Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара (ОГРН 1026300959871) к обществу с ограниченной ответственностью «Спарта» (ОГРН 1066318028171) о взыскании 10 823 498,30 руб. долга по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью «Спарта» (далее – ООО «Спарта») с заявлением о взыскании 10 823 498 руб. 30 коп., из них: – 9 504 093 руб. 27 коп. – долг по арендной плате за период с 01.07.2015 по 31.12.2017 по договору аренды от 20.12.2012 № 2575а-2012/2013 земельного участка общей площадью 3 468,60 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0915003:2, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Двадцать второго Партсъезда, для использования под временные павильоны без устройства фундамента; – 1 319 405 руб. 03 коп. – пени за несвоевременную оплату за период с 11.04.2013 по 31.12.2017, неустойку, исчисляемую на сумму 9 504 093 руб. 27 коп. с 01.01.2018 по день фактического исполнения обязательства в размере 0,06 % за каждый день просрочки.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2018 (протокольным) принято увеличение истцом суммы неустойки до 2 678 365 руб. 55 коп. за период с 11.04.2013 по 31.12.2017.

ООО «Спарта» в возражениях на иск заявило о применении срока исковой давности и возражает против применения в расчете коэффициента (Кв – коэффициент вида использования земельного участка) равный 0,24 (земельные участки под торговыми киосками, павильонами, магазинами, аптеками, парикмахерскими), так как указанный коэффициент подлежит применению для исчисления арендной платы под единичным киоском, павильоном, магазином и пр… На спорном земельном участке располагается розничный рынок, имеющий в своем составе следующие типы торговых мест: торговые ряды, сформированные столами с навесами и без навесов над ними; единичные торговые павильоны; палатки, размещенные в виде торговых рядов, либо точечно установленные; торговые места для пенсионеров (рядами и точечно); выставочные места для демонстрации продукции местных сельхозпроизводителей; площадки для размещения объектов выездной торговли на специализированных автомобилях (бойлеры, автоцистерны, тонары, фургоны, прицепы и пр.).

Кроме того, часть земельного участка не занята никакими торговыми объектами, предназначена для передвижения пешеходов, автотранспорта, для доступа к коммуникациям различных служб ЖКХ.

Коэффициент вида использования земельного участка под нестационарными торговыми объектами равный 0,24, решением Самарского областного суда от 21.06.2018, оставленным в силе Верховным судом Российской Федерации, признан не соответствующим федеральному законодательству так как чрезмерно завышен и подлежит отмене.

Несмотря на заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, изменяющее его целевое назначение, фактическое использование земельного участка не изменилось – на нем расположен универсальный розничный рынок, и проводилась выставочно-ярмарочная деятельность.

Данные обстоятельства установлены Арбитражным судом Самарской области по гражданским делам № А55-1873/2015, А55-2044/2015, А55-31081/2015, А55-30936/2015, А55-1719/2015 и являются обязательными для суда в силу их преюдиции.

С 20.06.2015 – по 31.08.2017 на земельном участке организовывались выставки-ярмарки, не подлежащие внесению в реестр ярмарок, на основании распоряжения правительства Российской Федерации от 10.07.2014 № 1273-р «О концепции развития выставочно-ярмарочной и конгрессной деятельности в РФ», в виду отсутствия региональных нормативных документов. Обращения организаторов выставок-ярмарок в органы местного самоуправления носят уведомительный (информационный) характер. О проведение выставок-ярмарок на спорном земельном участке ООО «Спарта» уведомляло Минэкономразвития, что следует из ежеквартальных отчетов, направляемых ООО «Спарта» в его адрес. ООО «Спарта» ежемесячно вносит арендную плату и не допускает просрочки по договору аренды.

С 01.09.2017 – по 31.12.2017 года на земельном участке организовывалась ярмарка № 1-37/1, подлежащая внесению в реестр ярмарок, на основании порядка организации и проведения ярмарок на территории Самарской области, что подтверждается письмом Минэкономразвития от 21.02.2018 исх. № 7-18/85, приобщенным к материалам дела.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.02.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2019, суд исковые требования удовлетворил частично. Взыскал с ООО «Спарта» в пользу Департамента управления имуществом городского округа Самара неустойку в размере 2034 руб. 39 коп. В остальной части иска отказал.

В кассационной жалобе Департамент управления имуществом городского округа Самара просит решение Арбитражного суда Самарской области и постановление апелляционной инстанции отменить, удовлетворить заявленные требования, по основаниям изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, 20.12.2012 между Министерством имущественных отношений Самарской области и ООО «Спарта» (Арендатор) заключен договор № 2575а-2012/2013 аренды земельного участка общей площадью 3468,60 кв. м с кадастровым номером 63:01:0915003:2, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Двадцать второго Партсъезда, для использования под временный универсальный розничный рынок.

