Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Время» к администрации городского округа Тольятти о признании договора аренды земельного участка действующим,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Время» (далее – ООО «Время», истец) обратилось с Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к администрации городского округа Тольятти (далее – администрация, ответчик) о признании действующим договора от 18.05.2005 № 2542 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, Автозаводский р-н, кв. 5, ул. Юбилейная, западнее здания № 25, где арендатором с 01.10.2012 является ООО «Время» на основании договора от 01.10.2012 № 30 перенайма земельного участка, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Стелс-Н» и ООО «Время».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.02.2023 по делу № А55-16634/2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2023, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, действие договора от 18.05.2005 № 2542 аренды земельного участка прекращено в 2018 году в связи с ликвидацией арендатора – ООО «Стелс-Н» (07.08.2018), при этом договор от 01.10.2012 № 30 перенайма земельного участка в адрес администрации не поступал, в связи с чем у ООО «Время» не возникло прав и обязанностей по договору аренды. Письмо от 02.07.2020 № 868/2.6 о внесении изменений в учетные данные администрации в части перемены лиц на стороне арендатора (на ООО «Время»), в том числе по договору от 18.05.2005 № 2542 аренды земельного участка, подготовлено ошибочно, соответствующие изменения не вносились и не могли быть внесены.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 05.09.2023 в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение кассационной жалобы администрации отложено на 03.10.2023 на 10 часов 30 минут (председательствующий судья Вильданов Р.А., судьи Карпова В.А., Королёва Н.Н.).

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 02.10.2023 в связи с пребыванием на дату рассмотрения кассационной жалобы судьи Карповой В.А. в очередном отпуске произведена ее замена на судью Ананьева Р.В.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с положениями статей 274, 284, 286-288 АПК РФ, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа не находит правовых оснований для отмены обжалуемых решения и постановления в силу следующего.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации Автозаводского района г. Тольятти от 10.02.2005 № 324-1/р «О внесении изменений и дополнений в постановление администрации района от 28.03.1994 № 583/3 «О предоставлении земельных участков предприятиям, организациям и частным предпринимателям в аренду»» между администрацией Автозаводского района г. Тольятти (арендодатель) и ООО «Садига» (арендатор) заключен договор от 18.05.2005 № 2542 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок общей площадью 27 кв. м с кадастровым номером 63:09:0101165:0051, расположенный по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, Автозаводский р-н, кв. 5, ул. Юбилейная, западнее здания № 25, пригодный для дальнейшей эксплуатации объекта временного использования – павильона модульного типа, в аренду сроком на три года – с 10.02.2005 по 09.02.2008 (пункты 1.1, 1.2).

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 10.02.2005.

В соответствии с условиями договора аренды арендатор обязался не передавать участок в субаренду другому лицу без письменного разрешения арендодателя (пункт 3.4.10); не передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, без письменного разрешения арендодателя (пункт 3.4.17).

Согласно пункту 3.4.16 договора аренды, если арендатор не уведомил арендодателя о намерении продления права использования участка и продолжает им пользоваться при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случает каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

По договору от 05.04.2006 перенайма земельного участка ООО «Садига» (арендатор) передало права и обязанности арендатора по договору от 18.05.2005 № 2542 аренды земельного участка ООО «Стелс-Н» (новый арендатор).

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 05.04.2006.

Постановлением мэра городского округа Тольятти от 03.08.2006 № 6854-1/П ООО «Садига» в связи с обращением последнего разрешена передача прав и обязанностей (перенаем) по договору от 18.05.2005 № 2542 аренды земельного участка в пределах срока его действия.

В последующем, по договору от 01.10.2012 № 30 перенайма земельного участка ООО «Стелс-Н» (арендатор) уступил права и обязанности арендатора по договору от 18.05.2005 № 2542 аренды земельного участка ООО «Время» (новый арендатор).

Письмом с описью вложений от 01.10.2012 ООО «Стелс-Н» в адрес администрации городского округа Тольятти посредством почтовой связи был направлен договор от 01.10.2012 № 30 перенайма земельного участка.

Письмом вх. от 03.06.2020 № 333-вх/2.6, направленным в адрес администрации, ООО «Время» просило принять договоры перенайма, в том числе по договору от 18.05.2005 № 2542 аренды земельного участка.

Письмом исх. от 02.07.2020 № 268/2.6 администрация сообщила ООО «Время», что на основании заключенных договоров перенайма в учетные данные администрации внесены изменения, в том числе по договору от 18.05.2005 № 2542 аренды земельного участка. Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО «Время» является ответственным арендатором по указанному договору аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований ООО «Время» указало, что письмом исх. от 18.02.2022 № 02 обратилось к администрации с заявлением о заключении договора на предоставление указанного выше земельного участка для размещения нестационарного торгового объекта.

