.2007 к договору аренды стороны изменили пункт 6.1, изложив его в следующей редакции: за пользование помещениями общей площадью 1417,7 кв. м с 01.05.2007 устанавливается плата в размере 1 990 450 руб., а также редакцию пункта 6.6, согласно которой размер арендной платы изменяется ежегодно с 1 мая в соответствии с уровнем инфляции, установленным Федеральным законом «О федеральном бюджете» на текущий год, о чем арендодатель письменно информирует арендатора. Пересмотр арендной платы оформляется дополнительным соглашением, которое стороны подписывают не позднее, чем за 10 дней до очередной даты пересмотра платы.

Впоследствии дополнительным соглашением от 13.10.2008 внесены изменения в пункт 6.1 договора аренды, в соответствии с которыми на период с 01.01.2008 по 30.04.2008 размер платы составил 1 990 450 руб. в месяц, на период с 01.05.2008 – 2 199 448 руб.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 13.05.2010 по делу № А55-38700/2009 иск общества о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы оставлен без рассмотрения, в части требований о взыскании арендной платы отказано.

Судебные инстанции по указанному делу исходили из того, что пунктом 6.6 договора аренды от 01.09.2009, заключенного между сторонами, установлено, что размер арендной платы может быть изменен сторонами только путем подписания дополнительного соглашения, следовательно, ссылки арендодателя о наличии у него права вносить соответствующие изменения в одностороннем порядке ошибочны.

При рассмотрении спора между теми же сторонами в рамках дела № А55-38700/2009 судом также сделан вывод, что условия договора аренды от 01.09.2003 (пункт 6.6) не предусматривают право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.

Впоследствии в целях увеличения размера арендной платы с 01.05.2011 до 2 342 412 руб. в месяц ООО «Экотехсервис» направило дополнительное соглашение от 01.04.2011, которое не было подписано арендатором.

В ответе банка от 21.03.2011 № 162/720000 на уведомление ООО «Экотехсервис» от 18.03.2011 № 11 было указано, что условия договора аренды не предусматривают право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы, кроме этого, увеличение платы не соответствует уровню инфляции и рынку аренды недвижимости.

Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерацииарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пункт 2 указанной нормы предусматривает, что арендная плата может устанавливаться в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Порядок внесения изменений в договор – в одностороннем порядке или путем подписания двухстороннего соглашения к договору по пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, зависят от условий действующего между сторонами договора аренды.

Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления, имеющего цель устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данная позиция изложена в пункте 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

При заключении договора аренды от 01.09.2003 первоначальная редакция пункта 6.1.1 предусматривала механизм ее исчисления относительно курса иностранной валюты (доллара США).

Следовательно, изменение курса валюты не означает изменение размера арендной платы.

Впоследствии дополнительным соглашением от 21.09.2007 стороны в установленном порядке изменили редакцию пункта 6.1.1 и пункта 6.6 указанного договора, установив твердую сумму платы с 01.05.2007, которая составила 1 990 450 руб. в месяц, при этом включили условие, что пересмотр арендной платы оформляется дополнительным соглашением.

Таким образом, ссылки арендодателя о том, что стороны после внесения изменений в договор аренды согласовали методику определения размера арендной платы по определенной формуле, и данная методика после ее согласования стала условием договора аренды о размере арендной платы, не основаны на условиях заключенного соглашения от 21.09.2007.

Следует отметить, что согласование методики на иную возможно только в порядке пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1709/11, от 15.11.2011 № 7121/11.

Исходя из пункта 6.6 договора аренды, действующего в редакции дополнительного соглашения от 21.09.2007, стороны предусмотрели возможность пересмотра размера арендной платы с 01 мая, в соответствии с уровнем инфляции, и установили, что изменения размера платы оформляется дополнительным соглашением.

Таким образом, общество, требуя взыскание арендной платы с 01.05.2011 в размере, который не был предусмотрен договором аренды (2 342 412 руб.), фактически изменило размер платы в одностороннем порядке, тогда как законом и договором предусмотрено иное.

Стороны не согласовали возможность одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае изменения уровня инфляции.

Кроме этого, изменения в договор аренды могут вноситься только при наличии оснований, предусмотренных в договоре и законом.

С учетом положений пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судебными актами принятыми по делу № А55-38700/2009 дана оценка спорным условиям договора аренды, регулирующим порядок изменения размера платы, повторная оценка преюдициально установленных обстоятельств не допускается.

В пункте 6.4 договора аренды установлено, что арендная плата может изменяться в зависимости от уровня инфляции, установленного Федеральным законом «О федеральном бюджете» на текущий год.

Однако общество не представило доказательств, подтверждающих об изменении уровня инфляции.

Правилами пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемыми во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что соглашение об изменения договора, подлежащего государственной регистрации, совершается в той же форме, что и договор.

Поскольку в договор аренды от 01.09.2003 в установленном законом порядке не были внесены изменения в части размера арендной платы, оснований для взыскания платежей с 01.05.2011 по ставке 2 242 412 руб. в месяц не имеется.

ООО «Экотехсервис» не оспаривает принятые по данному делу судебные акты в части внесения изменений в договор аренды (пункт 6.1) путем установления с 01.05.2011 арендной платы в размере 2 342 412 руб.

Вместе с тем пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации признает изменение обязательств существенными, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Однако инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 13.04.2010 № 1074/10.

Кроме этого, в рассматриваемом случае в договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Поскольку стороны не заключили соглашение о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор по правилам пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустимо.

Обращение ООО «Экотехсервис» с требованием о внесении изменений в договор аренды также свидетельствует о том, что истец исходя из условий пункта 6.6, признает, что пересмотр размера платы возможен только по соглашению сторон, при этом требует применить новые ставки арендной платы за период до внесения соответствующих изменений.

С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные инстанции, руководствуясь статьями 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что арендодатель не вправе требовать внесения платы по ставкам, которые не были согласованы сторонами, а условия договора не предусматривали право одностороннего изменения размера платы, отказали в иске.

Доводы, приведенные заявителем, не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2012 по делу № А55-16572/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи Р.А. Нафикова

ФИО3