Пунктом 2.2 Договора определено, что его условия применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, с 20.07.2012.

Согласно пункту 2.1. Договор заключается на срок 1 (один) год с даты подписания акта приема-передачи земельного участка. 20.12.2012 между министерством и Арендатором был подписан акт приема-передачи земельного участка, на основании которого вышеуказанный земельный участок передан арендатору в пользование.

Данный договор зарегистрирован 18.02.2013 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 23.12.2013 к Договору в пункте 1.1. договора аренды слова «под временный универсальный розничный рынок» заменены словами «под временные павильоны без устройства фундамента».

Предоставленный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на который не разграничена.

С 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на территории городских округов осуществляется органами местного самоуправления городских округов.

Постановлением администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» Департамент управления имуществом городского округа Самара наделен полномочиями по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, предоставленных для целей, не связанных со строительством, ведению претензионной работы с арендаторами, взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней за использование указанных земельных участков.

Согласно пункту 4.3.3. Договора Арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату.

Согласно пункту 3.2 Договора размер арендной платы определяется сторонами согласно приложению № 2 к Договору, которое является его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 3.4. Договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 3.1. Договора суммы до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Согласно пункту 6.2.1. Договора, в случае не внесения Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени в размере 0,06 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

02 октября 2017 года Департаментом в соответствии с пунктом 2 статьи 450.1, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в адрес ООО «Спарта» направлено уведомление об отказе от договора аренды земельного участка от 20.12.2012 № 2575а-2012/2013, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Двадцать второго Партсъезда. площадью 3468,60 кв. м

До настоящего времени земельный участок после расторжения договора аренды по акту приема-передачи не передан.

Претензией от 20.02.2018 № 15-07-15/5469 истец предложил ООО «Спарта» оплатить образовавшуюся задолженность по договору аренды № 2575а2012/2013. Однако задолженность по арендной плате и начисленные пени не погашены. Согласно уточненного расчета истца за ООО «Спарта» образовалась задолженность в сумме 9 504 093 руб. 27 коп. – долг по арендной плате за период с 01.07.2015 по 31.12.2017; 2 678 365 руб. 55 коп. – пени за несвоевременную оплату за период с 11.04.2013 по 31.12.2017.

Указанные обстоятельства послужил истцу поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного кадастра недвижимости, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 12919/11 и от 29.05.2012 № 13016/11).

Таким образом, изменение вида разрешенного использования в период действия договора влечет необходимость расчета арендных платежей по регулируемым ставкам, предназначенным для фактического и указанного в государственном кадастре недвижимости вида разрешенного использования земельного участка.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что истцом при расчете арендной платы неправомерно применен коэффициент вида использования земельного участка, что установлено судебными актами по делу № А55- 1719/2015. Кроме того, суд применил срок исковой давности, заявленный ответчиком.

Фактическое использование земельного участка под рынок, ярмарку не противоречит разрешенному виду использования, а, кроме того, коэффициент вида использования под рынки, ярмарки является единым.

Применение иного коэффициента, чем того который предусмотрен дополнительным соглашением от 23.12.2013, где стороны изменили расчет арендной платы и согласовали применение коэффициента Кв «земельные участки под торговыми киосками, павильонами, магазинами, аптеками, парикмахерскими», уже дана оценка в рамках дела № А55-1719/2015, поэтому они отклонены судом.

При этом, судами принято во внимание, что как постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, так и принятым в целях его реализации решением Думы городского округа Самара от 29.12.2015 № 59 (с последующими изменениями) различаются коэффициенты Кв «земельные участки под торговыми киосками, павильонами, магазинами, аптеками, парикмахерскими» и «Земельные участки под рынками, ярмарками». При этом также выделяются коэффициенты «Земельные участки под павильонами, в которых не осуществляется торговая деятельность», «Земельные участки под киосками по ремонту обуви, часов и т.д.», «Земельные участки под объектами торговли передвижного или сезонного использования» и т.д.

Однако четких критериев применения указанных коэффициентов, несмотря на смежный характер видов использования, в нормативных актах не установлено, что создает правовую неопределенность.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что применение соответствующего коэффициента вида использования должно определяться не только исходя из вида разрешенного использования земельного участка, но и его фактического использования.

