Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Время» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации городского округа Тольятти (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании договора действующим,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Время» (далее – ООО «Время», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к администрации городского округа Тольятти (далее – администрация, уполномоченный орган, ответчик) о признании договора действующим.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьей 606, пунктом 2 статьи 610, статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 49) и мотивированы следующими обстоятельствами: истец является новым арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301152:0024 площадью 12 кв.м по ул. Мира ООТ «27 квартал» г. Тольятти под объект временного использования – киоск - по договору от 27.08.2004 № 611 аренды земельного участка, заключенного между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «Тольятти Траст Лизинг» (далее - ООО «Тольятти Траст Лизинг») сроком на 5 лет – с 10.08.2004 по 09.08.2009, на основании договора перенайма земельного участка от 01.10.2013 № 36, заключенного истцом с обществом с ограниченной ответственностью «Стелс-Н» (далее - ООО «Стелс-Н») как с новым арендатором по договору от 01.12.2005 № 1254 перенайма, заключенного с ООО «Тольятти Траст Лизинг» с согласия администрации; администрация незаконно отказала истцу в заключении договора аренды на размещение НТО без проведения аукциона в связи с ликвидацией ООО «Стелс-Н» письмом от 15.03.2022, поскольку с 01.10.2013 администрацией не предъявлялись возражения истцу относительно пользования земельным участком, уведомление об отказе от договора не поступало.

Решением от 21.02.2023, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2023, Арбитражный суд Самарской области иск удовлетворил.

В кассационной жалобе администрация просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.

Заявитель кассационной жалобы считает, что в силу статьи 419 ГК РФ в связи с ликвидацией 07.08.2018 ООО «Стелс-Н» как нового арендатора действие договора аренды от 27.08.2004 № 611 прекращено; перечисление истцом арендной платы по истечении 10 лет с момента перехода права аренды свидетельствует об отсутствии интереса истца в использовании земельного участка и отсутствии арендных отношений.

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьей 606, пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, учитывая факт подтверждения администрацией наличия арендных отношений с истцом письмом от 02.07.2020, отсутствие ее отказа как арендодателя от договора аренды и фактическое использование истцом спорного земельного участка в отсутствие доказательств недобросовестности его действий, признал спорный договор аренды между сторонами спора действующим.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.

Между тем судами обеих инстанций не учтено следующее.

Как следует из материалов дела, спорный договор аренды земельного участка от 27.08.2004 № 611 заключен по результатам торгов от 10.08.2004 № 575 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка № 4 сроком на пять лет с 10.08.2004 по 09.08.2009 (пункт 1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2.3 спорного договора общая площадь земельного участка - 12 кв.м, в том числе: 3 кв.м под объект временного использования – киоск, 9 кв.м под санитарное содержание.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы, арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Такая правовая позиция относительно применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 № 3914/13.

Договор перенайма земельного участка от 01.12.2005 № 1254, заключен между ООО «Тольятти Траст Лизинг» (арендатор) и ООО «Стелс-Н» (новый арендатор) с согласия арендодателя (распоряжение от 28.11.2005 № 2309).

Согласно пункту 1.2.4 договора перенайма от 01.12.2005 № 1254 общая площадь земельного участка: 12 кв.м, в том числе под объект временного использования – киоск – 3 кв.м; под санитарное содержание территории – 9 кв.м, что соответствует условиям пункта 1.2.3 договора аренды от 27.08.2004 № 611.

Однако договор перенайма земельного участка от 01.10.20113 № 36, заключенный между ООО «Стелс-Н» (арендатор) и ООО «Время» (новый арендатор, истец), не содержит указания на согласие арендодателя на его заключение.

При этом в этом договоре указана общая площадь земельного участка – 12 кв.м под размещение объекта временного использования, новый арендатор принимает на себя в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 27.08.2007 № 611, срок действия которого истек 09.08.2009.

Указанные условия этого договора судами обеих инстанций не оценивались с учетом указанных норм права и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Судами не исследовался вопрос о наличии согласия арендодателя (уполномоченного органа) на существенные изменения условий договора аренды земельного участка, заключенного на торгах, а также – причина непроведения публичных мероприятий уполномоченным органом по предоставлению земельного участка площадью 12 кв.м по окончании срока действия договора аренды от 27.08.2004 № 611, учитывая при этом пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Кроме того, судами не исследовалась цель заключения этого договора перевода прав и обязанностей на нового арендатора.

В случае установления того факта, что целью заключения договора явилось предоставление необоснованных преимуществ новому арендатору (истцу), такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ).

При таких условиях судами не установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенные позиции и нормы права и применительно к ним правильно разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 21.02.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2023 по делу № А55-16636/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Н.Н. Королёва

Судьи Р.А. Вильданов

Р.В. Ананьев