Гражданский кодекс часть 1

по заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «ИРЭНА», г. Тольятти, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, с участием третьих лиц: общество с ограниченной ответственностью «Регион-Волга», с. Васильевка, Ставропольский район, Самарская область, межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 2 по Самарской области, г. Тольятти, мэрия городского округа Тольятти, г. Тольятти, открытое акционерное общество «Национальный Торговый Банк», г. Тольятти, общество с ограниченной ответственностью «МеталлПроект», г. Тольятти, конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «ИРЭНА» ФИО1, г. Тольятти, о признании незаконным акта об отказе в государственной регистрации от 31.10.2008 № 09/079/2008-722 и об обязании провести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2008 № 1,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «ИРЭНА», г. Тольятти (далее – ООО ПКФ «ИРЭНА», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с требованием о признании незаконным ненормативного правового акта Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее – Управление, заинтересованное лицо), выраженного в отказе от 31.10.2008 № 09/079/2008-722, и обязании провести государственную регистрацию перехода права собственности по договору № 1 купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2008.

Решением Арбитражного суда Самарской области заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным ненормативный правовой акт Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, выраженный в отказе от 31.10.2008 № 09/079/2008-722 от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – нежилое помещение (1 этаж комнаты 1, 2, 3, 4, 5; 1 этаж – комнаты № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23; 2этаж комнаты № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 19а, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27; 3 этаж комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 – Автосалон с офисными помещениями), расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Борковская, д. 55.

Суд обязал Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области устранить допущенные нарушения и провести государственную регистрацию перехода права собственности по договору № 1 купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2008.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе Управление просит отменить решение Арбитражного суда Самарской области от 19.12.2008, в связи с неправильным толкованием судом норм материального права, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 27.04.2009 был объявлен перерыв до 09 часов 40 минут 28.04.2009.

Проверив законность обжалованного судебного акта в порядке, предусмотренном статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационной жалобы и материалы дела, заслушав представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-30485/2005 от 24.04.2006 ООО ПКФ «ИРЭНА» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

В соответствии со статьей 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открытых торгах на основании утвержденного собранием кредитором положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества.

Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества было утверждено протоколом собрания кредиторов ООО ПКФ «ИРЭНА» от 13.03.2008.

Протокол собрания в установленном законом порядке оспорен не был, недействительным не признан.

Согласно указанному Положению о торгах единственным лотом, выставленным на аукцион, являлся автосалон с офисными помещениями.

В ходе осуществления мероприятий, предусмотренных статьей 139 Закона о банкротстве конкурсным управляющим должника проведены торги (аукцион), по результатам которых с победителем торгов – ООО «Регион Волга» и ООО ПКФ «ИРЭНА» 22.04.2008 был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества.

В соответствии с данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении здания автосалона зарегистрировано ограничение (обременение) права собственности в пользу открытого акционерного общества «Национальный торговый банк» (далее – Банк) на основании договора от 26.08.2004 № 0135/895-им.4 о залоге недвижимого имущества.

20 августа 2008 года в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области были представлены документы для регистрации перехода права собственности.

Уведомлением от 28.08.2008 № 09/079/2008-722 регистрационные действия были приостановлены.

Сообщением от 31.10.2008 № 09/079/2008-722 в государственной регистрации перехода права собственности было отказано.

Отказ мотивирован тем, что представленный договор купли-продажи составлен без указания условия, обременяющего право собственности ООО ПКФ фирма «ИРЭНА»; отсутствие в представленных на регистрацию документах согласия кредитора – ОАО «Национальный торговый банк», требования которого обеспечены залогом этого имущества.

Регистрирующий орган также указывает, что представленное описание предмета торгов, содержащееся в извещениях в «Российской газете» от 22.03.2008 и газете «Молния» от 21.03.2008 не соответствует подлинному описанию продаваемым на торгах объектам недвижимого имущества; извещение о продаже имущества, опубликованное в газете «Молния» от 21.03.2008 не содержит необходимой информации, предусмотренной статьей 110 Закона о банкротстве, в частности о сроке, времени и подаче заявок и предложений о цене предприятия, порядка оформления участия в торгах, перечня представляемых участниками торгов документов требования к их оформлению, порядка и критериях выявления победителя торгов, времени и месте подведения итогов торгов, а также порядка и сроков заключения договора купли-продажи с условиями о сроках платежа.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 1 статьи 20 Закона о регистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

При этом в силу пункта 2 статьи 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 указанного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, в качестве основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество регистрационная служба указала на отсутствие согласия залогодержателя – Банка - на совершение перехода права собственности от ООО ПКФ «ИРЭНА» к обществу с ограниченной ответственностью «Регион Волга».

Между тем судами при рассмотрении спора установлено, что обремененное залогом имущество было отчуждено в процессе осуществления конкурсного производства.

В соответствии с абзацем 10 статьи 126 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены главой VII названного Федерального закона о конкурсном производстве.

Все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога (пункты 1, 2 статьи 131 Закона о банкротстве).

В силу пункта 3 статьи 138 указанного Федерального закона продажа включенного в конкурсную массу предмета залога осуществляется путем проведения открытых торгов.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 № 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо только в ходе таких процедур банкротства, как внешнее управление и финансовое оздоровление.

Вместе с тем, согласно абзацу 9 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно установил, что при реализации объектов, находящихся под залогом и включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения открытых торгов в рамках конкурсного производства согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется, в связи с чем оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества у регистрационной службы не имелось.

При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 134 Закона о банкротстве кредитор, чьи требования обеспечены залогом имущества, приобретает преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет денежных средств, полученных от реализации предмета залога.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 04.08.2008 по делу № А55-30485/2005 в удовлетворении жалобы Банка о признании незаконными действий конкурсного управляющего ООО ПКФ «Ирэна» ФИО1 по организации продажи имущества должника отказано.

Кроме того, суд указал, что определением Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2007 требования Банка в сумме 1 105 575 руб. 36 коп. признаны установленными, но во включении в реестр требований кредиторов отказано, поскольку требования были заявлены после закрытия реестра требований кредиторов.

Помимо этого, судебная коллегия отмечает, что в силу пункта 4 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог имущества прекращается в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества.

Указанные правила применяются и к порядку реализации заложенного имущества с публичных торгов, проводимых в рамках процедуры конкурсного производства.

Поскольку при продаже конкурсным управляющим с публичных торгов имущества, действие ипотеки прекратилось, у Управления не было оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Аналогичная позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.11.2008 № 14806/08.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с победителем торгов.

Поскольку в материалах дела доказательства, подтверждающие признание проведенных торгов недействительными в установленном законом порядке, отсутствуют, оснований считать заключенный по результатам проведения этих торгов договор купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества не соответствующим требованиям закона, не имеется.

В этой связи отказ Управления в связи с несоответствием подлинному описанию продаваемых на аукционе объектов недвижимого имущества правомерно признан судом незаконным.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалованного судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.12.2008 по делу № А55-16883/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Э.Г. Гильманова

Судьи Е.П. Герасимова

М.З. Желаева