Данный вывод судом сделан с учетом представленных в материалы дела документов, подтверждающих факт организации на спорном земельном участке розничного рынка «Колорит», а также периодических ярмарок. Данные обстоятельства подтверждаются следующими документами:

– актом осмотра земельного участка от 28.12.2017, составленного Департаментом управления имуществом г.о. Самара, спорный земельный участок используется под размещение торговых павильонов (рынка).

– уведомлением о выдаче разрешения на право организации розничного рынка от 27.02.2010 № 14-01/02-389; – схема расположения рынка «Колорит»; – паспорт антитеррористической защищенности рынка «Колорит» ООО «Спарта» на площадь 4572,1 кв. м периметром 400 м; – паспорт безопасности универсальной ярмарки ООО «Спарта» на площадь 4572,1 кв. м периметром 200*20 м; – переписка с администрацией Советского района г. Самары о безопасности рынка на 5 листах в период с 2013 года по 2015 год;

– экспертным заключением о соответствии рынка по результатам санитарно эпидемиологической экспертизы;

– актом обследования и категорирования мест массового скопления людей на ярмарке;

– ответом Министерства экономического развития, инвестиций и торговли Самарской области от 11.08.2015 исх. № 7-30/242 о включении в реестр ярмарок со следующем номером записи 1-20/2 с 14.08.2015 по 12.08.2016;

– ответом Министерства экономического развития, инвестиций и торговли Самарской области от 18.08.2016 исх. №7-30/262 о включении в реестр ярмарок со следующем номером записи 1-20/3 с 19.08.2016 по 18.08.2017;

– ответом Министерства экономического развития, инвестиций и торговли Самарской области от 03.12.2018 № 7-18/845 о включении в реестр ярмарок со следующем номером записи 1-37/1 с 01.09.2017 по 01.09.2018, от 21.02.2018 исх.№7-18/85;

– ежеквартальными статистическими отчетами о проведении выставок-ярмарок в органы исполнительной власти, территориальному органу Росстата ( л.д.33-89, т.4).

Так в письме от 25.12.2018 № 7-18/906 Министерство промышленности и торговли Самарской области разъяснило, что региональные нормативные документы, регламентирующие и отражающие специфику выставочно-ярмарочной деятельности отсутствуют, указанные мероприятия подпадают под действие преимущественно норм гражданского, налогового, таможенного законодательства, нормативных органов местного самоуправления, поэтому хозяйствующие субъекты в соответствии со статьей 8 Федерального закона «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ» при организации торговой деятельности и ее осуществлении, самостоятельно определяют форму торговли, в том числе и в формате выставок-ярмарок, не требующем обязательного уведомления органов местного самоуправления и внесения сведений о них в Реестр.

Суд счел расчет истца о задолженности по арендной плате и соответственно пени, произведенный с учетом коэффициента Кв «земельные участки под торговыми киосками, павильонами, магазинами, аптеками, парикмахерскими», недостоверным.

Ответчиком в материалы дела представлен контррасчет по основному долгу и пени, который суд, оценив в порядке статей 9, 65, 71 АПК РФ, находит его достоверным.

Согласно указанного расчета ответчика задолженность перед истцом по арендной плате отсутствует, имеется задолженность по пени в размере 2034 руб. 39 коп

Доводы кассационной жалобы, в целом сводятся к несогласию истца с оценкой судами представленных в дело доказательств и установленных на их основе фактических обстоятельств.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о наличии правовых оснований для отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате, при этом обоснованно установили, что уполномоченный орган с одной стороны самостоятельно в спорный период инициировал проведение ярмарок и включение торговых объектов в соответствующий реестр (в том числе объекта организуемого ООО «Спарта»), тогда как с другой стороны указанный орган предъявляет требование к обществу с применением повышающего коэффициента, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами (письма Департамента от 13.05.2014 № 26-14-01/02/1805, от 26.05.2015 № 26-14-01/02/2232, от 24.07.2015 № 26-14-01/02/3283, от 11.08.2016 № 1-03/1-01-01/3364) и может расцениваться в качестве злоупотребления правом.

С позиции статьи 71 АПК РФ суды двух инстанций руководствуясь статьями 22, 39.7 ЗК РФ, установив, что спорный земельный участок по инициативе уполномоченного органа муниципального образования в спорный период использовался для целей проведения универсальных ярмарок, с включением объектов в соответствующий реестр, в связи с чем обоснованно применили коэффициент Кв с показателем 0,13 и удовлетворили иск частично.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 15.02.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2019 по делу № А55-17216/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи С.Ю. Муравьев

В.А. Петрушкин