Письмом исх. от 15.03.2022 № 493/2.6 в ответ на обращение ООО «Время» администрация сообщила об отсутствии оснований для заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона ввиду того, что договор от 18.05.2005 № 2542 аренды земельного участка является недействующим, поскольку прекращен с 07.08.2018 в связи с ликвидацией арендатора - ООО «Стелс-Н».

Ссылаясь на то, что с 01.10.2012 и по настоящее время ООО «Время» является арендатором по договору от 18.05.2005 № 2542 аренды земельного участка, возобновленным по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок, при этом уведомлений администрации об отказе в одностороннем порядке от указанного договора не поступало, ООО «Время» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 615, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями пунктов 15, 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», условиями договора от 18.05.2005 № 2542 аренды земельного участка, имеющейся в материалах дела перепиской сторон, пришли к выводу об обоснованности требований истца, признали договор от 18.05.2005 № 2542 аренды земельного участка действующим.

Оснований не согласиться с указанными выводами судебных инстанций, основанными на полной и всесторонней оценке обстоятельств дела, правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом (статья 9 Гражданского кодекса Российской Федерации), в силу присущего арбитражному судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право, какое исковое требование и в связи с чем предъявлять в суд, к кому предъявлять иск и в каком объеме требовать от суда защиты.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статьи 606, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакциях, действующих до 01.03.2015 и после указанной даты, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов.

Согласно материалам дела договор от 18.05.2005 № 2542 аренды земельного участка заключен без проведения торгов на основании распоряжения администрации Автозаводского района г. Тольятти от 10.02.2005 № 324-1/р, и был ранее предоставлен правопредшественнику арендатора на основании постановления администрации района от 28.03.1994 № 583/3 «О предоставлении земельных участков предприятиям, организациям и частным предпринимателям в аренду».

Следовательно, если арендатор продолжил пользование предоставленным земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае после истечения трехлетнего срока договора аренды земельного участка, то есть после 09.02.2008 (пункт 1.1), ООО «Стелс-Н» (правопреемник первоначального арендатора ООО «Садига») продолжало пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, следовательно, указанный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 3.4.16 договора от 18.05.2005 № 2542, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила, пунктами 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Как указано в связи с этим в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Арендодатель вправе предъявить требование о возмещении убытков как меры защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности (пункт 16 названного Постановления № 11).

Данное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон.

Таким образом, в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более пяти лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

Данные разъяснения приведены в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022.

Применительно к рассматриваемом спору, учитывая заключение договора аренды без торгов, возобновление его действия на неопределенный срок после 09.02.2008, то есть долгосрочный характер аренды земельного участка, с учетом предусмотренного пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации правила о свободной передаче арендатором права и обязанностей по договору третьему лицу, ограничение которого не допускается договором, с учетом оценки установленных по делу обстоятельств, в том числе факта уведомления арендатором арендодателя о перенайме земельного участка (письмо с описью вложений от 01.10.2012, л.д. 26), подтверждения арендодателем наличия договорных отношений с новым арендатором (письмо исх. от 02.07.2020 № 268/2.6, л.д. 27), которые надлежащими доказательствами не опровергнуты, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что с 01.12.2012 арендатором по договору от 18.05.2005 № 2542 аренды земельного участка является ООО «Время» (истец).

Вместе с тем, согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Реализация предоставленного законом права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений.

Однако на протяжении всего периода действия договора от 18.05.2005 № 2542 аренды земельного участка и вплоть до обращения с заявлением о заключении договора на предоставление земельного участка в 2022 году в адрес арендатора арендодателем не направлялись уведомления о расторжении договора.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Напротив, письмом исх. от 02.07.2020 № 268/2.6 администрация сообщила о внесении изменений в учетные данные на основании заключенных договоров перенайма, в том числе по договору от 18.05.2005 № 2542 аренды земельного участка, признав ответственным арендатором по указанному договору аренды земельного участка ООО «Время».

Доводы администрации, поддерживаемые ею в ходе рассмотрения дела в судах трех инстанций, о том, что данное письмо исх. от 02.07.2020 № 268/2.6 направлено ошибочно, нельзя признать состоятельными, принимая во внимание явное и недвусмысленное содержание данного письма, а также учитывая отсутствие в действиях арендатора нарушений при передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу о том, что договор от 18.05.2005 № 2542 аренды земельного участка является действующим.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

По существу доводы кассационной жалобы основаны на неверном понимании заявителем норм действующего законодательства, сводятся к переоценке фактических обстоятельств дела и оспариванию выводов судов первой и апелляционной инстанций, сделанных на основании исследования имеющихся в деле доказательств, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемых судебных актов. В силу статьи 286 АПК РФ переоценка установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Иных доводов, которые не являлись бы предметом исследования нижестоящих судов и влияли бы на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, кассационная жалоба не содержит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 21.02.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2023 по делу № А55-16634/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Р.А. Вильданов

Судьи Р.В. Ананьев

Н.Н. Королёва